【正文】 ，強(qiáng)制執(zhí)行后，業(yè)主和物業(yè)的關(guān)系惡化了?；卮鹑说难a(bǔ)充20090604 12:57（四）物業(yè)糾紛處理方法不當(dāng)，解決物業(yè)糾紛的有效途經(jīng)不夠目前，不少物業(yè)公司對物業(yè)糾紛和和與業(yè)主的糾紛經(jīng)常采用不適當(dāng)?shù)姆椒ㄌ幚恚绫┝鉀Q、對簿公堂等，結(jié)果不僅難以解決根本問題，反而容易激化矛盾。物業(yè)管理企業(yè)有3000余家，,平均管理4個項(xiàng)目，管理面積5億平方米。（二）物業(yè)管理規(guī)模小，規(guī)模不經(jīng)濟(jì)，經(jīng)營管理困難規(guī)模不經(jīng)濟(jì)的問題。而一般來說物業(yè)管理費(fèi)收費(fèi)率低于80%物業(yè)公司將難以維持正常管理活動。即便現(xiàn)在不少地方接受訴訟或仲裁，物管公司勝訴后，也難以執(zhí)行。廣州、深圳許多小區(qū)由此發(fā)生暴力沖突。加之當(dāng)前我國的司法訴訟程序多、費(fèi)時長、效力低，物業(yè)服務(wù)欠費(fèi)、接管不暢一類糾紛更是經(jīng)常久拖不決，容易使得小糾紛演化成大的爭執(zhí)，甚至引發(fā)集體請?jiān)?、暴力沖突等一些嚴(yán)重影響社會和諧的事件。（4）加強(qiáng)對廣大業(yè)主對物業(yè)管理的宣傳和指引，增強(qiáng)對物業(yè)管理重要性的認(rèn)識和對物業(yè)管理消費(fèi)的認(rèn)同感。（5）制定好各項(xiàng)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)，達(dá)標(biāo)要求已經(jīng)收費(fèi)明細(xì)，召開業(yè)主大會對相關(guān)規(guī)定及各項(xiàng)標(biāo)準(zhǔn)張榜公布，并接受監(jiān)督。在物業(yè)接管時,以明確物業(yè)公司與開發(fā)單位的責(zé)任。（2）制定完善相應(yīng)的法律法規(guī)，協(xié)調(diào)物業(yè)公司與個相關(guān)部門的關(guān)系，在物業(yè)公司做好服務(wù)的前提下，幫助物業(yè)公司協(xié)調(diào)工商、稅務(wù)、教育、銀行、水利、電力等各部門的關(guān)系，幫助物業(yè)公司各項(xiàng)服務(wù)能夠更人性化、更規(guī)范化；使物業(yè)公司成為業(yè)主們的朋友，而不是敵人。物業(yè)公司不專業(yè)，管理服務(wù)不到位一些物業(yè)公司缺乏專業(yè)性，管理服務(wù)各方面不夠規(guī)范，又未能夠合理的處理好與業(yè)主之間的關(guān)系，直接影響了業(yè)主對物業(yè)公司的信任度，同時也對整個物業(yè)管理行業(yè)帶來很不利的影響。業(yè)主的自我約束與自我保護(hù)意識也處于不同層次,為各自的利益沖突也經(jīng)常發(fā)生,從而增強(qiáng)了物業(yè)管理的難度。一些住宅小區(qū)物業(yè)公司與開發(fā)企業(yè)如同母子關(guān)系,物業(yè)管理公司為開發(fā)商遮遮掩掩,即使不是一家,物業(yè)管理公司的權(quán)限也不能制約開發(fā)商的行為。第一篇：物業(yè)管理問題及解決對策一、物業(yè)管理存在的問題盡管《物權(quán)法》出臺,又有此前的《物業(yè)管理?xiàng)l例》,但整體上而言,有關(guān)物業(yè)管理的配套法律法規(guī)比較零散,缺少系統(tǒng)性。因此,開發(fā)商的遺留問題,給業(yè)主和物業(yè)管理公司帶來了后患。老舊小區(qū)的業(yè)主缺乏對物業(yè)管理的消費(fèi)意識，還在懷念過去的“免費(fèi)午餐”。二、相應(yīng)的對策政府層面（1）制定完善的物業(yè)管理相關(guān)配套法規(guī)，建立物業(yè)管理信用檔案。