【正文】 理費(fèi)后，僅僅提供簡(jiǎn)單的保安、保潔、綠化 等服務(wù)，其服務(wù)質(zhì)量、服務(wù)態(tài)度與業(yè)豐的實(shí)際要求存在一定距離。這種單一性表現(xiàn)在：行業(yè)主體單一。物業(yè)管理企業(yè)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)單一作為一個(gè)新興行業(yè)，中國(guó)物業(yè)管理在成長(zhǎng)的過(guò)程中，受到了各種因索的制約，因而未能全力舒展。業(yè)主之間矛盾激化【2】。業(yè)主或者物業(yè)使用人雖然共享一個(gè)住區(qū)，但是不同人群的主觀喜好和經(jīng)濟(jì)承受能力的差別決定了他們對(duì)物業(yè)管理服務(wù)的需求是千差萬(wàn)別的。開(kāi)發(fā)商的私欲合理的規(guī)劃、優(yōu)良的工程質(zhì)量和齊全的配套設(shè)施是做好小區(qū)物業(yè)管理的重要前提條件。一、住宅小區(qū)物業(yè)管理中存在的問(wèn)題政策法規(guī)滯后法律法規(guī)滯后，完善的物業(yè)管理法規(guī)體系尚未形成。物業(yè)管理遵循市場(chǎng)規(guī)律，開(kāi)始引人競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制，相關(guān)立法工作得到重視，整體管理水平有了很大的提高。目前小區(qū)物業(yè)管理公司與業(yè)主之間的矛盾日趨激烈，本文就此問(wèn)題進(jìn)行了分析并提出解決對(duì)策。最后，完善法律責(zé)任制度。同時(shí)建立完善科學(xué)的物業(yè)管理市場(chǎng)準(zhǔn)入制度，凈化市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境。就物業(yè)管理的目的、基本原則、物業(yè)管理法律關(guān)系（含主體的權(quán)利義務(wù)）、物業(yè)管理企業(yè)及業(yè)務(wù)范圍、監(jiān)管體制和物業(yè)管理法的適用范圍等原則性?xún)?nèi)容加以明確規(guī)定。另外有少量的臨時(shí)工，如保潔員、修理工等，由干事根據(jù)需要聘請(qǐng)，他們的工資、獎(jiǎng)金等從出租房屋收取的管理費(fèi)中支出。這種方式在臺(tái)灣的城市中比較普遍。物業(yè)管理公司在從事物業(yè)管理和服務(wù)的同時(shí)，也可利用自身的優(yōu)勢(shì)將經(jīng)營(yíng)范圍擴(kuò)大到與物業(yè)有關(guān)的業(yè)務(wù)，也可根據(jù)自身特點(diǎn)和該小區(qū)的情況向其它方向發(fā)展。我國(guó)的物業(yè)管理公司機(jī)構(gòu)大、人員多，公司對(duì)每一項(xiàng)管理業(yè)務(wù)、服務(wù)項(xiàng)目都要親力親為，這勢(shì)必大大增加了成本。（二）物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)從多方面著手，以改善經(jīng)費(fèi)不足狀況（1）物業(yè)管理可實(shí)行規(guī)?；?jīng)營(yíng)。再者，物業(yè)管理要得到發(fā)展和繁榮，就要得到政府的扶助和支持，政府應(yīng)該在物業(yè)管理開(kāi)始興起階段扶持物業(yè)管理企業(yè)的發(fā)展，激勵(lì)物業(yè)管理行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制的形成。（一）解決物業(yè)管理收費(fèi)問(wèn)題的有效途徑首先要改變傳統(tǒng)觀念，提高對(duì)收費(fèi)的認(rèn)識(shí)。