【正文】 制還未真正形成。以物業(yè)管理收費為例：既要報物業(yè)主管部門的資質(zhì)檢查證書；又要按照物價部門規(guī)定的等級打分確定收費標準，還要邀請行業(yè)主管部門、物價部門到小區(qū)現(xiàn)場查驗通過，最后才能確定收費標準，領(lǐng)取收費許可證，一個許可證往往需要幾個月乃至半年的時間。深圳市有一批物業(yè)管理企業(yè)，其效益、品牌都堪稱一流，也頗具規(guī)模，改制條件已成熟，企業(yè)的經(jīng)營者、員工都強烈要求改制 ,結(jié)合自身實際情況選擇經(jīng)營者和員工持股市，然而改 制方案長期被卡在上級管理部門。實際上，業(yè)主委員會不具備履行民事責(zé)任的實際能力，當其違約時根本無法保證物業(yè)公司實現(xiàn)合同規(guī)定的經(jīng)濟利益。由業(yè)主委員會 選擇 物業(yè)管理企業(yè)是為了充分尊重 消費者 的權(quán)益而由相關(guān)法規(guī)條例賦予他們的民事權(quán)利，但因沒有賦予與此權(quán)利相對應(yīng)的義務(wù)，致使在實際執(zhí)行過程中，業(yè)主委員會的這個權(quán)利幾乎不受監(jiān)督和制約，甚至走上了極端。沒有全國大法的統(tǒng)一規(guī)范，地方和行業(yè)性法規(guī)呈現(xiàn)出沒有綱領(lǐng)的散亂，使企業(yè)難以適從。首先， 消費者 的利益無 “ 法 ” 保障。 因此，總的來看，目前我國物業(yè)管理立法還滯后于物業(yè)管理行業(yè)的發(fā)展，存在著立法層次不高，法律體系框架未形成，缺乏系統(tǒng)性和綜合性等問題。自 1994 年以來，建設(shè)部等國家部委（局）和各地方政府雖然頒發(fā)了《城市新建住宅小區(qū)管理辦法》、《城市住宅小區(qū) 物業(yè)管理服務(wù)收費暫行辦法》、《物業(yè)企業(yè)財務(wù)管理規(guī)定》、《住宅共用部位共同設(shè)施 設(shè)備維修基金管理辦法》、《關(guān)于物業(yè)管理企業(yè)代收費用有關(guān)營業(yè)稅問題的通知》、《物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)試行辦法》、《物業(yè)管理委托合同示范文本》、《業(yè)主公約示范文本》、《前期企業(yè)管理協(xié)議示范文本》等行政規(guī)章行業(yè)規(guī)范和地方性法 規(guī)。在退而求其次的情況下，國內(nèi)第一部地方性物業(yè)法規(guī)《深圳經(jīng)濟特區(qū)住宅區(qū)物業(yè)管理條例》的出臺時間是 1994 年，而深圳成立第一家物業(yè)管理公司的時間是 1981 年，中間有 13 年是法規(guī)空白期。 法律法規(guī)滯后，體系不完善。 以深圳為例，在深圳 18 家首批國家一級物業(yè)管理企業(yè)中， 17 家是國有或國有參股（實際掌控一切生殺大權(quán)）， 1 家是民營上市股份公司；而且 18 家企業(yè)清一色是開發(fā)商自辦（有2 家屬于房管所改制或部門單位自辦 企業(yè)，但目前企業(yè)發(fā)展權(quán)在開發(fā)商手中）。同時我國 現(xiàn)階段的物業(yè)管理行業(yè)尚屬新興行業(yè)，還存在著很多問題和不足。統(tǒng)計數(shù)字說明，經(jīng)濟發(fā)達地區(qū)與經(jīng)濟不發(fā)達地區(qū)在物業(yè)管理方面的差距相當大。 與物業(yè)管理發(fā)達國家相比，由于受對物業(yè)管理的認識、市場經(jīng)濟發(fā)育程度、地區(qū)經(jīng)濟發(fā)展水平和居民收入水平等因素的影響，我國物業(yè)管理覆蓋率仍然偏低。目前我國物業(yè)管理發(fā)展迅速，物業(yè)管理類型多 ，涉及各個領(lǐng)域，約 11 大類，其中有多層住宅、高層住宅、寫字樓、工業(yè)區(qū)、政府政法機關(guān)辦公樓、醫(yī)院、學(xué)校、車站、碼頭、賓館、商場商業(yè)街和農(nóng)民房等。據(jù) 資料 顯示，目前全國絕大部分城市已經(jīng)引進和推廣了物業(yè)管理，全國物業(yè)管理企業(yè)已超過 2 萬家，從業(yè)人員突破 200 萬人。國家《十五計劃發(fā)展綱要》中，已經(jīng)明確地提出，要 規(guī)范 發(fā)展物業(yè)管理業(yè)。 所謂物業(yè)管理，就是指物業(yè)管理企業(yè)接受業(yè)主委托，依照合同約定對物業(yè)和相關(guān)附屬設(shè)施進行維修養(yǎng)護，對它周圍的 環(huán)境 和公共秩序進行管理，并且對業(yè)主提供一系列相關(guān)服務(wù)。 