【文章內(nèi)容簡介】 2家，三級資質(zhì)企業(yè)99家，暫定三級資質(zhì)企業(yè)29家，外埠物業(yè)服務(wù)企業(yè)到我市登記備案的4家，物業(yè)服務(wù)企業(yè)數(shù)量位居全省地級城市前列。全市物業(yè)服務(wù)企業(yè)從業(yè)人員1萬多人，其中1820人取得物業(yè)管理崗位證書和專業(yè)管理技術(shù)職稱，其余大部分為物業(yè)管理員、秩序維護(hù)員、水電工、保潔工等一線操作人員，屬于典型的勞動密集型行業(yè)。物業(yè)管理項目由單一到多元，服務(wù)領(lǐng)域不斷拓展。物業(yè)管理服務(wù)項目覆蓋面從最初單純的住宅小區(qū)向辦公、學(xué)校、醫(yī)院、商業(yè)區(qū)、工業(yè)區(qū)快速延伸。截至目前，全市實施物業(yè)管理項目191個。其中，城區(qū)物業(yè)管理項目145個，管理服務(wù)面積1000萬多平方米，物業(yè)管理覆蓋率達(dá)75%以上，新建住宅小區(qū)管理覆蓋率達(dá)100%。全市獲國家級物業(yè)管理示范大廈1個，省級物業(yè)管理示范住宅小區(qū)5個，省級物業(yè)管理示范大廈3個，省級物業(yè)管理優(yōu)秀住宅小區(qū)（大廈）18個，市級物業(yè)管理優(yōu)秀住宅小區(qū)（大廈）27個，市級文明住宅小區(qū)22個，市級園林式小區(qū)7個。住宅小區(qū)業(yè)主委員會從無到有，物業(yè)管理不斷規(guī)范。截至目前，全市符合成立業(yè)主大會選舉業(yè)主委員會條件的物業(yè)管理住宅項目140個，成立業(yè)主委員會27個，業(yè)主委員會小區(qū)覆蓋率為19%。積極啟動業(yè)主大會成立試點工作，相關(guān)職能部門全程參與實施監(jiān)督運(yùn)作成立業(yè)主大會，匯鑫住宅小區(qū)成立業(yè)主大會并選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會，標(biāo)志著我市物業(yè)管理工作進(jìn)入規(guī)范化和市場化發(fā)展的新時期，對推動全市物業(yè)管理行業(yè)健康有序發(fā)展創(chuàng)造條件。物業(yè)服務(wù)收費從不統(tǒng)一到明碼標(biāo)價，服務(wù)機(jī)制不斷健全。近年來，受行業(yè)發(fā)展水平所限，物業(yè)服務(wù)收費一直是企業(yè)“各自為政”，收費不統(tǒng)一、業(yè)主不了解成為物業(yè)管理投訴糾紛的焦點。，市物價、房產(chǎn)部門聯(lián)合制定實施了物業(yè)服務(wù)分等定級收費標(biāo)準(zhǔn)制度，推行物業(yè)管理“等級服務(wù)、等級收費、質(zhì)價相符”的收費機(jī)制，物業(yè)服務(wù)收費得到規(guī)范和理順。物業(yè)專項維修資金覆蓋面從小到大，受益群眾不斷增多。截至目前，其中阜城區(qū)歸集9000萬元，涉及住宅小區(qū)220個，物業(yè)專項維修資金覆蓋面積396萬平方米。為進(jìn)一步規(guī)范資金管理，向社會公開實施招投標(biāo)物業(yè)專項維修資金存儲銀行，開創(chuàng)了全省物業(yè)專項維修資金管理先河，確保資金管理使用效益，切實維護(hù)了廣大業(yè)主物權(quán)利益，充分發(fā)揮了物業(yè)專項維修資金的房屋“養(yǎng)老金”作用。二、推進(jìn)物業(yè)管理行業(yè)發(fā)展的主要措施近年來，在市委、市政府的正確領(lǐng)導(dǎo)下，全市物業(yè)管理行業(yè)圍繞把建設(shè)成為皖西北中心城市的目標(biāo)，以便民、利民、為民為宗旨，積極探索構(gòu)建與經(jīng)濟(jì)社會發(fā)展相適應(yīng)的物業(yè)管理服務(wù)模式，切實加快物業(yè)管理市場化運(yùn)作，加大市場主體服務(wù)規(guī)范力度，為推動第三產(chǎn)業(yè)發(fā)展、提升群眾居住品質(zhì)奠定了堅實基礎(chǔ)。