【文章內容簡介】 主委員會會議連續(xù)三次以上的；
（3）因疾病等原因喪失履行職責能力的；
（4）有犯罪行為的；
（5）以書面形式向業(yè)主大會提出辭呈的；
（6）拒不履行業(yè)主義務的；
（7）其他原因不宜擔任業(yè)主委員會委員的。
問3業(yè)主大會、業(yè)主委員會是否可以作出于物業(yè)管理無關的決定？
答：業(yè)主大會、業(yè)主委員會應當依法履行職責，不得作出于物業(yè)管理無關的
決定，不得從事與物業(yè)管理無關的活動。
問3什么是業(yè)主公約？
答：業(yè)主公約由全體業(yè)主共同制定，經業(yè)主大會會議通過后，對全體業(yè)主具
有約束力。主要內容是對有關物業(yè)的使用、維護、管理，業(yè)主的共同利益，業(yè)主
應當履行的義務，違反公約應當承擔的責任等事項。
問3什么是業(yè)主大會議事規(guī)則？
答：業(yè)主大會議事規(guī)則由業(yè)主大會制定和修改，由全體業(yè)主共同遵守。
業(yè)主大會議事規(guī)則主要就業(yè)主大會的議事方式、表決程序、業(yè)主投票權確定
方法、業(yè)主委員會的組成和委員任期等事項作出約定。
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Page 8 問3業(yè)主大會、業(yè)主委員會與社區(qū)建設是怎樣的關系？
答：居住區(qū)物業(yè)管理納入社區(qū)建設，是我市城市管理的重要基礎工作之一、
目的是為了 障物業(yè)管理秩序，維護業(yè)主和居民物業(yè)管理合法權益，促進社區(qū)建
設全面發(fā)展。
按照有關規(guī)定，社區(qū)居委會指導、監(jiān)督業(yè)主大會和業(yè)主委員會工作，并參與
成立業(yè)主大會籌備組。業(yè)主大會、業(yè)主委員會應當配合公安機關、與社區(qū)居委會
相互協(xié)作，共同做好維護物業(yè)管理區(qū)域的社會治安的相關工作。
住宅小區(qū)業(yè)主大會會議，應當告知相關的社區(qū)居委會；業(yè)主大會、業(yè)主委員
會作出的決定，應當聽取社區(qū)居委會的建議；積極配合社區(qū)居委會依法履行自治
管理職責，支持居民委員會開展工作，并接受其指導和監(jiān)督。
四、如何選聘和解聘物業(yè)管理企業(yè)
問3新建住宅是否必須進行招標選聘物業(yè)管理企業(yè)？
答：是的。按照規(guī)定，國家提倡通過公開、公平、公正的市場競爭機制選擇
物業(yè)管理企業(yè)；新建住宅物業(yè)的建設單位，應通過招標的方式選聘具有相應資質
的物業(yè)管理企業(yè)。
問3業(yè)主大會決定續(xù)聘原物業(yè)管理企業(yè)，是否應進行招標？
答：不需要。物業(yè)服務合同到期，業(yè)主大會決定續(xù)聘原物業(yè)管理企業(yè)提供服
務的，可不再進行招標，直接授權業(yè)主委員會續(xù)簽物業(yè)服務合同。
問3業(yè)主大會決定更換物業(yè)管理企業(yè)的決議，應當有持有多少投票權的業(yè)
主同意？
答：業(yè)主大會更換物業(yè)管理企業(yè)的決議，必須經物業(yè)管理區(qū)域內全體業(yè)主所
持投票權2/3 以上通過。
問3業(yè)主大會更換物業(yè)管理企業(yè)，是否應當告知社區(qū)居委會和街道辦事處？
答：是的。作為物業(yè)管理區(qū)域的重大事項，業(yè)主大會作出更換物業(yè)管理企業(yè)
的決議后，應當及時告知當?shù)亟值擂k事處 （鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）和社區(qū)居委會。
問業(yè)主委員會通過招標方式更換物業(yè)管理企業(yè)之前，應當就哪些事項形
成決議？
答：根據不同情況，業(yè)主大會應當在招標前決定以下事項：
（1）授權業(yè)主委員會或委托招標代理機構組織招標；
（2）確定采取公開招標或邀請招標方式；
（3）授權業(yè)主委員會直接確定中標人或由評標委員會推薦中標候選人名單后，
由業(yè)主大會最終確定中標人；
（4）物業(yè)服務價格幅度或水平。
問4業(yè)主委員會招標前，是否需要備案？
答：業(yè)主委員會招標前，應當?shù)巾椖克趨^(qū)、縣國土資源和房屋管理局備案。
備案時，應提交以下資料：
（1）業(yè)主大會決議；
（2）招標公告或者投標邀請書；
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Page 9 （3）招標文件；
