【正文】 力度,增強業(yè)主花錢買服務意識,不交物業(yè)管理費是違法行為的宣傳,引導業(yè)主依法履行業(yè)主的權利和義務,同時監(jiān)督《業(yè)主公約》的執(zhí)行力度,將業(yè)主違約行為進行宣傳,提高業(yè)主的自覺性。因此,開發(fā)商的遺留問題,給業(yè)主和物業(yè)管理公司帶來了后患。物業(yè)公司不專業(yè)，管理服務不到位一些物業(yè)公司缺乏專業(yè)性，管理服務各方面不夠規(guī)范，又未能夠合理的處理好與業(yè)主之間的關系，直接影響了業(yè)主對物業(yè)公司的信任度，同時也對整個物業(yè)管理行業(yè)帶來很不利的影響。（4）加強對廣大業(yè)主對物業(yè)管理的宣傳和指引，增強對物業(yè)管理重要性的認識和對物業(yè)管理消費的認同感。而一般來說物業(yè)管理費收費率低于80%物業(yè)公司將難以維持正常管理活動。對于強制執(zhí)行后的影響，%的業(yè)主認為，強制執(zhí)行不會促使他們積極繳納物業(yè)費；％的業(yè)主感到強制執(zhí)行后，物業(yè)的服務并未得到改善；％的業(yè)主認為，強制執(zhí)行后，業(yè)主和物業(yè)的關系惡化了。一、我國物業(yè)管理發(fā)展中存在的問題（一）物業(yè)管理服務收費問題一直是物業(yè)管理工作的難點自從開始實施物業(yè)管理以來，物業(yè)管理服務收費問題一直是工作的難點，也是政府主管部門立法和監(jiān)管工作的重點。在計劃經(jīng)濟體制下，居民除交納象征性房租外，沒有其它任何住房消費，而推行新的物業(yè)管理模式，住戶要支付高出原有房租許多的物業(yè)管理費，在觀念上一時難以接受。物業(yè)管理法的調整對象應該是所有的物業(yè)管理關系，而現(xiàn)行法規(guī)主要涉及住宅小區(qū)的物業(yè)管理，至于工業(yè)廠房、商業(yè)物業(yè)、辦公大樓、倉庫等眾多領域的物業(yè)管理還是無法可依。企業(yè)在生產(chǎn)規(guī)模上要達到經(jīng)濟規(guī)模，此時產(chǎn)品的單位成本最低。工作人員盡職、敬業(yè)，加上文明程度較高、設備先進、通訊發(fā)達，所以其物業(yè)管理成本不算高，水平和效率卻很高?！娟P鍵詞】物業(yè)管理、住宅小區(qū)、問題、對策物業(yè)管理，是指業(yè)主通過選聘物業(yè)服務企業(yè)，由業(yè)主和物業(yè)服務企業(yè)按照物業(yè)服務合同約定，對房屋及配套的設施設備和相關場地進行維修、養(yǎng)護、管理，維護相關區(qū)域內的環(huán)境衛(wèi)生和秩序的活動。差別就容易產(chǎn)生矛盾。而對于如何保養(yǎng)好建筑 物的外貌，公用部位、周圍環(huán)境，主動維修設備，提高物業(yè)的使用功能和經(jīng)濟價值則未能 很好顧及。提高員工素質，提高物業(yè)管理水平要加強對物業(yè)管理人員的業(yè)務培訓，提高從業(yè)人員素質，認真執(zhí)行有關政策、法規(guī)，樹立服務意識，建立良好的職業(yè)道德規(guī)范，為用戶提供優(yōu)質服務，滿足用戶需要，樹屯良好的物業(yè)管理形象，促進物業(yè)管理水平的提高?？傊飿I(yè)管理的好壞的確在一定程度上影響著社區(qū)的和諧與否。占我國企業(yè)總數(shù)99%的中小企業(yè)，它們的信用狀況直接決定著整個社會的信用狀況，中小企業(yè)信用的普遍缺失造成了整個社會信用環(huán)境的低下，惡劣的信用環(huán)境反過來導致了中小企業(yè)的擔保難、抵押難、融資難。從總體分析，造成中小企業(yè)融資難的外部原因主要有以下幾條:I我國政府中小企業(yè)融資政策服務體系方面的原因(1)有關加強保障中小企業(yè)融資的法律法規(guī)體系不完善。由于擔保的介入，使得原本在商業(yè)銀行與企業(yè)兩者之間發(fā)生的貸款關系變成了商業(yè)銀行、企業(yè)與擔保公司三者之間的關系。第二，關于擔保倍數(shù)，擔保資金的放大倍數(shù)一般是10倍左右。(5)優(yōu)化稅收環(huán)境高效的稅收制度更多是依賴于稅務當局與納稅人的合作，而不是僅僅加強立法處罰。雖然中小企業(yè)是企業(yè)群體的特殊組成部分，但是其評價內容應與一般企業(yè)相類似，因而中小企業(yè)信用評級指標體系可以在現(xiàn)有基礎上，根據(jù)中小企業(yè)的特點從一般企業(yè)信用評級指標體系演繹而得。