居民安置小區(qū)物業(yè)管理：現(xiàn)狀、問題與對策——基于杭州市的調(diào)查與(編輯修改稿)
2024-12-19 10:15 本頁面
【文章內(nèi)容簡介】 ，增加了小區(qū)物業(yè)管理難度。三是物業(yè)管理整體水平不高。部分物業(yè)服務(wù)企業(yè)服務(wù)項目、服務(wù)內(nèi)容的量化標(biāo)準(zhǔn)和費(fèi)用收支出情況不夠透明公開，日常服務(wù)粗放，管理水平和服務(wù)質(zhì)量不高，居民滿意度差； 一些小區(qū)還局限于垃圾清 5 運(yùn)、停車管理等基本物管項目，離有物管“八個有”目標(biāo)還有較大差距。 通過調(diào)查分析，造成杭州市“農(nóng)轉(zhuǎn)非”居民安置小區(qū)物業(yè)管理存在突出問題，既有政策和體制機(jī)制等客觀因素，也有居民、物業(yè)服務(wù)企業(yè)、社區(qū)、相關(guān)職能部門等主體的主觀因素。 1．物業(yè)管理相關(guān)政策法規(guī)因素。從住房和小區(qū)環(huán)境的硬件角度講，“農(nóng)轉(zhuǎn)非”居民安置小區(qū)已與商品房小區(qū)沒有多大區(qū)別；但“農(nóng)轉(zhuǎn)非”居民拆遷安置小區(qū)的性質(zhì)畢竟還是一個較為特殊類型，既不同于普通新建住宅小區(qū)又有別于老舊住宅小區(qū)，既不同于普通商品房又有別于普通的經(jīng)濟(jì)適用 房。目前，除西湖區(qū)外，各區(qū)都沒有出臺專門針對“農(nóng)轉(zhuǎn)非”居民安置小區(qū)物業(yè)管理的政策規(guī)范，缺乏對安置小區(qū)物業(yè)管理的指導(dǎo)和規(guī)范，而商品房住宅小區(qū)物業(yè)管理法律法規(guī)適用于“農(nóng)轉(zhuǎn)非”居民安置小區(qū)還有一個過程。另外，一些小區(qū)后續(xù)物業(yè)管理費(fèi)收繳政策不明確、宣傳力度不夠，也是造成物業(yè)費(fèi)收繳率低的原因之一。 2．小區(qū)綜合管理體制因素。市、區(qū)、街道（鄉(xiāng)鎮(zhèn)）、社區(qū)四級管理體制還有待健全，特別是區(qū)級物業(yè)管理協(xié)調(diào)機(jī)制和轉(zhuǎn)制社區(qū)對物管指導(dǎo)機(jī)制還有待完善。部分城區(qū)“農(nóng)轉(zhuǎn)非”居民安置小區(qū)的建設(shè)與管理銜接不夠到位，存在“重小區(qū)建設(shè)、輕小區(qū) 管理”現(xiàn)象，一些分期開發(fā)周期較長的小區(qū)入住率不高、物業(yè)管理難度大，以及由于大市政配套尚不完善、物業(yè)管理配套用房租金收益不高的相對偏遠(yuǎn)小區(qū)，在交付使用初期缺乏對物業(yè)管理的協(xié)調(diào)和落實(shí)。部分小區(qū)住戶涉及多個行政村，存在分?jǐn)偙壤_定難和利益協(xié)調(diào)難問題。 3．社區(qū)管理責(zé)任因素。大部分“農(nóng)轉(zhuǎn)非”居民安置小區(qū)所在社區(qū)居委會由原先村委會轉(zhuǎn)變而來，“領(lǐng)導(dǎo)者”的角色定位、“家長式”的管理方式較為普遍，“服務(wù)者”的角色定位、“公益性”的現(xiàn)代管理理念尚未完全形成。同時，目前杭州市尚無“農(nóng)轉(zhuǎn)非” 安置小區(qū)物 6 業(yè)管理費(fèi)補(bǔ)貼的規(guī)范標(biāo)準(zhǔn)和優(yōu)惠政策，由于經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平差異，區(qū)與區(qū)之間、小區(qū)與小區(qū)之間對“農(nóng)轉(zhuǎn)非”居民安置房物業(yè)管理費(fèi)的補(bǔ)貼情況不一致，也造成部分小區(qū)住戶對收取物業(yè)管理費(fèi)的抵制。 4．居民觀念和素質(zhì)因素。“農(nóng)轉(zhuǎn)非”居民安置小區(qū)住戶“花錢買服務(wù)”的觀念尚未普及，由于農(nóng)居拆遷、集中居住的被動性，使“農(nóng)轉(zhuǎn)非”居民抱有“不是我們要住，是政府要我們住”的想法，從而將物業(yè)管理也視作政府行為，要求政府包攬一切。據(jù)杭州市城中村改造辦公室與浙工大聯(lián)合調(diào)查反映， 33%的受調(diào)查“農(nóng)轉(zhuǎn)非”居民選擇“不應(yīng)繳納物業(yè)管理費(fèi)”。 同時，“農(nóng)轉(zhuǎn)非”居民安置小區(qū)住戶的現(xiàn)代文明意識有待提高，這些住戶從村民轉(zhuǎn)變?yōu)槌鞘芯用瘢瑥淖—?dú)門獨(dú)院到住公寓樓房，身份和環(huán)境改變了，舊有的生活習(xí)慣卻沒有改變，種菜養(yǎng)雞、門前屋后堆放雜物的習(xí)慣一時難以糾正。 5．物業(yè)服務(wù)企業(yè)服務(wù)質(zhì)量因素。大多數(shù)物業(yè)服務(wù)企業(yè)僅滿足于提供基本物業(yè)服務(wù)項目，沒有對“農(nóng)轉(zhuǎn)非”居民安置小區(qū)住戶的服務(wù)需求作深入分析，缺乏根據(jù)安置小區(qū)的特點(diǎn)開展全方位、多層次社會化服務(wù)的意識。同時，目前安置小區(qū)的物業(yè)管理收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)普遍較低，不少高層、小高層公寓物管費(fèi)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)不到商品房物管費(fèi)的二分之一，低于物 業(yè)管理正常成本價，導(dǎo)致部分物業(yè)服務(wù)企業(yè)降低物業(yè)管理水平，物業(yè)管理水平降低又導(dǎo)致物管費(fèi)更難收繳，形成了惡性循環(huán)。 改善“農(nóng)轉(zhuǎn)非”居民安置小區(qū)物業(yè)管理的思路和建議 從郊區(qū)村落到城市社區(qū)是深刻的社會轉(zhuǎn)型。失地后農(nóng)民領(lǐng)到城市戶口，住進(jìn)新建的小區(qū)，跨入城市的門檻以后，及時健全安置社區(qū)物業(yè)管理體制
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