【文章內(nèi)容簡介】 名、印章屬實(shí)，文件的副本、節(jié)本、影印本與原本相符。公證之后，諸文件便可生效。 (2)選擇代理人 物業(yè)管理公司如果在國外從事投標(biāo)，必將面臨異域文化所帶來的種種障礙， 而房地產(chǎn)項(xiàng)目的固定性以及物業(yè)管理服務(wù)的無形性，又要求他們必須承擔(dān)較之于其他工程承包項(xiàng)目投標(biāo)更大的風(fēng)險(xiǎn)。此時(shí)，聘用代理人承辦注冊(cè)、咨詢等自己所不熟悉的當(dāng)?shù)貥I(yè)務(wù)，不僅可節(jié)約費(fèi)用，還可利用代理人對(duì)當(dāng)?shù)匚飿I(yè)的熟悉程度，增加其投標(biāo)成功的可能性。 當(dāng)然，代理的 這些優(yōu)勢(shì)必須建立在代理人優(yōu)秀的前提之上，因此如何選擇合 適的代理人也將成為投標(biāo)公司必須認(rèn)真對(duì)待的一個(gè)重要問題。通常，代理人的作用主要表現(xiàn)在以下幾點(diǎn)： ① 業(yè)務(wù)咨詢。代理人應(yīng)當(dāng)利用其在當(dāng)?shù)貜V泛的社會(huì)關(guān)系與以往經(jīng)驗(yàn)向投標(biāo)公 司提供相關(guān)的重要信息，包括重大項(xiàng)目的招標(biāo)信息，開發(fā)商情況，當(dāng)?shù)胤伞⒔?jīng)濟(jì)情況，社會(huì)風(fēng)俗習(xí)慣，勞務(wù)雇用管理等。為物業(yè)管理公司熟悉國外物業(yè)管理規(guī)定及服務(wù)要求提供幫助，這是代理人應(yīng)提供的基本服務(wù)之一。 ② 業(yè)務(wù)代理。代理人還可為物業(yè)管理公司的日常業(yè)務(wù)運(yùn)作提供服務(wù)，這些工 作包括代辦各種例行手 續(xù)，代為尋找當(dāng)?shù)睾献骰锇?，提供投?biāo)所需單價(jià)、費(fèi)率等。這些服務(wù)可以提高投標(biāo)者工作效率，降低其交易成本。 ③ 矛盾協(xié)調(diào)。物業(yè) 管理公司在異地從事投標(biāo)，與當(dāng)?shù)貥I(yè)主必然會(huì)在文化、風(fēng)俗等方面存在差異，加之服務(wù)行業(yè)本身與個(gè)人滿足程度密切相關(guān)的特性，雙方之間出現(xiàn)摩擦和爭議在所難免。此時(shí)，代理人則可在其中充分發(fā)揮“潤滑劑”的作用，物業(yè)管理公司在考慮了自身業(yè)務(wù)需要與代理成本之后，便可在當(dāng)?shù)氐闹薪榉?wù)公司中慎重選擇滿足條件的代理人。選擇代理人時(shí)，投標(biāo)公司應(yīng)從自身的弱勢(shì)及代理人可提供的互補(bǔ)優(yōu)勢(shì)出發(fā)，根據(jù)成本效益原則，綜合評(píng)價(jià) 做出決策。 代理人作為中介咨詢公司是以其技術(shù)與智力提供服務(wù)，因此衡量其能力應(yīng)首 先考慮技術(shù)條件，其他因素次之。投標(biāo)公司選擇代理人時(shí)應(yīng)以代理公司的技術(shù)勝任能力、管理能力、資源可用性、業(yè)務(wù)獨(dú)立性、取費(fèi)結(jié)構(gòu)及執(zhí)業(yè)素質(zhì)作為基礎(chǔ)。 第一，技術(shù)勝任能力。即中介咨詢公司有能力為業(yè)主提供一個(gè)經(jīng)過專業(yè)教育 與訓(xùn)練、具有實(shí)際經(jīng)驗(yàn)的組織團(tuán)體來承擔(dān)被委托的任務(wù)。投標(biāo)公司的判斷可根據(jù)以下資料分析作出： a．察看公司以往在合同任務(wù)實(shí)施過程中所采用的方法及技術(shù)處理手段的說明 材料； b．調(diào)查該公司及其工作人員曾 經(jīng)在類似地區(qū)承擔(dān)類似物業(yè)項(xiàng)目情況； c．審查將要從事該項(xiàng)目的所有工作人員的經(jīng)驗(yàn)和資歷； d．了解該公司以前顧客對(duì)其工作成績的評(píng)價(jià)。 