【正文】 第一篇：物業(yè)管理問題及解決對(duì)策一、物業(yè)管理存在的問題盡管《物權(quán)法》出臺(tái),又有此前的《物業(yè)管理?xiàng)l例》,但整體上而言,有關(guān)物業(yè)管理的配套法律法規(guī)比較零散,缺少系統(tǒng)性。現(xiàn)行的住宅小區(qū)物業(yè)管理體制存在著一些弊端,這些問題不解決,就不能從根本上確立正確、公平、符合實(shí)際的物業(yè)管理法律關(guān)系,也不可能使我國(guó)的物業(yè)管理產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展。一方面是開發(fā)商遺留問題，由于房屋質(zhì)量差、過度承諾等開發(fā)企業(yè)遺留為題,從而使物業(yè)管理公司代人受過。一些住宅小區(qū)物業(yè)公司與開發(fā)企業(yè)如同母子關(guān)系,物業(yè)管理公司為開發(fā)商遮遮掩掩,即使不是一家,物業(yè)管理公司的權(quán)限也不能制約開發(fā)商的行為。因此,開發(fā)商的遺留問題,給業(yè)主和物業(yè)管理公司帶來了后患。針對(duì)房山的老舊小區(qū)，由于建設(shè)時(shí)間已經(jīng)很久，許多問題是歷史遺留問題，直到現(xiàn)在可能還沒有完全解決；由于一直不能夠得到妥善解決，業(yè)主對(duì)物業(yè)公司的信任度降低，抵制情緒越來越大，更加不利于物業(yè)管理。由于房屋產(chǎn)權(quán)多元化的發(fā)展,居住在同一物業(yè)內(nèi)的業(yè)主的生活習(xí)慣、文化背景、消費(fèi)層次等不盡相同,規(guī)模大的住宅區(qū)業(yè)主更是千差萬別。業(yè)主的自我約束與自我保護(hù)意識(shí)也處于不同層次,為各自的利益沖突也經(jīng)常發(fā)生,從而增強(qiáng)了物業(yè)管理的難度。老舊小區(qū)的業(yè)主缺乏對(duì)物業(yè)管理的消費(fèi)意識(shí)，還在懷念過去的“免費(fèi)午餐”。業(yè)主法制意識(shí)淡薄，加之法規(guī)不完善，業(yè)主只一味強(qiáng)調(diào)權(quán)利而忽視相應(yīng)的義務(wù)。社會(huì)關(guān)注程度不夠，許多媒體只是關(guān)注所謂的新聞賣點(diǎn)，一有糾紛就紛紛對(duì)物業(yè)公司行業(yè)協(xié)會(huì)還沒有完全發(fā)揮其應(yīng)有的作用。物業(yè)公司不專業(yè)，管理服務(wù)不到位一些物業(yè)公司缺乏專業(yè)性，管理服務(wù)各方面不夠規(guī)范，又未能夠合理的處理好與業(yè)主之間的關(guān)系，直接影響了業(yè)主對(duì)物業(yè)公司的信任度，同時(shí)也對(duì)整個(gè)物業(yè)管理行業(yè)帶來很不利的影響。二、相應(yīng)的對(duì)策政府層面（1）制定完善的物業(yè)管理相關(guān)配套法規(guī)，建立物業(yè)管理信用檔案。政府應(yīng)委派物業(yè)管理協(xié)會(huì)建立物業(yè)管理公司信用檔案體系,它可為各級(jí)政府部門和社會(huì)公眾監(jiān)督物業(yè)管理公司及從業(yè)人員的市場(chǎng)行為,為業(yè)主、業(yè)主委員會(huì)查詢物業(yè)管理公司信用服務(wù),為社會(huì)公眾對(duì)物業(yè)管理公司的違法違規(guī)行為提供投訴途徑的信息管理系統(tǒng),減少物業(yè)管理公司違法違規(guī)的經(jīng)營(yíng)行為。同時(shí)建立物業(yè)管理信用檔案也有利于物業(yè)公司的良性發(fā)展，通過市場(chǎng)和業(yè)主的口碑來選擇出真正優(yōu)秀的物業(yè)公司，使真正優(yōu)秀的物業(yè)公司能夠在目前魚龍混雜的物業(yè)管理行業(yè)中脫穎而出，獲得業(yè)主的青睞。（2）制定完善相應(yīng)的法律法規(guī)，協(xié)調(diào)物業(yè)公司與個(gè)相關(guān)部門的關(guān)系，在物業(yè)公司做好服務(wù)的前提下，幫助物業(yè)公司協(xié)調(diào)工商、稅務(wù)、教育、銀行、水利、電力等各部門的關(guān)系，幫助物業(yè)公司各項(xiàng)服務(wù)能夠更人性化、更規(guī)范化；使物業(yè)公司成為業(yè)主們的朋友，而不是敵人。