【正文】 以嘉興市為例 學 院 專 業(yè) 班 級 學 號 學生姓名 指導教師 完成日期 誠信聲明 我聲明，所呈交的論文（設計）是本人在老師指導下進行的研究工作及取得的研究成果。 論文（設計）作者簽名： 簽名日期： 年 月 日 授權聲明 學校有權保留送交論文（設計）的原件，允許論文（設計）被查閱和借閱，學校可以公布論文（設計）的全 部或部分內(nèi)容，可以影印、縮印或其他復制手段保存論文（設計），學校必須嚴格按照授權對論文（設計）進行處理不得超越授權對論文（設計）進行任意處置。積極組建“二會”，提高業(yè)主覺悟 。 Property management。 根據(jù)國家統(tǒng)計局2020年的行業(yè)調(diào)查數(shù)據(jù)顯示 ， 在我國 31個省、自治區(qū)、直轄市 ， 130個大型城市和地區(qū)的近 5000家物業(yè)公司中 ， 2020～ 2020年建立的就有 2965家 ， 幾乎占總數(shù)的60%， 房地產(chǎn)物業(yè)管理企業(yè)的隊伍每年在以超過 100%的同比增長數(shù)量進行發(fā)展壯大 ， 這說明我國大多數(shù)物業(yè)管理企業(yè)發(fā)展勢頭非常良好 ， 物業(yè)管理市場 前景廣闊。 二、物業(yè)管理相關概念 （一）物業(yè)管理的含義 對物業(yè)管理的概念的理解，目前主要有以下兩種： 物業(yè)管理，是指由專門的物業(yè)管理經(jīng)營機構和人員經(jīng)物業(yè)所有者的委托，根據(jù)國家有關法律，依照合同契約，應用現(xiàn)代管理科學和先進的維修養(yǎng)護技術，以經(jīng)濟手段對已竣工驗收投入使用的各類房屋建筑和附屬配套設施、場地，以及物業(yè)區(qū)域周圍的環(huán)境、清潔衛(wèi)生、安全保衛(wèi)、公共 綠化、道路養(yǎng)護等實施統(tǒng)一的專業(yè)化管理和維修養(yǎng)護，為居民生活提供高、優(yōu)質(zhì)、便捷、經(jīng)濟的綜合性服務。社會主義市場經(jīng)濟的特點之一就是形成了政府、企業(yè)、個人三大經(jīng)濟主體，構成“三足鼎立”的態(tài)勢。針對性的專項服務是 指物業(yè)管理企業(yè)面向廣大業(yè)主、物業(yè)使用人，為滿足其中部分住戶、群體和單位的一定需要而提供的各項服務工作。 另一種是委托式物業(yè)管理即由業(yè)主通過物業(yè)管理合同委托物業(yè)公司進行管理。這是當前物業(yè)管理中存在的一個突出矛盾。這一階段，我國物業(yè)管理主要是從沿海城市和大城市起步，盡管很多法律法規(guī)不完善，管理服務水平不高，但是物業(yè) 管理雛形已經(jīng)形成，管理體制、管理模式、運作機制、管理內(nèi)容已經(jīng)明確，并為我國后來物業(yè)管理的大發(fā)展在理論和實踐上都奠定了堅實的基礎。由物業(yè)管理公司統(tǒng)一實施專業(yè)化管理。第三，物業(yè)管理水平明顯提高，社會化、專業(yè)化、企業(yè)化形成。 （三） 物業(yè)管理快速發(fā)展和市場化階段 1999年 5月至今，這是我國物業(yè)管理快速發(fā)展和市場化時期。 其二，物業(yè)管理各種配套政策進一步完善，對物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)等級、主管部門等標準作了明確規(guī)定。 其五，物業(yè)管理專著大量出版。 物業(yè)管理行業(yè)隊伍不斷擴大。 公共事業(yè)管理專業(yè) 2020 屆本科畢業(yè)設計（論文） 5 由此可看出，嘉興市物業(yè)管理規(guī)模在不斷擴大并得到了較 為迅速的推廣，物業(yè)管理以良好的勢頭滲透到人們的生活當中，并將不斷拓展。目前，本市有 “全國物業(yè)管理示范小區(qū) (項目 )” 4個，“省級物業(yè)管理示范項目” 8個，“嘉興市物業(yè)管理示范住宅小區(qū)” 15個?？梢?，物業(yè)管理企業(yè)本身的品質(zhì)較以前有一定程度的提升，這反映了嘉興市物業(yè)管理專業(yè)化程度在加強。 （三）物業(yè)管理法律體系初步建立 2020年 9月 1日《物業(yè)管理條例》正式實施，嘉興市也接著根據(jù)自身的實際制訂了一些與之配套的法律、法規(guī)，進一步促進了物業(yè)管理的發(fā)展。但不可否認，全市物業(yè)管理與深圳、上海等一線城市相比尚有很大差距，還存在著很多問題和不足。