b、存貨融資存貨融資也是動產(chǎn)融資的一個重要方面。解決我國中小企業(yè)融資難的問題是一項龐大的系統(tǒng)工程，把握住中小企業(yè)，也就把握了未來我國經(jīng)濟中最有活力的經(jīng)濟主體，要從根本解決中小企業(yè)融資難的問題，尚需各級政府、相關部門及社會各界共同努力。(2)動產(chǎn)融資工具創(chuàng)新由于多數(shù)中小企業(yè)都沒有足夠的不動產(chǎn)向銀行中請抵押貸款，于是動產(chǎn)融資作為中小企業(yè)融資的新路徑進入人們的視野。（3）中小企業(yè)科技創(chuàng)新的法律支持當今中小企業(yè)的發(fā)展主要依賴于科技的創(chuàng)新，主要依靠發(fā)展高科技產(chǎn)業(yè)。同時可以完善稅收體系，更好的發(fā)揮稅收的調節(jié)作用，促進經(jīng)濟結構調整和社會收入的公平分配。目前，我國組建的信用擔保體系缺少后者，使擔保機構承擔的風險過大。（4）加強企業(yè)高符素質建設，培養(yǎng)企業(yè)家誠信品質及憐理才能（5）樹立企業(yè)規(guī)?；⑵放苹l(fā)展意識Ⅰ信用擔保體系的健全與發(fā)展(1)我國信用擔保的現(xiàn)狀近年來，為了拓寬中小企業(yè)的融資渠道，信用擔保作為一種重要的中介服務已開始在中小企業(yè)融資過程中發(fā)揮越來越大的作用。（4）缺少充足的資產(chǎn)抵押。中小企業(yè)是市場經(jīng)濟中最活躍的信用關聯(lián)方，大量的商業(yè)往來都發(fā)生在中小企業(yè)之間。三、總結住宅小區(qū)物業(yè)管理的本質是服務，圍繞著這一特性，物業(yè)管理的發(fā)展就是要實現(xiàn)競爭機制的完善、管理規(guī)則的健全、服務內容和方式的創(chuàng)新。以有效的管理，優(yōu)質的服務，合理的收費，讓居民切身感受到自己是推行住宅小區(qū)物業(yè)管理的受益者，從而喚起他們的參與意識，使物業(yè)管理步入正規(guī)軌道。物業(yè)管理企業(yè)的出身和物業(yè)管理行業(yè)的“開放式”特性。但近些年，我國很多地方不少開發(fā)商重建設、輕管理，追求短期經(jīng)濟效益，設計規(guī)劃缺乏長遠考慮，建筑施工質量粗糙，配套設施不全。明確規(guī)定罪錯與應承擔的責任形式，構建涵蓋民事責任、行政責任和刑事責任的責任體系，使各主體明確知道如果違反了物業(yè)管理的有關規(guī)定應受到何種懲罰，這將有力地督促各主體正確行使權利和積極履行義務，盡可能減少和避免糾紛，違法行為的發(fā)生。整個社區(qū)的建筑物分為兩部分：一部分是私產(chǎn)（即居民的套房），由業(yè)主自己打班；另一部分是公產(chǎn)，包括庭院、各種公共活動場所和臨街的配套建筑物?？蓪ξ飿I(yè)管理收費實施特殊稅收政策，應進一步明確公共維修服務收費的法定稅費的標準，使物業(yè)管理服務的價格構成更加合理，同時便于物業(yè)管理企業(yè)的實際操作?，F(xiàn)行物業(yè)管理立法大多是建設所公布的各種部門規(guī)章，政策及規(guī)范性文件，這些規(guī)章的權威性、普遍適用性較低，不利于物業(yè)管理職權的行使。公共設施、設備、維修基金的資金難以到位，很少有物業(yè)管理企業(yè)落實到了這一筆資金；按合同規(guī)定的向每一個住戶收取的管理費收入又由于目前存在的對收費工作的不理解、不支持，住戶欠繳、拒繳管理費的現(xiàn)象時有發(fā)生，使這一筆資金也難以全部落實；合同之外的特約有償服務收入由于大多數(shù)物業(yè)管理企業(yè)特約服務項目少，業(yè)務量小，不能從中取得多少收入，對資金的補充也是杯水車薪。多管齊下，達到行業(yè)人員素質的根本提高，從而帶來服務作風、水平的大力改善，使業(yè)主欣然接受優(yōu)質的服務，消除內心的對抗心理?；卮鹑说难a充20090604 12:57（四）物業(yè)糾紛處理方法不當，解決物業(yè)糾紛的有效途經(jīng)不夠目前，不少物業(yè)公司對物業(yè)糾紛和和與業(yè)主的糾紛經(jīng)常采用不適當?shù)姆椒ㄌ幚恚绫┝鉀Q、對簿公堂等，結果不僅難以解決根本問題，反而容易激化矛盾。