【正文】 力度,增強(qiáng)業(yè)主花錢買服務(wù)意識(shí),不交物業(yè)管理費(fèi)是違法行為的宣傳,引導(dǎo)業(yè)主依法履行業(yè)主的權(quán)利和義務(wù),同時(shí)監(jiān)督《業(yè)主公約》的執(zhí)行力度,將業(yè)主違約行為進(jìn)行宣傳,提高業(yè)主的自覺性。因此,開發(fā)商的遺留問題,給業(yè)主和物業(yè)管理公司帶來了后患。物業(yè)公司不專業(yè)，管理服務(wù)不到位一些物業(yè)公司缺乏專業(yè)性，管理服務(wù)各方面不夠規(guī)范，又未能夠合理的處理好與業(yè)主之間的關(guān)系，直接影響了業(yè)主對(duì)物業(yè)公司的信任度，同時(shí)也對(duì)整個(gè)物業(yè)管理行業(yè)帶來很不利的影響。（4）加強(qiáng)對(duì)廣大業(yè)主對(duì)物業(yè)管理的宣傳和指引，增強(qiáng)對(duì)物業(yè)管理重要性的認(rèn)識(shí)和對(duì)物業(yè)管理消費(fèi)的認(rèn)同感。而一般來說物業(yè)管理費(fèi)收費(fèi)率低于80%物業(yè)公司將難以維持正常管理活動(dòng)。對(duì)于強(qiáng)制執(zhí)行后的影響，%的業(yè)主認(rèn)為，強(qiáng)制執(zhí)行不會(huì)促使他們積極繳納物業(yè)費(fèi)；％的業(yè)主感到強(qiáng)制執(zhí)行后，物業(yè)的服務(wù)并未得到改善；％的業(yè)主認(rèn)為，強(qiáng)制執(zhí)行后，業(yè)主和物業(yè)的關(guān)系惡化了。一、我國(guó)物業(yè)管理發(fā)展中存在的問題（一）物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)問題一直是物業(yè)管理工作的難點(diǎn)自從開始實(shí)施物業(yè)管理以來，物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)問題一直是工作的難點(diǎn)，也是政府主管部門立法和監(jiān)管工作的重點(diǎn)。在計(jì)劃經(jīng)濟(jì)體制下，居民除交納象征性房租外，沒有其它任何住房消費(fèi)，而推行新的物業(yè)管理模式，住戶要支付高出原有房租許多的物業(yè)管理費(fèi)，在觀念上一時(shí)難以接受。物業(yè)管理法的調(diào)整對(duì)象應(yīng)該是所有的物業(yè)管理關(guān)系，而現(xiàn)行法規(guī)主要涉及住宅小區(qū)的物業(yè)管理，至于工業(yè)廠房、商業(yè)物業(yè)、辦公大樓、倉庫等眾多領(lǐng)域的物業(yè)管理還是無法可依。企業(yè)在生產(chǎn)規(guī)模上要達(dá)到經(jīng)濟(jì)規(guī)模，此時(shí)產(chǎn)品的單位成本最低。工作人員盡職、敬業(yè)，加上文明程度較高、設(shè)備先進(jìn)、通訊發(fā)達(dá)，所以其物業(yè)管理成本不算高，水平和效率卻很高?！娟P(guān)鍵詞】物業(yè)管理、住宅小區(qū)、問題、對(duì)策物業(yè)管理，是指業(yè)主通過選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)，由業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)按照物業(yè)服務(wù)合同約定，對(duì)房屋及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場(chǎng)地進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)、管理，維護(hù)相關(guān)區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和秩序的活動(dòng)。差別就容易產(chǎn)生矛盾。而對(duì)于如何保養(yǎng)好建筑 物的外貌，公用部位、周圍環(huán)境，主動(dòng)維修設(shè)備，提高物業(yè)的使用功能和經(jīng)濟(jì)價(jià)值則未能 很好顧及。提高員工素質(zhì)，提高物業(yè)管理水平要加強(qiáng)對(duì)物業(yè)管理人員的業(yè)務(wù)培訓(xùn)，提高從業(yè)人員素質(zhì)，認(rèn)真執(zhí)行有關(guān)政策、法規(guī)，樹立服務(wù)意識(shí)，建立良好的職業(yè)道德規(guī)范，為用戶提供優(yōu)質(zhì)服務(wù)，滿足用戶需要，樹屯良好的物業(yè)管理形象，促進(jìn)物業(yè)管理水平的提高。