【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 門(mén)“重建輕管”的傾向。國(guó)家應(yīng)盡快出臺(tái)物業(yè)管理專業(yè)性法規(guī)，規(guī)范政府、業(yè)主委員會(huì)、物業(yè)管理公司、房產(chǎn)開(kāi)發(fā)商、居住者各自的責(zé)、權(quán)、利，以及相互之間的法律關(guān)系，進(jìn)一步明確物業(yè)管理在社會(huì)主義初級(jí)階段的地位和作用，為物業(yè)管理公司提供一個(gè)寬松、公開(kāi)、公平的競(jìng)爭(zhēng)環(huán) 境，使我國(guó)物業(yè)管理向社會(huì)化、專業(yè)化、企業(yè)化經(jīng)營(yíng)軌道上邁進(jìn)一步。3現(xiàn)階段物業(yè)管理的特點(diǎn) 物業(yè)管理的一般特點(diǎn)國(guó)內(nèi)的物業(yè)管理雖然是從香港和國(guó)外移植進(jìn)來(lái)，但是很快就顯示了自己的特色。 覆蓋面廣國(guó)內(nèi)的物業(yè)管理雖然是從80年代開(kāi)始起步，可是發(fā)展速度很快，而且覆蓋面廣。如上海市到1997年已有一億平方米以上各類房屋納入物業(yè)管理范圍。沿海一些省、市，如遼寧、天津、北京、青島、江蘇、福建、廣東等地覆蓋面都很廣。納入物業(yè)管理的物業(yè)種類從居住用房、辦公和商務(wù)用房到一般商品房、涉外商品房都先后進(jìn)入物業(yè)管理渠道。與此相適應(yīng)，各類物業(yè)管理企業(yè)如雨后春筍紛紛破土而出，如上海市到1997年已有各類物業(yè)管理企業(yè)近2000家，從業(yè)人員約5萬(wàn)人。全國(guó)范圍到1997年約有物業(yè)管理企業(yè)7000家，從業(yè)人員100萬(wàn)人。一些國(guó)際上知名的物業(yè)管理企業(yè)也爭(zhēng)前恐后進(jìn)入中國(guó)內(nèi)地。物業(yè)管理正成為一個(gè)具有廣泛影響的行業(yè)。 業(yè)主權(quán)益得到有效保護(hù)物業(yè)管理的特點(diǎn)就是業(yè)主處于主導(dǎo)地位。中國(guó)的物業(yè)管理能被業(yè)主和使用人迅速接受就是國(guó)家對(duì)業(yè)主權(quán)益的充分而周到的關(guān)注。從立法到行政管理都有明確的法規(guī)和措施來(lái)保障業(yè)主的合法權(quán)利。其中最有里的措施就是按物業(yè)區(qū)域建立業(yè)主委員會(huì)，使業(yè)主自治管理的職能在制度上得到保證。政府有關(guān)部門(mén)創(chuàng)造各種條件幫助業(yè)主委員會(huì)開(kāi)展工作。上海市到1997年已有房屋業(yè)主委員會(huì)近2000家。 物業(yè)管理與社區(qū)管理密切結(jié)合國(guó)內(nèi)物業(yè)管理的服務(wù)范圍從深度和廣度兩方面都有自己的特點(diǎn)。從廣度上講，物業(yè)管理服務(wù)項(xiàng)目眾多，內(nèi)容豐富。從最基本的物業(yè)本體和設(shè)備的維護(hù)、運(yùn)行到物業(yè)區(qū)域的環(huán)境管理，并且同社區(qū)管理和社區(qū)建設(shè)相結(jié)合，營(yíng)造現(xiàn)代化的、具有濃厚的文化氣息的生活和工作環(huán)境，提供物質(zhì)和精神兩方面的服務(wù)。從深度上講，既有一般商品房的管理，又有高檔公寓、辦公樓的管理，高層次的管理已經(jīng)達(dá)到國(guó)際先進(jìn)水平。深圳、上海等地的有些優(yōu)秀小區(qū)已取得ISO9002國(guó)際質(zhì)量認(rèn)證。從管理的物業(yè)類型講既有住宅、公寓、別墅的居住物業(yè)，又有經(jīng)營(yíng)性物業(yè)，如綜合性大廈、商場(chǎng)、通用廠房和文教、衛(wèi)生等特種建筑。這種多類型、多方位、多功能的服務(wù)體現(xiàn)了我國(guó)物業(yè)管理的特色。 物業(yè)管理的社會(huì)化指的是它將分散的社會(huì)分工匯集起來(lái)實(shí)行統(tǒng)一的管理。諸如：房屋局 、水電、清潔、保安、綠化等。