（3）推行建立第三方管理機(jī)構(gòu)由于業(yè)主對物業(yè)管理的不滿與日俱增,并迫切要求物業(yè)管理在透明、公正的環(huán)境下進(jìn)行操作,同時對于物業(yè)管理公司來說,面對業(yè)主過多的缺乏理性和缺乏專業(yè)的責(zé)問,已顯得力不從心,而政府將太多的時間耗費(fèi)在業(yè)主委員會的成立及物業(yè)管理公司與業(yè)主關(guān)系的調(diào)和上,此時可以組建一個第三方機(jī)構(gòu)解決這些矛盾。（2）培育和監(jiān)督業(yè)主大會與業(yè)主委員會的建立與運(yùn)作第一、增強(qiáng)業(yè)主的自我約束與自我救濟(jì)能力由政府、媒體共同加大宣傳力度,增強(qiáng)業(yè)主花錢買服務(wù)意識,不交物業(yè)管理費(fèi)是違法行為的宣傳,引導(dǎo)業(yè)主依法履行業(yè)主的權(quán)利和義務(wù),同時監(jiān)督《業(yè)主公約》的執(zhí)行力度,將業(yè)主違約行為進(jìn)行宣傳,提高業(yè)主的自覺性。社會層面（1）物業(yè)管理協(xié)會應(yīng)積極有效的發(fā)揮作用。第二篇：物業(yè)管理問題及對策物業(yè)管理（存在的主要問題及解決對策）研究目的和意義一、當(dāng)前物業(yè)管理服務(wù)中的反映出來的主要問題（一）法規(guī)不健全，司法效力不高近些年來，雖然物業(yè)管理的立法取得了不小進(jìn)展，《物業(yè)管理?xiàng)l例》、《物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理辦法》等的出臺，對規(guī)范物業(yè)管理的運(yùn)作起了一定的作用。（二）物業(yè)公司與業(yè)主之間的缺乏信任，難以建立和諧關(guān)系目前有一些物業(yè)公司依仗有開發(fā)建設(shè)單位的支持，經(jīng)常對業(yè)主的呼聲不予理會，粗暴干涉業(yè)主的權(quán)利，導(dǎo)致業(yè)主對開發(fā)建設(shè)單位附屬的物業(yè)公司很反感、不信任。（三）物業(yè)公司履約意識和能力差，物業(yè)服務(wù)不到位有一些物業(yè)公司在取得物業(yè)管理權(quán)后，沒有按照合同認(rèn)真提供物業(yè)服務(wù)，擅自降低服務(wù)等級，減少服務(wù)項(xiàng)目，降低服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)和要求；有的公司連起碼的服務(wù)合同要求都不能達(dá)到，以減少成本增加利潤。而在實(shí)際運(yùn)作中業(yè)委會主任、業(yè)主代表等人又難以得到適當(dāng)?shù)募睢６?、物業(yè)管理服務(wù)問題產(chǎn)生的原因（一）業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)理念滯后時致今天，仍然有大量人們對物業(yè)管理的認(rèn)識停留在計(jì)劃經(jīng)濟(jì)時代的單位管理或房管所管理模式上,無論是物業(yè)公司還是業(yè)主對物業(yè)管理的認(rèn)識均又不成熟之處。物業(yè)管理行業(yè)有一種說法，如住宅小區(qū)的管理面積在5萬平方米以下者往往是虧損的，58萬平方米才收支平衡，8萬平方米才有贏利可能。［13］物業(yè)公司管理項(xiàng)目少，面積少的現(xiàn)狀，反應(yīng)了物業(yè)管理正常的市場競爭機(jī)制尚未形成，使物業(yè)管理企業(yè)難以走出經(jīng)營困境，服務(wù)質(zhì)量自然難以保證。據(jù)新京報(bào)報(bào)導(dǎo)，2005年10月30日晚，朝陽區(qū)57名欠交物業(yè)費(fèi)、未履行判決的業(yè)主被法院強(qiáng)制執(zhí)行，其中16人被司法拘留。三、解決問題的對策通過以上分析，我們認(rèn)為解決當(dāng)前物業(yè)管理服務(wù)中的問題，主要應(yīng)從以下幾方面解決：（一）完善立法，改進(jìn)司法一年前出臺的《物業(yè)管理?xiàng)l例》突出了權(quán)在業(yè)主、訂約自由、合同優(yōu)先、建設(shè)與管理相分離、以招投標(biāo)方式選聘物管企業(yè)、以合理公開以及費(fèi)用與服務(wù)水平相適應(yīng)的原則確定物業(yè)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)等物業(yè)管理法治精神與原則，較以往有了較大的改善。