物業(yè)管理企業(yè)的相關(guān)問題(編輯修改稿)
2025-04-21 05:51 本頁面
【文章內(nèi)容簡介】 聘好的物業(yè)管理企業(yè)負(fù)責(zé)管理工作，會影響其的銷售工作，這本身已成為一個限制性條件。 保修的責(zé)任在建設(shè)部的有關(guān)法規(guī)中大部分為施工企業(yè)的責(zé)任。 基金的建立和物業(yè)管理的工作只能開展于業(yè)主大會成立之前，因此法律上應(yīng)規(guī)定在前期物業(yè)管理期間先行建立基金與收費(fèi)和先行支付管理費(fèi)用，以保證建筑物管理的權(quán)力。 對分期分批但按一個總不可分割份數(shù)計(jì)算業(yè)主份數(shù)竣工交用的小區(qū)，應(yīng)允許有業(yè)主大會和業(yè)主委員會過渡的辦法，否則會出現(xiàn)有大量業(yè)主入住但無法組建業(yè)主大會的現(xiàn)象，或出現(xiàn)一個社區(qū)會所只能在前期完工的區(qū)域中按份數(shù)分配，而后一個完工的業(yè)主無法享有份數(shù)的問題，或后期完工的業(yè)主無法行使權(quán)力參與管理的問題。 將資質(zhì)等級改為技術(shù)管理等級更為合適，對物業(yè)管理企業(yè)而言，其注冊資本的多少并不應(yīng)成為其資質(zhì)評定的重要條件。物業(yè)管理企業(yè)靠管理與服務(wù)而非靠公司資產(chǎn)來完成經(jīng)營活動。因此只要有適當(dāng)?shù)淖再Y本就可能提供優(yōu)質(zhì)的技術(shù)與服務(wù)。 對管理的專業(yè)人員職業(yè)資格審核是必要的，但最好由當(dāng)?shù)卣畬?shí)施，而非全國統(tǒng)一的資格審核與考試。 九、物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)問題 一般在業(yè)主大會成立之前，已在第一業(yè)主行使前期委托管理權(quán)時(shí)，將該事宜在委托物業(yè)管理的合同中按業(yè)主公約的規(guī)定授權(quán)物業(yè)管理企業(yè)代行有關(guān)事宜。業(yè)主大會成立后可繼續(xù)此項(xiàng)委托工作，也可不再委托。業(yè)主大會的基金賬戶歸業(yè)主大會，不管收繳與財(cái)務(wù)工作是否委托物業(yè)管理企業(yè)代管，但該賬戶的款項(xiàng)支付權(quán)在業(yè)主大會或業(yè)主委員會。 物業(yè)管理企業(yè)單獨(dú)開設(shè)的該物業(yè)管理區(qū)域的賬戶不同于業(yè)主基金賬戶，也不同于物業(yè)管理企業(yè)的法人賬戶。不能用物業(yè)管理企業(yè)的法人賬戶代替項(xiàng)目物業(yè)管理的賬戶，可以防止物業(yè)管理企業(yè)挪用、混用項(xiàng)目資金，并增加了該賬戶的財(cái)務(wù)透明度。 根據(jù)委托管理的合同，物業(yè)管理企業(yè)并沒有為業(yè)主墊支管理費(fèi)支出的義務(wù)和法律責(zé)任，因此應(yīng)允許保留一筆特別基金以應(yīng)付墊支。 當(dāng)建筑物及公用部分的產(chǎn)權(quán)權(quán)益已明確之后，就不存在建設(shè)單位或第一業(yè)主占用與轉(zhuǎn)讓的問題，也不存在物業(yè)管理企業(yè)任意占用與經(jīng)營的問題。原草案中的相關(guān)條款可取消。 尤其是采用傭金制方式管理的物業(yè)管理企業(yè)，不得借任意定價(jià)采購或委托專業(yè)服務(wù)而加大服務(wù)的成本，防止提高傭金的提取數(shù)額。 普通住宅執(zhí)行國家定價(jià)的無法采用傭金制管家式管理。非國家定價(jià)的市場協(xié)議價(jià)格的管理應(yīng)限制或不得使用包干制而應(yīng)鼓勵傭金制，傭金制有利于競爭。 委托物業(yè)管理合同之外的價(jià)格均應(yīng)屬非政府管制的市場價(jià)。 公共停車場的收費(fèi)價(jià)格應(yīng)由業(yè)主委員會確定，當(dāng)社區(qū)停車位不足時(shí)應(yīng)招標(biāo)決定，但招標(biāo)的辦法與方式由業(yè)主委員會決定。 業(yè)主委員會可用保底價(jià)格價(jià)格定價(jià)委托物業(yè)管理企業(yè)代為出租或經(jīng)營公共部位，以調(diào)動物業(yè)管理企業(yè)經(jīng)營的積極性，有益于業(yè)主的公共利益，也可委托用招標(biāo)方式，并增加物業(yè)管理企業(yè)的傭金或報(bào)酬。 十、物業(yè)管理的法律責(zé)任問題 一般民法的規(guī)定，委托方并不能解除委托事宜的最終法律責(zé)任。但物業(yè)管理中的委托應(yīng)由物業(yè)管理企業(yè)承擔(dān)法律責(zé)任，否則會出現(xiàn)物業(yè)管理企業(yè)的失誤造成的損失。由業(yè)主大會或委托方負(fù)責(zé)最終責(zé)任的問題。 在向最終用戶收取費(fèi)用中，公用事業(yè)團(tuán)體組織不得采用由物業(yè)管理企業(yè)出據(jù)無托收劃賬的賬戶收費(fèi)的方式。 物業(yè)管理企業(yè)此時(shí)在代表業(yè)主大會履行職責(zé)，尤其是需承擔(dān)第五十六條規(guī)定的責(zé)任時(shí)更應(yīng)有法律保護(hù)物業(yè)管理企業(yè)行使權(quán)力的條款。 政府主管部門的指令性終止一般為極端現(xiàn)象，政府有權(quán)為保護(hù)公眾利益做出決定。政府的這種經(jīng)業(yè)主申請的保護(hù)性措施無需補(bǔ)償。 物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)有提前終止合同的權(quán)利，但行使該權(quán)利應(yīng)有限制性條件。 業(yè)主大會有違約不等于不能繼續(xù)履行合同，而嚴(yán)重的程度可由地方政府視情況而定。 保留選聘的必要時(shí)間也是對業(yè)主的一種保護(hù)，要防止出現(xiàn)管理的空缺，如垃圾清運(yùn)與管理一天都不能停。 不管何種原因按合同規(guī)定應(yīng)支付的費(fèi)用應(yīng)予保證，給予業(yè)主大會提前終止合同的權(quán)利就應(yīng)給物業(yè)管理企業(yè)取得報(bào)酬的保證。
環(huán)評公示相關(guān)推薦
鄂ICP備17016276號-1