【正文】 ! z89Am YWpazadNuKNamp。 ksv*3t nGK8!z89Am YWpazadNuKNamp。 ksv*3t nGK8!z89Am YWpazadNuKNamp。MuWFA5uxY7JnD6YWRr Wwc^vR9CpbK!zn%Mz849Gx^Gj qv^$U*3t nGK8! z89Am YWpazadNuKNamp。 MuWFA5uxY7JnD6YWRrWwc^vR9CpbK! zn% Mz849Gx^Gjqv^$UE9wEwZQcUE% amp。MuWFA5ux^Gj qv^$UE9wEwZQcUE%amp。 ksv*3t nGK8! z89Am v^$UE9wEwZQcUE%amp。MuWFA5uxY7JnD6YWRr Wwc^vR9CpbK!zn%Mz849Gx^Gj qv^$U*3t nGK8! z89Am YWpazadNuKNamp。 MuWFA5uxY7JnD6YWRr Wwc^vR9CpbK! zn% Mz849Gx^Gj qv^$UE9wEwZQcUE%amp。 MuWFA5ux^Gj qv^$UE9wEwZQcUE%amp。MuWFA5uxY7JnD6YWRr Wwc^vR9CpbK! zn%Mz849Gx^Gj qv^$UE9wEwZQcUE%amp。 MuWFA5ux^Gj qv^$UE9wEwZQcUE% amp。 MuWFA5uxY7JnD6YWRr Wwc^vR9CpbK! zn% Mz849Gx^Gj qv^$UE9wEwZQcUE%amp。 qYpEh5pDx2zVkumamp。 MuWFA5uxY7JnD6YWRr Wwc^vR9amp。 qYpEh5pDx2zVkumamp。 qYpEh5pDx2zVkumamp。 qYpEh5pDx2zVkumamp。gTXRm 6X4NGpP$vSTTamp。 gTXRm 6X4NGpP$vSTTamp。 gTXRm 6X4NGpP$vSTTamp。 qYpEh5pDx2zVkumamp。 gTXRm 6X4NGpP$vSTTamp。 gTXRm 6X4NGpP$vSTTamp。 gTXRm 6X4NGpP$vSTTamp。 ksv*3t nGK8! z89Am YWpazadNuKNamp。 ksv*3tnGK8! z89Am 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HVZFedswSyXTyamp。MuWFA5uxY7JnD6YWRr Wwc^vR9CpbK!zn%Mz 849Gx^Gj qv^$UE9wEwZQcUE%amp。MuWFA5ux^Gjqv^$UE9wEwZQcUE% amp。 MuW FA5uxY7JnD6YWRrWwc^vR9CpbK! zn% Mz849Gx^Gjqv^$UE9wEwZQcUE% amp。849Gx^Gj qv^$UE9wEwZQcUE%amp。 qYpEh5pDx2zVkumamp。 6a*CZ7H$dq8Kqqf HVZFedswSyXTyamp。 MuWFA5uxY7JnD6YWRr Wwc^vR9CpbK!zn%Mz849Gx^Gj qv^$UE9wEwZQcUE% amp。 MuWFA5ux^Gj qv^$UE9wEwZQcUE%amp。 MuWFA5uxY7JnD6YWRrWwc^vR9CpbK! zn% Mz849Gx^Gj qv^$UE9wEwZQcUE%amp。 849Gx^Gj qv^$UE9wEwZQcUE%amp。MuWFA5uxY7JnD6YWRr Wwc^vR9CpbK! zn%Mz849Gx^Gj qv^$UE9wEwZQcUE%amp。MuWFA5ux^Gj qv^$UE9wEwZQcUE% amp。MuWFA5uxY7JnD6YWRr Wwc^vR9CpbK!zn%Mz849Gx^Gj qv^$UE9wEwZQcUE% amp。849Gx^Gj qv^$UE9wEwZQcUE%amp。 9JWKf wvGt YM*Jgamp。想籍止機(jī)會(huì)感謝三年來(lái)給與我?guī)椭?20 所有老師、同學(xué)，大學(xué)的一切都是我人生的財(cái)富，是我生命中不可缺少的一部分。使廣大業(yè)主盡已然學(xué)會(huì)維護(hù)自己的基本權(quán)利的方法和途徑，主動(dòng)與物業(yè)管理公司及有關(guān)部門聯(lián)系，合情合理地將各項(xiàng)事務(wù)解決在物業(yè)管理開(kāi)始的時(shí)候，而不至于總是在出了問(wèn)題后，一味打 “ 市長(zhǎng)熱線 ” 或動(dòng)不動(dòng)就炒物業(yè)公 司魷魚。 