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正文內(nèi)容

物業(yè)管理基礎(chǔ)知識培訓(xùn)ffhqzjuo(編輯修改稿)

2024-07-25 20:44 本頁面
 

【文章內(nèi)容簡介】 區(qū)、縣人民政府房地產(chǎn)行政主管部門的指導(dǎo)下成立業(yè)主大會,并選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會。第一農(nóng)業(yè)主大會召開的條件各地區(qū)有所不同,如有的地方規(guī)定:“住宅區(qū)人住率達到50%以上或者從第一個業(yè)主人住之日起滿兩年的”,可以召開業(yè)主大會。還有的地方規(guī)定:“一個物業(yè)管理區(qū)域內(nèi),有下列情況之一的,即可以召開第一次業(yè)主大會或者業(yè)主代表大會,選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會:公有住宅出建筑面積達到30%以上的;新建商品住宅出售建筑面積達到50%以上的;住宅出售已滿兩年的”可以召開業(yè)主大會。第一次業(yè)主大會會議的籌備工作(l)組織大會籌備組。業(yè)主大會籌備組應(yīng)當(dāng)在物業(yè)所在地的區(qū)、縣房地產(chǎn)行政主管部門和街道辦事處的指導(dǎo)下成立,由業(yè)主代表、建設(shè)單位(包括公有住房出售單位)組成,負責(zé)業(yè)主大會籌備工作。己有居民委員會的,還可以邀請居民委員會委員參加。(2)確定首次業(yè)主大會會議召開的時間、地點、形式和內(nèi)容。(3)聽取業(yè)主和相關(guān)人員的建議,結(jié)合本物業(yè)管理區(qū)域的實際情況,參照政府主管部門定的示范文本,擬訂《業(yè)主大會議事規(guī)則》草案和《業(yè)主公約》草案等有關(guān)文件。(4)確認業(yè)主身份,確定業(yè)主在首農(nóng)業(yè)主大會會議上的投票權(quán)數(shù)。(5)通過協(xié)商,確定業(yè)主委員會委員候選人產(chǎn)生辦法及名單。業(yè)主既包括商品房購買者,也包括公有住房購買者和仍擁有物業(yè)的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)。業(yè)主委員會委員,一般應(yīng)當(dāng)根據(jù)其實際擁有房屋的建筑面積,按照一定比例推薦。(6)做好召開首次業(yè)主大會會議的其他準備工作。會議籌備期間,籌備組成立的過程、每次會議的各項決定的意見,都應(yīng)當(dāng)做好認真的記錄。第一次業(yè)主大會召開的程序籌備組應(yīng)當(dāng)自成立之日起30日內(nèi),在物業(yè)所在地的區(qū)、縣人民政府房地產(chǎn)主管部門的指導(dǎo)下組織業(yè)主召開首次業(yè)主大會會議。(1)由大會籌備組成員代表籌備組介紹大會籌備情況。(2)由大會籌備組成員代表籌備組介紹業(yè)主委員候選人情況,候選人本人也可以自我介紹。(3)審議、通過《業(yè)主大會議事規(guī)則》和《業(yè)主公約》。(4)選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會委員。(5)審議、通過與物業(yè)管理相關(guān)的特別重大事項。在第一次業(yè)主大會上,物業(yè)的建設(shè)單位還應(yīng)當(dāng)做出前期物業(yè)管理工作報告,物業(yè)管理企業(yè)還應(yīng)當(dāng)做出物業(yè)接管驗收情況的報告?!稑I(yè)主大會議事規(guī)則》應(yīng)當(dāng)就業(yè)主大會的議事方式、表決程序、業(yè)主投票權(quán)確定辦法、業(yè)主委員會的組成和委員任期等事項依法做出約定。其中,業(yè)主投票權(quán)要根據(jù)業(yè)主擁有物業(yè)的建筑面積、住宅套數(shù)等因素確定,具體應(yīng)按照省、自治區(qū)、直轄市制定的辦法而定。《業(yè)主公約》應(yīng)當(dāng)對有關(guān)物業(yè)的使用、維護、管理,業(yè)主的共同利益,業(yè)主應(yīng)當(dāng)履行的義務(wù),違反公約應(yīng)當(dāng)承擔(dān)的責(zé)任等事項依法做出約定。三、業(yè)主委員會業(yè)主委員回是按照法定的程序由業(yè)主大會從全體業(yè)主中選舉產(chǎn)生的,是業(yè)主大會的執(zhí)行機構(gòu)。