（3）推行建立第三方管理機(jī)構(gòu)由于業(yè)主對(duì)物業(yè)管理的不滿與日俱增,并迫切要求物業(yè)管理在透明、公正的環(huán)境下進(jìn)行操作,同時(shí)對(duì)于物業(yè)管理公司來說,面對(duì)業(yè)主過多的缺乏理性和缺乏專業(yè)的責(zé)問,已顯得力不從心,而政府將太多的時(shí)間耗費(fèi)在業(yè)主委員會(huì)的成立及物業(yè)管理公司與業(yè)主關(guān)系的調(diào)和上,此時(shí)可以組建一個(gè)第三方機(jī)構(gòu)解決這些矛盾。第三方機(jī)構(gòu)可以是招投標(biāo)中心、業(yè)主咨詢公司、也可以是行業(yè)認(rèn)證機(jī)構(gòu)、仲裁機(jī)構(gòu)、專家委員會(huì)。物業(yè)公司層面（1）嚴(yán)格執(zhí)行承接查驗(yàn)標(biāo)準(zhǔn)針對(duì)遺留的質(zhì)量問題應(yīng)認(rèn)真實(shí)施承接查驗(yàn)程序,嚴(yán)格執(zhí)行承接查驗(yàn)標(biāo)準(zhǔn)。在物業(yè)接管時(shí),以明確物業(yè)公司與開發(fā)單位的責(zé)任。（2）培育和監(jiān)督業(yè)主大會(huì)與業(yè)主委員會(huì)的建立與運(yùn)作第一、增強(qiáng)業(yè)主的自我約束與自我救濟(jì)能力由政府、媒體共同加大宣傳力度,增強(qiáng)業(yè)主花錢買服務(wù)意識(shí),不交物業(yè)管理費(fèi)是違法行為的宣傳,引導(dǎo)業(yè)主依法履行業(yè)主的權(quán)利和義務(wù),同時(shí)監(jiān)督《業(yè)主公約》的執(zhí)行力度,將業(yè)主違約行為進(jìn)行宣傳,提高業(yè)主的自覺性。第二、借助社區(qū)管理的力量,監(jiān)管好業(yè)主、業(yè)主委員會(huì)的建立與運(yùn)作。（4）物業(yè)管理企業(yè)建立現(xiàn)代企業(yè)制度，規(guī)范企業(yè)管理制定科學(xué)有效的管理體制，并認(rèn)真執(zhí)行到位，深刻認(rèn)識(shí)服務(wù)型行業(yè)的特點(diǎn)，提高企業(yè)人員素質(zhì)；要逐步提高物業(yè)管理從業(yè)人員的素質(zhì)，多種渠道、多種形式培養(yǎng)人才，為物業(yè)管理持續(xù)發(fā)展提供人才資源。（5）制定好各項(xiàng)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)，達(dá)標(biāo)要求已經(jīng)收費(fèi)明細(xì)，召開業(yè)主大會(huì)對(duì)相關(guān)規(guī)定及各項(xiàng)標(biāo)準(zhǔn)張榜公布，并接受監(jiān)督。社會(huì)層面（1）物業(yè)管理協(xié)會(huì)應(yīng)積極有效的發(fā)揮作用。（2）加大對(duì)物業(yè)管理行業(yè)的宣傳力度，使社會(huì)公眾應(yīng)客觀公正的看待物業(yè)管理這一新興行業(yè)，加深對(duì)這一行業(yè)的了解并對(duì)這一行業(yè)的作用充分重視。（3）新聞媒體應(yīng)了解物業(yè)管理行業(yè)的政策法規(guī)和行業(yè)特點(diǎn)，深切體會(huì)物業(yè)管理行業(yè)的酸、甜、苦、辣，加深對(duì)物業(yè)管理行業(yè)的了解、同情和支持，從而進(jìn)行正面的引導(dǎo)，使業(yè)主對(duì)物業(yè)管理有一個(gè)深入地認(rèn)識(shí)，促使業(yè)主形成正確的物業(yè)管理消費(fèi)觀念。（4）加強(qiáng)對(duì)廣大業(yè)主對(duì)物業(yè)管理的宣傳和指引，增強(qiáng)對(duì)物業(yè)管理重要性的認(rèn)識(shí)和對(duì)物業(yè)管理消費(fèi)的認(rèn)同感。第二篇：物業(yè)管理問題及對(duì)策物業(yè)管理（存在的主要問題及解決對(duì)策）研究目的和意義一、當(dāng)前物業(yè)管理服務(wù)中的反映出來的主要問題（一）法規(guī)不健全，司法效力不高近些年來，雖然物業(yè)管理的立法取得了不小進(jìn)展，《物業(yè)管理?xiàng)l例》、《物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理辦法》等的出臺(tái)，對(duì)規(guī)范物業(yè)管理的運(yùn)作起了一定的作用。