【文章內(nèi)容簡介】 享有知情權(quán)和監(jiān)督權(quán) ? 業(yè)主可以對物業(yè)共用部位、公用設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地的使用情況進(jìn)行了解，并提出質(zhì)疑，要求物業(yè)管理企業(yè)給予答復(fù)和說明，對存在的問題提出改進(jìn)建議并要求得到合理解決。 ? 9．監(jiān)督物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備專項(xiàng)維修資金（以下簡稱專項(xiàng)維修資金）的管理和使用 ? 物業(yè)管理活動(dòng)中的監(jiān)督權(quán)力是參與物業(yè)管理各主體之間相互間的雙向監(jiān)督。作為業(yè)主，可以監(jiān)督其他業(yè)主、物業(yè)使用人、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、業(yè)主大會及業(yè)主委員會、物業(yè)管理企業(yè)和政府有關(guān)部門，反之，其他業(yè)主、物業(yè)使用人、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、業(yè)主大會及業(yè)主委員會、物業(yè)管理企業(yè)和政府有關(guān)部門也有權(quán)利監(jiān)督該業(yè)主。 ? 10．法律、法規(guī)規(guī)定的其他權(quán)利 ? 法律、法規(guī)規(guī)定的其他權(quán)利包括業(yè)主有選聘、續(xù)聘和解聘物業(yè)管理企業(yè)的權(quán)利。在物業(yè)管理活動(dòng)中，業(yè)主有通過業(yè)主大會、業(yè)主委員會行使選聘、續(xù)聘和解聘物業(yè)管理企業(yè)的權(quán)利。業(yè)主大會、業(yè)主委員會解聘物業(yè)管理企業(yè)必須遵照《中華人民共和國合伺法》中關(guān)于合同終止、解除的有關(guān)法律規(guī) 物業(yè)管理基礎(chǔ) 李國慶 業(yè)主在物業(yè)管理活動(dòng)中應(yīng)履行的義務(wù) ? （二）業(yè)主在物業(yè)管理活動(dòng)中應(yīng)履行的義務(wù) ? 遵守業(yè)主公約，業(yè)主大會議事規(guī)則 ? 業(yè)主公約是一種公共契約，屬于協(xié)議、合約的性質(zhì)，是由業(yè)主承諾的，是全體業(yè)主共同約定、相互制約、共同遵守的有關(guān)物業(yè)使用、維護(hù)、管理及公共利益等方面的行為準(zhǔn)則，是實(shí)行物業(yè)管理的基礎(chǔ)和基本準(zhǔn)則，因此，全體業(yè)主都有遵守的義務(wù)。 ? 遵守物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)共用部位和共用設(shè)施設(shè)備的使用、公共秩序和環(huán)境衛(wèi)生的維護(hù)等方面的規(guī)章制度。 ? 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)共用部位和共用設(shè)施設(shè)備的使用、公共程序和環(huán)境衛(wèi)生的維護(hù)等存方面的規(guī)章制度，都是為了保障建筑物的正常使用，保護(hù)業(yè)主和物業(yè)使用人的根本利益的，縣因此，全體業(yè)主都有遵守的義務(wù)。 ? 執(zhí)行業(yè)主大會的決定和業(yè)主大會授權(quán)業(yè)主委員會作出的決定。 ? 按照國家有關(guān)規(guī)定交納專項(xiàng)維修資金。 ? 按時(shí)交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用 ? 法律、法規(guī)規(guī)定的其他義務(wù) 物業(yè)管理基礎(chǔ) 李國慶 業(yè)主大會 ? 二、業(yè)主大會 ? 業(yè)主大會是由同一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主組成的，代表和維護(hù)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主在物業(yè)管理活動(dòng)中的合法權(quán)益業(yè)主自治管理組織?！