總之，物業(yè)管理的好壞的確在一定程度上影響著社區(qū)的和諧與否。占我國(guó)企業(yè)總數(shù)99%的中小企業(yè)，它們的信用狀況直接決定著整個(gè)社會(huì)的信用狀況，中小企業(yè)信用的普遍缺失造成了整個(gè)社會(huì)信用環(huán)境的低下，惡劣的信用環(huán)境反過來導(dǎo)致了中小企業(yè)的擔(dān)保難、抵押難、融資難。從總體分析，造成中小企業(yè)融資難的外部原因主要有以下幾條:I我國(guó)政府中小企業(yè)融資政策服務(wù)體系方面的原因(1)有關(guān)加強(qiáng)保障中小企業(yè)融資的法律法規(guī)體系不完善。由于擔(dān)保的介入，使得原本在商業(yè)銀行與企業(yè)兩者之間發(fā)生的貸款關(guān)系變成了商業(yè)銀行、企業(yè)與擔(dān)保公司三者之間的關(guān)系。第二，關(guān)于擔(dān)保倍數(shù)，擔(dān)保資金的放大倍數(shù)一般是10倍左右。(5)優(yōu)化稅收環(huán)境高效的稅收制度更多是依賴于稅務(wù)當(dāng)局與納稅人的合作，而不是僅僅加強(qiáng)立法處罰。雖然中小企業(yè)是企業(yè)群體的特殊組成部分，但是其評(píng)價(jià)內(nèi)容應(yīng)與一般企業(yè)相類似，因而中小企業(yè)信用評(píng)級(jí)指標(biāo)體系可以在現(xiàn)有基礎(chǔ)上，根據(jù)中小企業(yè)的特點(diǎn)從一般企業(yè)信用評(píng)級(jí)指標(biāo)體系演繹而得。b、存貨融資存貨融資也是動(dòng)產(chǎn)融資的一個(gè)重要方面。解決我國(guó)中小企業(yè)融資難的問題是一項(xiàng)龐大的系統(tǒng)工程，把握住中小企業(yè)，也就把握了未來我國(guó)經(jīng)濟(jì)中最有活力的經(jīng)濟(jì)主體，要從根本解決中小企業(yè)融資難的問題，尚需各級(jí)政府、相關(guān)部門及社會(huì)各界共同努力。(2)動(dòng)產(chǎn)融資工具創(chuàng)新由于多數(shù)中小企業(yè)都沒有足夠的不動(dòng)產(chǎn)向銀行中請(qǐng)抵押貸款，于是動(dòng)產(chǎn)融資作為中小企業(yè)融資的新路徑進(jìn)入人們的視野。（3）中小企業(yè)科技創(chuàng)新的法律支持當(dāng)今中小企業(yè)的發(fā)展主要依賴于科技的創(chuàng)新，主要依靠發(fā)展高科技產(chǎn)業(yè)。同時(shí)可以完善稅收體系，更好的發(fā)揮稅收的調(diào)節(jié)作用，促進(jìn)經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)調(diào)整和社會(huì)收入的公平分配。目前，我國(guó)組建的信用擔(dān)保體系缺少后者，使擔(dān)保機(jī)構(gòu)承擔(dān)的風(fēng)險(xiǎn)過大。（4）加強(qiáng)企業(yè)高符素質(zhì)建設(shè)，培養(yǎng)企業(yè)家誠(chéng)信品質(zhì)及憐理才能（5）樹立企業(yè)規(guī)?；⑵放苹l(fā)展意識(shí)Ⅰ信用擔(dān)保體系的健全與發(fā)展(1)我國(guó)信用擔(dān)保的現(xiàn)狀近年來，為了拓寬中小企業(yè)的融資渠道，信用擔(dān)保作為一種重要的中介服務(wù)已開始在中小企業(yè)融資過程中發(fā)揮越來越大的作用。（4）缺少充足的資產(chǎn)抵押。中小企業(yè)是市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)中最活躍的信用關(guān)聯(lián)方，大量的商業(yè)往來都發(fā)生在中小企業(yè)之間。三、總結(jié)住宅小區(qū)物業(yè)管理的本質(zhì)是服務(wù)，圍繞著這一特性，物業(yè)管理的發(fā)展就是要實(shí)現(xiàn)競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制的完善、管理規(guī)則的健全、服務(wù)內(nèi)容和方式的創(chuàng)新。以有效的管理，優(yōu)質(zhì)的服務(wù)，合理的收費(fèi)，讓居民切身感受到自己是推行住宅小區(qū)物業(yè)管理的受益者，從而喚起他們的參與意識(shí)，使物業(yè)管理步入正規(guī)軌道。