另一方面，從 2020年起，嘉興市確實制定了一些與自身實際相結合的法律法規(guī)，但這大多都是在發(fā)生問題后進行彌補，如收費問題暴露后，市政府于 06年出臺《嘉興 市物業(yè)管理收費管理實施辦法（試行）》，直到 2020年 1月才頒布《嘉興市區(qū)物業(yè)管理實施細則》，才對物業(yè)服務收費項目及價格有了統(tǒng)一的規(guī)范和標準，在此過程中法律法規(guī)內(nèi)容的完善和更新較慢，不能及時解決物業(yè)管理問題。這些給住宅小區(qū)的統(tǒng)一管理、封閉管理帶來了客觀上的限制條件，導致物業(yè)管理水平低下。如此收費 是偏低的，致使眾多物業(yè)服務企業(yè)收入不佳，甚至出現(xiàn)入不敷出狀況。這種狀況不僅使很多企業(yè)瀕臨破產(chǎn)的邊緣，還造成了惡性循環(huán)的后果，企業(yè)只有通過減少管理與服務內(nèi)容來沖減收費率低 帶來的消極影響，同時，也造成以經(jīng)營為主體的物業(yè)服務舉步維艱。另外，物業(yè)管理的價格還未實現(xiàn)完全的市場定價。從人才配備上來說， 物業(yè)管理行業(yè)缺乏專業(yè)人才。而此時物管企業(yè)往往代為受過，承擔了本應由房產(chǎn)開發(fā)商承擔的責任，致使物業(yè)管理和服務工作無法正常開展。如嘉興市陽光小區(qū)，居民因物業(yè)收費不公布收費清單對物管不滿情緒暴增。而且，很多業(yè)主委員會、業(yè)主大會形同虛設，其成員往往有退休人員、 下崗職工組成，處理事情的專業(yè)能力不夠，業(yè)主參與入會的積極性也不強。隨著私家車的擁有量的持續(xù)增長， 小區(qū)停車難問題將日益突出，特別是老舊住宅小區(qū)可改造和擴建車位的空間十分有限，停車問題不容樂觀。 六、解決嘉興市物業(yè)管理問題的主要對策 嘉興市物業(yè)管理過程是出現(xiàn)的問題與不足，在一定程度上影響著全市物業(yè)管理的健康發(fā)展，解決問題才是關鍵。明確劃分開發(fā)商與物管公司的責任，由于開發(fā)商是前期物業(yè)管理中的業(yè)主，而物管企業(yè)是由開發(fā)商選聘的，物管企業(yè)為了獲得項目的管理權，而把開發(fā)商應承擔的房屋質(zhì)量、保修等問題全部包攬過來。不同“星級”的小區(qū)對應不同的收費標準，將物業(yè)費的差距拉開。完善住宅小區(qū)硬件建設以滿公共事業(yè)管理專業(yè) 2020 屆本科畢業(yè)設計（論文） 10 足舊住宅小區(qū)廣大業(yè)主對小區(qū)必需功能的需求。目前全市老舊小區(qū)數(shù)量多、規(guī)模大，應該對其進行綜合治理，這就需要有足夠的經(jīng)濟支撐改造工作的開展。 （三）健全并完善市場機制，提高市場化和專業(yè)化程度 健全市場準入和退出機制。為了改變嘉興市物業(yè)管理企業(yè)規(guī)模小、專業(yè)人才少、經(jīng)濟效益差、虧損嚴重等情況，應培育具有市場競爭力的物業(yè)企業(yè)集團，打造強勢品牌，以嘉興市的優(yōu)秀物業(yè)公司為龍頭，帶動全行業(yè)的蓬勃發(fā)展。 積極引導業(yè)主提高覺悟，認識物業(yè)，配合管理。各家物業(yè)管理企業(yè)必須規(guī)范物業(yè)管理的合同、契約；規(guī)范物業(yè)管理人員的操作行為。 （六）合理規(guī)劃停車場并調(diào)整價格，切實解決小區(qū)停車難問題 政府主管部門應科學合理規(guī)劃城市建設的全局，在已建成的停車難住宅小區(qū)周邊制訂規(guī)劃，建設停車場所。另外，要增加外來車輛停車費用，有的小區(qū)禁止停放外來車輛。 七、總 結 嘉興市社會和經(jīng)濟的不斷發(fā)展為其物業(yè)管理創(chuàng)造了發(fā)展條件和新的趨勢，但同時也對其提出了新的要求。首先誠摯的感謝我的論文 指導老師張 老師的悉心指導。張老師嚴謹治學的態(tài)度和淵博的學識也使我受益匪淺，他對本論文多次提出了修改意見，既提高了本論文的水準，也提高了我的理論水平和實踐能力，對我 在今后的工作和學習中產(chǎn)生積極的影響。 在此，我謹向悉心指導我的張老師以及 公共事業(yè)管理系的所有老師表示最誠摯的謝意！ 公共事業(yè)管理專業(yè) 2020 屆本科畢業(yè)設計（論文） 14 參考文獻 [1] 發(fā)展改革委員會建設部 .物業(yè)管理條例 [Z].2020. [2] 薩拉 .淺談如何優(yōu)化完善物業(yè)管理的服務質(zhì)量 [J].工會博覽183