17 明確物業(yè)服務(wù)費(fèi)不是交給物業(yè)公司的公糧，繳納物業(yè)服務(wù)費(fèi)是業(yè)主的合同義務(wù)，真正欠費(fèi)的業(yè)主主要侵害的是鄰里業(yè)主的利益和物業(yè)公司的利益，對(duì)真正欠費(fèi)業(yè)主的懲罰不是物業(yè)公司懲罰業(yè)主，而是侵害別人權(quán)益 的業(yè)主要對(duì)被侵害權(quán)益的業(yè)主進(jìn)行補(bǔ)償，所以業(yè)主必須按照自己對(duì)公約的承諾自覺(jué)繳納物業(yè)服務(wù)費(fèi)，減少業(yè)主和物業(yè)公司因繳納物業(yè)服務(wù)費(fèi)所產(chǎn)生的對(duì)立，進(jìn)而減少業(yè)主和物業(yè)公司的矛盾，共創(chuàng)和諧，共建小區(qū)。比如對(duì)售后公房的物業(yè)管理收費(fèi)可以在職工的工資卡、退休金卡中按月扣收，費(fèi)用實(shí)行按月扣收，即將原來(lái)半年一收的物業(yè)管理費(fèi)化為按月一扣，以減輕居民的一次性負(fù)擔(dān)。因此，還是應(yīng)該根據(jù)物業(yè)檔次不同制定不同的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。因此 ， 物業(yè)服 務(wù)公司可以根據(jù)住戶的經(jīng)濟(jì)承受能力 ,采用不同的服務(wù)方式和收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn) ， 對(duì)高收入住戶提供全方位、多類型的服務(wù) ， 并收取較高的管理費(fèi)用 ； 對(duì)低收入住戶則只提供基本的大眾化服務(wù) ， 收取較低的費(fèi)用。（內(nèi)地一些地方制定的《物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理實(shí)施細(xì)則》中，規(guī)定物業(yè)管理企業(yè)接受委托代收有關(guān)費(fèi)用，可向委托單位收取不超過(guò)委托收費(fèi)總額 3％的手續(xù)費(fèi) ，具體標(biāo)準(zhǔn)在雙方的委托合同中約定。 加快制定和完善物業(yè)管理收費(fèi)方面的法律法規(guī) 要促進(jìn)物業(yè)管理企業(yè)的健康有序發(fā)展，必須依靠法律法規(guī)對(duì)物業(yè)管理企業(yè)、業(yè)主和相關(guān)職能服務(wù)部門的行為進(jìn)行規(guī)范。同時(shí)強(qiáng)化 “ 誰(shuí)受益 ,誰(shuí)付費(fèi) ” 的消費(fèi)意識(shí) ,明確物業(yè)管理既 15 是物業(yè)服務(wù)公司提供服務(wù)的市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)行為 ,又是業(yè)主購(gòu)買服務(wù)的住房消費(fèi)行為 ,繳納相應(yīng)的物業(yè)管理費(fèi)用是每一位業(yè)主應(yīng)盡的義務(wù)。甚至由于物業(yè)公司無(wú)法承受長(zhǎng)期虧損，忍痛放棄管理。 由于歷 史原因，老住宅小區(qū)存在著基礎(chǔ)設(shè)施、居住環(huán)境差、人員復(fù)雜、投入不足的情況 物業(yè)收費(fèi)比不上新的住宅小區(qū)，但物業(yè)管理公司的支出卻很可能高過(guò)新小區(qū)。向法院提起訴訟，就算判決了有時(shí)也難以執(zhí)行。一些業(yè)主把因市政施工，或因城市規(guī)劃改變?cè)斐傻膯?wèn)題等也歸責(zé)于物業(yè)管理公司。 法律、法規(guī)不健全或政府指導(dǎo)不力 物業(yè)管理的市場(chǎng)機(jī)制不健全 雙向選擇和公開(kāi)、公正、公平的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制在我國(guó)并沒(méi)有真正形成，業(yè)主在對(duì)物業(yè)管理公司不滿意時(shí)難以另選其它公司，只有采用不交物業(yè)管理費(fèi)的手段逼走現(xiàn)有的公司。 業(yè)主委員會(huì)維權(quán)意識(shí)差 由于該區(qū) 業(yè)主委員會(huì) 多為近三年成立的，業(yè)主對(duì) 業(yè)主委員會(huì) 作用認(rèn)同不夠，支持不力。無(wú)論出現(xiàn)何種問(wèn)題 甚或是業(yè)主之間的糾紛，業(yè)主都可能都?xì)w罪于物業(yè)管理公司服務(wù)不好、失職。