使第位業(yè)主只面對(duì)物業(yè)管理公司一家，就能將所有關(guān)于房屋和居住環(huán)境的日常事宜辦妥，不需要再分別面對(duì)務(wù)各個(gè)不同的部門(mén)，實(shí)行物業(yè)管理猶如給產(chǎn)權(quán)人找到了一個(gè)“部管家”，而對(duì)政府各職能部門(mén)來(lái)說(shuō)猶如找到了一個(gè)“總代理”一樣。從而就克服了各自為政，多頭管理，互相扯皮，互相推諉的舊體制下的種種弊端，從而就提高了城市管理的社會(huì)化程度，變多頭產(chǎn)權(quán)管理，多頭家的管理為物業(yè)公司的統(tǒng)一管理，以充分發(fā)揮住宅小區(qū)與各類房屋的綜合效益和整體功能，使之實(shí)現(xiàn)社會(huì)效益、經(jīng)濟(jì)效益和環(huán)境效益的統(tǒng)一。因此，應(yīng)該鼓勵(lì)物業(yè)公司走向社會(huì)，承接管理其他公司開(kāi)發(fā)的物業(yè)。同時(shí)，也應(yīng)允許不同地區(qū)的物業(yè)管理公司實(shí)行跨省、跨地區(qū)接管各種類型的物業(yè)，充分發(fā)揮物業(yè)管理社會(huì)性化的優(yōu)越性，以取得較好的管理效果。物業(yè)管理的社會(huì)化還表現(xiàn)在，它是一項(xiàng)由全社會(huì)參與的活動(dòng)。物業(yè)管理的專業(yè)化指的是由專門(mén)的管理企業(yè)通過(guò)委托合同，按照產(chǎn)權(quán)人和房屋使用人的意志與要求去實(shí)施專業(yè)化管理。所謂專業(yè)公，是指專業(yè)的人員配備；有專門(mén)的組織機(jī)構(gòu)；有專業(yè)的管理工具設(shè)備；有科學(xué)、規(guī)范的管理措施與工作程序。實(shí)行專業(yè)化管理表明這一行業(yè)已從分散型的勞動(dòng)轉(zhuǎn)向了專業(yè)型勞動(dòng)。 物業(yè)管理是一種企業(yè)化的經(jīng)營(yíng)管理行為。物業(yè)管理的企業(yè)化是相對(duì)于傳統(tǒng)的行政事業(yè)性質(zhì)福利型的房屋管理而言的，指的是通過(guò)組建物業(yè)管理公司對(duì)物業(yè)進(jìn)行企業(yè)化管理和經(jīng)營(yíng)的過(guò)程，其核心是按照現(xiàn)代企業(yè)制度組建物業(yè)公司并動(dòng)作。首先，物業(yè)管理公司應(yīng)“真正成為相對(duì)獨(dú)立的經(jīng)濟(jì)實(shí)體，成為自主經(jīng)營(yíng)自負(fù)盈虧的商品生產(chǎn)者和經(jīng)營(yíng)者，具有自我改造和自我發(fā)展的能力，成為具有一定權(quán)利和義務(wù)的法人”。其次，物業(yè)管理行為 是一種企業(yè)行為，企業(yè)以經(jīng)濟(jì)手段為主，實(shí)行責(zé)、權(quán)、利相結(jié)合的經(jīng)營(yíng)責(zé)任制。這是在社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制下，轉(zhuǎn)換房地產(chǎn)管理經(jīng)營(yíng)機(jī)制的必然結(jié)果。 物業(yè)管理的屬性是經(jīng)營(yíng)，它所提供的商品就是勞務(wù)和服務(wù)，但他們所推行的則是有償服務(wù)、合理收費(fèi)。這種經(jīng)勞型的企業(yè)化管理，可以減少政府或單位的壓力與負(fù)擔(dān)，產(chǎn)權(quán)人、房屋使用人實(shí)現(xiàn)自漢管理和自選服務(wù)，使各類物業(yè)管理走上了以業(yè)養(yǎng)業(yè)、自我發(fā)展的道路，實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)的良性循環(huán)。經(jīng)營(yíng)型的物業(yè)管理能夠擺正主人和管家的關(guān)系，變政府部門(mén)行政性的終身制管理為企業(yè)界經(jīng)營(yíng)型的聘用制管理，在這種機(jī)制下，就會(huì)形成有活力的物業(yè)管理競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)，促使物業(yè)管理的經(jīng)營(yíng)得必須以良好的經(jīng)營(yíng)與服務(wù)才能在激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中求得生存和發(fā)展，并實(shí)現(xiàn)優(yōu)勝劣汰，使物業(yè)管理工作步入良性循環(huán)的軌道 物業(yè)管理初創(chuàng)階段的特點(diǎn)這是我國(guó)物業(yè)管理啟動(dòng)和逐步形成成為一個(gè)獨(dú)立行業(yè)的時(shí)期。