但物業(yè)管理中的一些深層次問題，如業(yè)主組織與其它組織的關(guān)系處理、物業(yè)管理權(quán)力交接等，依然缺乏可操作性的規(guī)定。這使得許多物業(yè)管理糾紛難以通過法律途徑解決。加之當(dāng)前我國(guó)的司法訴訟程序多、費(fèi)時(shí)長(zhǎng)、效力低，物業(yè)服務(wù)欠費(fèi)、接管不暢一類糾紛更是經(jīng)常久拖不決，容易使得小糾紛演化成大的爭(zhēng)執(zhí)，甚至引發(fā)集體請(qǐng)?jiān)?、暴力沖突等一些嚴(yán)重影響社會(huì)和諧的事件。（二）物業(yè)公司與業(yè)主之間的缺乏信任，難以建立和諧關(guān)系目前有一些物業(yè)公司依仗有開發(fā)建設(shè)單位的支持，經(jīng)常對(duì)業(yè)主的呼聲不予理會(huì)，粗暴干涉業(yè)主的權(quán)利，導(dǎo)致業(yè)主對(duì)開發(fā)建設(shè)單位附屬的物業(yè)公司很反感、不信任。開發(fā)建設(shè)單位的物業(yè)公司對(duì)物業(yè)早期介入和前期管理往往走形式主義，不能真正維護(hù)業(yè)主的利益，在建筑質(zhì)量、功能、配套等重大事項(xiàng)上沒有起到應(yīng)有的監(jiān)督把關(guān)作用。引致業(yè)主經(jīng)常以房屋質(zhì)量問題、建設(shè)單位承諾不兌現(xiàn)等而遷怒于物業(yè)公司，對(duì)物業(yè)公司不信任，關(guān)系處理不好。廣州、深圳許多小區(qū)由此發(fā)生暴力沖突。（三）物業(yè)公司履約意識(shí)和能力差，物業(yè)服務(wù)不到位有一些物業(yè)公司在取得物業(yè)管理權(quán)后，沒有按照合同認(rèn)真提供物業(yè)服務(wù)，擅自降低服務(wù)等級(jí)，減少服務(wù)項(xiàng)目，降低服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)和要求；有的公司連起碼的服務(wù)合同要求都不能達(dá)到，以減少成本增加利潤(rùn)。有的公司甚至連清潔、保安工作都不能做好。（四）業(yè)主組織地位不明確，業(yè)主委員會(huì)運(yùn)作不規(guī)范長(zhǎng)期以來，業(yè)主委員會(huì)只是一個(gè)無法人地位和獨(dú)立財(cái)產(chǎn)相對(duì)松散的業(yè)主自治性組織，其法律訴訟主體地位不明確，談不上獨(dú)立承擔(dān)民事責(zé)任。即便現(xiàn)在不少地方接受訴訟或仲裁，物管公司勝訴后，也難以執(zhí)行。而在實(shí)際運(yùn)作中業(yè)委會(huì)主任、業(yè)主代表等人又難以得到適當(dāng)?shù)募?lì)。機(jī)制欠缺，部分業(yè)委員成員或業(yè)主代表便會(huì)不公、不當(dāng)?shù)匦惺棺约旱臋?quán)力，難以發(fā)揮業(yè)主組織應(yīng)有的作用。（五）業(yè)主欠費(fèi)比例在有的地方較為嚴(yán)重根據(jù)《中國(guó)物業(yè)管理》雜志的報(bào)導(dǎo)，北京市居民小區(qū)管理辦公室對(duì)28個(gè)商品房小區(qū)進(jìn)行調(diào)查，物業(yè)收費(fèi)率能達(dá)到80%的只有14個(gè)小區(qū)，商品房小區(qū)平均物業(yè)收費(fèi)率僅為65%。而一般來說物業(yè)管理費(fèi)收費(fèi)率低于80%物業(yè)公司將難以維持正常管理活動(dòng)。二、物業(yè)管理服務(wù)問題產(chǎn)生的原因（一）業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)理念滯后時(shí)致今天，仍然有大量人們對(duì)物業(yè)管理的認(rèn)識(shí)停留在計(jì)劃經(jīng)濟(jì)時(shí)代的單位管理或房管所管理模式上,無論是物業(yè)公司還是業(yè)主對(duì)物業(yè)管理的認(rèn)識(shí)均又不成熟之處。特別是內(nèi)地這種情況更普遍。