物業(yè)管理市場(chǎng)的監(jiān)督管理體制尚未理順?，F(xiàn)行物業(yè)管理法規(guī)的適用范圍過(guò)窄。（三）法制建設(shè)跟不上物業(yè)管理發(fā)展的主要原因（1）效力層次低、權(quán)威性不高，體系殘缺不全。物業(yè)管理企業(yè)經(jīng)營(yíng)嚴(yán)重不足，營(yíng)運(yùn)資金缺乏，導(dǎo)致大多數(shù)物業(yè)管理企業(yè)處于虧損狀態(tài)，除了收費(fèi)難，啟動(dòng)資金沒(méi)有到位等原因外，還有物業(yè)管理企業(yè)本身規(guī)模和所管理的物業(yè)質(zhì)量的原因。在收費(fèi)執(zhí)法監(jiān)督問(wèn)題上，對(duì)于物業(yè)產(chǎn)權(quán)人、使用人來(lái)說(shuō)，可以通過(guò)消協(xié)、物價(jià)、房管部門(mén)甚至法院等途徑維護(hù)自身合法權(quán)益，而對(duì)物業(yè)管理單位來(lái)說(shuō)，由于分戶(hù)收費(fèi)金額小，欠費(fèi)住戶(hù)數(shù)量多和欠費(fèi)原因復(fù)雜等因素的制約，在目前情況下，要通過(guò)法律手段監(jiān)督和制約物業(yè)產(chǎn)權(quán)人、使用人交納物業(yè)管理費(fèi)，存在著諸多的實(shí)際困難。二、若干原因探析（一）產(chǎn)生收費(fèi)問(wèn)題原因探析傳統(tǒng)的福利觀念根深蒂固，物業(yè)管理意識(shí)尚未形成。有些物業(yè)管理公司之所以起步艱難，其關(guān)鍵是不能解決經(jīng)費(fèi)來(lái)源，僅靠向住戶(hù)收取服務(wù)費(fèi)來(lái)解決物業(yè)管理的經(jīng)費(fèi)來(lái)源，大多步履維艱。有資料顯示，對(duì)于物業(yè)管理項(xiàng)目進(jìn)行成本核算，發(fā)現(xiàn)除了個(gè)別項(xiàng)目外，大多數(shù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)低于成本價(jià)。價(jià)格水平與服務(wù)質(zhì)量也不相符。第三篇：我國(guó)物業(yè)管理發(fā)展中存在的問(wèn)題及解決對(duì)策物業(yè)管理是指由專(zhuān)門(mén)的機(jī)構(gòu)和人員，依照合同和契約，對(duì)己竣工驗(yàn)收投入使用的各類(lèi)房屋建筑和附屬配套設(shè)施及場(chǎng)地以經(jīng)營(yíng)的方式進(jìn)行管理，同時(shí)對(duì)房屋區(qū)域周?chē)沫h(huán)境、清潔衛(wèi)生、安全保衛(wèi)、公共綠化，道路養(yǎng)護(hù)統(tǒng)一實(shí)施專(zhuān)業(yè)化管理，并向住用人提供多方面的綜合性服務(wù)。首先，學(xué)歷教育要要培養(yǎng)既懂政策法規(guī)、服務(wù)禮儀、心理溝通，也熟悉工程技術(shù)的經(jīng)營(yíng)管理服務(wù)型人才；同時(shí)物業(yè)管理行業(yè)應(yīng)加快職業(yè)資格制度的建立，培養(yǎng)各級(jí)職業(yè)人才；企業(yè)內(nèi)部培訓(xùn)重點(diǎn)要從解決業(yè)主關(guān)心的人員素質(zhì)著手，加強(qiáng)服務(wù)規(guī)范、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、員工禮儀、各種工程問(wèn)題的解決實(shí)用技能、法律知識(shí)、突發(fā)事件應(yīng)變能力等針對(duì)性培訓(xùn)。拓寬群眾投訴渠道，及時(shí)解決群眾反映的物業(yè)管理問(wèn)題，并加大對(duì)群眾投訴的處理力度，對(duì)各種違法違規(guī)行為堅(jiān)決查處，公開(kāi)曝光，以起“震懾”作用。