段飿I(yè)管理?xiàng)l例》規(guī)定，一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域成立一個(gè)業(yè)主大會。物業(yè)管理區(qū)域的劃分應(yīng)當(dāng)考慮物業(yè)的共用設(shè)施設(shè)備、建筑物規(guī)模、社區(qū)建設(shè)等因素。業(yè)主大會不能組織與物業(yè)管理活動(dòng)無關(guān)的其他活動(dòng)。業(yè)主大會自首業(yè)主大會會議召開之日起成立。但是，只有一個(gè)業(yè)主的，或者業(yè)主人數(shù)較少且經(jīng)全體業(yè)主一致同意，決定不成立業(yè)主大會的，由業(yè)主共同履行業(yè)主大會、業(yè)主委員會職責(zé)。 物業(yè)管理基礎(chǔ) 李國慶 業(yè)主大會的職責(zé) ? （－）業(yè)主大會的職責(zé) ? （ 1）制定、修改業(yè)主公約和業(yè)主大會議事規(guī)則。 ? （ 2）選舉、更換業(yè)主委員會委員，監(jiān)督業(yè)主委員會的工作。 ? （ 3）選聘、解聘物業(yè)管理企業(yè)。 ? （ 4）決定專項(xiàng)維修資金使用、續(xù)籌方案，并監(jiān)督實(shí)施。 ? （ 5）制定、修改物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)共用部位和共用設(shè)施設(shè)備的使用、公共秩序和環(huán)境衛(wèi)生的維護(hù)等方面的規(guī)章制度。 ? （ 6）法律、法規(guī)或者業(yè)主大會議事規(guī)則規(guī)定的其他有關(guān)物業(yè)管理的職責(zé)。 物業(yè)管理基礎(chǔ) 李國慶 業(yè)主大會會議 ? （二）業(yè)主大會會議 ? 業(yè)主大會會議召開的形式 ? 業(yè)主大會一般有兩種形式：集體討論和書面征求意見。 ? 召開業(yè)主大會的法定人數(shù) ? 無論業(yè)主大會會議采用哪種形式，都應(yīng)當(dāng)有物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)持有 112以上投票權(quán)的業(yè)主參加方可召開。 ? 業(yè)主可以委托代理人參加業(yè)主大會會議 ? 業(yè)主不能出席時(shí)，可以委托代理人出席業(yè)主大會會議，但必須辦理合法的委托手續(xù)。委托代理人出席業(yè)主大會會議在委托范圍內(nèi)行使投票權(quán)，但不具有被選舉的資格。不滿 18周歲的業(yè)主由其法定代理人出席。物業(yè)使用人可列席業(yè)主大會，但沒有投票權(quán)。 ? 業(yè)主人數(shù)較多時(shí)可以推選業(yè)主代表參加業(yè)主大會會議 ? 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)業(yè)主人數(shù)較多時(shí)，可以以棟、單元、樓層等為單位，推選一名業(yè)主代表參加業(yè)主大會會議。 ? 推選業(yè)主代表參加業(yè)主大會會議的，業(yè)主代表應(yīng)當(dāng)于參加業(yè)主大會會議 3日前，就業(yè)主大會會議擬討論的事項(xiàng)書面征求其所代表的業(yè)主意見，凡需投票表決的，業(yè)主的贊同、反對及棄權(quán)的具體票數(shù)經(jīng)本人簽字后，由業(yè)主代表在業(yè)主大會投票時(shí)如實(shí)反映。業(yè)主代表因故不能參加業(yè)主大會會議的，其所代表的業(yè)主可以另外推選一名代表參加。 物業(yè)管理基礎(chǔ) 李國慶 業(yè)主大會會議 ? 業(yè)主大會做出決定的法定人數(shù) ? 業(yè)主大會作出普通決議，必須經(jīng)與會業(yè)主所持投票權(quán) 1/2以上通過才能生效。業(yè)主大會作出特別重大事項(xiàng)決定，必須經(jīng)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主多持投票權(quán) 2/3以上通過才能生效。 ? 業(yè)主大會會議分為定期會議和臨時(shí)會議 ? 經(jīng) 20%以上業(yè)主提議，或發(fā)生重大事故，或緊急時(shí)間需要及時(shí)處理，或業(yè)主大會議事規(guī)則或者業(yè)主公約規(guī)定的其他情況出現(xiàn)時(shí)，業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)及時(shí)組織召開業(yè)主大會臨時(shí)會議。 ? 召開業(yè)主大會會議應(yīng)當(dāng)于會前通知業(yè)主 ? 業(yè)主大會會議召開 15日以前，要通知全體業(yè)主，業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)將會議通知及有關(guān)材料以書面形式在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告。應(yīng)當(dāng)同時(shí)告知相關(guān)的居民委員會。 ? 業(yè)主大會會議記錄應(yīng)當(dāng)存檔 ? 業(yè)主大會會議應(yīng)當(dāng)由業(yè)主委員會做書面記錄并存檔。 ? 業(yè)主大會的決定應(yīng)予以公告 ? 業(yè)主大會的決定應(yīng)當(dāng)以書面形式在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)及時(shí)公告。 物業(yè)管理基礎(chǔ) 李國慶 第一次業(yè)主大會召開的條件和程序 ? （三）第一次業(yè)主大會召開的條件和程序 ? 第一業(yè)主大會會議召開的條件 ? 同一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的業(yè)主，應(yīng)當(dāng)在物業(yè)所在地的區(qū)、縣人民政府房地產(chǎn)行政主管部門的指導(dǎo)下成立業(yè)主大會，并選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會。第一農(nóng)業(yè)主大會召開的條件各地區(qū)有所不同，如有的地方規(guī)定：“住宅區(qū)人住率達(dá)到 50％以上或者從第一個(gè)業(yè)主人住之日起滿兩年的”，可以召開業(yè)主大會。還有的地方規(guī)定：“一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，有下列情況之一的，即可以召開第一次業(yè)主大會或者業(yè)主代表大會，選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會：公有住宅出建筑面積達(dá)到 30％以上的；新建商品住宅出售建筑面積達(dá)到 50％以上的；住宅出售已滿兩年的”可以召開業(yè)主大會。 物業(yè)管理基礎(chǔ) 李國慶 第一次業(yè)主大會會議的籌備工作 ? 第一次業(yè)主大會會議的籌備工作 ? （ l）組織大會籌備組。業(yè)主大會籌備組應(yīng)當(dāng)在物業(yè)所在地的區(qū)、縣房地產(chǎn)行政主管部門和街道辦事處的指導(dǎo)下成立，由業(yè)主代表、建設(shè)單位（包括公有住房出售單位）組成，負(fù)責(zé)業(yè)主大會籌備工作。己有居民委員會的，還可以邀請居民委員會委員參加。 ? （ 2）確定首次業(yè)主大會會議召開的時(shí)間、地點(diǎn)、形式和內(nèi)容。 ? （ 3）聽取業(yè)主和相關(guān)人員的建議，結(jié)合本物業(yè)管理區(qū)域的實(shí)際情況，參照政府主管部門定的示范文本，擬訂《業(yè)主大會議事規(guī)則》草案和《業(yè)主公約》草案等有關(guān)文件。 ? （ 4）確認(rèn)業(yè)主身份，確定業(yè)主在首農(nóng)業(yè)主大會會議上的投票權(quán)數(shù)。 ? （ 5）通過協(xié)商，確定業(yè)主委員會委員候選人產(chǎn)生辦法及名單。業(yè)主既包括商品房購買者，也包括公有住房購買者和仍擁有物業(yè)的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)。業(yè)主委員會委員，一般應(yīng)當(dāng)根據(jù)其實(shí)際擁有房屋的建筑面積，按照一定比例推薦。 ? （ 6）做好召開首次業(yè)主大會會議的其他準(zhǔn)備工作。 ? 會議籌備期間，籌備組成立的過程、每次會議的各項(xiàng)決定的意見，都應(yīng)當(dāng)做好認(rèn)真的記錄。 物業(yè)管理基礎(chǔ) 李國慶 第一次業(yè)主大會召開的程序 ? 第一次業(yè)主大會召開的程序 ? 