【正文】 須上報物價行政主管部門核定批準(zhǔn)，未經(jīng)物價主管部門批準(zhǔn)，物價管理企業(yè)不得擴(kuò)大收費范圍，不得提高收費標(biāo)準(zhǔn)。（2）清掃保潔、垃圾清運、公共廁所的清掏和維護(hù)與環(huán)衛(wèi)部門的責(zé)任分工明確。挖掘道路、場地的，應(yīng)當(dāng)事先通報物業(yè)管理企業(yè)，以便于物業(yè)管理企業(yè)通知業(yè)主和使用人做好自己的生活和工作安排，有關(guān)單位應(yīng)在合理的時間內(nèi)盡快完成維修、養(yǎng)護(hù)任務(wù)，并將醫(yī)道路、場地恢復(fù)原狀。（4）施工機(jī)具、暫設(shè)工程、建筑殘土、剩余構(gòu)件全部拆除清運完畢，達(dá)到場清地平。業(yè)主大會及業(yè)主委員會和物業(yè)管理企業(yè)的關(guān)系是平等的，是委托與受托的關(guān)系。七、街道辦事處和居委會街道辦事處是政府的派出機(jī)構(gòu)，主要承擔(dān)社區(qū)行政管理職責(zé)，依法統(tǒng)籌規(guī)劃、信息引導(dǎo)、組織協(xié)調(diào)和監(jiān)督檢查。（1）協(xié)助政府貫徹執(zhí)行國家的有關(guān)法律、法規(guī)和政策。（9）促進(jìn)國內(nèi)、國際行業(yè)交流和合作。2建筑附屬設(shè)備與配套設(shè)施住宅小區(qū)配套設(shè)備設(shè)施可以分為以下幾大類：（1）建筑給水、排是設(shè)備（2）建筑電氣工程設(shè)備。住宅小區(qū)物業(yè)管理的內(nèi)容：居住設(shè)施的維修養(yǎng)護(hù)管理、居住環(huán)境的管理、便民綜合經(jīng)營服務(wù)住宅小區(qū)物業(yè)管理的特點管理具有社會性、管理具有統(tǒng)一性、管理強(qiáng)調(diào)服務(wù)性、管理具有復(fù)雜性、管理追求藝術(shù)性住宅小區(qū)物業(yè)管理的目標(biāo)贏得社會效益、贏得經(jīng)濟(jì)效益、贏得環(huán)境效益第四章寫字樓的物業(yè)管理知識第一節(jié)寫字樓的類型與特點寫字樓是指供各種政府機(jī)構(gòu)的行政管理人員和企事業(yè)單位的職員辦理行政事物和從事商業(yè)經(jīng)營活動的大廈。 2．中型寫字樓 建筑面積一般在l～3萬平方米。（2）制定物業(yè)管理方案，草擬寫字樓各項管理制度、服務(wù)質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)、物業(yè)服務(wù)收費標(biāo)準(zhǔn)、各工作崗位考核標(biāo)準(zhǔn)、獎懲辦法等。服務(wù)要求客戶對商務(wù)中心服務(wù)質(zhì)量的評價，是以服務(wù)的準(zhǔn)確、周到、快捷為出發(fā)點。（7）臨時辦公室租用服務(wù)。（2）問訊、引導(dǎo)服務(wù)和留言服務(wù)。（10）代訂餐飲、文化體育節(jié)目票務(wù)服務(wù)。物業(yè)管理公司還應(yīng)監(jiān)督業(yè)主和使用人對寫字樓進(jìn)行的二次裝修，將房屋裝飾裝修中的禁止行為和注意事項告知業(yè)主和使用人，以確保樓宇結(jié)構(gòu)和附屬設(shè)施、設(shè)備不受破壞。綠化美化服務(wù)寫字樓內(nèi)外的綠化、美化管理也是寫字樓物業(yè)管理的日常工作內(nèi)容之一。建立公司總經(jīng)理、部門經(jīng)理、班組長3級防火組織，并確立相應(yīng)的防火責(zé)任人。定期組織消防演習(xí)。否則，將直接影響樓內(nèi)辦公人員的工作效率。必須加強(qiáng)樓內(nèi)各區(qū)域的定時巡邏檢查及完善樓內(nèi)的安全監(jiān)控措施，并通過嚴(yán)格的監(jiān)督檢查機(jī)制以確保安全保衛(wèi)管理制度的有效實施。同時，應(yīng)指導(dǎo)客戶正確地使用這些設(shè)備，避免因不正常的使用操作而導(dǎo)致設(shè)備的提前損壞。（6）將簽訂的合同保存一份歸檔，另一份送還給客戶。因為一個租戶的滿意程度不僅在于物業(yè)管理者所提供的優(yōu)質(zhì)服務(wù)，而且在某種程度上取決于租戶整體之間的相容性和相宜性，就是說租戶人員情況或營業(yè)性質(zhì)要與物業(yè)的其他租戶相容相宜，從而提高大廈的整體形象。（5）寫字樓租金常常以每平方米可出租面積為計算基礎(chǔ)。