(1)本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)具有完全民事行為能力的業(yè)主。(2)遵守國家有關(guān)法律、法規(guī)。(3)遵守業(yè)主大會議事規(guī)則、業(yè)主公約,模范履行業(yè)主義務(wù)。(4)熱心公益事業(yè),責(zé)任心強,公正廉潔,具有社會公信力。(5)具有一定組織能力。(6)具備必要的工作時間。《業(yè)主大會規(guī)程》還規(guī)定,業(yè)主委員會委員有下列情形之一的,經(jīng)業(yè)主大會會議通過,其業(yè)主委員會委員資格終止。(l)因物業(yè)轉(zhuǎn)讓、滅失等原因不再是業(yè)主的。(2)無故缺席業(yè)主委員會會議連續(xù)3次以上的。(3)因疾病等原因喪失履行職責(zé)能力的。(4)有犯罪行為的。(5)以書面形式向業(yè)主大會提出辭呈的。(6)拒不履行業(yè)主義務(wù)的。、(7)其他原因不宜擔(dān)任業(yè)主委員會委員的。一根據(jù)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)規(guī)模的大小,一般業(yè)主委員會設(shè)委員5—15名,經(jīng)業(yè)主大會決定可以適當(dāng)增減,但最低不得少與5名,業(yè)主委員會設(shè)主任1名,副主任1—2名,主任、副主任在業(yè)主委員會委員中推選產(chǎn)生。在選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會時,應(yīng)當(dāng)注意發(fā)揮街道辦事處居民委員會、公安派出所以及有關(guān)部門和單位的作用。業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)選聘執(zhí)行秘書1名,負責(zé)處理業(yè)主委員會的日常事務(wù)工作。業(yè)主委員;會主任、副主任、執(zhí)行秘書一般為兼職,也可以是專職。業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)自選舉產(chǎn)生之日起30日內(nèi),將業(yè)主大會的成立情況、業(yè)主大會議事規(guī)則、業(yè)主公約及業(yè)主委員會名單等材料向物業(yè)所在地的區(qū)、縣人民政府房地產(chǎn)行政主管部門備案。業(yè)主委員會備案的有關(guān)事項發(fā)生變更的,應(yīng)按上述規(guī)定重新備案。(二)業(yè)主委員會應(yīng)履行的職責(zé)召召集業(yè)主大會會議,報告物業(yè)管理的實施情況除第一次業(yè)主大會會議外,以后每年召開的年度業(yè)主大會會議均由業(yè)主委員會籌備,召集和主持。代表業(yè)主與業(yè)主大會選聘的物業(yè)管理企業(yè)簽訂物業(yè)服務(wù)合同及時了解業(yè)主、物業(yè)使用人的意見和建議,監(jiān)督和協(xié)助物業(yè)管理企業(yè)履行物業(yè)服務(wù)合同。監(jiān)督業(yè)主公約的實施業(yè)主大戶賦予的其他職責(zé)(1)組織修訂業(yè)主公約,業(yè)主委員會章程(2)審核專項維修資金的籌集、使用和管理,以及物業(yè)服務(wù)費用、標準及使用辦法。(3)接受丈夫有關(guān)行政主管部門的監(jiān)督指導(dǎo),執(zhí)行政府行政部門對本物業(yè)管理區(qū)域的管理事項提出的指令和要求。(4)調(diào)節(jié)物業(yè)管理活動中的糾紛。(三)業(yè)主委員會的日常工作了解和掌握物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)業(yè)主和物業(yè)使用人的基本情況組織實施選聘物業(yè)管理企業(yè)的招標活動提出是否續(xù)聘物業(yè)管理企業(yè)的建議代表業(yè)主大會管理物業(yè)專項維修資金宣傳、教育、督促業(yè)主和物業(yè)使用人自覺遵守業(yè)主公約以及物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的各項管理制度,協(xié)調(diào)業(yè)主之間,業(yè)主與物業(yè)使用人之間,業(yè)主、物業(yè)使用人和物業(yè)管理企業(yè)之間的關(guān)系。協(xié)助物業(yè)管理企業(yè)對物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的物業(yè)進行管理做好業(yè)主委員會的內(nèi)部管理工作開展有利于業(yè)主和物業(yè)使用人身心健康的各項有益活動,努力創(chuàng)建文明小區(qū)。