在司法方面，要借鑒香港小額錢(qián)債審裁方面的經(jīng)驗(yàn)，改革簡(jiǎn)化審判程序，提高審判效率，加大對(duì)物業(yè)服務(wù)中每一方違約違規(guī)的處罰力度，遏制“賴(lài)賬”等不良現(xiàn)象與苗頭。調(diào)查結(jié)果統(tǒng)計(jì)顯示：％的業(yè)主對(duì)小區(qū)物業(yè)服務(wù)滿(mǎn)意，%的業(yè)主選擇了不滿(mǎn)意；％的業(yè)主也意識(shí)到拒交物業(yè)費(fèi)不能促使物業(yè)改善服務(wù)。但由于我國(guó)物業(yè)管理專(zhuān)業(yè)教育起步晚，培養(yǎng)的人才有限，加之尚未建立起完善的行業(yè)管理標(biāo)準(zhǔn)和從業(yè)人員行為規(guī)范，在職專(zhuān)業(yè)物業(yè)管理人員的培訓(xùn)不足和各種上崗專(zhuān)業(yè)培訓(xùn)流于形式、監(jiān)管不足，更加之觀念上認(rèn)為物業(yè)管理無(wú)需高素質(zhì)人員的誤區(qū)等，使得我國(guó)物業(yè)管理行業(yè)從業(yè)人員整體素質(zhì)偏低，制約了行業(yè)的良性發(fā)展，影響行業(yè)地位的提高。據(jù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，物業(yè)管理較成熟的廣東省，截止2004年底物業(yè)管理覆蓋率也只有為40%。據(jù)陜西《華商報(bào)》記者調(diào)查，西安市民對(duì)物業(yè)管理存在的問(wèn)題可概括為六個(gè)方面：97％的業(yè)主稱(chēng)小區(qū)物業(yè)管理部門(mén)不是根據(jù)業(yè)主意愿公平選聘產(chǎn)生，而是由開(kāi)發(fā)商“欽定”的，小區(qū)業(yè)主合法權(quán)益無(wú)法得到保障；86％的業(yè)主認(rèn)為小區(qū)物業(yè)收費(fèi)不透明，更有60％的業(yè)主稱(chēng)不了解物業(yè)部門(mén)收費(fèi)的用途，而行政主管部門(mén)的指導(dǎo)無(wú)從談起；參與調(diào)查的70％以上的業(yè)主對(duì)物業(yè)服務(wù)不滿(mǎn)意，同時(shí)認(rèn)為業(yè)主無(wú)法行使屬于自己的權(quán)利；在參與調(diào)查的市民中，有一半以上的人稱(chēng)不知道小區(qū)物業(yè)管理的政府行政主管部門(mén)是誰(shuí)；參與者中，近90％的業(yè)主稱(chēng)小區(qū)不能按時(shí)召開(kāi)業(yè)主大會(huì)，其中不少業(yè)主稱(chēng)小區(qū)沒(méi)有召開(kāi)業(yè)主大會(huì)卻產(chǎn)生了業(yè)主委員會(huì)，懷疑是物業(yè)管理部門(mén)暗箱操作；在“您對(duì)小區(qū)物業(yè)管理不滿(mǎn)時(shí)采取何種方式解決？”的調(diào)查項(xiàng)中，近30％的小區(qū)業(yè)主通過(guò)“爭(zhēng)吵”解決物業(yè)糾紛。（五）業(yè)主欠費(fèi)比例在有的地方較為嚴(yán)重根據(jù)《中國(guó)物業(yè)管理》雜志的報(bào)導(dǎo)，北京市居民小區(qū)管理辦公室對(duì)28個(gè)商品房小區(qū)進(jìn)行調(diào)查，物業(yè)收費(fèi)率能達(dá)到80%的只有14個(gè)小區(qū)，商品房小區(qū)平均物業(yè)收費(fèi)率僅為65%。