即便現(xiàn)在不少地方接受訴訟或仲裁，物管公司勝訴后，也難以執(zhí)行。（5）制定好各項服務標準，達標要求已經(jīng)收費明細，召開業(yè)主大會對相關規(guī)定及各項標準張榜公布，并接受監(jiān)督。業(yè)主的自我約束與自我保護意識也處于不同層次,為各自的利益沖突也經(jīng)常發(fā)生,從而增強了物業(yè)管理的難度。老舊小區(qū)的業(yè)主缺乏對物業(yè)管理的消費意識，還在懷念過去的“免費午餐”。社會層面（1）物業(yè)管理協(xié)會應積極有效的發(fā)揮作用。而在實際運作中業(yè)委會主任、業(yè)主代表等人又難以得到適當?shù)募睢?jù)新京報報導，2005年10月30日晚，朝陽區(qū)57名欠交物業(yè)費、未履行判決的業(yè)主被法院強制執(zhí)行，其中16人被司法拘留?？傊鉀Q物業(yè)管理服務方面的問題不是一朝一夕之事，需要全社會的努力。（三）物業(yè)管理的法制建設滯后物業(yè)管理在我國的興起也就是從近幾年來開始的，國家出臺了的法規(guī)雖然填補了我國物業(yè)管理法律制度的空白，初步改變了我國物業(yè)管理無法可依的狀況，然而，與物業(yè)管理實踐對立法的要求相比，仍有相當差距。在我國現(xiàn)行的物業(yè)管理法律法規(guī)中，缺乏一部能統(tǒng)率物業(yè)管理所涉及的所有領域的基本法，一旦某一單行法規(guī)出現(xiàn)立法漏洞，無法可依的現(xiàn)象便不可避免。同時可以從各城市的實際出發(fā)，對物業(yè)管理收費實施特殊優(yōu)惠的稅制，減免部分稅費，減輕物業(yè)管理企業(yè)的經(jīng)濟壓力。公產(chǎn)歸社區(qū)全體成員所有，由他們自己管理，即所謂業(yè)主自營式物業(yè)管理。明確界定依法追究各種法律責任的組織積程序，使各類組織依法定程序切實履行監(jiān)管義務，保障物業(yè)管理法規(guī)的貫徹實施，也便于保護各個主體的合法權益。業(yè)主眾口難調物業(yè)管理行業(yè)與其他行業(yè)相比，具有其自身的特點：公共性和綜合性。使得企業(yè)在運作模式、方法上互相抄襲與模仿，呈現(xiàn)現(xiàn)出驚人的相似性。加強前期物業(yè)管理很多立志于開發(fā)優(yōu)秀樓盤的開發(fā)商在社區(qū)建設乃至規(guī)劃過程中，就已經(jīng)邀請一些知名物業(yè)公司進行前期介入，由物業(yè)公司從今后管理的角度出發(fā)對設計和施工提出合理建議，這樣的前期介入運作下來。隨著住宅小區(qū)物業(yè)管理的發(fā)展，國外物業(yè)管理“洋品牌”會逐步進入我國物業(yè)管理市場，競爭在所難免并將日趨激烈。第三，企業(yè)缺乏品牌意識，對產(chǎn)品質量把關不嚴，生產(chǎn)信用缺失。1998年以來各商業(yè)銀行和中小金融機構普遍推行了抵押擔保制度。作為一種特殊的中介活動，信用擔保具有以下特點:信用擔保介于商業(yè)銀行與企業(yè)之間，它是一種信譽證明同資產(chǎn)責任保證相結合的中介服務活動。若建立二級信用擔保體系，則可以極大地增強中小企業(yè)從銀行獲得貸款的能力。(2)加大中小企業(yè)創(chuàng)業(yè)期的稅收扶持中小企業(yè)的發(fā)展對解決下崗分流和再就業(yè)問題、保持社會穩(wěn)定、促進經(jīng)濟增長影響巨大。所謂高科技產(chǎn)業(yè)主要是指技術密集或以科學為基礎的產(chǎn)業(yè)，其特點是直接來自科學或與科學密切相關、嚴格依賴高水平的制造技術和科學化管理，以及由此產(chǎn)生的產(chǎn)品的高附加值和發(fā)展的高速度。所謂動產(chǎn)融資就是指貸款人以各種動產(chǎn)為擔保物從銀行獲得各種資金支持和行為。只要堅持體制創(chuàng)新、多方協(xié)調與齊頭并進的觀念，中小企業(yè)努力提高自身融資能力，國家寄予政策扶持，金融機構在控制風險條件下進行信貸市場創(chuàng)新，融資相關各方面協(xié)調利益、互相合作，我國中小企業(yè)融資難的問題定會得到有效解決。這實質是企業(yè)通過暫時出讓資產(chǎn)所有權作為抵押而獲得信貸資金的一種融資方式。Ⅳ.中小企業(yè)信用評級體系的改進與優(yōu)化對于中小企業(yè)的信用評級指標，應當選擇最能反映中小企業(yè)財務狀況、對貸款質量影響最大、最具有預測和分析價值的變量。