地區(qū)購物商場建筑規(guī)模一般在1萬平方米3萬平方米以上，其商業(yè)服務(wù)區(qū)域城市中的某一部分為主，服務(wù)人口在10萬30萬人以上，年營業(yè)額1億5億元以上。商業(yè)場所安保管理的主要工作有：（1）商業(yè)場所安保管理實行24小時值班巡邏制度，在商業(yè)場所營業(yè)時間內(nèi)，物業(yè)管理企業(yè)政安排便衣保安員在商業(yè)場所內(nèi)巡邏。2．商住混合型即低樓層部位是商業(yè)場所、批發(fā)部等，高樓層為辦公室、會議室、住宅等。（1）租金應(yīng)在制定寫字樓基礎(chǔ)租金價格的基礎(chǔ)上，根據(jù)寫字樓所處地理位置，自然條件、質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)、裝飾檔次、設(shè)備配置等方面的差異進(jìn)行分類，作為定價的調(diào)劑因素，以便合理地確定每處、每棟、每層、每間房屋的租金。保安部的工作職責(zé)公關(guān)部的工作職責(zé)（二）客戶遷出程序經(jīng)營部向有關(guān)部門發(fā)匯簽單，要求簽署意見各部門接到《匯簽表》后應(yīng)做的工作保安部、客服部、財務(wù)部、工程部、經(jīng)營部經(jīng)營部按各部門匯簽表說明的情況及時與客戶確認(rèn)有關(guān)保證金結(jié)算事宜，并要求客戶書面提供開戶銀行、賬號名稱及賬號；客戶正式遷出后一周內(nèi)，銷售代表做保證金結(jié)算報告，向?qū)懽謽强偨?jīng)理報批，得到批復(fù)后向客戶發(fā)保證金結(jié)算書。（4）待客戶簽好合同返回后，再次確認(rèn)合同內(nèi)容有無改動，確認(rèn)無誤后呈總經(jīng)理簽字。特別是現(xiàn)代化的智能寫字樓，集各種先進(jìn)技術(shù)設(shè)備之大成，例如，中央空調(diào)系統(tǒng)設(shè)備、高檔電梯、樓宇自控設(shè)備、保安監(jiān)控設(shè)備、火災(zāi)自動報告系統(tǒng)設(shè)備、辦公自動化系統(tǒng)設(shè)備等，這無疑對物業(yè)管理人員提出了更高的要求。在當(dāng)今的信息社會，信息的交流及信息的獲取是至關(guān)重要的，是帶來巨大經(jīng)濟(jì)效益的前提，通過對樓內(nèi)通訊設(shè)備日常及定期的維護(hù)，保證寫字樓內(nèi)通訊系統(tǒng)設(shè)備的安全運行以滿足樓內(nèi)辦公人員的使用需求。車輛進(jìn)出與停車服務(wù)主要是做好停車場（庫）各方面的管理工作，加強(qiáng)車輛進(jìn)出與停車的引導(dǎo)服務(wù)和及時疏導(dǎo)來往車輛，使出入寫字樓的車輛井然有序，保證車輛及行人的安全。利用標(biāo)語或牌示進(jìn)行宣傳，發(fā)放消防須知（防火手冊）。（5）完善閉路電視監(jiān)控系統(tǒng)，在主要人口處、電梯內(nèi)、貴重物品存放處及易發(fā)生事故的區(qū)域或重點部位安裝閉路電視監(jiān)視器，發(fā)現(xiàn)異常及時采取措施。設(shè)有垃圾箱、果皮箱、垃圾中轉(zhuǎn)站等保潔設(shè)備。（16）其他各種委托代辦服務(wù)。（8）航空機(jī)票訂購、確認(rèn)服務(wù)。（四）寫字樓的前臺服務(wù)在寫字樓市場的意箏百遍目數(shù)化的今天，誰能為客戶提供更好的服務(wù)，誰就能夠擁有更多的客戶，誰就能夠在寫字樓市場的競爭中立于不敗之地。（5）商務(wù)會談、會議安排服務(wù)。（三）寫字樓的商務(wù)服務(wù)寫字樓一般設(shè)有商務(wù)中心，是物業(yè)管理公司為了方便客戶，滿足客戶需要而設(shè)立的商務(wù)服務(wù)機(jī)構(gòu)。（二）自主經(jīng)營型專業(yè)化的服務(wù)公司一般具有專業(yè)性強(qiáng)，人員精干，技術(shù)水平高，技術(shù)裝備全，服務(wù)質(zhì)量好，服務(wù)收費合理的特點。二、寫字樓的類型 目前，我國寫字樓分類尚無統(tǒng)一的標(biāo)準(zhǔn)，主要依照其所處的位置、規(guī)模、功能進(jìn)行分類。