【正文】 費標(biāo)準(zhǔn)偏低且收費難 2020年起，嘉興市區(qū)按 《嘉興市本級物業(yè)服務(wù)收費管理實施辦法（試行）》執(zhí)行，至今一直沒有調(diào)整過。如此收費 是偏低的，致使眾多物業(yè)服務(wù)企業(yè)收入不佳，甚至出現(xiàn)入不敷出狀況。如果是單一的居住小區(qū)，物業(yè)管理費收繳率必須保持在業(yè)主戶的 85%以上，才能維持企業(yè)的正常管理和服務(wù)行為。這種狀況不僅使很多企業(yè)瀕臨破產(chǎn)的邊緣，還造成了惡性循環(huán)的后果，企業(yè)只有通過減少管理與服務(wù)內(nèi)容來沖減收費率低 帶來的消極影響，同時，也造成以經(jīng)營為主體的物業(yè)服務(wù)舉步維艱。加之前期物業(yè)管理收費低，物管市場缺少吸引力，市場化程度很低，物業(yè)管理市場尚未真正形成。另外，物業(yè)管理的價格還未實現(xiàn)完全的市場定價。從物業(yè)管理企業(yè)性質(zhì)來說，嘉興市有大概 80%的物業(yè)服務(wù)企業(yè)是開發(fā)公司成 立的下屬企業(yè)，經(jīng)營項目單一，管理規(guī)模不大，開發(fā)商開發(fā)幾個項目就管幾個項目；同時，由于物業(yè)服務(wù)企業(yè)是從房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)派生出來的，這種建管不分的體制使物業(yè)服務(wù)企業(yè)從屬于、依附于、受制于房地產(chǎn)開發(fā)商。從人才配備上來說， 物業(yè)管理行業(yè)缺乏專業(yè)人才。大部分物業(yè)公司對從業(yè)人員沒有一套行之有效的考核標(biāo)準(zhǔn)和辦法，很少對員工 進(jìn)行專業(yè)技術(shù)培訓(xùn)和職業(yè)道德教育，服務(wù)工作很難到位。而此時物管企業(yè)往往代為受過，承擔(dān)了本應(yīng)由房產(chǎn)開發(fā)商承擔(dān)的責(zé)任，致使物業(yè)管理和服務(wù)工作無法正常開展。 物業(yè)服務(wù)不到位，在一定程度上造成了物業(yè)管理糾紛不斷。如嘉興市陽光小區(qū)，居民因物業(yè)收費不公布收費清單對物管不滿情緒暴增。 業(yè)主委員會和業(yè)主大會作用難發(fā)揮，無法有效解決物業(yè)糾紛。而且，很多業(yè)主委員會、業(yè)主大會形同虛設(shè)，其成員往往有退休人員、 下崗職工組成，處理事情的專業(yè)能力不夠，業(yè)主參與入會的積極性也不強。嘉興市 90年代中后期建沒的住宅區(qū)才有規(guī)劃設(shè)計停車庫 (位 )，但比率很低，較多的只是利用住宅的底層作為車庫，導(dǎo)致小區(qū)停車難現(xiàn)象相當(dāng)普遍。隨著私家車的擁有量的持續(xù)增長， 小區(qū)停車難問題將日益突出，特別是老舊住宅小區(qū)可改造和擴建車位的空間十分有限，停車問題不容樂觀。一些新建小區(qū)部分車位由于開發(fā)商尚未出售或出租、有業(yè)主買后尚未購車，也有被改變用途，用于開店、做倉庫或出租住人等各種原因則被空置。 六、解決嘉興市物業(yè)管理問題的主要對策 嘉興市物業(yè)管理過程是出現(xiàn)的問題與不足，在一定程度上影響著全市物業(yè)管理的健康發(fā)展，解決問題才是關(guān)鍵。同 時， 對違反物業(yè)管理條例，有不利于物業(yè)管理行為的個人、組織加以處罰。明確劃分開發(fā)商與物管公司的責(zé)任，由于開發(fā)商是前期物業(yè)管理中的業(yè)主，而物管企業(yè)是由開發(fā)商選聘的，物管企業(yè)為了獲得項目的管理權(quán)，而把開發(fā)商應(yīng)承擔(dān)的房屋質(zhì)量、保修等問題全部包攬過來。 完善 《嘉興市本級物業(yè)服務(wù)收費管理實施辦法》 。