(四)業(yè)主委員會會議《業(yè)主大會規(guī)程》規(guī)定,業(yè)主委員應(yīng)當(dāng)自選舉產(chǎn)生之日起3日內(nèi)召開首次業(yè)主委員會會議,推選產(chǎn)生業(yè)主委員會主任1人,副主任1—2人。經(jīng)1/3以上業(yè)主委員會委員提議或者業(yè)主委員會主任認為有必要的,應(yīng)當(dāng)及時召開業(yè)主委員會會議。第三節(jié)物業(yè)管理相關(guān)機構(gòu)一、房地產(chǎn)行政主管部門房地產(chǎn)行政主管部門負責(zé)物業(yè)管理的行業(yè)政策指定和對物業(yè)管理活動的指導(dǎo)、監(jiān)督、管理、主要體現(xiàn)在以下幾個方面:(一)審批物業(yè)管理企業(yè)的經(jīng)營資質(zhì)(四)(二)對物業(yè)管理招標投標活動實施監(jiān)督管理(三)對日常物業(yè)管理活動實施監(jiān)督管理《物業(yè)管理條例》規(guī)定,國務(wù)院建設(shè)行政主管部門負責(zé)全國物業(yè)管理活動的監(jiān)督管理工作,縣級以上地方人民政府房地產(chǎn)行政主管部門負責(zé)本行政區(qū)域內(nèi)物業(yè)管理和活動的監(jiān)督管理工作,對違反《物業(yè)管理條例》規(guī)定的各種行為進行行政處罰或行政處分。(1)制定物業(yè)管理區(qū)域劃分辦法,并管理物業(yè)管理區(qū)域的劃分。(2)指導(dǎo)業(yè)主大會的成立。(3)對業(yè)主委員會的成立進行備案管理。(4)參與物業(yè)服務(wù)收費辦法的制定。(5)監(jiān)督核查物業(yè)服務(wù)收費情況。(6)制止或依法處理物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)有關(guān)違法行為。(7)處理業(yè)主、業(yè)主要負會、物業(yè)僅用人利物業(yè)富埋業(yè)業(yè)性物業(yè)室提道細e且被山L(8)對物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)安全事故的張青于以備采開進計處理。(9)審批業(yè)主改變物業(yè)原設(shè)計用途的方案。(10)審批改變公共建筑和共用設(shè)施使用性質(zhì)的方案。(l1)參與專項維修資金管理辦法的制定,并監(jiān)督檢查專項維修資金的使用。(l2)違反本行政法規(guī)規(guī)定的行政處罰。(四)組織物業(yè)管理企業(yè)參加考評和評比根據(jù)建設(shè)部《全國優(yōu)秀管理住宅小區(qū)標準》以及《全國城市物業(yè)管理優(yōu)秀住宅小區(qū)達標評分細則》和《全國城市物業(yè)管理優(yōu)秀大廈標準及評分細則》,各省、自治區(qū)、直轄市的房地產(chǎn)行政主管部門負責(zé)組織轄區(qū)內(nèi)的物業(yè)管理企業(yè)參加考評和評比,并通過實地考查。聽取匯報、查閱資料、綜合評定等方法,對申報達標的物業(yè)管理區(qū)域進行考評。經(jīng)建設(shè)部考評驗收,成績達到一定水平的小區(qū)(大廈、工業(yè)區(qū))由建設(shè)部授予“全國城市物業(yè)管理優(yōu)秀住宅小區(qū)(大廈、工業(yè)區(qū))”或“全國城市物業(yè)管理優(yōu)秀示范住宅小區(qū)(大廈、工業(yè)區(qū))稱號。同樣,根據(jù)各省、自治區(qū)、直轄市級城市物業(yè)管理優(yōu)秀小區(qū)(大廈、工業(yè)區(qū))標準。評定出省、自治區(qū)、直轄市級城市物業(yè)管理優(yōu)秀小區(qū)(大廈、工業(yè)區(qū))。二、工商、稅務(wù)和物價等行政主管部門工商、稅務(wù)和物價行政主管部門對物業(yè)管理企業(yè)實施監(jiān)督和指導(dǎo)。,(一)物業(yè)管理企業(yè)必須接受工商行政主管部門的監(jiān)督與指導(dǎo)物業(yè)管理企業(yè)在開業(yè)之前,須向工商行政主管部門申請注冊登記,經(jīng)工商行政主管部門審核批準后,依法發(fā)給物業(yè)管理企業(yè)企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照,然后物業(yè)管理企業(yè)方可正式開業(yè)。工商行政主管部門,每年度對物業(yè)管理企業(yè)依法進行年檢、年審,對違法經(jīng)營者有權(quán)依法進行批評、教育、處罰,直至吊銷企業(yè)營業(yè)執(zhí)照,對合法經(jīng)營者給予保護和支持。