論我國物業(yè)管理收費的問題(編輯修改稿)
2025-01-20 18:17 本頁面
【文章內(nèi)容簡介】 ，甚至可以說差距很大。種種原因都導(dǎo)致了業(yè)主委員會也難能發(fā)揮正常的作用，原本監(jiān)督機制 的設(shè)計也就形同虛設(shè)。 （二）傳統(tǒng)的福利觀念根深蒂固，物業(yè)管理意識尚未形成 幾十年來，人們在計劃經(jīng)濟體制下享受著各種福利待遇，住房不要交錢，從未聽說過要交物業(yè)管理費。如今，同樣住在這個小區(qū)，仍是住的這套房子，卻要交納物業(yè)管理服務(wù)費，由于福利待遇的觀念在人們的頭腦中根深蒂固，一下子要清除，并接受市場經(jīng)濟體制下誰享受，誰付費的消費意識，這個彎一下子拐不過來。于是，個別業(yè)主便尋找種種借口不交費或不按時交費。 用戶不交電話費、手機費，電信公司可以停用戶的電話和手機；業(yè)主不交電視收視費，電視網(wǎng)絡(luò)公司也可采取 斷其電視信號，迫使業(yè)主或用戶去交費并按規(guī)定交滯納金。而物業(yè)企業(yè)對于不交費業(yè)主，幾乎是一籌莫展。如停供水電，這是不允許的，也不是人性化的服務(wù)。按照國務(wù)院《物業(yè)管理條例》第六十七條規(guī)定： 違反物業(yè)服務(wù)合同的約定，業(yè)主逾期不交納物業(yè)服務(wù)費用的，業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)督促其限期交納；逾期仍不交納的，物業(yè)管理企業(yè)可以向人民法院起訴 。 現(xiàn)在問題是不交費的業(yè)主并不是極少數(shù)，如果均要采用法律手段去追繳，那么物管企業(yè)就沒有精力搞好服務(wù)和經(jīng)營了。法不責(zé)眾，這是一條古訓(xùn)。當(dāng)然，一個住宅區(qū)內(nèi)僅有極少數(shù)業(yè)主不交費，且又經(jīng)過了業(yè)主委員會和物 業(yè)公司多次反復(fù)地做工作，仍不交費，還是可以依法追繳的。 （三）物業(yè)質(zhì)量不過關(guān)，部分物業(yè)管理企業(yè)的服務(wù)不到位 少數(shù)開發(fā)建設(shè)單位遺留的問題，也導(dǎo)致業(yè)主不交費。開發(fā)建設(shè)遺留給物管企業(yè)的問題較多，例如：少數(shù)小區(qū)規(guī)劃、設(shè)計不十分合理，下水排放不夠暢通；個別施工單位不負(fù)責(zé)，通訊線路不夠暢通；建筑材料質(zhì)量不過關(guān)，有的管道不到一年就變形了，導(dǎo)致樓上滲水，樓下遭殃；個別小區(qū)消防設(shè)施不完備，消防通道不暢通，使業(yè)主缺少安全感；電視監(jiān)控系統(tǒng)時好時壞，或因主要道口設(shè)計的燈光太暗，難以起到真正監(jiān)控作用；公共娛樂場所太小，公共綠 地太少，業(yè)主戶外活動的范圍太??；個別開發(fā)商沒有按時歸集維修資金，致使維修不能及時到位；個別開發(fā)建設(shè)單位保修不及時，等等。這些不僅給業(yè)主帶來許多生活上的麻煩，而且也使物業(yè)管理者疲于維修，管理成本居高不下。工程質(zhì)量出現(xiàn)的問題，使物業(yè)管理企業(yè)處于極其被動的局面，本應(yīng)由開發(fā)商承擔(dān)的責(zé)任轉(zhuǎn)嫁到了物業(yè)管理企業(yè)身上。 部分物業(yè)管理企業(yè)也有服務(wù)不到位的現(xiàn)象，少數(shù)物業(yè)公司人員年齡偏大，文化水平不高，服務(wù)較差，對業(yè)主提供服務(wù)不及時、不熱情、不主動，導(dǎo)致業(yè)主不愿意交費。物業(yè)管理服務(wù)不到位大致有如下幾種情況： 不全面 沒有按照規(guī)定時間和范圍及時清掃保潔。比如住宅區(qū)、辦公樓的衛(wèi)生均應(yīng)在業(yè)主上班前打掃完畢。又比如住宅小區(qū)道路衛(wèi)生十分重要，但是，樓道衛(wèi)生也不可忽視。一日一清掃，全天候保潔，垃圾日產(chǎn)日清，如果這些基本要求做不到，業(yè)主肯定不愿交費。 保安的職責(zé)是協(xié)助維護公共秩序，站崗、值勤、巡邏檢查，對進出小區(qū)車輛實施證、卡管理，對進入小區(qū)的外來人員進行詢問和登記，對突發(fā)事件及時報告，并協(xié)助處理。如果上述基本的服務(wù)都不認(rèn)真做好，那業(yè)主是難交費的。 業(yè)主對停水、停電 帶來不便是十分敏感的。維修人員平時要巡視，發(fā)生故障要以最快的速度排除。業(yè)主在感謝你提供服務(wù)的同時，便會主動交費。 個別物管企業(yè)沒有嚴(yán)格按照建設(shè)部 110號令《住宅室內(nèi)裝飾裝修管理辦法》的要求，對業(yè)主裝修進行嚴(yán)格管理，致使個別業(yè)主不在規(guī)定時間裝修，影響鄰居休息，穿墻打洞，損壞公共部位，留下安全隱患，改變管線，導(dǎo)致停電停水。這些都可作為不交費的理由。 該修剪的不修剪，該噴藥的不噴藥，該澆水的不澆水，該防凍的不防凍等等，使業(yè)主對環(huán)境美化有意見，導(dǎo)致不交費。 四、關(guān)于解決物業(yè)費征收問題的建議 （一）完善物業(yè)管理收費監(jiān)督制度 物業(yè)管理資金歸屬于業(yè)主團體所有，而業(yè)主團體的運作又必須依賴于其內(nèi)部各個機關(guān)的協(xié)調(diào)分工。為了保障物業(yè)收費資金的安全，設(shè)立權(quán)力制衡機制，各個機關(guān)之間的權(quán)力劃分應(yīng)當(dāng)明確、合理，彼此能夠高效運作又能夠互相制衡。業(yè)主團體的內(nèi)部機關(guān)應(yīng)當(dāng)包括業(yè)主大會（業(yè)主代表大會）、業(yè)主委員會和監(jiān)事機關(guān)。這三個內(nèi)部機關(guān)之間的權(quán)力相互制約：業(yè)主大會（業(yè)主代表大會）是權(quán)力機關(guān)，對物業(yè)區(qū)域內(nèi)的物業(yè)管理韋項有決策權(quán)；
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