據(jù)陜西《華商報(bào)》記者調(diào)查，西安市民對(duì)物業(yè)管理存在的問題可概括為六個(gè)方面：97％的業(yè)主稱小區(qū)物業(yè)管理部門不是根據(jù)業(yè)主意愿公平選聘產(chǎn)生，而是由開發(fā)商“欽定”的，小區(qū)業(yè)主合法權(quán)益無法得到保障；86％的業(yè)主認(rèn)為小區(qū)物業(yè)收費(fèi)不透明，更有60％的業(yè)主稱不了解物業(yè)部門收費(fèi)的用途，而行政主管部門的指導(dǎo)無從談起；參與調(diào)查的70％以上的業(yè)主對(duì)物業(yè)服務(wù)不滿意，同時(shí)認(rèn)為業(yè)主無法行使屬于自己的權(quán)利；在參與調(diào)查的市民中，有一半以上的人稱不知道小區(qū)物業(yè)管理的政府行政主管部門是誰；參與者中，近90％的業(yè)主稱小區(qū)不能按時(shí)召開業(yè)主大會(huì)，其中不少業(yè)主稱小區(qū)沒有召開業(yè)主大會(huì)卻產(chǎn)生了業(yè)主委員會(huì)，懷疑是物業(yè)管理部門暗箱操作；在“您對(duì)小區(qū)物業(yè)管理不滿時(shí)采取何種方式解決？”的調(diào)查項(xiàng)中，近30％的小區(qū)業(yè)主通過“爭(zhēng)吵”解決物業(yè)糾紛。（二）物業(yè)管理規(guī)模小，規(guī)模不經(jīng)濟(jì)，經(jīng)營(yíng)管理困難規(guī)模不經(jīng)濟(jì)的問題。物業(yè)管理行業(yè)有一種說法，如住宅小區(qū)的管理面積在5萬平方米以下者往往是虧損的，58萬平方米才收支平衡，8萬平方米才有贏利可能。但目前很多物業(yè)管理項(xiàng)目面積較少，整體上很難達(dá)到規(guī)模經(jīng)營(yíng)水平。據(jù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，物業(yè)管理較成熟的廣東省，截止2004年底物業(yè)管理覆蓋率也只有為40%。物業(yè)管理企業(yè)有3000余家，,平均管理4個(gè)項(xiàng)目，管理面積5億平方米。［13］物業(yè)公司管理項(xiàng)目少，面積少的現(xiàn)狀，反應(yīng)了物業(yè)管理正常的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制尚未形成，使物業(yè)管理企業(yè)難以走出經(jīng)營(yíng)困境，服務(wù)質(zhì)量自然難以保證。（三）行業(yè)隊(duì)伍素質(zhì)偏低，人才短缺物業(yè)管理作為專業(yè)化的管理，需要各類高素質(zhì)的管理人才。但由于我國(guó)物業(yè)管理專業(yè)教育起步晚，培養(yǎng)的人才有限，加之尚未建立起完善的行業(yè)管理標(biāo)準(zhǔn)和從業(yè)人員行為規(guī)范，在職專業(yè)物業(yè)管理人員的培訓(xùn)不足和各種上崗專業(yè)培訓(xùn)流于形式、監(jiān)管不足，更加之觀念上認(rèn)為物業(yè)管理無需高素質(zhì)人員的誤區(qū)等，使得我國(guó)物業(yè)管理行業(yè)從業(yè)人員整體素質(zhì)偏低，制約了行業(yè)的良性發(fā)展，影響行業(yè)地位的提高?；卮鹑说难a(bǔ)充20090604 12:57（四）物業(yè)糾紛處理方法不當(dāng)，解決物業(yè)糾紛的有效途經(jīng)不夠目前，不少物業(yè)公司對(duì)物業(yè)糾紛和和與業(yè)主的糾紛經(jīng)常采用不適當(dāng)?shù)姆椒ㄌ幚恚绫┝鉀Q、對(duì)簿公堂等，結(jié)果不僅難以解決根本問題，反而容易激化矛盾。據(jù)新京報(bào)報(bào)導(dǎo)，2005年10月30日晚，朝陽區(qū)57名欠交物業(yè)費(fèi)、未履行判決的業(yè)主被法院強(qiáng)制執(zhí)行，其中16人被司法拘留。事隔整1月在北京市朝陽區(qū)法院強(qiáng)制執(zhí)行物業(yè)費(fèi)一個(gè)月后對(duì)朝陽區(qū)被強(qiáng)制執(zhí)行小區(qū)（百環(huán)花園、歐陸經(jīng)典小區(qū)、農(nóng)光里小區(qū)和芍藥居北里小區(qū)）百名業(yè)主進(jìn)行的問卷調(diào)查表明：超七成業(yè)主認(rèn)為強(qiáng)制執(zhí)行不會(huì)促使他們交納物業(yè)費(fèi)