(二)物業(yè)管理企業(yè)要依法向國家納稅s(1)物業(yè)管理企業(yè)要依法將應(yīng)交稅金按時交到稅務(wù)行政主管部門。(2)稅務(wù)主管部門有權(quán)依法對物業(yè)管理企業(yè)進行定期與不定期的稅務(wù)檢查與指導(dǎo),有權(quán)處罰違反稅務(wù)規(guī)定的行為。(三)物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)接受物價行政主管部門的物價管理(1)物業(yè)管理企業(yè)制定的物業(yè)管理服務(wù)收費標準,須上報物價行政主管部門核定批準,未經(jīng)物價主管部門批準,物價管理企業(yè)不得擴大收費范圍,不得提高收費標準。(2)物價主管部門對物業(yè)管理企業(yè)的價格工作實行監(jiān)督、指導(dǎo)。(四)物業(yè)安全管理工作要接受當(dāng)?shù)毓簿只蚺沙鏊谋O(jiān)督和指導(dǎo)安全管理是物業(yè)管理的主要工作之一,物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)認真貫徹“預(yù)防為主,人防、物防、技防三者互相結(jié)合”的原則,自覺接受當(dāng)?shù)毓矙C關(guān)或派出所的監(jiān)督和指導(dǎo)。(1)物業(yè)管理企業(yè)要根據(jù)物業(yè)管理區(qū)域的特點,合理布崗,加強巡邏檢查,發(fā)現(xiàn)有犯罪嫌疑人和易燃、劇毒、放射性等危險物品,或發(fā)現(xiàn)刑事案件、治安案件以及各種災(zāi)害事故,應(yīng)當(dāng)立即向當(dāng)?shù)毓矙C關(guān)的有關(guān)部門、派出所匯報,并協(xié)助做好調(diào)查、救助和疏散工作。在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi),當(dāng)物業(yè)管理企業(yè)發(fā)現(xiàn)違法行為應(yīng)該制止,對應(yīng)該制止而沒有制止的違法行為,應(yīng)該及時報告治安案件而沒有及時報告的,要承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任。(2)居住小區(qū)規(guī)劃紅線內(nèi)的機動車停車場(庫)、非機動車存車處等交通設(shè)施,均由物業(yè)管理企業(yè)負責(zé)維護、管理;發(fā)生交通事故,報請公安交通管理部門處理;設(shè)立收費停車場,由公安交通管理部門審核批準。(3)供水管網(wǎng)及管網(wǎng)上設(shè)置的地下式消防井、消火栓等消防設(shè)施,由供水部門負責(zé)維護、管理、公安消防部門負責(zé)監(jiān)督檢查;高、低壓消防供水系統(tǒng),包括泵房、管道、室內(nèi)消防栓以及防火門、消防電梯、輕便滅火器材、消防通道等,由物業(yè)管理企業(yè)負責(zé)維護、管理,并接受公安消防部門的監(jiān)督檢查。(五)物業(yè)管理企業(yè)的環(huán)境管理要接受環(huán)衛(wèi)部門和園林部門的監(jiān)督和指導(dǎo)(1)物業(yè)管理企業(yè)對違反固定進行固體、水體、大氣和噪聲污染等行為應(yīng)該予以制止和揭發(fā)檢舉,情節(jié)嚴重的,應(yīng)報環(huán)衛(wèi)部門處理,對毀壞綠地、樹木的行為應(yīng)該予以制止 揭發(fā)檢舉,情節(jié)嚴重的,應(yīng)報園林綠化部門處理。(2)清掃保潔、垃圾清運、公共廁所的清掏和維護與環(huán)衛(wèi)部門的責(zé)任分工明確。通行公共汽車約道路,由所在地環(huán)衛(wèi)部門負責(zé);其他道路、住宅樓房周圍及綠地內(nèi)、樓內(nèi)公共部位等,由物業(yè)管理企業(yè)負責(zé);將垃圾由垃圾樓(站)運至垃圾轉(zhuǎn)運站或垃圾消納場,由所在地環(huán)衛(wèi)部門負責(zé);將垃圾由住宅運至垃圾樓(站),由物業(yè)管理企業(yè)負責(zé);公共廁所的權(quán)屬于環(huán)衛(wèi)部門的,由環(huán)衛(wèi)部門負責(zé);本辦理產(chǎn)權(quán)移交的,由物業(yè)管理企業(yè)負責(zé),或由回其委托環(huán)衛(wèi)部門負責(zé)。(3)綠化美化管理與園林綠化部門的責(zé)任分工明確。