【文章內(nèi)容簡介】 0萬人，隨著物業(yè)管理內(nèi)容和知識的充實，從業(yè)人員素質(zhì)以及行業(yè)管理都有了長足進步。第三，物業(yè)管理水平明顯提高，社會化、專業(yè)化、企業(yè)化形成。 33號令實施后，我國物業(yè)管理走上快迅發(fā)展軌道，新建住宅小區(qū)普遍實行了專業(yè)化、企業(yè)化、社會化的物業(yè)管理模式。 1995年建設(shè)部要求把物業(yè) 管理與城市管理體制改革配套工程結(jié)合起來； 1996年 2月，國家計委、建設(shè)部聯(lián)合頒布《城市住宅小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)收費暫行辦法》，使物業(yè)管理開始走向市場化。 第四，物業(yè)管理協(xié)會成立， 1993年 6月，全國第一家物業(yè)管理協(xié)會在深圳成立，為國家物業(yè)管理協(xié)會的創(chuàng)建奠定了基礎(chǔ)以后各地物業(yè)管理協(xié)會相繼成公共事業(yè)管理專業(yè) 2020 屆本科畢業(yè)設(shè)計（論文） 4 立；第五，許多高校相繼開設(shè)了物業(yè)管理專業(yè)專業(yè)，專門培養(yǎng)物業(yè)管理專業(yè)人才。 （三） 物業(yè)管理快速發(fā)展和市場化階段 1999年 5月至今，這是我國物業(yè)管理快速發(fā)展和市場化時期。 該階段以建設(shè)部 1999年 5月 23日在深圳市召開的全國物業(yè)管 理工作會議為標(biāo)志，物業(yè)管理隊伍繼續(xù)壯大，物業(yè)管理市場培育步伐加快，物業(yè)管理招投標(biāo)項目明顯增多，各項配套政策進一步完善。特點為： 其一，物業(yè)管理隊伍迅速壯大，已成為一個獨立的行業(yè) 。 專業(yè)的物業(yè)管理已經(jīng)被社會廣泛接受，有無完善的物業(yè)管理成為人們選擇物業(yè)的重要條件之一。 其二，物業(yè)管理各種配套政策進一步完善，對物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)等級、主管部門等標(biāo)準(zhǔn)作了明確規(guī)定。其三，各地物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)項目明顯增多，市場培育速度明顯加快。其四，國家機關(guān)建設(shè)部實行物業(yè)管理。 1999年 5月，建設(shè)部在深圳特區(qū)召開了全國物業(yè)管理工作會議，會議總 結(jié)以往的成功和經(jīng)驗，并提出了今后幾年發(fā)展任務(wù)：建立業(yè)主委員會，發(fā)揮業(yè)主委員會的作用；推行招投標(biāo)機制，引導(dǎo)扶植規(guī)?；?jīng)營，大力推進物業(yè)管理市場化的進程。 其五，物業(yè)管理專著大量出版。 四、嘉興市物業(yè)管理發(fā)展現(xiàn)狀 自 1996年物業(yè)管理在嘉興試點以來，經(jīng)過將近十五年的努力，嘉興市物業(yè)管理不斷借鑒經(jīng)驗、揚長避短，有了較大的發(fā)展，呈現(xiàn)出新面貌。 （一）物業(yè)管理迅速推廣 物業(yè)管理覆蓋面擴大。至 2020年初，嘉興市房屋總建筑面積為 方米，而物業(yè)管理面積為 ，覆蓋率高達 %，已經(jīng)超 過了全國平均水平。 物業(yè)管理行業(yè)隊伍不斷擴大。自 1996年以來，物業(yè)管理企業(yè)從無到有，從有到優(yōu)，已經(jīng)達到 241家，相比 2020年增長了 %，可見物業(yè)管理規(guī)模在不斷擴大，與此同時，物業(yè)管理從業(yè)人員由 2020年的三千多人增加到 17547人，是原來的 ，增長幅度相當(dāng)大。 物業(yè)管理波及面更廣。