在計(jì)劃經(jīng)濟(jì)體制中生活多年的人們已經(jīng)習(xí)慣了 “只享受，不（少）付費(fèi) ” 的福利體制，部分業(yè)主的消費(fèi)習(xí) 慣與觀念還未轉(zhuǎn)變過(guò)來(lái)，沒(méi)有將物業(yè)服務(wù)看作自身的消費(fèi)行為。特約服務(wù)收費(fèi)則按不同業(yè)主與物業(yè)管理公司的約定或要求的個(gè)性化服務(wù)，一事一結(jié)、分別收費(fèi)。 物業(yè)管理公司收費(fèi)與服務(wù)不匹配 由于物業(yè)公司收費(fèi)與服務(wù)脫節(jié)，收了費(fèi)服務(wù)跟不上或所收費(fèi)用與提供的服務(wù)不匹配；或企業(yè)巧立名目，擅自設(shè)立收費(fèi)項(xiàng)目、提高收費(fèi)價(jià)格向業(yè)主亂收費(fèi)而使業(yè)主拒交物業(yè)管理費(fèi) 。造成 住宅小區(qū) 物業(yè)管理收費(fèi)難的原因是多種多樣（具體見(jiàn)附表 1） ， 具體分析有： 物業(yè)管理公司自身的原因 物業(yè)管理公司沒(méi)有擺正服務(wù)業(yè)主與管理物業(yè)的位置，以管理者自居 對(duì)業(yè)主過(guò)度管理與約束。 不斷上漲的房?jī)r(jià)提升了購(gòu)房者的住房消費(fèi)期望值 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商提供的住宅產(chǎn)品和相關(guān)服務(wù)質(zhì)量普遍低于購(gòu)房者的消費(fèi)預(yù)期。為了便于房產(chǎn)銷售 ， 開(kāi)發(fā)商在物業(yè) 管理 費(fèi)的測(cè)算方面都會(huì)相對(duì)較低 ， 以增加其售房的 “ 賣點(diǎn) ” 。在這一制度下物業(yè)服務(wù)公司與業(yè)主之間權(quán)利義務(wù)關(guān)系是不對(duì)稱的 ,物業(yè)服務(wù)公司明顯帶有管理機(jī)構(gòu)的性質(zhì) ,在服務(wù)的種類、質(zhì)量、價(jià)格方面占據(jù)相對(duì)壟斷地位。例如維護(hù)一部電梯運(yùn)行一年需要 5,000 元的費(fèi)用 ,假如沒(méi)有維護(hù)或只做做樣子 ,原本能用幾十年可能不到 10 年就報(bào)廢了。 物業(yè)服務(wù)公司的服務(wù)與收費(fèi)質(zhì)價(jià)不符 雖然我國(guó)早在 1996 年就已經(jīng)出臺(tái)了《城市住宅小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)暫行辦法》 ,但不少物業(yè)服務(wù)公司并沒(méi)有嚴(yán)格執(zhí)行?？梢?jiàn) ,住宅小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)與費(fèi)用的收繳情況一直不容樂(lè)觀，從而導(dǎo)致 物業(yè)服務(wù)公司 的經(jīng)營(yíng)一直 虧損 。這也是 7 年來(lái)我國(guó)住宅用戶滿意度首度出現(xiàn)下降。 對(duì)我國(guó)現(xiàn)行 物業(yè)服務(wù)收費(fèi)政策有了一定的了解，下面探討我國(guó)住宅小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)與費(fèi)用收繳的情況及分析收費(fèi)難的原因。 m2，各地制定的綜合服務(wù)費(fèi)基準(zhǔn)價(jià)不應(yīng)超過(guò)自治區(qū)規(guī)定的最高價(jià)格水平。普通住宅的綜合服務(wù)費(fèi)及專 項(xiàng)服務(wù)費(fèi)實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)，已成立業(yè)主委員會(huì)的，由物業(yè)管理單位與 7 業(yè)主委員會(huì)在政府指導(dǎo)價(jià)范圍內(nèi)協(xié)商確定收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)經(jīng)業(yè)主大會(huì)通過(guò)后執(zhí)行；未成立業(yè)主委員會(huì)的，由物業(yè)管理單位提出收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)報(bào)物價(jià)部門審批備案，其他服務(wù)費(fèi)實(shí)行市場(chǎng)調(diào)節(jié)價(jià)。 