要積極改革物業(yè)管理行政管理模式，真正落實(shí)三級管理體制，將對物業(yè)管理監(jiān)管的權(quán)力中心下移至街道辦事處，明確賦予街道辦事處指導(dǎo)業(yè)主大會召開成立，對物管招投標(biāo)、物管交接及業(yè)主組織和物業(yè)公司實(shí)際運(yùn)作進(jìn)行監(jiān)管的具體職責(zé)，提高監(jiān)管效率。（三）多種途徑培育規(guī)范物業(yè)管理市場，提高物業(yè)管理水平要進(jìn)一步加強(qiáng)社會輿論宣傳，引導(dǎo)群眾轉(zhuǎn)變思想觀念，使物業(yè)管理進(jìn)一步得到廣大群眾的認(rèn)同和支持，提高他們參與物業(yè)管理活動的主動性和積極性；要加強(qiáng)對業(yè)主大會、業(yè)主委員會成立的指導(dǎo)、引導(dǎo)，確立起物業(yè)管理市場的真正的買方主體，并增加這一主體的決策能力和行為能力；要加強(qiáng)物業(yè)管理市場競爭主體的培育，嚴(yán)格實(shí)行建管分離，大力推行物業(yè)管理招投標(biāo)制度，真正建立業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)雙向選擇市場競爭機(jī)制；要增設(shè)對口的高等教育專業(yè)，大力培養(yǎng)具有相關(guān)專業(yè)的高層次人才，通過職業(yè)教育、在職培訓(xùn)考核等多種手段，提高物業(yè)管理人員的素質(zhì)；要加強(qiáng)政府調(diào)控引導(dǎo)力度，加快物業(yè)管理企業(yè)改組改制，優(yōu)化結(jié)構(gòu)，重組上規(guī)模的步伐，培育一批高素質(zhì)的企業(yè)；加強(qiáng)對物業(yè)管理公司的資質(zhì)審核，對違法違規(guī)不能規(guī)范運(yùn)作的物業(yè)管理企業(yè)，加大監(jiān)督處罰力度，使物業(yè)管理企業(yè)在競爭中規(guī)范自己的經(jīng)營行為，提高管理服務(wù)水平。總之，解決物業(yè)管理服務(wù)方面的問題不是一朝一夕之事，需要全社會的努力。從物業(yè)產(chǎn)權(quán)人、使用人的角度，主要是收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)過高。比如擅自增設(shè)收費(fèi)項(xiàng)目、擅自提高收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、擅自處長收費(fèi)期限、只收費(fèi)不服務(wù)、多收費(fèi)少服務(wù)、不按規(guī)定明碼標(biāo)價收費(fèi)等等?，F(xiàn)階段各物業(yè)管理企業(yè)承擔(dān)了大多數(shù)公用部門的收費(fèi)任務(wù)，不僅物業(yè)管理企業(yè)要投入人力代收費(fèi)用，而且由于拒繳、欠繳現(xiàn)象普遍存在，物業(yè)管理企業(yè)還不得不為住戶暫付大量費(fèi)用，承擔(dān)了很大的經(jīng)濟(jì)風(fēng)險。（三）物業(yè)管理的法制建設(shè)滯后物業(yè)管理在我國的興起也就是從近幾年來開始的，國家出臺了的法規(guī)雖然填補(bǔ)了我國物業(yè)管理法律制度的空白，初步改變了我國物業(yè)管理無法可依的狀況，然而，與物業(yè)管理實(shí)踐對立法的要求相比，仍有相當(dāng)差距。同時行業(yè)規(guī)范尚不健全，競爭機(jī)制尚未形成。當(dāng)前我國的物業(yè)管理尚處于起步階段，需要大量資金投入，盡管政府每年對住宅小區(qū)的管理都能給予一定的經(jīng)費(fèi)補(bǔ)貼，但遠(yuǎn)遠(yuǎn)不能滿足物業(yè)管理快速發(fā)展的要求。企業(yè)化要強(qiáng)調(diào)“一業(yè)為主，多種經(jīng)營”。