三、住宅小區(qū)的特點（1）居住功能單一，相對封閉獨立 （2）人口密度高，人口結(jié)構(gòu)復(fù)雜（3）房屋產(chǎn)權(quán)多元化，共用設(shè)施社會化 （4）統(tǒng)一規(guī)劃建設(shè)，配套設(shè)施齊全住宅小區(qū)物業(yè)管理是住宅小區(qū)業(yè)主通過選品物業(yè)管理企業(yè)，由業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)按照物業(yè)服務(wù)合同約定，對房屋及配套設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)、管理，維護(hù)相關(guān)區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和秩序的活動。按照城市統(tǒng)一規(guī)劃進(jìn)行綜合開發(fā)、建設(shè)，達(dá)到一定規(guī)模、基礎(chǔ)設(shè)施配套比較齊全的居住區(qū)稱為住宅小區(qū)。（7）為會員單位的企業(yè)管理和發(fā)展提供信息與咨詢服務(wù)。我國既有全國性的物業(yè)管理行業(yè)協(xié)會即中國物業(yè)管理協(xié)會，各省市也紛紛成立了區(qū)域性的本省市物業(yè)管理行業(yè)協(xié)會。六、專業(yè)性服務(wù)企業(yè)。物業(yè)的開發(fā)建設(shè)的開發(fā)建設(shè)單位和物業(yè)管理公司是委托和受托的關(guān)系，雙方應(yīng)按規(guī)定辦理物業(yè)的接管驗收手續(xù)。（2）住宅及公共配套設(shè)施、市政公用基礎(chǔ)設(shè)施等單項工程全部驗收合格，驗收資料齊全。”（二）物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)與供水、供電、供氣、供熱、通訊、有線電視等單位密切配合為了搞好物業(yè)管理工作，物業(yè)管理企業(yè)必須加強(qiáng)與各單位的聯(lián)系，在日常工作中及時發(fā)現(xiàn)問題，凡屬于供水、供電、供氣、供熱、通訊、有線電視等單位維修養(yǎng)護(hù)責(zé)任范圍內(nèi)的問題，要及時向有關(guān)單位通報，督促其及時解決問題，保證業(yè)主和物業(yè)使用人的正常生回活和工作。（3）供水管網(wǎng)及管網(wǎng)上設(shè)置的地下式消防井、消火栓等消防設(shè)施，由供水部門負(fù)責(zé)維護(hù)、管理、公安消防部門負(fù)責(zé)監(jiān)督檢查；高、低壓消防供水系統(tǒng)，包括泵房、管道、室內(nèi)消防栓以及防火門、消防電梯、輕便滅火器材、消防通道等，由物業(yè)管理企業(yè)負(fù)責(zé)維護(hù)、管理，并接受公安消防部門的監(jiān)督檢查。（二）物業(yè)管理企業(yè)要依法向國家納稅s（1）物業(yè)管理企業(yè)要依法將應(yīng)交稅金按時交到稅務(wù)行政主管部門。（四）組織物業(yè)管理企業(yè)參加考評和評比根據(jù)建設(shè)部《全國優(yōu)秀管理住宅小區(qū)標(biāo)準(zhǔn)》以及《全國城市物業(yè)管理優(yōu)秀住宅小區(qū)達(dá)標(biāo)評分細(xì)則》和《全國城市物業(yè)管理優(yōu)秀大廈標(biāo)準(zhǔn)及評分細(xì)則》，各省、自治區(qū)、直轄市的房地產(chǎn)行政主管部門負(fù)責(zé)組織轄區(qū)內(nèi)的物業(yè)管理企業(yè)參加考評和評比，并通過實地考查。（4）參與物業(yè)服務(wù)收費辦法的制定。（三）業(yè)主委員會的日常工作了解和掌握物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)業(yè)主和物業(yè)使用人的基本情況組織實施選聘物業(yè)管理企業(yè)的招標(biāo)活動提出是否續(xù)聘物業(yè)管理企業(yè)的建議代表業(yè)主大會管理物業(yè)專項維修資金宣傳、教育、督促業(yè)主和物業(yè)使用人自覺遵守業(yè)主公約以及物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的各項管理制度，協(xié)調(diào)業(yè)主之間，業(yè)主與物業(yè)使用人之間，業(yè)主、物業(yè)使用人和物業(yè)管理企業(yè)之間的關(guān)系。業(yè)主委員；會主任、副主任、執(zhí)行秘書一般為兼職，也可以是專職。（3）因疾病等原因喪失履行職責(zé)能力的。（2）遵守國家有關(guān)法律、法規(guī)。