不同“星級”的小區(qū)對應(yīng)不同的收費標(biāo)準(zhǔn)，將物業(yè)費的差距拉開。這種以小區(qū)的配套狀況、業(yè)主收入狀況、業(yè)主的物管需求等作為調(diào)整因素來確定住宅小區(qū)的物業(yè)服務(wù)費，有利于適應(yīng)業(yè)主的消費需求，降低業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)的經(jīng)濟利益之爭。完善住宅小區(qū)硬件建設(shè)以滿公共事業(yè)管理專業(yè) 2020 屆本科畢業(yè)設(shè)計（論文） 10 足舊住宅小區(qū)廣大業(yè)主對小區(qū)必需功能的需求。疏通、整修分支雨、污水管道，增設(shè)封閉式垃圾箱；整理、整修或更新供電、電信、郵政、廣電、燃?xì)獾裙芫€和設(shè)施設(shè)備。目前全市老舊小區(qū)數(shù)量多、規(guī)模大，應(yīng)該對其進(jìn)行綜合治理，這就需要有足夠的經(jīng)濟支撐改造工作的開展。 要使得老舊小區(qū)物業(yè)管理水平提高，還應(yīng)該增強新建小區(qū)的帶動作用。 （三）健全并完善市場機制，提高市場化和專業(yè)化程度 健全市場準(zhǔn)入和退出機制。另外， 建立起物業(yè)管理的招投標(biāo)機制，采取面向社會公開招標(biāo)的方式，選聘物業(yè)管理公司。為了改變嘉興市物業(yè)管理企業(yè)規(guī)模小、專業(yè)人才少、經(jīng)濟效益差、虧損嚴(yán)重等情況，應(yīng)培育具有市場競爭力的物業(yè)企業(yè)集團，打造強勢品牌，以嘉興市的優(yōu)秀物業(yè)公司為龍頭，帶動全行業(yè)的蓬勃發(fā)展。 （四）積極組建“二會”，提 高業(yè)主覺悟 作為社會利益表達(dá)和利益協(xié)調(diào)的機制，業(yè)主大會和業(yè)主委員會可以成為聯(lián)系業(yè)主、物業(yè)公司和政府的紐帶，“二會”的建立有利于抵制物業(yè)公司的強權(quán)，維護(hù)業(yè)主的合法權(quán)利，解決物業(yè)管理中的出現(xiàn)的各類糾紛。 積極引導(dǎo)業(yè)主提高覺悟，認(rèn)識物業(yè)，配合管理。只有將廣大業(yè)主的參與意識凋動起來，在明確物業(yè)管理區(qū)域的基礎(chǔ)上，自發(fā)組織成立業(yè)主大會及、業(yè)主委員會，來依法選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)，以物業(yè)服務(wù)合同的形式明確彼此的權(quán)利、義務(wù)，通過業(yè)主的選擇權(quán)、參與權(quán)的實際落實，對物業(yè)服務(wù)企業(yè)的履約行為實施有效的監(jiān)督，從而維護(hù)自身的合法權(quán)益，解決物業(yè)管理中的各種糾紛。各家物業(yè)管理企業(yè)必須規(guī)范物業(yè)管理的合同、契約；規(guī)范物業(yè)管理人員的操作行為。其次，對物業(yè)管理人員的培訓(xùn)應(yīng)注意層次性，針對不同層次需要，進(jìn)行不同內(nèi)容、實施不同模式的培訓(xùn)，例如增開物業(yè)管理師及助理培訓(xùn)班，定期進(jìn)行專業(yè)知識的授課和培訓(xùn)。 （六）合理規(guī)劃停車場并調(diào)整價格，切實解決小區(qū)停車難問題 政府主管部門應(yīng)科學(xué)合理規(guī)劃城市建設(shè)的全局，在已建成的停車難住宅小區(qū)周邊制訂規(guī)劃，建設(shè)停車場所。另外還應(yīng)廣泛籌集資金投入到停車場的建設(shè)中。另外，要增加外來車輛停車費用，有的小區(qū)禁止停放外來車輛。