物業(yè)管理企業(yè)的出身和物業(yè)管理行業(yè)的“開放式”特性。但近些年，我國(guó)很多地方不少開發(fā)商重建設(shè)、輕管理，追求短期經(jīng)濟(jì)效益，設(shè)計(jì)規(guī)劃缺乏長(zhǎng)遠(yuǎn)考慮，建筑施工質(zhì)量粗糙，配套設(shè)施不全。明確規(guī)定罪錯(cuò)與應(yīng)承擔(dān)的責(zé)任形式，構(gòu)建涵蓋民事責(zé)任、行政責(zé)任和刑事責(zé)任的責(zé)任體系，使各主體明確知道如果違反了物業(yè)管理的有關(guān)規(guī)定應(yīng)受到何種懲罰，這將有力地督促各主體正確行使權(quán)利和積極履行義務(wù)，盡可能減少和避免糾紛，違法行為的發(fā)生。整個(gè)社區(qū)的建筑物分為兩部分：一部分是私產(chǎn)（即居民的套房），由業(yè)主自己打班；另一部分是公產(chǎn)，包括庭院、各種公共活動(dòng)場(chǎng)所和臨街的配套建筑物?？蓪?duì)物業(yè)管理收費(fèi)實(shí)施特殊稅收政策，應(yīng)進(jìn)一步明確公共維修服務(wù)收費(fèi)的法定稅費(fèi)的標(biāo)準(zhǔn)，使物業(yè)管理服務(wù)的價(jià)格構(gòu)成更加合理，同時(shí)便于物業(yè)管理企業(yè)的實(shí)際操作。現(xiàn)行物業(yè)管理立法大多是建設(shè)所公布的各種部門規(guī)章，政策及規(guī)范性文件，這些規(guī)章的權(quán)威性、普遍適用性較低，不利于物業(yè)管理職權(quán)的行使。公共設(shè)施、設(shè)備、維修基金的資金難以到位，很少有物業(yè)管理企業(yè)落實(shí)到了這一筆資金；按合同規(guī)定的向每一個(gè)住戶收取的管理費(fèi)收入又由于目前存在的對(duì)收費(fèi)工作的不理解、不支持，住戶欠繳、拒繳管理費(fèi)的現(xiàn)象時(shí)有發(fā)生，使這一筆資金也難以全部落實(shí)；合同之外的特約有償服務(wù)收入由于大多數(shù)物業(yè)管理企業(yè)特約服務(wù)項(xiàng)目少，業(yè)務(wù)量小，不能從中取得多少收入，對(duì)資金的補(bǔ)充也是杯水車薪。多管齊下，達(dá)到行業(yè)人員素質(zhì)的根本提高，從而帶來服務(wù)作風(fēng)、水平的大力改善，使業(yè)主欣然接受優(yōu)質(zhì)的服務(wù)，消除內(nèi)心的對(duì)抗心理。回答人的補(bǔ)充20090604 12:57（四）物業(yè)糾紛處理方法不當(dāng)，解決物業(yè)糾紛的有效途經(jīng)不夠目前，不少物業(yè)公司對(duì)物業(yè)糾紛和和與業(yè)主的糾紛經(jīng)常采用不適當(dāng)?shù)姆椒ㄌ幚?，如暴力解決、對(duì)簿公堂等，結(jié)果不僅難以解決根本問題，反而容易激化矛盾。即便現(xiàn)在不少地方接受訴訟或仲裁，物管公司勝訴后，也難以執(zhí)行。（5）制定好各項(xiàng)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)，達(dá)標(biāo)要求已經(jīng)收費(fèi)明細(xì)，召開業(yè)主大會(huì)對(duì)相關(guān)規(guī)定及各項(xiàng)標(biāo)準(zhǔn)張榜公布，并接受監(jiān)督。業(yè)主的自我約束與自我保護(hù)意識(shí)也處于不同層次,為各自的利益沖突也經(jīng)常發(fā)生,從而增強(qiáng)了物業(yè)管理的難度。老舊小區(qū)的業(yè)主缺乏對(duì)物業(yè)管理的消費(fèi)意識(shí)，還在懷念過去的“免費(fèi)午餐”。社會(huì)層面（1）物業(yè)管理協(xié)會(huì)應(yīng)積極有效的發(fā)揮作用。而在實(shí)際運(yùn)作中業(yè)委會(huì)主任、業(yè)主代表等人又難以得到適當(dāng)?shù)募?lì)。據(jù)新京報(bào)報(bào)導(dǎo)，2005年10月30日晚，朝陽區(qū)57名欠交物業(yè)費(fèi)、未履行判決的業(yè)主被法院強(qiáng)制執(zhí)行，其中16人被司法拘留?？傊?，解決物業(yè)管理服務(wù)方面的問題不是一朝一夕之事，需要全社會(huì)的努力。