三、供水、供電、供氣、供熱、通訊、有線電視等單位(一)物業(yè)管理企業(yè)與供水、供電、供氣、供熱、通訊、有線電視等單位分工明確《物業(yè)管理條例》供水、供電、供氣、供熱、通訊、有線電視等單位應(yīng)依法承擔(dān)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)相關(guān)管線和設(shè)施設(shè)備維修養(yǎng)護責(zé)任?!段飿I(yè)管理條例》規(guī)定:“物業(yè)管理區(qū)域內(nèi),供水、供電、供氣、供熱、通訊、有線電視等公用單位應(yīng)當(dāng)向最終用戶收取有關(guān)費用。物業(yè)管理企業(yè)可以接受上述各單位的有償委托,代收有關(guān)費用,但是不得向業(yè)戶收取手續(xù)等額外費用。”(二)物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)與供水、供電、供氣、供熱、通訊、有線電視等單位密切配合為了搞好物業(yè)管理工作,物業(yè)管理企業(yè)必須加強與各單位的聯(lián)系,在日常工作中及時發(fā)現(xiàn)問題,凡屬于供水、供電、供氣、供熱、通訊、有線電視等單位維修養(yǎng)護責(zé)任范圍內(nèi)的問題,要及時向有關(guān)單位通報,督促其及時解決問題,保證業(yè)主和物業(yè)使用人的正常生回活和工作。當(dāng)供水、供電、供氣、供熱、通訊、有線電視等單位因維修、養(yǎng)護等需要臨時占用。挖掘道路、場地的,應(yīng)當(dāng)事先通報物業(yè)管理企業(yè),以便于物業(yè)管理企業(yè)通知業(yè)主和使用人做好自己的生活和工作安排,有關(guān)單位應(yīng)在合理的時間內(nèi)盡快完成維修、養(yǎng)護任務(wù),并將醫(yī)道路、場地恢復(fù)原狀。四、物業(yè)建設(shè)單位物業(yè)建設(shè)單位負責(zé)物業(yè)的開發(fā)建設(shè),1998年7月20日頒布的《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理條例》(國務(wù)院令第248號)規(guī)定,房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)對其開發(fā)建設(shè)的房地產(chǎn)開發(fā)項目的質(zhì)量承擔(dān)責(zé)任;2000年1月30日頒布的《建設(shè)工程質(zhì)量管理條例》(國務(wù)院令第279號)也規(guī)定,建設(shè)單位、勘察單位、設(shè)計單位、施工單位、工程監(jiān)理單位都依法對建設(shè)工程質(zhì)量負責(zé)?!冻鞘蟹康禺a(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管E至條例》還規(guī)定,房地產(chǎn)開發(fā)企k開發(fā)建設(shè)的房地產(chǎn)項目,應(yīng)當(dāng)符合有關(guān)法律、法規(guī)的規(guī)定和建筑工程質(zhì)量、安全標準、建筑工程勘察、設(shè)計、施工的技術(shù)規(guī)范以及合同的約定;房地產(chǎn)開發(fā)項目竣工后,房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)向項目所在地的縣級以上地方人民政府房地查開發(fā)主管部門提出竣工驗收申請,房地產(chǎn)開發(fā)主管部門自收到竣工驗收申請之日起30日內(nèi),對涉及公共安全的內(nèi)容組織成功質(zhì)量監(jiān)督,規(guī)劃,消防,人防等有關(guān)部門或者單位進行驗收。建設(shè)部于2000年6月30日發(fā)布并開始施行的《房屋建筑工程質(zhì)量保修辦法》在正常使用下,房屋建筑工程的最低保修期限為:(1)地基基礎(chǔ)和主體結(jié)構(gòu)工程,為設(shè)計文件規(guī)定的該工程合理使用年限(2)屋面防水功臣個、有防水要求的衛(wèi)生間,房間和外墻面的防滲漏,為5年(3)供熱與供冷系統(tǒng),為2個采暖供冷期(4)電氣系統(tǒng)、給排水管道、設(shè)備安裝為2年(5)裝修工程為2年 物業(yè)開發(fā)建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)向物業(yè)的所有或物業(yè)管理公司提供物業(yè)的使用說明書和工程質(zhì)量保證。 建設(shè)部于1993年11月13日發(fā)布的《城市住宅小區(qū)竣工中和驗收管理辦法》(建法字第814號)規(guī)定,住宅小區(qū)開發(fā)
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