籌備組應(yīng)當(dāng)自成立之日起 30日內(nèi)，在物業(yè)所在地的區(qū)、縣人民政府房地產(chǎn)主管部門的指導(dǎo)下組織業(yè)主召開首次業(yè)主大會會議。 ? （ 1）由大會籌備組成員代表籌備組介紹大會籌備情況。 ? （ 2）由大會籌備組成員代表籌備組介紹業(yè)主委員候選人情況，候選人本人也可以自我介紹。 ? （ 3）審議、通過《業(yè)主大會議事規(guī)則》和《業(yè)主公約》。 ? （ 4）選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會委員。 ? （ 5）審議、通過與物業(yè)管理相關(guān)的特別重大事項(xiàng)。 ? 在第一次業(yè)主大會上，物業(yè)的建設(shè)單位還應(yīng)當(dāng)做出前期物業(yè)管理工作報(bào)告，物業(yè)管理企業(yè)還應(yīng)當(dāng)做出物業(yè)接管驗(yàn)收情況的報(bào)告。 ? 《業(yè)主大會議事規(guī)則》應(yīng)當(dāng)就業(yè)主大會的議事方式、表決程序、業(yè)主投票權(quán)確定辦法、業(yè)主委員會的組成和委員任期等事項(xiàng)依法做出約定。其中，業(yè)主投票權(quán)要根據(jù)業(yè)主擁有物業(yè)的建筑面積、住宅套數(shù)等因素確定，具體應(yīng)按照省、自治區(qū)、直轄市制定的辦法而定?！稑I(yè)主公約》應(yīng)當(dāng)對有關(guān)物業(yè)的使用、維護(hù)、管理，業(yè)主的共同利益，業(yè)主應(yīng)當(dāng)履行的義務(wù)，違反公約應(yīng)當(dāng)承擔(dān)的責(zé)任等事項(xiàng)依法做出約定。 物業(yè)管理基礎(chǔ) 李國慶 業(yè)主委員會 ? 三、業(yè)主委員會 ? 業(yè)主委員回是按照法定的程序由業(yè)主大會從全體業(yè)主中選舉產(chǎn)生的，是業(yè)主大會的執(zhí)行機(jī)構(gòu)。 ? （ 1）本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)具有完全民事行為能力的業(yè)主。 ? （ 3）遵守業(yè)主大會議事規(guī)則、業(yè)主公約，模范履行業(yè)主義務(wù)。 ? （ 4）熱心公益事業(yè)，責(zé)任心強(qiáng)，公正廉潔，具有社會公信力。 ? （ 5）具有一定組織能力。 ? （ 6）具備必要的工作時(shí)間。 物業(yè)管理基礎(chǔ) 李國慶 業(yè)主委員會 ? 《業(yè)主大會規(guī)程》還規(guī)定，業(yè)主委員會委員有下列情形之一的，經(jīng)業(yè)主大會會議通過，其業(yè)主委員會委員資格終止。 ? （ l）因物業(yè)轉(zhuǎn)讓、滅失等原因不再是業(yè)主的。 ? （ 2）無故缺席業(yè)主委員會會議連續(xù) 3次以上的。 ? （ 3）因疾病等原因喪失履行職責(zé)能力的。 ? （ 4）有犯罪行為的。 ? （ 5）以書面形式向業(yè)主大會提出辭呈的。 ? （ 6）拒不履行業(yè)主義務(wù)的。、 ? （ 7）其他原因不宜擔(dān)任業(yè)主委員會委員的。 物業(yè)管理基礎(chǔ) 李國慶 業(yè)主委員會 ? 一根據(jù)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)規(guī)模的大小，一般業(yè)主委員會設(shè)委員 5— 15名，經(jīng)業(yè)主大會決定可以適當(dāng)增減，但最低不得少與 5名，業(yè)主委員會設(shè)主任 1名，副主任1— 2名，主任、副主任在業(yè)主委員會委員中推選產(chǎn)生。在選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會時(shí)，應(yīng)當(dāng)注意發(fā)揮街道辦事處居民委員會、公安派出所以及有關(guān)部門和單位的作用。業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)選聘執(zhí)行秘書 1名，負(fù)責(zé)處理業(yè)主委員會的日常事一根據(jù)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)規(guī)模的大小，一般業(yè)主委員會設(shè)委員 5— 15名，經(jīng)業(yè)主大會決定可以適務(wù)工作。