（4）選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會委員。業(yè)主既包括商品房購買者，也包括公有住房購買者和仍擁有物業(yè)的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)。還有的地方規(guī)定：“一個物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，有下列情況之一的，即可以召開第一次業(yè)主大會或者業(yè)主代表大會，選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會：公有住宅出建筑面積達(dá)到30％以上的；新建商品住宅出售建筑面積達(dá)到50％以上的；住宅出售已滿兩年的”可以召開業(yè)主大會。業(yè)主大會作出特別重大事項決定，必須經(jīng)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主多持投票權(quán)2/3以上通過才能生效。業(yè)主可以委托代理人參加業(yè)主大會會議業(yè)主不能出席時，可以委托代理人出席業(yè)主大會會議，但必須辦理合法的委托手續(xù)。（－）業(yè)主大會的職責(zé)（1）制定、修改業(yè)主公約和業(yè)主大會議事規(guī)則。執(zhí)行業(yè)主大會的決定和業(yè)主大會授權(quán)業(yè)主委員會作出的決定。9．監(jiān)督物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備專項維修資金（以下簡稱專項維修資金）的管理和使用 物業(yè)管理活動中的監(jiān)督權(quán)力是參與物業(yè)管理各主體之間相互間的雙向監(jiān)督。3．提出制定和修改業(yè)主公約、業(yè)主大會議事規(guī)則的建議 業(yè)主可以通過業(yè)主大會，提出起草和修訂業(yè)主公約、業(yè)主大會議事規(guī)則以及物業(yè)管理制度建議的權(quán)利。②物業(yè)管理企業(yè)聘用未取得物業(yè)管理職業(yè)資格證書的人員從事物業(yè)管理活動的，由縣級以上地方人民政府房地產(chǎn)行政主管部門責(zé)令停止違法行為，處5萬元以上20萬元以下的罰款；給業(yè)主造成損失的，依法承擔(dān)賠償責(zé)任。一級由省、自治區(qū)建委（建設(shè)廳）、直轄市房地產(chǎn)行政主管部門初審，初審合格后報建設(shè)部審批；二、三級由省、自治區(qū)建委（建設(shè)廳）、直轄市房地產(chǎn)行政主管部門審批；三級經(jīng)省、自治區(qū)建委（建設(shè)廳）同意，可由地級以上城市的房地產(chǎn)行政主管部門審批，報省、自治區(qū)建委（建設(shè)廳）備案。有期期滿后，物業(yè)管理企業(yè)向房地產(chǎn)行政主管部門申請三級資質(zhì)的評定。7）建立了專項維修資金管理與使用制度。（6）具有健全的企業(yè)管理制度和符合國家規(guī)定的財務(wù)管理制度（7）建立了專項維修資金管理與使用制度資質(zhì)三級企業(yè)：（1）注冊資本50萬元（2）具有中級以上職稱的管理人員、工程技術(shù)人員不少于8人，經(jīng)理取得建設(shè)部頒發(fā)的物業(yè)管理企業(yè)經(jīng)理崗位證書，50%以上的部門經(jīng)理、管理員取得從業(yè)人員崗位證書（3）有委托的物業(yè)管理項目（4）具有比較健全的企業(yè)管理制度和符合國家規(guī)定的財務(wù)管理制度（5）建立了專項維修資金管理與使用制度臨時資質(zhì)：新設(shè)立的物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)按有關(guān)規(guī)定到當(dāng)?shù)乜h級以上人民政府房地產(chǎn)行政主管部門申請領(lǐng)取《臨時資質(zhì)證書》，有效期一年。物業(yè)管理企業(yè)劃分為一級、二極、三級資質(zhì)等級和臨時資質(zhì)。（8）有權(quán)將物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的專項服務(wù)業(yè)務(wù)委托給專業(yè)性服務(wù)企業(yè)。物業(yè)管理有限責(zé)任公司，應(yīng)由2人以上、50人以下股東共同出資設(shè)立。