物業(yè)管理相關實務講義(編輯修改稿)
2024-11-12 01:21 本頁面
【文章內(nèi)容簡介】 （ 一 ） 物業(yè)設備及其類型 物業(yè)設備 物業(yè)設備是物業(yè)附屬設備的簡稱．它是物業(yè)建筑實體的有效組成部分。由于房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展和人們生活水平的提高，這就要求物業(yè)必須要配備日趨完善的給水、排水、供暖、供冷、供電、供氣、通風集中控制等各種設備。從內(nèi)容上看，物業(yè)設備種類日益增多，新型產(chǎn)品不斷出現(xiàn)．給設備管理工作帶來了一定難度。 E網(wǎng) 物業(yè)設備分類 建筑物是由建筑、結(jié)構(gòu)、給水、排水、供暖、通風、電氣等有關工程所構(gòu)成的綜合體。物業(yè)建筑體的附屬設備必須注意與其他工程的協(xié)調(diào)一致和緊密配合，從而充分發(fā)揮物業(yè)的功能和作用。我國城市的物業(yè)常用設備主要有以下幾類： （ 1） 給排水系統(tǒng)。包括：供水設備、設施 ； 排水設備、設施 ； 房屋衛(wèi)生設備 ； 熱水供應設備 ； 消防設備 。 （ 2） 燃氣系統(tǒng)， 主要包括天燃氣 (煤氣 )管網(wǎng)、天燃氣(煤氣 )入室管道、煤氣表、用氣設備等。 （ 3） 空調(diào)、通風系統(tǒng)。包括：供暖設備 ； 供冷設備 ；室內(nèi)通風設備。 E網(wǎng) （ 4） 電氣工程設備系統(tǒng) 。 包括：供電及照明設備 ， 電器服務設備設施；房屋運輸設備；防雷及接地裝置 。 （ 5） 智能化樓宇的技術設備系統(tǒng) 。 在智能化樓宇中 ，主要的技術設備有以下幾種：計算機監(jiān)控設備；綜合布線系統(tǒng)；計算機信息管理技術設備；計算機網(wǎng)絡與現(xiàn)代通訊技術設備 。 （ 6） 電話通信設備 。 電話通訊設備的主體是電話交換機 ， 用戶程控交換機主要由硬件和軟件兩部分組成 。 ① )硬件 。 是指計算機及機器等外圍設備 ， 具體有公共設備 、用戶／線架設備 、 輔助設備等 。 ② 軟件 。 是指電腦程序與數(shù)據(jù)庫 ， 具體有操作系統(tǒng) 、 呼叫處理程序 、 系統(tǒng)監(jiān)視和故障處理程序 、 故障診斷程序 、 維護和運行程序等 。 E網(wǎng) （二）物業(yè)設備管理的目的及意義 物業(yè)設備管理主要通過有效合理的管理，保證物業(yè)設備處于良好的工作狀態(tài)，盡量避免其使用價值的下降。在保證和提高各種設備設施功能的同時，最大限度地發(fā)揮其綜合效益。 E網(wǎng) 從物業(yè)設備管理的目的不難看出，設備管理的意義主要表現(xiàn)在以下幾方面： 1． 良好的物業(yè)設備管理是物業(yè)管理工作的基礎之一 ， 是維護物業(yè)本身 ， 使之正常發(fā)揮使用功能的保證 。 2． 良好的物業(yè)設備管理 ， 是延長物業(yè)使用年限 ，提高物業(yè)價值與使用價值 ， 是物業(yè)保值增值的有效手段 。 3． 良好的物業(yè)設備管理可以為業(yè)主和使用人創(chuàng)造優(yōu)美舒適的環(huán)境和工作 、 生活條件 。 4．良好的物業(yè)設備管理能為物業(yè)管理企業(yè)樹立良好的企業(yè)形象，帶來可觀的經(jīng)濟效益，從而提高企業(yè)的市場競爭能力。 E網(wǎng) （三）物業(yè)設備管理的內(nèi)容 物業(yè)設備的基礎資料管理 。 主要是建立設備管理原始資料檔案和重要設備的維修資料檔案 。 物業(yè)設備的運行管理 物業(yè)設備的維修管理主要內(nèi)容 E網(wǎng) （ 四 ） 各類設備的管理與維修 房屋給排水系統(tǒng)的管理與維修 （ 1） 給水系統(tǒng) 管理范圍的界定。物業(yè)管理企業(yè)對給水系統(tǒng)的管理范圍 。 （ 2） 排水系統(tǒng) 管理范圍的界定。室內(nèi)排水系統(tǒng)由物業(yè)管理企業(yè)維護管理。 （ 3） 消防設施 對于室內(nèi)消防設施的維修、管道及閥門的維修，與室內(nèi)供水管道部分的維修相同。 E網(wǎng) 電力系統(tǒng)的管理與維護 （ 1） 供電設備的管理 。 （ 2） 供電設備的維護與保養(yǎng) 。 制冷 、 供暖系統(tǒng)的管理與維修 （ 1） 制冷 、 供暖系統(tǒng)操作 、 保養(yǎng)和維修的基本內(nèi)容 （ 2） 空調(diào)系統(tǒng)工作制度 。 電梯的管理與維護 E網(wǎng) 四 、 物業(yè)管理綜合服務 *** 保潔管理 一 ． 保潔管理概述 保潔管理是指物業(yè)管理企業(yè)對物業(yè)管理區(qū)域范圍內(nèi)的衛(wèi)生保潔服務實施的一系列管理活動 。 它是通過制定規(guī)章制度 、 做好日常清潔和垃圾清運 、 加強宣傳教育和監(jiān)督管理等活動來實施管理的 。 保潔管理是物業(yè)管理中一項經(jīng)常性的管理服務工作 ， 其目的是凈化環(huán)境 ， 給業(yè)主或使用人提供一個清潔宜人的生活 、 工作環(huán)境 。 房地產(chǎn) 網(wǎng) E網(wǎng) 保潔管理的機構(gòu)設置 物業(yè)管理企業(yè)可以將所管理的物業(yè)區(qū)域內(nèi)的日常保潔工作 ， 委托給專業(yè)保潔服務公司具體實施 ， 自己只安排 1— 2名主管負責環(huán)境衛(wèi)生的監(jiān)督檢查；也可以在物業(yè)管理企業(yè)下設保潔部來具體負責所管理物業(yè)區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生工作 ， 并聘用保潔人員進行日常的保潔工作 。 其機構(gòu)設置及人員配備應根據(jù)物業(yè)的類型 、 區(qū)域的分布 、面積的大小 、 保潔的標準等情況靈活設置 。 E網(wǎng) 二 、 保潔管理的主要內(nèi)容 保潔工作的主要內(nèi)容包括室內(nèi) 、 室外及外墻保潔等 。室內(nèi)保潔的內(nèi)容有： 1（ 1） 大堂保潔； （ 2） 衛(wèi)生間保潔； （ 3） 電梯間 、 走道 、 樓梯等公用區(qū)域保潔； （ 4） 地下室 、 地下車庫保潔； （ 5） 門 、 窗 、 欄桿 、 扶手等保潔； （ 6） 茶水房保潔； （ 7） 信報箱 、 井道口 、 管線 、 消防栓等公共設施設備的保潔； （ 8） 其他方面的保潔 。 E網(wǎng) 室外保潔一般有： （ 1） 紅線范圍內(nèi)道路 、 綠化帶等公共區(qū)域地面清潔； （ 2） 街心花園 、 停車場 、 游泳池
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