在我國現(xiàn)行的物業(yè)管理法律法規(guī)中，缺乏一部能統(tǒng)率物業(yè)管理所涉及的所有領(lǐng)域的基本法，一旦某一單行法規(guī)出現(xiàn)立法漏洞，無法可依的現(xiàn)象便不可避免。同時，尚未建立完善、科學(xué)的物業(yè)管理市場準(zhǔn)入制度。法律責(zé)任制度不健全也是原因之一。同時，強(qiáng)化業(yè)主委員會在物業(yè)管理中的作用。同時可以從各城市的實(shí)際出發(fā)，對物業(yè)管理收費(fèi)實(shí)施特殊優(yōu)惠的稅制，減免部分稅費(fèi)，減輕物業(yè)管理企業(yè)的經(jīng)濟(jì)壓力。物業(yè)管理公司也應(yīng)考慮運(yùn)用規(guī)模經(jīng)濟(jì)發(fā)展企業(yè)化經(jīng)營。（3）物業(yè)管理公司應(yīng)開展多種經(jīng)營。從大多數(shù)中低收入者無力負(fù)擔(dān)物業(yè)管理費(fèi)的實(shí)際情況出發(fā)，可以嘗試打破普遍推行物業(yè)管理公司管理一種模式的體制，將我國臺灣地區(qū)普遍實(shí)行的業(yè)主自營式物業(yè)管理方式引進(jìn)我國大陸的物業(yè)管理體制，實(shí)行物業(yè)管理公司管理與業(yè)主的自營式管理兩種模式并用的物業(yè)管理新體制。公產(chǎn)歸社區(qū)全體成員所有，由他們自己管理，即所謂業(yè)主自營式物業(yè)管理。（三）完善物業(yè)管理法律法規(guī)為了規(guī)范物業(yè)管理的組織和行為，保障各主體的合法權(quán)益，構(gòu)建物業(yè)管理市場的公平競爭秩序，當(dāng)務(wù)之急是完善物業(yè)管理法規(guī)。（2）完善物業(yè)管理法規(guī)內(nèi)容，做到內(nèi)容與體系的協(xié)調(diào)。促使那些由房管所、公房管理單位轉(zhuǎn)制而來的物管企業(yè)盡快適應(yīng)市場需求，并放寬企業(yè)參與市場競爭的條件。明確界定依法追究各種法律責(zé)任的組織積程序，使各類組織依法定程序切實(shí)履行監(jiān)管義務(wù)，保障物業(yè)管理法規(guī)的貫徹實(shí)施，也便于保護(hù)各個主體的合法權(quán)益。從1981年第一家物業(yè)管理公司在深圳成立起，我國物業(yè)管理經(jīng)過近32年的發(fā)展，取得了很大的進(jìn)步。但是，在小區(qū)物業(yè)管理的快速發(fā)展背后，隨之而來的問題也越來越多。自1994年以來，建設(shè)部等國家部委和各 級地方政府先后頒發(fā)了一系列行政規(guī)章、行業(yè)規(guī)范和地方性法規(guī)。業(yè)主眾口難調(diào)物業(yè)管理行業(yè)與其他行業(yè)相比，具有其自身的特點(diǎn)：公共性和綜合性。有的業(yè)主注重高品質(zhì)的服務(wù)。但由于‘物權(quán)法剛通過，其法律效力的發(fā)揮尚有待時日。產(chǎn)業(yè)的單一性，使我國的物幢管理企業(yè)普遍缺乏后勁，只能數(shù)著物業(yè)管理費(fèi)過日子。使得企業(yè)在運(yùn)作模式、方法上互相抄襲與模仿，呈現(xiàn)現(xiàn)出驚人的相似性。小區(qū)或?qū)懽謽且坏┌l(fā)生故障性事件而向物業(yè)管理公一J反映(諸如電梯損壞、水 管泄漏、電閘破壞、防盜門失靈、墻灰剝落等)，往往不能得到及時解決。同時，因缺少經(jīng)費(fèi)，服務(wù)工作不到位，業(yè)主因不滿意拒繳或遲繳物業(yè)費(fèi)，也使物業(yè)管理主體雙方產(chǎn)生了后續(xù)的不良連鎖反應(yīng)，也遏制了物業(yè)管理企業(yè)進(jìn)一步發(fā)展壯大。物業(yè)管理人才短缺物業(yè)管理隊(duì)伍中專業(yè)人才少，懂經(jīng)營管理、工程技術(shù)、維護(hù)技術(shù)，又通曉物業(yè)管理業(yè)務(wù)的專業(yè)化人才則更少。加強(qiáng)前期物業(yè)管理很多立志于開發(fā)優(yōu)秀樓盤的開發(fā)商