業(yè)主委員；會主任、副主任、執(zhí)行秘書一般為兼職，也可以是專職。業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)自選舉產(chǎn)生之日起 30日內(nèi)，將業(yè)主大會的成立情況、業(yè)主大會議事規(guī)則、業(yè)主公約及業(yè)主委員會名單等材料向物業(yè)所在地的區(qū)、縣人民政府房地產(chǎn)行政主管部門備案。業(yè)主委員會備案的有關(guān)事項(xiàng)發(fā)生變更的，應(yīng)按上述規(guī)定重新備案。 物業(yè)管理基礎(chǔ) 李國慶 業(yè)主委員會應(yīng)履行的職責(zé) ? （二）業(yè)主委員會應(yīng)履行的職責(zé) ? 召集業(yè)主大會會議，報(bào)告物業(yè)管理的實(shí)施情況 ? 除第一次業(yè)主大會會議外，以后每年召開的年度業(yè)主大會會議均由業(yè)主委員會籌備，召集和主持。 ? 代表業(yè)主與業(yè)主大會選聘的物業(yè)管理企業(yè)簽訂物業(yè)服務(wù)合同 ? 及時(shí)了解業(yè)主、物業(yè)使用人的意見和建議，監(jiān)督和協(xié)助物業(yè)管理企業(yè)履行物業(yè)服務(wù)合同。 ? 監(jiān)督業(yè)主公約的實(shí)施 ? 業(yè)主大戶賦予的其他職責(zé) ? （ 1）組織修訂業(yè)主公約，業(yè)主委員會章程 ? （ 2）審核專項(xiàng)維修資金的籌集、使用和管理，以及物業(yè)服務(wù)費(fèi)用、標(biāo)準(zhǔn)及使用辦法。 ? （ 3）接受丈夫有關(guān)行政主管部門的監(jiān)督指導(dǎo)，執(zhí)行政府行政部門對本物業(yè)管理區(qū)域的管理事項(xiàng)提出的指令和要求。 ? （ 4）調(diào)節(jié)物業(yè)管理活動(dòng)中的糾紛。 物業(yè)管理基礎(chǔ) 李國慶 業(yè)主委員會的日常工作 ? （三）業(yè)主委員會的日常工作 ? 了解和掌握物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)業(yè)主和物業(yè)使用人的基本情況 ? 組織實(shí)施選聘物業(yè)管理企業(yè)的招標(biāo)活動(dòng) ? 提出是否續(xù)聘物業(yè)管理企業(yè)的建議 ? 代表業(yè)主大會管理物業(yè)專項(xiàng)維修資金 ? 宣傳、教育、督促業(yè)主和物業(yè)使用人自覺遵守業(yè)主公約以及物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的各項(xiàng)管理制度，協(xié)調(diào)業(yè)主之間，業(yè)主與物業(yè)使用人之間，業(yè)主、物業(yè)使用人和物業(yè)管理企業(yè)之間的關(guān)系。 ? 協(xié)助物業(yè)管理企業(yè)對物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的物業(yè)進(jìn)行管理 ? 做好業(yè)主委員會的內(nèi)部管理工作 ? 開展有利于業(yè)主和物業(yè)使用人身心健康的各項(xiàng)有益活動(dòng)，努力創(chuàng)建文明小區(qū)。 物業(yè)管理基礎(chǔ) 李國慶 業(yè)主委員會會議 ? （四）業(yè)主委員會會議 ? 《業(yè)主大會規(guī)程》規(guī)定，業(yè)主委員應(yīng)當(dāng)自選舉產(chǎn)生之日起 3日內(nèi)召開首次業(yè)主委員會會議，推選產(chǎn)生業(yè)主委員會主任 1人，副主任 1— 2人。經(jīng) 1/3以上業(yè)主委員會委員提議或者業(yè)主委員會主任認(rèn)為有必要的，應(yīng)當(dāng)及時(shí)召開業(yè)主委員會會議。 物業(yè)管理基礎(chǔ) 李國慶 物業(yè)管理相關(guān)機(jī)構(gòu) ? 第三節(jié)物業(yè)管理相關(guān)機(jī)構(gòu) ? 一、房地產(chǎn)行政主管部門 ? 房地產(chǎn)行政主管部門負(fù)責(zé)物業(yè)管理的行業(yè)政策指定和對物業(yè)管理活動(dòng)的指導(dǎo)、監(jiān)督、管理、主要體現(xiàn)在以下幾個(gè)方面： ? （一）審批物業(yè)管理企業(yè)的經(jīng)營資質(zhì)（四）