（四）業(yè)主組織地位不明確，業(yè)主委員會(huì)運(yùn)作不規(guī)范長(zhǎng)期以來(lái)，業(yè)主委員會(huì)只是一個(gè)無(wú)法人地位和獨(dú)立財(cái)產(chǎn)相對(duì)松散的業(yè)主自治性組織，其法律訴訟主體地位不明確，談不上獨(dú)立承擔(dān)民事責(zé)任。引致業(yè)主經(jīng)常以房屋質(zhì)量問(wèn)題、建設(shè)單位承諾不兌現(xiàn)等而遷怒于物業(yè)公司，對(duì)物業(yè)公司不信任，關(guān)系處理不好。這使得許多物業(yè)管理糾紛難以通過(guò)法律途徑解決。（3）新聞媒體應(yīng)了解物業(yè)管理行業(yè)的政策法規(guī)和行業(yè)特點(diǎn)，深切體會(huì)物業(yè)管理行業(yè)的酸、甜、苦、辣，加深對(duì)物業(yè)管理行業(yè)的了解、同情和支持，從而進(jìn)行正面的引導(dǎo)，使業(yè)主對(duì)物業(yè)管理有一個(gè)深入地認(rèn)識(shí)，促使業(yè)主形成正確的物業(yè)管理消費(fèi)觀念。（4）物業(yè)管理企業(yè)建立現(xiàn)代企業(yè)制度，規(guī)范企業(yè)管理制定科學(xué)有效的管理體制，并認(rèn)真執(zhí)行到位，深刻認(rèn)識(shí)服務(wù)型行業(yè)的特點(diǎn)，提高企業(yè)人員素質(zhì)；要逐步提高物業(yè)管理從業(yè)人員的素質(zhì)，多種渠道、多種形式培養(yǎng)人才，為物業(yè)管理持續(xù)發(fā)展提供人才資源。物業(yè)公司層面（1）嚴(yán)格執(zhí)行承接查驗(yàn)標(biāo)準(zhǔn)針對(duì)遺留的質(zhì)量問(wèn)題應(yīng)認(rèn)真實(shí)施承接查驗(yàn)程序,嚴(yán)格執(zhí)行承接查驗(yàn)標(biāo)準(zhǔn)。同時(shí)建立物業(yè)管理信用檔案也有利于物業(yè)公司的良性發(fā)展，通過(guò)市場(chǎng)和業(yè)主的口碑來(lái)選擇出真正優(yōu)秀的物業(yè)公司，使真正優(yōu)秀的物業(yè)公司能夠在目前魚(yú)龍混雜的物業(yè)管理行業(yè)中脫穎而出，獲得業(yè)主的青睞。社會(huì)關(guān)注程度不夠，許多媒體只是關(guān)注所謂的新聞賣(mài)點(diǎn)，一有糾紛就紛紛對(duì)物業(yè)公司行業(yè)協(xié)會(huì)還沒(méi)有完全發(fā)揮其應(yīng)有的作用。由于房屋產(chǎn)權(quán)多元化的發(fā)展,居住在同一物業(yè)內(nèi)的業(yè)主的生活習(xí)慣、文化背景、消費(fèi)層次等不盡相同,規(guī)模大的住宅區(qū)業(yè)主更是千差萬(wàn)別。一方面是開(kāi)發(fā)商遺留問(wèn)題，由于房屋質(zhì)量差、過(guò)度承諾等開(kāi)發(fā)企業(yè)遺留為題,從而使物業(yè)管理公司代人受過(guò)?，F(xiàn)行的住宅小區(qū)物業(yè)管理體制存在著一些弊端,這些問(wèn)題不解決,就不能從根本上確立正確、公平、符合實(shí)際的物業(yè)管理法律關(guān)系,也不可能使我國(guó)的物業(yè)管理產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展。針對(duì)房山的老舊小區(qū)，由于建設(shè)時(shí)間已經(jīng)很久，許多問(wèn)題是歷史遺留問(wèn)題，直到現(xiàn)在可能還沒(méi)有完全解決；由于一直不能夠得到妥善解決，業(yè)主對(duì)物業(yè)公司的信任度降低，抵制情緒越來(lái)越大，更加不利于物業(yè)管理。業(yè)主法制意識(shí)淡薄，加之法規(guī)不完善，業(yè)主只一味強(qiáng)調(diào)權(quán)利而忽視相應(yīng)的義務(wù)。