第二，管理能力。中介咨詢公司必須具有與物業(yè)項(xiàng)目規(guī)模與類型相匹配的管 理技能，必須適當(dāng)安排人力資源、合理調(diào)整工作規(guī)劃。在提供服務(wù)全過程中，代理者還必須要善于與承包商、供應(yīng)商、貸款機(jī)構(gòu)及政府機(jī)構(gòu)打交道，同時(shí)向委托方報(bào)告工作進(jìn)展，以使其能及時(shí)和準(zhǔn)確地做出決定。對(duì)于這一指標(biāo)評(píng)價(jià)所采用的方法主要有： a．考查咨詢總工程師以往業(yè)績成就記錄； b．考查被 提名的項(xiàng)目經(jīng)理以往業(yè)績成就記錄； c．詢問咨詢工程師對(duì)該物業(yè)項(xiàng)目管理的意見； d．判斷自己與咨詢工程師在原則問題上是否具有協(xié)商基礎(chǔ)。 第三，資源可靠性。即公司是否具備足夠的咨詢能力和人員來提供服務(wù)，以 保證必要的技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)和時(shí)間。資源可靠性的評(píng)價(jià)可參照以下標(biāo)準(zhǔn)： a．考查被提名參加該項(xiàng)目工作班子的技術(shù)與管理人員的能力； b．詢問代理公司在提供服務(wù)過程中對(duì)各參加者職責(zé)委派所作出的安排，及其 對(duì)自己應(yīng)承擔(dān)義務(wù)的了解； c．調(diào)查該公司的聲譽(yù)及財(cái)力狀況。 第四，職業(yè) 獨(dú)立性。中介咨詢服務(wù)作為一種獨(dú)立業(yè)務(wù)，應(yīng)當(dāng)符合 FIDIC 合同條款中有關(guān)職業(yè)道德規(guī)范、職業(yè)身份、權(quán)限及職業(yè)獨(dú)立性等諸項(xiàng)規(guī)定。投標(biāo)公司可通過詢問調(diào)查等方式去了解咨詢工程師是否與可能影響其職業(yè)判斷的商業(yè)、制造業(yè)或承包活動(dòng)有直接或間接的利益關(guān)系，能否客觀完成被委派的任務(wù)，并且通過應(yīng)用合理的技術(shù)與經(jīng)濟(jì)原理使委托方獲得最佳效益。 第五，取費(fèi)合理性。投標(biāo)公司判斷中介公司取費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)是否合理，應(yīng)遵循國家 有關(guān)部門的相應(yīng)規(guī)定，有時(shí)還可參考 FIDI c 合同條款建議的取費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。 第六，執(zhí)業(yè)誠實(shí)性。投標(biāo)公司與代理公司必須 建立起一種相互信任的關(guān)系。 委托方不應(yīng)過多干預(yù)代理公司的工作，而代理公司更不得串通第三人蒙蔽委托方。因此物業(yè)管理公司必須通過調(diào)查其以前客戶或合作伙伴來衡量中介咨詢公司是否具有執(zhí)業(yè)誠實(shí)性。 在考察了以上條件之后，投標(biāo)公司則可根據(jù)物業(yè)項(xiàng)目的規(guī)模、服務(wù)內(nèi)容的復(fù) 雜 性與重要性來確定代理公司。通常這～決策可經(jīng)歷以下幾個(gè)步驟： 第一，確定選擇范圍。投標(biāo)公司應(yīng)當(dāng)預(yù)測(cè)該招標(biāo)物業(yè)服務(wù)所需的人力資源及 其對(duì)人力資源的要求，并將可能需要的服務(wù)內(nèi)容進(jìn)行分類。例如：要求的專業(yè)知識(shí)領(lǐng)域和服務(wù)類型，對(duì)該物業(yè)服務(wù)要求的詳細(xì)說明， 地區(qū)特征因素 (如地理位置、 交通條件 )，將要簽訂的合同類型等。 第二，資格預(yù)審。將具備接受委托資格的中介咨詢公司按條件優(yōu)劣順序排 隊(duì)。 第三，分析預(yù)選。