停車位不可能無限滿足停車需求，對于需求大的區(qū)域，停車位增加的速度永遠(yuǎn)跟不上需求的增長，停車難問題不但得不到緩解，帶來的只有交通擁堵。 七、總 結(jié) 嘉興市社會和經(jīng)濟的不斷發(fā)展為其物業(yè)管理創(chuàng)造了發(fā)展條件和新的趨勢，但同時也對其提出了新的要求。只有解決物業(yè)收費標(biāo)準(zhǔn)偏低、物業(yè)收費難、物業(yè)糾紛突出、物業(yè)管理市場化程度低等問題，嘉興市物業(yè)管理才能健康發(fā)展，物業(yè)管理水平才能大大提升，這最終有利于嘉興市的整體建設(shè)。首先誠摯的感謝我的論文 指導(dǎo)老師張 老師的悉心指導(dǎo)。他對我的論文研究提出了很多切實可行的指導(dǎo)性建議，并細(xì)心全面地修改了我的論文，使論文有了目標(biāo)和方向。張老師嚴(yán)謹(jǐn)治學(xué)的態(tài)度和淵博的學(xué)識也使我受益匪淺，他對本論文多次提出了修改意見，既提高了本論文的水準(zhǔn)，也提高了我的理論水平和實踐能力，對我 在今后的工作和學(xué)習(xí)中產(chǎn)生積極的影響。在大學(xué)四年中，各位老師淵博精深的學(xué)識、誨人不倦的育人精神以及嚴(yán)謹(jǐn)?shù)慕虒W(xué)態(tài)度，給我留下了深刻的印象。 在此，我謹(jǐn)向悉心指導(dǎo)我的張老師以及 公共事業(yè)管理系的所有老師表示最誠摯的謝意！ 公共事業(yè)管理專業(yè) 2020 屆本科畢業(yè)設(shè)計（論文） 14 參考文獻(xiàn) [1] 發(fā)展改革委員會建設(shè)部 .物業(yè)管理條例 [Z].2020. [2] 薩拉 .淺談如何優(yōu)化完善物業(yè)管理的服務(wù)質(zhì)量 [J].工會博覽科教創(chuàng)新 , 2020(5). [14] 謝桂雷 ,梁秋云 .論我國物業(yè)管理法律制度之完善 [J].長春大學(xué)學(xué)院報 ,2020,18(6). [15] 徐彥琴 .淺談我國物業(yè)管理的現(xiàn)狀和發(fā)展 [J].現(xiàn)代企業(yè)教育 ,2020(2). [16] 王姍姍 .淺析中國物業(yè)管理存在的法律問題及其對策 [J].法制與社會 ,2020(23). [17] 李小強 ,劉曉彬 .試述我國物 業(yè)管理行業(yè)健康發(fā)展的新思路 [J].中國市場 ,2020(52). [18] 周偉建 .淺談物業(yè)管理的現(xiàn)狀與對策 [J].現(xiàn)代物業(yè) ,2020(8):P9495. [19] 楊浩 ,楊紅嬌 .劉茂紅 .我國物業(yè)管理中的問題與政策建議 [J].合作經(jīng)濟與科技 ,2020(12). 公共事業(yè)管理專業(yè) 2020 屆本科畢業(yè)設(shè)計（論文） 15 [20] 張玉陽 .物業(yè)管理行業(yè)發(fā)展的問題及對策 [J].重慶教育學(xué)報 ,2020,21(6). [21] 畢敏 .物業(yè)管理中存在的若干法律問題淺析 [J].法制與社會 ,2020(1). [22] 王保國 .淺析物業(yè)管理行業(yè)發(fā)展中存在的問題及對策的思考 [J].大 眾商務(wù) ,2020(1). [23] 項紅磊 .我國物業(yè)管理發(fā)展思路探析 [J].長三角 ,2020,5(11). [24] 鐘子洪 .淺析物業(yè)管理健康發(fā)展的思路 [J]. 現(xiàn)代物業(yè) , 2020,6(2). [25] 鄒祖緒 ,鄧彥兵 .物業(yè)管理健康發(fā)展之對策 [J].特區(qū)經(jīng)濟 ,2020(3). [26] 龍玉來 .淺談物業(yè)管理企業(yè)核心競爭力的塑造 [J].商場現(xiàn)代化 ,2020(6). [27] 周斯榮 .對我國物業(yè)管理發(fā)展對策的思考 [J].科海故事博覽183