政府應(yīng)委派物業(yè)管理協(xié)會(huì)建立物業(yè)管理公司信用檔案體系,它可為各級(jí)政府部門(mén)和社會(huì)公眾監(jiān)督物業(yè)管理公司及從業(yè)人員的市場(chǎng)行為,為業(yè)主、業(yè)主委員會(huì)查詢(xún)物業(yè)管理公司信用服務(wù),為社會(huì)公眾對(duì)物業(yè)管理公司的違法違規(guī)行為提供投訴途徑的信息管理系統(tǒng),減少物業(yè)管理公司違法違規(guī)的經(jīng)營(yíng)行為。第三方機(jī)構(gòu)可以是招投標(biāo)中心、業(yè)主咨詢(xún)公司、也可以是行業(yè)認(rèn)證機(jī)構(gòu)、仲裁機(jī)構(gòu)、專(zhuān)家委員會(huì)。第二、借助社區(qū)管理的力量,監(jiān)管好業(yè)主、業(yè)主委員會(huì)的建立與運(yùn)作。（2）加大對(duì)物業(yè)管理行業(yè)的宣傳力度，使社會(huì)公眾應(yīng)客觀公正的看待物業(yè)管理這一新興行業(yè)，加深對(duì)這一行業(yè)的了解并對(duì)這一行業(yè)的作用充分重視。但物業(yè)管理中的一些深層次問(wèn)題，如業(yè)主組織與其它組織的關(guān)系處理、物業(yè)管理權(quán)力交接等，依然缺乏可操作性的規(guī)定。開(kāi)發(fā)建設(shè)單位的物業(yè)公司對(duì)物業(yè)早期介入和前期管理往往走形式主義，不能真正維護(hù)業(yè)主的利益，在建筑質(zhì)量、功能、配套等重大事項(xiàng)上沒(méi)有起到應(yīng)有的監(jiān)督把關(guān)作用。有的公司甚至連清潔、保安工作都不能做好。機(jī)制欠缺，部分業(yè)委員成員或業(yè)主代表便會(huì)不公、不當(dāng)?shù)匦惺棺约旱臋?quán)力，難以發(fā)揮業(yè)主組織應(yīng)有的作用。特別是內(nèi)地這種情況更普遍。但目前很多物業(yè)管理項(xiàng)目面積較少，整體上很難達(dá)到規(guī)模經(jīng)營(yíng)水平。（三）行業(yè)隊(duì)伍素質(zhì)偏低，人才短缺物業(yè)管理作為專(zhuān)業(yè)化的管理，需要各類(lèi)高素質(zhì)的管理人才。事隔整1月在北京市朝陽(yáng)區(qū)法院強(qiáng)制執(zhí)行物業(yè)費(fèi)一個(gè)月后對(duì)朝陽(yáng)區(qū)被強(qiáng)制執(zhí)行小區(qū)（百環(huán)花園、歐陸經(jīng)典小區(qū)、農(nóng)光里小區(qū)和芍藥居北里小區(qū)）百名業(yè)主進(jìn)行的問(wèn)卷調(diào)查表明：超七成業(yè)主認(rèn)為強(qiáng)制執(zhí)行不會(huì)促使他們交納物業(yè)費(fèi)，而其后物業(yè)公司提供的服務(wù)也沒(méi)有改善。但迫切需要地方立法加以細(xì)化，強(qiáng)化法規(guī)的可執(zhí)行性和可操作性，特別是要在業(yè)主組織的成立運(yùn)作、物業(yè)接管的程序、方式、不交物業(yè)服務(wù)費(fèi)的制約等方面作出具體規(guī)定，以化解當(dāng)前大量出現(xiàn)的一些突出糾紛與矛盾。回答人的補(bǔ)充20090604 12:58再者，要依靠社區(qū)代表、人大代表、專(zhuān)聘社會(huì)監(jiān)督員等各方力量，加強(qiáng)對(duì)物業(yè)管理的社會(huì)監(jiān)督。（四）加強(qiáng)專(zhuān)業(yè)人才培養(yǎng)和全員培訓(xùn)工作，提高行業(yè)服務(wù)人員素質(zhì)即要通過(guò)多種途徑解決當(dāng)前的物業(yè)管理服務(wù)人員