【正文】 就介入管理，才能 對(duì)今后不便于養(yǎng)護(hù)和維修之處提出改進(jìn)意見，并做好日后養(yǎng)護(hù)維修的重點(diǎn)記錄。 3）物業(yè)前期管理是為后期管理做好準(zhǔn)備 物業(yè)管理也是一項(xiàng)綜合管理工程。此外，在對(duì)物業(yè)實(shí)體實(shí)施管理之 前，還應(yīng)設(shè)計(jì)物業(yè)管理模式，制訂相應(yīng)的規(guī)章制度，并協(xié)同開發(fā)商草擬有關(guān)文件制度，籌備 成立業(yè)主管理委員會(huì)，印制各種證件，以及進(jìn)行機(jī)構(gòu)設(shè)置、人員聘用、培訓(xùn)等工作。 5 前期物業(yè)管理存在的問題及對(duì)策 前期物業(yè)管理存在的問題 對(duì)前期物業(yè)和前期介入的區(qū)別不能正確認(rèn)識(shí) 前期物業(yè)的起算點(diǎn)是以建設(shè)單位選聘物業(yè)管理企業(yè)開始。這實(shí)際上是模糊了前期介入和前期物業(yè)的區(qū)別。另一方面，容易使業(yè)主將物業(yè)企業(yè)和建設(shè)單位等同，將建設(shè)質(zhì)量責(zé)任等同于服 務(wù)質(zhì)量，不利于前期物業(yè)企業(yè)與業(yè)主良好關(guān)系的建立，影響前期物業(yè)企業(yè)在該物業(yè)區(qū)內(nèi)的長(zhǎng)期經(jīng)營(yíng)。但是，實(shí)際上建設(shè)單位始終處于絕對(duì)的主導(dǎo)地位，無(wú)論是對(duì)物業(yè)企業(yè)，還是對(duì)業(yè)主都具有支配權(quán)。在前期物業(yè)管理選聘中 ，決定權(quán)完全在建筑單位手中，前期物業(yè)企業(yè)為了中標(biāo)，而一味強(qiáng)調(diào)最低價(jià)格，造成中標(biāo)企業(yè)利潤(rùn)空間較小。 5． 1． 3 對(duì)前期物業(yè)時(shí)間和“質(zhì)價(jià)比”缺少具體規(guī)定 在前期物業(yè)中，前期物業(yè)的存在時(shí)間直接影響向日常物業(yè)的過渡，而“質(zhì)價(jià)比”則又直接影響到了前期物業(yè)存在時(shí)間。而如何建立、由誰(shuí)提起、由誰(shuí)負(fù)責(zé)籌 建工作以及相關(guān)行政機(jī)關(guān)如何指導(dǎo)都沒有明確規(guī)定。 解決前期物業(yè)管理存在問題的對(duì)策 5． 2． 1 明確前期物業(yè)的涵義 由于我國(guó)目前對(duì)于前期物業(yè)的界定缺少統(tǒng)一的認(rèn)識(shí)，且存在著一些錯(cuò)誤，而這又直接影響到了前期物業(yè)的順利開展，各方當(dāng)事人權(quán)利的行使和義務(wù)的履行，以及由前期物業(yè)向日常物業(yè)的過渡，基于此必須首先對(duì)前期物業(yè)涵義有一個(gè)正確的認(rèn)識(shí)。以此強(qiáng)調(diào)前期物業(yè)的期間為前期物業(yè)企業(yè)接 管驗(yàn)收物業(yè)起至日常物業(yè)生效止的時(shí)間，明確前期物業(yè)企業(yè)的權(quán)利義務(wù)范圍。在這一前提下，為了平衡各方當(dāng)事人的法律地位，就需要對(duì)建設(shè)單位的優(yōu)勢(shì)地位進(jìn)行一定的限制，以防侵犯業(yè)主合法權(quán)益。 10 5． 2． 3 規(guī)范前期物業(yè)企業(yè)的選聘制度 前期物業(yè)企業(yè)是否具有獨(dú)立性的身份，能否按市場(chǎng)規(guī)律選聘前期物業(yè)企業(yè)，不僅對(duì)前期物業(yè)服務(wù)的質(zhì)量，以及開展的是否順利具有重要影響，而且完全獨(dú)立的前期物業(yè)企業(yè)對(duì)于建設(shè)單位也能形成一種制約。 