（2）物業(yè)管理股份合作公司是自愿組織、自愿合作、自愿參股、自負(fù)盈虧、按勞分配、按股分紅，公司以其全部資產(chǎn)對公司債務(wù)承擔(dān)責(zé)任的企業(yè)法人。該標(biāo)準(zhǔn)為普通商品住房、經(jīng)濟(jì)適用房、集資建房、廉租住房等普通住宅小區(qū)物業(yè)服務(wù)的試行標(biāo)準(zhǔn)。各地應(yīng)在每年7月30日前將參見全國物業(yè)管理示范項目考評驗收的項目名單及《全國物業(yè)管理示范項目申報表》報建設(shè)部。收繳的費用要讓業(yè)主和使用人能夠接受并感到質(zhì)價相符，物有所值。（二）業(yè)主主導(dǎo)原則：業(yè)主主導(dǎo)，是指在物業(yè)管理活動中，以業(yè)主的需要為核心，將業(yè)主置于首要地位。物業(yè)管理早期介入越早越好。20世紀(jì)80年代，1981年3月，全國第一家物業(yè)管理公司深圳市物業(yè)管理公司誕生。物業(yè)管理基礎(chǔ)知識培訓(xùn)物業(yè)：特指正在使用中和已經(jīng)可以投入使用的各類建筑物及附屬設(shè)備、配套設(shè)施、相關(guān)場地等組成的單宗房地產(chǎn)以及依托于該實體上的權(quán)益。物業(yè)管理起源于19世紀(jì)60年代的英國，迄今為止，物業(yè)管理作為現(xiàn)代化城市管理和房地產(chǎn)經(jīng)營管理的重要組成部分，在國際上十分流行并獲得了蓬勃發(fā)展，被人們視作現(xiàn)代化城市的朝陽產(chǎn)業(yè)。物業(yè)管理的早期介入：是指物業(yè)管理公司在接管物業(yè)之前，就參與物業(yè)規(guī)劃、設(shè)計和建設(shè)，從物業(yè)管理服務(wù)的角度提出意見和建議，以使建成后的物業(yè)能滿足業(yè)主或使用人的要求。物業(yè)的產(chǎn)權(quán)是物業(yè)管理權(quán)的基礎(chǔ)，業(yè)主、業(yè)主大會或業(yè)主委員會是物業(yè)管理權(quán)的主體，是物業(yè)管理權(quán)的核心。區(qū)別不同的物業(yè)的性質(zhì)和特點，由業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)按有關(guān)規(guī)定進(jìn)行約定。2000年5月25日以建住房物第008號文發(fā)布了新的標(biāo)準(zhǔn)《全國物業(yè)管理示范住宅小區(qū)（大廈、工業(yè)區(qū)）標(biāo)準(zhǔn)及評分細(xì)則》。二、中國物業(yè)管理協(xié)會制定的《普通住宅小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)等級標(biāo)準(zhǔn)（試行）》：制定了《普通住宅小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)等級標(biāo)準(zhǔn)（試行）》（中物協(xié)[2004]1號），作為與開發(fā)建設(shè)單位或業(yè)主大會簽訂物業(yè)服務(wù)合同、確定物業(yè)服務(wù)等級、約定物業(yè)服務(wù)項目、內(nèi)容與標(biāo)準(zhǔn)以及測算物業(yè)服務(wù)價格的 依據(jù)。（二）按資本組合方式及出資人承擔(dān)的責(zé)任分類：公司式企業(yè)、合伙企業(yè)、獨資企業(yè)物業(yè)管理公司可分為有限責(zé)任公司、股份合作公司、股份有限公司（1）物業(yè)管理有限責(zé)任公司是由250個股東共同出資，股東以其出資額為限對公司承擔(dān)責(zé)任，公司以其全部資產(chǎn)對公司的債務(wù)承擔(dān)責(zé)任的企業(yè)法人。公司人員：資質(zhì)一級企業(yè)為30人；資質(zhì)二級企業(yè)為20人；資質(zhì)三級企業(yè)為8人。（7）可以接受供水、供電、供熱、通訊、有線電視等單位的委托代收相關(guān)費用。物業(yè)管理企業(yè)從事物業(yè)管理業(yè)務(wù)的條件包括：有符合國家規(guī)定的注冊資本；有與其從事的物業(yè)管理活動相適應(yīng)的專業(yè)技術(shù)人員；有一定的從事物業(yè)管理的業(yè)績。計算基數(shù)是：多層住宅80萬平方米，高層住宅40萬平方米，獨立式住宅（別墅）6萬平方米，辦公樓宇、工業(yè)區(qū)及其他物業(yè)20萬平方米（5）10%以上的管理項目獲得建設(shè)