及時安排部署，把規(guī)范物業(yè)管理提上重要議事日程。市政府先后召集各縣市區(qū)政府、街道辦事處、物業(yè)行政主管部門召開全市物業(yè)管理工作會議、全市物業(yè)管理專業(yè)委員會會議、全市物業(yè)服務(wù)企業(yè)會議等規(guī)范物業(yè)管理專題會議，認(rèn)真總結(jié)近年來我市物業(yè)管理工作取得的成效，梳理制約物業(yè)管理發(fā)展的癥結(jié)，明確當(dāng)前物業(yè)管理工作重點以及今后一個時期物業(yè)管理工作任務(wù)，要求各地、各有關(guān)部門要把物業(yè)管理工作擺上重要議事日程，加強(qiáng)物業(yè)管理組織領(lǐng)導(dǎo)，建立了由主要領(lǐng)導(dǎo)負(fù)總責(zé)、分管領(lǐng)導(dǎo)具體負(fù)責(zé)的領(lǐng)導(dǎo)機(jī)制，落實責(zé)任分工，建立一級抓一級、層層抓落實的物業(yè)管理工作責(zé)任體系，為進(jìn)一步推進(jìn)行業(yè)發(fā)展?fàn)I造了齊抓共管的工作氛圍。明確管理職責(zé)，構(gòu)建兩級物業(yè)管理體系。根據(jù)物業(yè)管理法規(guī)政策有關(guān)規(guī)定，市政府辦公室出臺了切實加強(qiáng)城市住宅小區(qū)物業(yè)管理的政策措施，要求各地按照屬地管理的原則加強(qiáng)物業(yè)管理工作，明確各縣市區(qū)政府、城區(qū)街道辦事處對所在行政區(qū)域內(nèi)物業(yè)管理的屬地監(jiān)管職責(zé)，各縣市房地產(chǎn)管理局、阜城三區(qū)房改辦、開發(fā)區(qū)土地規(guī)劃建設(shè)局具體負(fù)責(zé)本轄區(qū)內(nèi)物業(yè)管理活動的指導(dǎo)和監(jiān)管，各縣市區(qū)物業(yè)行政主管部門按照要求設(shè)立物業(yè)管理股室作為專門行政職能股室，初步形成了屬地管理、分級負(fù)責(zé)的兩級物業(yè)管理行政監(jiān)管體系。完善制度體系，提高政策法規(guī)的可操作性。圍繞物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)監(jiān)管、市場準(zhǔn)入、資金歸集、規(guī)范服務(wù)、糾紛調(diào)處等行業(yè)監(jiān)管重點，先后制定出臺了《市物業(yè)管理行業(yè)2011年工作規(guī)劃》、《進(jìn)一步加強(qiáng)市物業(yè)管理工作實施意見》、《市城市物業(yè)服務(wù)收費實施細(xì)則》、《市物業(yè)專項維修資金管理使用實施細(xì)則》、《市物業(yè)管理投訴受理處理暫行辦法》、《市業(yè)主大會規(guī)程》、《市住宅物業(yè)服務(wù)等級標(biāo)準(zhǔn)》等近30項規(guī)范性文件，行業(yè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)和工作體系得到完善，進(jìn)一步提高了物業(yè)管理法規(guī)政策的可操作性。嚴(yán)把“四道關(guān)口”，加強(qiáng)前期物業(yè)管理。一是嚴(yán)把物業(yè)管理項目招標(biāo)投標(biāo)關(guān)。房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)單位要嚴(yán)格按照物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)辦法規(guī)定，預(yù)售商品房項目必須在備案取得《商品房預(yù)售許可證》之前落實物業(yè)管理，5萬平方米以上住宅小區(qū)通過招投標(biāo)方式選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)。二是嚴(yán)把行政審批關(guān)。