（三）物業(yè)管理的法制建設(shè)滯后物業(yè)管理在我國(guó)的興起也就是從近幾年來開始的，國(guó)家出臺(tái)了的法規(guī)雖然填補(bǔ)了我國(guó)物業(yè)管理法律制度的空白，初步改變了我國(guó)物業(yè)管理無法可依的狀況，然而，與物業(yè)管理實(shí)踐對(duì)立法的要求相比，仍有相當(dāng)差距。在我國(guó)現(xiàn)行的物業(yè)管理法律法規(guī)中，缺乏一部能統(tǒng)率物業(yè)管理所涉及的所有領(lǐng)域的基本法，一旦某一單行法規(guī)出現(xiàn)立法漏洞，無法可依的現(xiàn)象便不可避免。同時(shí)可以從各城市的實(shí)際出發(fā)，對(duì)物業(yè)管理收費(fèi)實(shí)施特殊優(yōu)惠的稅制，減免部分稅費(fèi)，減輕物業(yè)管理企業(yè)的經(jīng)濟(jì)壓力。公產(chǎn)歸社區(qū)全體成員所有，由他們自己管理，即所謂業(yè)主自營(yíng)式物業(yè)管理。明確界定依法追究各種法律責(zé)任的組織積程序，使各類組織依法定程序切實(shí)履行監(jiān)管義務(wù)，保障物業(yè)管理法規(guī)的貫徹實(shí)施，也便于保護(hù)各個(gè)主體的合法權(quán)益。業(yè)主眾口難調(diào)物業(yè)管理行業(yè)與其他行業(yè)相比，具有其自身的特點(diǎn)：公共性和綜合性。使得企業(yè)在運(yùn)作模式、方法上互相抄襲與模仿，呈現(xiàn)現(xiàn)出驚人的相似性。加強(qiáng)前期物業(yè)管理很多立志于開發(fā)優(yōu)秀樓盤的開發(fā)商在社區(qū)建設(shè)乃至規(guī)劃過程中，就已經(jīng)邀請(qǐng)一些知名物業(yè)公司進(jìn)行前期介入，由物業(yè)公司從今后管理的角度出發(fā)對(duì)設(shè)計(jì)和施工提出合理建議，這樣的前期介入運(yùn)作下來。隨著住宅小區(qū)物業(yè)管理的發(fā)展，國(guó)外物業(yè)管理“洋品牌”會(huì)逐步進(jìn)入我國(guó)物業(yè)管理市場(chǎng)，競(jìng)爭(zhēng)在所難免并將日趨激烈。第三，企業(yè)缺乏品牌意識(shí)，對(duì)產(chǎn)品質(zhì)量把關(guān)不嚴(yán)，生產(chǎn)信用缺失。1998年以來各商業(yè)銀行和中小金融機(jī)構(gòu)普遍推行了抵押擔(dān)保制度。作為一種特殊的中介活動(dòng)，信用擔(dān)保具有以下特點(diǎn):信用擔(dān)保介于商業(yè)銀行與企業(yè)之間，它是一種信譽(yù)證明同資產(chǎn)責(zé)任保證相結(jié)合的中介服務(wù)活動(dòng)。若建立二級(jí)信用擔(dān)保體系，則可以極大地增強(qiáng)中小企業(yè)從銀行獲得貸款的能力。(2)加大中小企業(yè)創(chuàng)業(yè)期的稅收扶持中小企業(yè)的發(fā)展對(duì)解決下崗分流和再就業(yè)問題、保持社會(huì)穩(wěn)定、促進(jìn)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)影響巨大。所謂高科技產(chǎn)業(yè)主要是指技術(shù)密集或以科學(xué)為基礎(chǔ)的產(chǎn)業(yè)，其特點(diǎn)是直接來自科學(xué)或與科學(xué)密切相關(guān)、嚴(yán)格依賴高水平的制造技術(shù)和科學(xué)化管理，以及由此產(chǎn)生的產(chǎn)品的高附加值和發(fā)展的高速度。所謂動(dòng)產(chǎn)融資就是指貸款人以各種動(dòng)產(chǎn)為擔(dān)保物從銀行獲得各種資金支持和行為。只要堅(jiān)持體制創(chuàng)新、多方協(xié)調(diào)與齊頭并進(jìn)的觀念，中小企業(yè)努力提高自身融資能力，國(guó)家寄予政策扶持，金融機(jī)構(gòu)在控制風(fēng)險(xiǎn)條件下進(jìn)行信貸市場(chǎng)創(chuàng)新，融資相關(guān)各方面協(xié)調(diào)利益、互相合作，我國(guó)中小企業(yè)融資難的問題定會(huì)得到有效解決。這實(shí)質(zhì)是企業(yè)通過暫時(shí)出讓資產(chǎn)所有權(quán)作為抵押而獲得信貸資金的一種融資方式。Ⅳ.中小企業(yè)信用評(píng)級(jí)體系的改進(jìn)與優(yōu)化對(duì)于中小企業(yè)的信用評(píng)級(jí)指標(biāo)，應(yīng)當(dāng)選擇最能反映中小企業(yè)財(cái)務(wù)狀況、對(duì)貸款質(zhì)量影響最大、最具有預(yù)測(cè)和分析價(jià)值的變量。