北京 市規(guī)定，舊 住宅小區(qū)必須在 2022 年前全部實行物業(yè)管理。 建設(shè) 部早在 1996 年就規(guī)定，全國新建 住宅 小區(qū)必 須實行物業(yè)管理，舊小區(qū)逐步納入物業(yè)管理。 我國物業(yè)管理現(xiàn)狀、問題及對策 作者 : 縱橫天下 點擊率 : 332 摘要：本文主要從物業(yè) 管理 的行業(yè)現(xiàn)狀入手，深入剖析其存在的問題及原因，并根據(jù)對這些原因的歸納總結(jié)，分別從政府、企業(yè)、社會三個方面具體有針對性地提出這些問題的解決 方案 ，以期引起業(yè)界的共鳴并進行更深層次的 探討 ，共同促進我國物業(yè) 管理 行業(yè)的發(fā)展繁榮。 關(guān)鍵詞：物業(yè)管理、業(yè)主、業(yè)主委員會 據(jù)不完全統(tǒng)計，目前全國城鎮(zhèn)約有 80 億平方米的住房，至 2022 年就有 70%（約 56 億平方米）出售給個人。深圳幾乎所有 住宅 小區(qū)都實行了物業(yè)管理。僅按 北京 物業(yè)管理費最低水平（經(jīng)濟適用房）每平米 元 /月計算，全國每年單此項收費就達 330 多億元，倘若再將房屋租賃、置換、中介、維修等服務(wù)算上，這個市場將更加龐大。物業(yè)管理不僅能延長物業(yè)的使用壽命，使其保值增 值，而且在改變城市面貌、推進城市化進程中也起到了重要的作用。 一、我國物業(yè)管理現(xiàn)狀 自 1981 年我國第一家物業(yè)管理公司在深圳成立以來，物業(yè)管理在提高人們的 生活 和工作環(huán)境 質(zhì)量 、推進城市化進程中都起到了積極的作用。深圳物業(yè)管理企業(yè)則有 1200 余家，從業(yè)人員達 15 萬，年創(chuàng)產(chǎn)值 45 億元。但同時，我國物業(yè)管理還存在著覆蓋率偏低、地區(qū)間差距較大等不足。據(jù)統(tǒng)計，到 2022 年底，全國實有房屋 建筑 面積 735459 萬平方米，實行物業(yè)管理的有 萬平方米，實行物業(yè)管理率僅為 13%，其中，實有住宅 建筑 面積 417331萬平方米，實行物業(yè)管理的有 萬平方米，實行物業(yè)管理率為 20%. 詳細數(shù)據(jù)及各地情況見下表： 地 實有房屋（萬平方米） 實有住宅（萬平方米） 區(qū) 面積 物管面積 物管率（ %） 面積 物管面積 物管率（ %） 全國 735459 13 417331 20 甘肅 9647 5151 陜西 14328 7624 北京 27430 14211 深圳 7119 3387 48 3768 2540 67 上海 31802 20744 65 19310 16661 86 從我國物業(yè)管理的發(fā)展實踐看，南方、經(jīng)濟發(fā)達地區(qū)、沿海城市、大城市開展早、發(fā)展快；北方、經(jīng)濟不發(fā)達地區(qū)、內(nèi)陸城市和中小城市推進的較慢。詳見下圖： 二、物業(yè)管理存在的問題及原因分析 我國物業(yè)管理雖然發(fā)展了 20 來年，但與國外成熟的物業(yè)管理相比還有很大的差距。 體制問題 從體制上考察我國兩萬余家物業(yè)管理企業(yè)， 80%以上的是國有體制；如果我們再從物業(yè)管理企業(yè)產(chǎn)生的來源來分析，全國有 70%以上屬于房地產(chǎn)開發(fā)商 自辦的企業(yè)， 20%屬于房管所或 后勤單位改制，只有 10%屬于產(chǎn)權(quán)自主型的物業(yè)管理企業(yè)。為什么會出現(xiàn)這種現(xiàn)象呢？據(jù)分析主要一個原因就是以前 “ 自建自管 ” 的延續(xù)，另外就是開發(fā)商出于自身利益的考慮，因為優(yōu)質(zhì)的物業(yè)管理已成為售樓中的一個賣點。 我國物業(yè)管理行業(yè)的立法明顯滯后： 20 年的時間，沒有國家級行業(yè)法規(guī)可以遵循。 我國物業(yè)管理法律政 策的框架體系，是在沒有國家大法的情況下，由為數(shù)不多的行業(yè)性、地方性法規(guī)政策組成的不完整 結(jié)構(gòu) ，完善的法規(guī)體系尚未形成。但由于缺乏符合 中國 國情的、 系統(tǒng) 而科學(xué)的物業(yè)管理理論體系的指導(dǎo)，各部門在制訂法規(guī)的過程中，往往局限于對境內(nèi)外成功經(jīng)驗的模仿或就事論事的解決方案上，存在許多不足之處。 在仔細審視已經(jīng)發(fā)生的事實中，可以看到立法滯后帶來的消極影響。因缺乏法律依據(jù)，司法機關(guān)難以及時處理日益增多的物業(yè)管理案件，物業(yè)管理中產(chǎn)生的大量矛盾糾紛得不到迅速有效地 解決；其次，制約了行業(yè)的健康發(fā)展。如中海物業(yè)管理（深圳）有限公司的