物業(yè)管理公司可根據(jù)中介咨詢公司的經(jīng)驗(yàn)資歷、人力資源 可靠性、財(cái)力狀況、以往履約情況、主要經(jīng)營活動(dòng)區(qū)域、與同行關(guān)系、政治社會(huì)和環(huán)境敏感性、要求的擔(dān)保標(biāo)準(zhǔn)等條件進(jìn)行逐一分析，選出 3～ 5家候選公司。 第四，條件商議。接下來物業(yè)管理 公司則應(yīng)分別與候選公司商議合作條件，并要求各候選公司就以下幾點(diǎn)提出建議書：工作內(nèi)容說明、與該合同有關(guān)的證明單據(jù)和資料、 資料說明、附有詳細(xì)說明的其他替代方案、培訓(xùn)計(jì)劃、過去在性質(zhì)類似項(xiàng)目中的經(jīng)驗(yàn)、資金控制的詳細(xì)情況、工作人員的規(guī)模與職責(zé)、為實(shí)施該合同任務(wù)而提出的組織與管理的模式、對(duì)當(dāng)?shù)貤l件的了解、地區(qū)的資源、用于該服務(wù)項(xiàng)目的技術(shù)手段、資源的可利用性。 第五，審核排序。投標(biāo)公司應(yīng)詳細(xì)審議中介咨詢公司所提交建議書中的所有 細(xì)節(jié)，實(shí)地考察該咨詢公司以前和目前正在提供的代理服務(wù)，獲取更多的資料，并按這些公司的條件優(yōu)劣順序?qū)⒔ㄗh書進(jìn)行排列。 第六，接洽談判。投標(biāo)公司可先邀請(qǐng)排名第一位的中介咨詢公司討論合同款 項(xiàng)及取費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)， 談判應(yīng)盡可能詳細(xì)地對(duì)合同主要條款及法律要求等做出規(guī)定。如果與第一家談判失敗，投標(biāo)公司必須通過書面形式告知該公司，然后再與第二家進(jìn)行談判，直至達(dá)成滿意的協(xié)議為止。 一旦選定，物業(yè)管理公司便可與該代理公司簽訂一份正式的代理協(xié)議，以作 為界定雙方權(quán)利義務(wù)的法律依據(jù)。通常代理協(xié)議包括以下內(nèi)容： a．協(xié)議雙方注冊(cè)的法人名稱、公司地址、法人代表姓名和職務(wù)。 b．簽訂協(xié)議的目的與性質(zhì)。 c．代理范圍，包括代理的業(yè)務(wù)范圍和時(shí)間范圍。 d．代理物業(yè)名稱及代理期限。 e．代理雙方的 義務(wù)和職責(zé)。這應(yīng)當(dāng)是合同的主要部分。 代理人可能承擔(dān)的義務(wù)主要有：向委托人提供信息及有關(guān)法律法規(guī)資料； 協(xié)助委托人參與競標(biāo)；推薦可靠的投標(biāo)合作者；協(xié)調(diào)委托人與當(dāng)?shù)赜嘘P(guān)部門及業(yè)主三方之間的關(guān)系；其他代理工作。 委托人可能應(yīng)履行的職責(zé)主要有：向代理人支付代理費(fèi)；履行協(xié)議條款；支 持代理人開展代理業(yè)務(wù)的工作，必要時(shí)提供代理人所需資料。 f．代理費(fèi)及其支付辦法。 按某些國家規(guī)定，代理協(xié)議應(yīng)呈報(bào)政府有關(guān)部門登記注冊(cè)，如有必要，還需 由公證部門予以公證。 (二 )籌措資金 物業(yè)管 理公司的財(cái)力狀況也是衡量其實(shí)力的重要因素，它必須要能滿足公司 投標(biāo)全過程及中標(biāo)后的管理需要。因此投標(biāo)公司應(yīng)根據(jù)自身財(cái)務(wù)狀況及招標(biāo)物業(yè)管理所需資金，做好資金籌措準(zhǔn)備，以使自己有足夠資金通過投標(biāo)資格預(yù)審。 投標(biāo)企業(yè)可以考慮的資金來源渠道主要有自有資金積累和銀行貸款。其中自 有資金積累取決于物業(yè)管理公司的經(jīng)營與盈利狀況，而銀行貸款則取決于公司的融資政策與信用狀況。投標(biāo)公司可根據(jù)招標(biāo)物業(yè)規(guī)模、自身收益情況及成本分析決定資金來源結(jié)構(gòu)。 如物業(yè)管理企業(yè)需向銀行申請(qǐng)貸款，則應(yīng)遵照以下程序進(jìn)行： 1．