協(xié)議方式選聘行政審批關(guān)，投標(biāo)人少于3個或者物業(yè)面積在5萬平方米以下的，必須經(jīng)縣市區(qū)物業(yè)行政主管部門批準(zhǔn)，方可選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)實施物業(yè)管理。三是嚴(yán)把企業(yè)資質(zhì)準(zhǔn)入關(guān)。嚴(yán)格審核新成立企業(yè)資質(zhì)核準(zhǔn)和原有企業(yè)資質(zhì)核定，確保做到標(biāo)準(zhǔn)不降低、審查不遷就。四是嚴(yán)把前期物業(yè)管理備案關(guān)。通過對前期物業(yè)項目管理方案的可行性、管理服務(wù)措施的有效性、備案資料的真實性以及落實物業(yè)管理服務(wù)用房等內(nèi)容進(jìn)行嚴(yán)格審查，使物業(yè)管理市場秩序進(jìn)一步規(guī)范。理順投訴受理機(jī)制，努力定紛止?fàn)?。近年來，市物業(yè)行政主管部門定期不定期開展全市物業(yè)管理項目信息采集，全面掌握物業(yè)管理行業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀，不斷加大投訴處理力度，拓展延伸投訴受理渠道，初步建立了市、縣（市區(qū)）兩級投訴受理機(jī)制，通過咨詢投訴、政風(fēng)行風(fēng)熱線、來人、來信、來電等多種渠道受理群眾糾紛投訴，每年依法及時妥善處置不同形式來信來訪達(dá)一百多件，堅持市房地產(chǎn)管理局督辦指導(dǎo)、縣市區(qū)物業(yè)行政主管部門現(xiàn)場核查、企業(yè)整改落實相結(jié)合處理群眾投訴，努力減少物業(yè)管理服務(wù)矛盾糾紛，業(yè)主投訴率比去年同期相比下降了15%，業(yè)主滿意率提高了10%以上。嚴(yán)格項目招投標(biāo)，促進(jìn)市場有序競爭。為規(guī)范物業(yè)管理招投標(biāo)市場運(yùn)行機(jī)制，促進(jìn)物業(yè)管理市場有序競爭，市房地產(chǎn)管理局于出臺了《市物業(yè)管理招投標(biāo)管理暫行辦法》、《市物業(yè)服務(wù)企業(yè)退出項目管理暫行辦法》，目前已成功舉辦了21個房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)建設(shè)的23個住宅項目、4個商業(yè)區(qū)項目和2個綜合辦公區(qū)項目的前期物業(yè)管理招投標(biāo)工作，并對國有資金投入項目建設(shè)全部推行招投標(biāo)制度建設(shè)。對5萬平方米以下的住宅區(qū)，近年來共通過協(xié)議方式選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)實施物業(yè)管理項目27個，實現(xiàn)物業(yè)管理項目實施依法陽光有序操作。注重專業(yè)培訓(xùn)，提升行業(yè)整體素質(zhì)。以建立完善物業(yè)管理從業(yè)人員崗位培訓(xùn)工作為主抓手，堅持實行從業(yè)人員持證上崗制度，建立長效機(jī)制，實行資格動態(tài)管理。提高全市物業(yè)管理行業(yè)隊伍整體素質(zhì)，提升物業(yè)管理人員服務(wù)水平，促進(jìn)物業(yè)管理專業(yè)化進(jìn)程，舉辦崗位培訓(xùn)班，邀請建設(shè)廳資深專家教授、國家注冊物管師來阜授課，達(dá)到了預(yù)期目的，收到了良好效果。同時大力開展職業(yè)教育，與安徽電大分校聯(lián)合舉辦物業(yè)管理?？平逃?，著重培養(yǎng)一批高素質(zhì)、高水平的物業(yè)管理專業(yè)人員隊伍，提高行業(yè)專業(yè)化、規(guī)范化服務(wù)水平。開展專題調(diào)研，明確發(fā)展方向。