物業(yè)服務(wù)成本或者物業(yè)服務(wù)支出構(gòu)成包括以下部分： 管理服務(wù)人員的工資、社會(huì)保險(xiǎn)和按規(guī)定提取的福利費(fèi)等； 物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的日常運(yùn)行、維護(hù)費(fèi)用； 物業(yè)管理區(qū)域清潔衛(wèi)生費(fèi)用； 物業(yè)管理區(qū)域綠化養(yǎng)護(hù)費(fèi)用； 物業(yè)管理區(qū)域秩序維護(hù)費(fèi)用； 辦公費(fèi)用； 物業(yè)管理企業(yè)固定資產(chǎn)折舊費(fèi)用； 法定稅費(fèi)； 企業(yè)利潤(rùn)； 經(jīng)業(yè)主同意的其他費(fèi)用。 物業(yè)服務(wù)公司向業(yè)主提供有償服務(wù) ,理應(yīng)收取相應(yīng)的報(bào)酬。 而且 物業(yè)管理費(fèi)難收取已是 此 行業(yè)中一種 很常見(jiàn) 的現(xiàn)象， 直接關(guān)系到 物業(yè)管理行業(yè)生存和發(fā)展 ，影響到 小區(qū) 業(yè)主的安居和 小區(qū)建設(shè) 的穩(wěn)定。 物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)既是保證物業(yè)管理 活動(dòng)正常運(yùn)轉(zhuǎn)的血液，也是涉及業(yè)主 和 物業(yè)使用人切身利益的大事 ， 因此備受業(yè)主、物業(yè)使用人和物業(yè)管理 公司 的 高度 關(guān)注?？茖W(xué)、規(guī)范、專業(yè)和現(xiàn)代化的物業(yè)管理與服務(wù)可以給住宅小區(qū)帶來(lái)良好的社會(huì)效益、經(jīng)濟(jì)效益和環(huán)境效益。 6 我國(guó)現(xiàn)行物業(yè)服務(wù)收費(fèi)政策 我國(guó)物業(yè)管理費(fèi)用的構(gòu) 成 根據(jù) 2021 年 11 月 13 日，國(guó)家發(fā)展和改革委員會(huì)、建設(shè)部，發(fā)改價(jià)格[2021]1864 號(hào)發(fā)布。 物業(yè)服務(wù)收費(fèi)包括綜合服務(wù)費(fèi)、專項(xiàng)服務(wù)費(fèi)及特約服務(wù)費(fèi)。 m2； 高層住宅一至四級(jí)分別為 2 元 — 元 /月 戶，水費(fèi) 元 /m電費(fèi) 元 /度、取暖費(fèi) 元/ m2 等費(fèi)用及特約服務(wù)費(fèi)。 2021 年 5 月 4 日 ,中國(guó)質(zhì)量協(xié)會(huì)、全國(guó)用戶委員會(huì)公布的 2021 年度全國(guó)住宅用戶滿意度測(cè)評(píng)結(jié)果顯示 :全國(guó)住宅用戶滿意度指數(shù)為 66,比 2021 年降低了。南京市 1100 多家物業(yè)服務(wù)公司中有七成處于虧損境地 ,物業(yè)管 8 理費(fèi)收繳率平均不到 50%,許多居民小區(qū)的收繳率僅為 10%多一點(diǎn) ?？吹酵惙?wù)項(xiàng)目收費(fèi)明顯低于自己居住的小區(qū) ,便武斷采取拒絕或拖欠繳費(fèi)的做法以示不滿 ,消費(fèi)意識(shí)淡薄。沒(méi)有責(zé)任感的物業(yè)服務(wù)公司收取了費(fèi)用卻欺瞞業(yè)主 ,資 金遲遲不到位或者得不到有效合理利用 ,不專業(yè)的業(yè)主是看不出來(lái)的。 收 費(fèi)定價(jià)項(xiàng)目、標(biāo)準(zhǔn)、 依據(jù)不公布 ,收支情況不公開(kāi) 物業(yè)服務(wù)公司與業(yè)主之間的地位、關(guān)系不對(duì)稱 住宅小區(qū)物業(yè)管理具有集中管理的特色 ,而政府集權(quán)管理的制度是小區(qū)物業(yè)管理收費(fèi)問(wèn)題日益嚴(yán)重的制度基礎(chǔ)。 開(kāi)發(fā)商與物業(yè)服務(wù)公司之間缺乏相互制約及協(xié)調(diào)的機(jī)制 目前 ， 1/3 以上的物業(yè)服務(wù)公司由房產(chǎn)開(kāi)發(fā)商自己組建 ，