遞 交文件，提出申請(qǐng)。公司所提交的文件包括申請(qǐng)書、財(cái)務(wù)報(bào)表、物業(yè)項(xiàng) 目情況說明、資金用途計(jì)劃等。 2．接受資信審查。 3．取得貸款擔(dān)保。 4．簽訂貸款合同。合同主要內(nèi)容包括貸款期限、貸 款利率、用款計(jì)劃與還款計(jì)劃等。 (三 )收集招標(biāo)物業(yè)相關(guān)資料 招標(biāo)物業(yè)的相關(guān)資料是物業(yè)管理公司進(jìn)行投標(biāo)可行性研究必不可少的重要因 素。因此，物業(yè)管理公司在投標(biāo)初期應(yīng)多渠道多方位全面搜尋第一、二手資料。這些資料的范圍不僅包括招標(biāo)公司和招標(biāo)物業(yè)的具體情況，還應(yīng)包括投標(biāo)競爭對(duì) 手的情況。 t 公司可能的資料來源大致有以下幾個(gè)方面： 1．報(bào)章雜志。報(bào)紙或相關(guān)雜志歷來是各種招標(biāo)信息公開發(fā)布的傳統(tǒng)渠道，而 且許多物業(yè)及物業(yè)管理公司的有關(guān)情況也會(huì)在各種雜志上有介紹。有意識(shí)地留意這些地方，往往會(huì)使物業(yè)管理公司獲得意想不到的有用信息。 2．網(wǎng)絡(luò)傳輸。在時(shí)間就是速度的信息時(shí)代，隨著網(wǎng)絡(luò)技術(shù)的快速發(fā)展，愈來 愈多的信息交流可通過因特網(wǎng)迅速通暢地完成。為適應(yīng)電子商務(wù)的發(fā)展趨勢(shì)，許多招標(biāo)投標(biāo)公司紛紛建起了自己的網(wǎng)站，各種招標(biāo)信息也開始在網(wǎng)上進(jìn)行發(fā)布，網(wǎng)絡(luò)自然也為投標(biāo)者搜集信息提供了一種全新快捷的工具 。 3．同行業(yè)公司。當(dāng)存在物業(yè)管理分包時(shí)，公司通?？赏ㄟ^同行業(yè)的總包人獲 取招標(biāo)相關(guān)信息；此外，公司還可在與其他公司進(jìn)行一般業(yè)務(wù)交流時(shí)，得到競爭對(duì)手的一些資料。 可 是，要在浩如煙海的信息中尋找篩選出恰當(dāng)相關(guān)的資料，其收集工作的繁瑣是可以想見，更為重要的工作還在于收集之后的整理、分析。情報(bào)工作人員應(yīng)按資料的重要性、類別進(jìn)行分門別類，以便于投標(biāo)工作人員使用，由此得出的最有價(jià)值的信息將為投標(biāo)公司下一步的可行性研究提供分析基礎(chǔ)。 (四 )進(jìn)行投標(biāo)可行性分析 一 項(xiàng)物業(yè)管理投標(biāo)從購買 招標(biāo)文件到送出投標(biāo)書，涉及大量的人力物力支 出，一旦投標(biāo)失敗，其所有的前期投入都將付之東流，損失甚為可觀。這必然要求物業(yè)管理投標(biāo)公司在確定是否進(jìn)行競標(biāo)時(shí)務(wù)必要小心謹(jǐn)慎，在提出投標(biāo)申請(qǐng)前做出必要的可行性研究，不可貿(mào)然行事。 1．招標(biāo)物業(yè)條件分析 (1)物業(yè)性質(zhì)。了解區(qū)分招標(biāo)物業(yè)的性質(zhì)非常重要。因?yàn)椴煌再|(zhì)的物業(yè)所要 求的服務(wù)內(nèi)容不同，所需的技術(shù)力量不同，物業(yè)管理公司的相對(duì)優(yōu)劣勢(shì)也差異明顯。 例如，對(duì)于住宅小區(qū)的物業(yè)管理，其目的是要為居民提供一個(gè)安全、舒適、 和 諧、優(yōu)美的生活空間，不 僅應(yīng)有助于人的身心健康，還需對(duì)整個(gè)城市風(fēng)貌產(chǎn)生積極影響。因此，在管理上就要求能增強(qiáng)住宅功能，搞好小區(qū)設(shè)施配套，營造出優(yōu)美的生活環(huán)境。其物業(yè)管理具體內(nèi)容也應(yīng)圍繞這一目標(biāo)安排。 與 之相對(duì)應(yīng)，服務(wù)型公寓則更注重一對(duì)一的服務(wù)特色。