（4）法律、法規(guī)規(guī)定的其他資料。業(yè)主委員會委托招標代理機構進行招標的，
還應提交雙方簽訂的委托書。
問4業(yè)主委員會組織招標過程中，如何 證廣大業(yè)主的知情權？
答：應從以下幾個方面 障業(yè)主的知情權：
（1）業(yè)主大會會議通過書面征求意見的形式召開的，業(yè)主委員會應當在招標
前將業(yè)主大會決議在物業(yè)管理區(qū)域內的顯著位置向全體業(yè)主公示；
（2）評標過程中，現(xiàn)場答辯可采用公開的方式，業(yè)主可參加旁聽；
（3）評標結束后，業(yè)主委員會可以將招標的過程情況以及評標委員會提交的
評標報告向全體業(yè)主公示；
（4）中標企業(yè)確定后，業(yè)主委員會應將其基本情況和與其鑒定的物業(yè)服務合
同的服務內容、范圍、標準以及價格等主要內容在物業(yè)管理區(qū)域的顯著位置向全
體業(yè)主公示。
問4業(yè)主委員會通過招標方式更換物業(yè)管理企業(yè)的，應當提前多少天告知
原物業(yè)管理企業(yè)？
答：原物業(yè)服務合同即將到期，業(yè)主大會決定重新選聘物業(yè)管理企業(yè)的，應
當及時召開全體業(yè)主大會，并在原物業(yè)服務合同到期前三 月將有關決議書面告
知物業(yè)管理企業(yè)。前期物業(yè)服務合同尚未到期，業(yè)主大會決定另行選聘物業(yè)管理
企業(yè)的，應當在做出決議后及時書面告知物業(yè)管理企業(yè)。
問4業(yè)主委員會招標應當何時完成？
答：業(yè)主大會通過招標方式選聘物業(yè)管理企業(yè)的工作，應在原物業(yè)服務合同
到期前 月完成。
問4業(yè)主委員會通過招標重新選聘物業(yè)管理企業(yè)后，應當如何組織新老企
業(yè)的交接？
答：業(yè)主大會依法重新選聘物業(yè)管理企業(yè)的，應當在解除與原物業(yè)管理企業(yè)
的(前期）物業(yè)服務合同后，方可組織雙方交接。交接活動由業(yè)主委員會組織，
原物業(yè)管理企業(yè)應將下列材料移交給新物業(yè)管理企業(yè)：
（1）竣工總平面圖，單體建筑、結構、設備竣工圖，配套設施、地下管網工
程竣工圖等竣工驗收資料；
（2）設施設備的安裝、使用和維護 養(yǎng)等技術資料；
（3）物業(yè)質量 修文件和物業(yè)使用說明文件；
（4）物業(yè)管理所必需的其他資料。交接時，應當制作交接證明并由雙方企業(yè)
和業(yè)主委員會加蓋印章。交接完畢后，原物業(yè)管理企業(yè)應退出物業(yè)管理區(qū)域。
問4如何與業(yè)主大會選聘的物業(yè)管理企業(yè)簽訂物業(yè)服務合同？
答：按照有關規(guī)定，由業(yè)主委員會代表全體業(yè)主，與業(yè)主大會選聘的物業(yè)管
理企業(yè)簽訂物業(yè)服務合同。物業(yè)服務合同生效后，全體業(yè)主均應履行合同約定。
物業(yè)服務合同主要內容包括物業(yè)管理事項、服務質量、服務費用、雙方的權
利義務、合同期限、違約責任等。北京市國土資源和房屋管理局2004 年5 月頒
布了物業(yè)服務合同的示范文本。
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Page 10五、物業(yè)服務和費用
問4物業(yè)服務 般包含哪些內容？
答：物業(yè)服務的內容按照物業(yè)服務合同的約定實行。物業(yè)服務指的是對房屋
及配套的設施設備和相關場地進行維修、養(yǎng)護、管理，維護相關區(qū)域內的環(huán)境衛(wèi)
生和秩序活動； 般包括綜合管理、房屋及共用設施設備的維護管理、公共秩序
維護、保潔服務、綠化管理、裝飾裝修管理服務、停車管理服務等。
問4什么是公共性物業(yè)管理服務、特約性物業(yè)管理服務？
答：公共性物業(yè)管理服務指物業(yè)管理企業(yè)在物業(yè)管理區(qū)域內提供的共用部位
共用設施設備維修、養(yǎng)護、環(huán)境保潔和公共秩序等多種內容的綜合服務。 般提
到的物業(yè)管理服務主要為公共性物業(yè)管理服務。
特約性服務指受 別業(yè)主的單獨委托提供的服務。比如戶內自用部位和設備
的維修、室內保潔、代訂機票、報紙等。
問4物業(yè)管理企業(yè)在公共秩序維護服務方面承擔何種職責？是否應對業(yè)主
人身和財產負責？
答：物業(yè)管理企業(yè)在公共秩序維護的主要職責是公共區(qū)域的秩序維護和公共
財產的看管，包括：
（1）相對封閉：做到小區(qū)主要出入口晝夜有專人值班，危及人身安全儲有明
顯標志和防范措施；
（2）維護