80年代物業(yè)管理開(kāi)始在內(nèi)地興起，其外部條件是受東南亞等地房地產(chǎn)管理體制——特別是物業(yè)管理的引進(jìn)所啟發(fā)，內(nèi)部條件是由創(chuàng)造文明住宅小區(qū)和新建商品房售后管理發(fā)展而來(lái)。但是，作為一個(gè)行業(yè)，還只出現(xiàn)在沿海部分大中城市，只是作為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的附屬，尚不具備全國(guó)性的規(guī)模。90年代，物業(yè)管理以其獨(dú)特的功能逐步引起人們的關(guān)注。1993年建設(shè)部房地產(chǎn)業(yè)司在廣州和深圳召開(kāi)第一屆全國(guó)物業(yè)管理研討會(huì)和深圳市物業(yè)管理協(xié)會(huì)的成立標(biāo)志著我國(guó)物業(yè)管理進(jìn)入了全面推進(jìn)的時(shí)期。1994年4月，建設(shè)部頒布了建國(guó)以來(lái)有關(guān)物業(yè)管理的第一個(gè)規(guī)章，確立了物業(yè)管理在房地產(chǎn)行業(yè)中的獨(dú)立地位。2005年又把物業(yè)管理提到城市管理體制改革的高度，要求全社會(huì)關(guān)注和支持。2007年又要求物業(yè)管理在廣度上從新建區(qū)向建城區(qū)延伸，從深度上向市場(chǎng)化方向發(fā)展。這個(gè)階段的特點(diǎn)是：（1）雖然已有一些地區(qū)和若干物業(yè)區(qū)域管理水平達(dá)標(biāo)，小區(qū)面貌良好，但是總體上仍處于初創(chuàng)階段，管理水準(zhǔn)不高，服務(wù)內(nèi)容偏狹。從地區(qū)上講沿海城市發(fā)展較快，內(nèi)地城鎮(zhèn)相對(duì)較慢；（2）傳統(tǒng)管理和物業(yè)管理雙重機(jī)制并存，非市場(chǎng)化和市場(chǎng)化管理模式并存，逐步地向單一的市場(chǎng)化的物業(yè)管理模式過(guò)渡；（3）物業(yè)管理企業(yè)和業(yè)主委員會(huì)大量建立。但是，運(yùn)作不規(guī)范。合適的自治管理和專業(yè)管理人才缺乏；（4）開(kāi)發(fā)商一般重建輕管，物業(yè)管理未能及時(shí)介入，前期后遺癥嚴(yán)重影響物業(yè)管理的經(jīng)濟(jì)效益和服務(wù)質(zhì)量；（5）政府逐步重視對(duì)物業(yè)管理的治理和監(jiān)控，但是法規(guī)建設(shè)滯后；（6）物業(yè)管理的經(jīng)費(fèi)不足，收費(fèi)混亂，資金運(yùn)行未能進(jìn)入良性循環(huán)。 物業(yè)管理市場(chǎng)化階段的特點(diǎn) 這個(gè)階段的特點(diǎn)是：（1）傳統(tǒng)的和非市場(chǎng)化的房屋管理模式基本上都納入市場(chǎng)化的物業(yè)管理軌道，市場(chǎng)的規(guī)則和運(yùn)作逐步成熟。物業(yè)管理業(yè)在房地產(chǎn)行業(yè)中的主體地位逐步確立，物業(yè)管理業(yè)在城市建設(shè)和社會(huì)生活中的積極作用得到充分的發(fā)揮和確認(rèn)；(2）物業(yè)管理企業(yè)和業(yè)主委員會(huì)運(yùn)作逐步正常，相互關(guān)系逐步理順并出現(xiàn)一批名牌的物業(yè)管理企業(yè)、優(yōu)秀的業(yè)主委員會(huì)和示范物業(yè)區(qū)域。物業(yè)管理區(qū)域的建設(shè)和服務(wù)的標(biāo)準(zhǔn)普遍從“安全、整潔、文明、方便”的基礎(chǔ)上向“舒適、寧?kù)o、優(yōu)美、典雅”的高層次水準(zhǔn)提升；（3）出現(xiàn)一批智能化的物業(yè)住宅、大廈和只能化城區(qū)，如智能化住宅小區(qū)、智能化廣場(chǎng)等。各種先進(jìn)設(shè)施、裝備在物業(yè)管理中廣泛應(yīng)用。物業(yè)管理提供的勞務(wù)中智力型比重逐步增大；（4）物業(yè)管理現(xiàn)實(shí)規(guī)?；?jīng)營(yíng)，物業(yè)管理