它既要為住戶提供酒店式服務(wù)，又要營造出溫馨的家庭氣氛，其服務(wù)內(nèi)容也就更加具體化、個(gè)性化，除了日常清潔、綠化服務(wù)外，還應(yīng)提供各種商務(wù)、醫(yī)療服務(wù)等。 而對(duì)于寫字樓，其管理重點(diǎn)則放在了 “ 安全、舒適、快捷 ” 上。故其管理內(nèi) 容應(yīng)側(cè)重于加強(qiáng)閉路 I 監(jiān)控系統(tǒng)以確保人身安全，增設(shè)保安及防盜系統(tǒng) 以保證財(cái)產(chǎn) 安全，開辟商場、酒家、娛樂設(shè)施及生活服務(wù)設(shè)施以方便用戶生活，完善通訊系 統(tǒng)建設(shè)以加強(qiáng)用戶同外部聯(lián)系等方面。 這些不同的管理內(nèi)容必然對(duì)物業(yè)管理公司提出不同的服務(wù)要求和 技術(shù)要求， 而具有類似物業(yè)管理經(jīng)驗(yàn)的投標(biāo)公司無疑可憑借其以往接管的物業(yè)在投標(biāo)中占有一定的技術(shù)和人力資源優(yōu)勢(shì)。 (2)特殊服務(wù)要求。有些物業(yè)可能會(huì)由于其特殊的地理環(huán)境和某些特殊功用，需要一些特殊服務(wù)。這些特殊服務(wù)很可能成為某些投標(biāo)公司的優(yōu)勢(shì)，其至可能導(dǎo) 致競標(biāo)過程中的“黑馬”出現(xiàn)，物業(yè)管理公司必須認(rèn)真對(duì)待，在分析中趨利避害。他們可考慮這些特殊服務(wù)的支出費(fèi)用及自身的技術(shù)力量或可尋找的分包伙伴，從而形成優(yōu)化的投標(biāo)方案；反之，則應(yīng)放棄競標(biāo)。 (3)物業(yè)招標(biāo)背景。這是對(duì)招標(biāo)文件的留意。有時(shí)招標(biāo)文件會(huì)由于招標(biāo)者的利 益趨向而呈現(xiàn)出某種明顯偏向，這對(duì)于其他投標(biāo)公司而言是極為不利的。因此在閱讀標(biāo)書時(shí)，物業(yè)管理公司應(yīng)特別注意招標(biāo)公告中一些特殊要求，這有利于物業(yè)管理公司做出優(yōu)劣勢(shì)判斷。 如公告中寫明 “ 歡迎 物業(yè)管理公司參加投標(biāo) ” ，此時(shí)則可能出現(xiàn)當(dāng) 其他公司與公司的標(biāo)價(jià)和服務(wù)質(zhì)量相同時(shí)，開發(fā)商會(huì)優(yōu)先選擇后者的情況。再如，物業(yè)的物 業(yè)管理招標(biāo)書上寫明必須提供某項(xiàng)服務(wù)，而本地又僅有一家專業(yè)服務(wù)公司可提供該項(xiàng)服務(wù)，則投標(biāo)公司應(yīng)注意開發(fā)商與該專業(yè)服務(wù)公司是否關(guān)系密切，以及其他物業(yè)管理公司與該專業(yè)服務(wù)公司是否有合作關(guān)系等。 這些細(xì)枝末節(jié)看似無關(guān)緊要，可一旦忽略，則有可能導(dǎo)致投標(biāo)失敗，不僅投 標(biāo)者的大量準(zhǔn)備工作徒勞無功，而且還會(huì)影響公司聲譽(yù)。 (4)物業(yè)開發(fā)商狀況。這一層面的分析包括開發(fā)商的技術(shù)力量、信譽(yù)度等。因 為物業(yè)的質(zhì)量取決于開發(fā)商的設(shè)計(jì)、施工質(zhì)量，而有些質(zhì)量問題只有在物業(yè)管理公司接管后才會(huì)出現(xiàn)，這必然會(huì)增大物業(yè)管理公司的維護(hù) 費(fèi)用和與開發(fā)商交涉的其他支出，甚至還有可能會(huì)影響物業(yè)管理公司的信譽(yù)。因此，物業(yè)管理公司通過對(duì)開發(fā)商以往所承建物業(yè)質(zhì)量的調(diào)查，以及有關(guān)物業(yè)管理公司與之合作的情況，分析判斷招標(biāo)物業(yè)開發(fā)商的可靠性，并盡量選擇信譽(yù)較好、易于協(xié)調(diào)的開發(fā)商所開發(fā)的物業(yè)，盡可能在物業(yè)