我市實施物業(yè)管理的物業(yè)項目越來越多，物業(yè)管理已從原來單一的住宅小區(qū)，開始向辦公樓、寫字樓、大廈、學(xué)校、醫(yī)院、工業(yè)區(qū)、商業(yè)區(qū)、體育場館、廣場等物業(yè)項目延伸。 公共事業(yè)管理專業(yè) 2020 屆本科畢業(yè)設(shè)計（論文） 5 由此可看出，嘉興市物業(yè)管理規(guī)模在不斷擴大并得到了較 為迅速的推廣，物業(yè)管理以良好的勢頭滲透到人們的生活當(dāng)中，并將不斷拓展。 （二）物業(yè)管理水平不斷優(yōu)化 品牌塑造力逐步增強。 在政府主管部門、行業(yè)協(xié)會的推動下，全市形成了一批戰(zhàn)略目標(biāo)、市場定位明確，行業(yè)影響力大、代表性強的領(lǐng)軍企業(yè)。金都、大樹、佳源榮膺嘉興品牌。目前，本市有 “全國物業(yè)管理示范小區(qū) (項目 )” 4個，“省級物業(yè)管理示范項目” 8個，“嘉興市物業(yè)管理示范住宅小區(qū)” 15個。物業(yè)管理企業(yè)品牌意識的加強，也代表了物業(yè)管理水平的提升。 物業(yè)管理企業(yè)層次有所提高。從嘉興市區(qū)物業(yè)管理企業(yè)的資質(zhì)來看，在 241家企業(yè)中，三 級以上資質(zhì)的企業(yè)有 209家，占總數(shù)的 %，其中，一級資質(zhì) 6家，二級資質(zhì) 16家，而 2020年三級以上資質(zhì)企業(yè)只占總數(shù) %。可見，物業(yè)管理企業(yè)本身的品質(zhì)較以前有一定程度的提升，這反映了嘉興市物業(yè)管理專業(yè)化程度在加強。 規(guī)范化服務(wù)得到注重并加強。從 2020年起， 全市試行《 嘉興市本級物業(yè)服務(wù)收費管理實施辦法》， 對物業(yè)服務(wù)收費進行規(guī)范化管理，各種社區(qū)價格、收費項目和標(biāo)準(zhǔn)均采取公示方式，多個小區(qū)也開始通過制定企業(yè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)并經(jīng)物價局審批，來保證物業(yè)服務(wù)產(chǎn)品的標(biāo)準(zhǔn)化與規(guī)范化。同時，嘉興市成立首家物業(yè)管理協(xié)會 ，協(xié)會因勢利導(dǎo)，在總結(jié)、提煉企業(yè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)的基礎(chǔ)上，積極推行物業(yè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)建設(shè)，形成自律、監(jiān)督機制，引導(dǎo)企業(yè)誠信經(jīng)營，規(guī)范服務(wù)，促進了行業(yè)服務(wù)水平的整體優(yōu)化。 （三）物業(yè)管理法律體系初步建立 2020年 9月 1日《物業(yè)管理條例》正式實施，嘉興市也接著根據(jù)自身的實際制訂了一些與之配套的法律、法規(guī)，進一步促進了物業(yè)管理的發(fā)展。如《嘉興市住宅小區(qū)物業(yè)管理試行辦法》和《嘉興市物業(yè)管理收費管理實施辦法》， 2020年 又頒布了《嘉興市區(qū)物業(yè)管理實施細(xì)則》。在 2020年至 2020年間共有 9個物業(yè)管理法規(guī)頒布，增加了嘉興市地方管理的法制力度，使物業(yè)管理日益走上了法制化的軌道，并完善了管理制度，規(guī)范了物業(yè)管理企業(yè)和業(yè)主行為。 公共事業(yè)管理專業(yè) 2020 屆本科畢業(yè)設(shè)計（論文） 6 五、嘉興市物業(yè)管理存在的主要問題 十五年間，嘉興市物業(yè)管理從無到有，不斷推廣和優(yōu)化，得到了較好的發(fā)展，提供了許多就業(yè)崗位、提高了人民居住質(zhì)量、推進了城市化進程、促進了社會協(xié)調(diào)發(fā)展。但不可否認(rèn)，全市物業(yè)管理與深圳、上海等一線城市相比尚有很大差距，還存在著很多問題和不足。 （一）法律法規(guī)不健全 從整體的法制環(huán) 境上看，目前我國出臺的有關(guān)物業(yè)管理的法律法規(guī)較少，只有《物業(yè)管理條例》和《物權(quán)法》，且這些法律法規(guī)都較粗糙，不能完整的滿足物業(yè)管理的發(fā)展需求，這制約著嘉興市物業(yè)管理整個行業(yè)的健康發(fā)展。 從嘉興市本身來說，自物業(yè)管理試點起 15年間，制定物業(yè)管理相關(guān)法律法規(guī)較少、且相對滯后。一方面，在最初的十年里主要圍繞國家和浙江省的法律法規(guī)展開執(zhí)行，缺乏自主性、具體性和靈活性。另一方面，從 2020年起，嘉興市確實制定了一些與自身實際相結(jié)合的法律法規(guī)，但這大多都是在發(fā)生問題后進行彌補，如收費問題暴露后，市政府于 06年出臺《嘉興 市物業(yè)管理收費管理實施辦法（試行）》，直到 2020年 1月才頒布《嘉興市區(qū)物業(yè)管理實施細(xì)則》，才對物業(yè)服務(wù)收費項目及價格有了統(tǒng)一的規(guī)范和標(biāo)準(zhǔn)，在此過程中法律法規(guī)內(nèi)容的完善和更新較慢，不能及時解決物業(yè)管理問題。 （二）新舊小區(qū)物業(yè)管理發(fā)展不均衡 嘉興市新舊小區(qū)物業(yè)管理的發(fā)展程度是截然不同的，一些新建小區(qū)、如巴黎都市、翰林府第等，由于小區(qū)建設(shè)前規(guī)劃合理，其物業(yè)設(shè)施齊全、物業(yè)管理隊伍素質(zhì)較高，因此這類新建住宅小區(qū)物業(yè)管理較為完善。然 而，舊小區(qū)則困難重重。由于建成年代普遍較早，小區(qū)配套或不完善或老化；小區(qū)規(guī)模小、封閉 性差；缺乏統(tǒng)一規(guī)劃、插建現(xiàn)象不斷、小區(qū)完整性低、物業(yè)管理區(qū)域不明顯。這些給住宅小區(qū)的統(tǒng)一管理、封閉管理帶來了客觀上的限制條件，導(dǎo)致物業(yè)管理水平低下。因此，全市物業(yè)管理發(fā)展還相當(dāng)不均衡。 （三）物業(yè)管理收費標(biāo)準(zhǔn)偏低且收費難 2020年起，嘉興市區(qū)按 《嘉興市本級物業(yè)服務(wù)收費管理實施辦法（試行）》執(zhí)行，至今一直沒有調(diào)整過。 嘉興市區(qū)的物業(yè)收費標(biāo)準(zhǔn)分 4級，每月每平方米分公共事業(yè)管理專業(yè) 2020 屆本科畢業(yè)設(shè)計（論文） 7 按四級、三級、二級、一級小區(qū)分別為 、 、 ，小高層和高層僅為 、 、 。如此收費 是偏低的，致使眾多物業(yè)服務(wù)企業(yè)收入不佳，甚至出現(xiàn)入不敷出狀況。 同時，相當(dāng)部分小區(qū)入住率低，再加上業(yè)主對物業(yè)管理的商品消費觀念尚未完全建立，拒交費、少交費現(xiàn)象屢有發(fā)生，導(dǎo)致物管公司收費非常困難，物業(yè)管理服務(wù)費收繳率低。如果是單一的居住小區(qū)，物業(yè)管理費收繳率必須保持在業(yè)主戶的 85%以上，才能維持企業(yè)的正常管理和服務(wù)行為。而實際上，嘉興市相當(dāng)多的物業(yè)項目收繳率低于 70%，還有的物業(yè)管理公司收繳率不到 30%。這種狀況不僅使很多企業(yè)瀕臨破產(chǎn)的邊緣，還造成了惡性循環(huán)的后果，企業(yè)只有通過減少管理與服務(wù)內(nèi)容來沖減收費率低 帶來的消極影響，同時，也造成以經(jīng)營為主體的物業(yè)服務(wù)舉步維艱。 （四）市場化和專業(yè)化程度不高 目前物業(yè)管理企業(yè)的主體，繼承式和自管式的物業(yè)管理占了現(xiàn)有物管公司的近 80%，許多小區(qū)的物業(yè)管理與開發(fā)商是“父子關(guān)系”。加之前期物業(yè)管理收費低，物管市場缺少吸引力，市場化程度很低，物業(yè)管理市場尚未真正形成。很多物業(yè)