為及時掌握行業(yè)發(fā)展動態(tài)，研究解決行業(yè)發(fā)展中的深層次問題，市物業(yè)行政主管部門會同縣市區(qū)物業(yè)行政主管部門對全市物業(yè)管理行業(yè)進(jìn)行了專題調(diào)研，對物業(yè)服務(wù)企業(yè)數(shù)量、從業(yè)人員總數(shù)、行業(yè)經(jīng)營總收入、總支出、城鎮(zhèn)實施物業(yè)管理覆蓋面、業(yè)主大會和業(yè)主委員會的成立運(yùn)行、物業(yè)管理法規(guī)建設(shè)實施等情況進(jìn)行調(diào)研，總結(jié)規(guī)范發(fā)展物業(yè)管理方面的經(jīng)驗做法，分析制約影響物業(yè)管理發(fā)展的主要問題與矛盾和原因，提出解決問題的措施與對策，進(jìn)一步明確了規(guī)范行業(yè)發(fā)展的著力重點。開展宣傳報道，建立長效機(jī)制。為適應(yīng)新形勢下物業(yè)管理發(fā)展需要，及時、準(zhǔn)確、正面反映報道我市物業(yè)管理市場運(yùn)行狀況和發(fā)展軌跡，堅持在全市范圍內(nèi)組織開展物業(yè)管理行業(yè)宣傳報道工作，建立了信息員工作長效機(jī)制，定期在新聞媒體宣傳報導(dǎo)政策法規(guī)、典型事例以及先進(jìn)管理經(jīng)驗，為企業(yè)提供了有力的宣傳展示平臺，為廣大市民更好地了解認(rèn)識物業(yè)管理、自覺參與物業(yè)管理搭建了溝通橋梁，為樹立行業(yè)良好形象提供了寬闊平臺。三、存在的主要問題在肯定我市物業(yè)管理服務(wù)不斷規(guī)范的同時，也必須清醒看到物業(yè)管理仍存在發(fā)展質(zhì)量和服務(wù)水平不高，物業(yè)服務(wù)企業(yè)數(shù)量多而品牌企業(yè)少，質(zhì)價相符的服務(wù)機(jī)制剛剛推行仍不夠規(guī)范，社會群眾對物業(yè)管理服務(wù)認(rèn)識不清，物業(yè)管理行政監(jiān)管體制尚未理順等客觀實際問題，在一定程度上制約了物業(yè)管理行業(yè)又好又快發(fā)展。一是重視程度不夠，監(jiān)管體制尚未理順。物業(yè)管理是一項綜合系統(tǒng)的管理工作，有較強(qiáng)的綜合性、專門性和區(qū)域性特點，涉及建設(shè)、房產(chǎn)、規(guī)劃、市容、公安、環(huán)保、工商、物價、消防、供電、供水等多個部門管理服務(wù)職能。目前，各縣市區(qū)政府既是物業(yè)管理監(jiān)管部門又是職能部門，物業(yè)行政主管部門缺乏專職人員，造成工作開展較為困難。二是物業(yè)服務(wù)收費收繳困難，制約行業(yè)加快發(fā)展。，收費率僅達(dá)50%，基本不收費和很少收費的物業(yè)服務(wù)小區(qū)占全市物業(yè)管理住宅小區(qū)30%。而物業(yè)服務(wù)企業(yè)只能通過電話、上門、發(fā)信等方式催繳物業(yè)服務(wù)費用，并無相應(yīng)的強(qiáng)制或制約措施。即使按照《物業(yè)管理條例》有關(guān)規(guī)定可以依法向人民法院起訴。但又面臨著起訴周期長、涉案人數(shù)多、涉案金額小等客觀因素，致使費用收繳困難。出現(xiàn)這種問題的主要原因是業(yè)主商品意識、物業(yè)管理消費意識和責(zé)任意識沒有完全確立，繳費積極性不高，久而久之，就形成了物業(yè)管理與服務(wù)收費難的惡性循環(huán)。三是物業(yè)服務(wù)企業(yè)不能有效解決問題，影響物業(yè)服務(wù)收費。部分住宅小區(qū)存在開發(fā)房屋質(zhì)量存在問題、開發(fā)商承諾未兌現(xiàn)等開發(fā)商遺留問題未得到有效解決，個別住宅小區(qū)環(huán)境建設(shè)不到位、屋頂滲漏等問題，或者開發(fā)商承諾的配套設(shè)施沒有建，業(yè)主不找或找不到開發(fā)建設(shè)單位，把責(zé)任都埋怨到物業(yè)服務(wù)企業(yè)上，有的甚至以此為由拒交物業(yè)服務(wù)費，物業(yè)服務(wù)企業(yè)有苦難言。四是歷史遺留問題較多，亟待加強(qiáng)整治。許多舊住宅小