明確規(guī)定前期物業(yè)的存在時(shí)間并限定前期物業(yè)費(fèi) 由于前期物業(yè)企業(yè)的利益所在，在無(wú)強(qiáng)制性時(shí)間限制的情況下，前期物業(yè)將會(huì)無(wú)限期的延續(xù)下去，并且前期物業(yè)企業(yè)還會(huì)盡力阻止業(yè)主大會(huì)的召開或以各種方法破壞業(yè)主大會(huì)。筆者認(rèn)為 ，要想防止這種情況 發(fā)生，可以采用以下方法：一是明確規(guī)定前期物業(yè)期限是一年，在特殊情況下，經(jīng)行政主管部門批準(zhǔn)，可以延長(zhǎng)不超過一年的時(shí)間；二是對(duì)于前期物業(yè)費(fèi)，由物業(yè)所在地的物價(jià)部門會(huì)同有關(guān)部門結(jié)合當(dāng)?shù)貤l件制定一個(gè)收費(fèi)幅度，并向社會(huì)公示接受社會(huì)監(jiān)督，該地前期物業(yè)費(fèi)必須在該幅度之內(nèi)具體確定。他們有可能采取其他的手段來(lái)?yè)迫〔徽?dāng)利益，如建設(shè)過程中的偷工減料、降低服務(wù)的水平等，這些手段往往比較隱蔽，不容易被發(fā)現(xiàn)。 積極推廣物業(yè)管理的早期介入 在當(dāng)前 ,所謂“前期物業(yè)管理”是從物業(yè)項(xiàng)目工程基本完成 ,準(zhǔn)備竣工驗(yàn)收或接管驗(yàn)收時(shí)開始的 ,應(yīng)該說這種做法是不夠完善的。早期介入是指物業(yè)尚未建成 ,物業(yè)管理企業(yè)便接受建設(shè)單位的委托 ,參與項(xiàng)目的可行性研究、規(guī)劃、設(shè)計(jì)、施工、安裝、驗(yàn)收、交房等一系列物業(yè)管理服務(wù)活動(dòng)。它既能較好地履行建設(shè)單位與物業(yè)企業(yè)對(duì)前期物業(yè)管理的責(zé)任 ,更能在一定程度上防范前期物業(yè)管理中的潛在風(fēng)險(xiǎn)。 6 案例分析 在物業(yè)管理的早期介入工作中，物業(yè)建設(shè)單位的理解和支持是非常重要的，但物業(yè)管理企 11 業(yè)能否在早期介入中提供有價(jià)值的意見和建議也是早期介入能否落實(shí)的關(guān)鍵環(huán)節(jié)。 下面就某一典型案例作簡(jiǎn)要分析： 項(xiàng)目背景 該物業(yè)項(xiàng)目位于粵西的一個(gè)沿海城市，開發(fā)規(guī)模較大，總建筑面積達(dá) 40 余萬(wàn)平方米，是當(dāng)?shù)刈畲蟮淖≌ㄔO(shè)項(xiàng)目，因此倍受當(dāng)?shù)鼐用窈驼年P(guān)注。 該物業(yè)建設(shè)單位前期已開發(fā)過多項(xiàng)物業(yè)項(xiàng)目，自己組建了物業(yè)管理企業(yè)，為把這個(gè)項(xiàng)目建設(shè)好、經(jīng)營(yíng)好，該物業(yè)建設(shè)單位擬聘請(qǐng)有經(jīng)驗(yàn)的物業(yè)管理企業(yè)擔(dān)任項(xiàng)目的物業(yè)管理顧問，幫助解決前期的物業(yè)管理問題。 ( 1 ) 考慮到整個(gè)工程項(xiàng)目的狀況，第一期屬經(jīng)濟(jì)適用房，消費(fèi)者大多屬于中低收入階層，在市場(chǎng)定位上除合理控制建設(shè)成本外，不應(yīng)考慮降低物業(yè)管理成本。 ( 2 ) 對(duì)整個(gè)項(xiàng)目的配套設(shè)施建設(shè)提出了意見，重點(diǎn)考慮配套設(shè)施的礬局， 既要方便于未來(lái)業(yè)主的使用又要防止對(duì)業(yè)主的生活產(chǎn)生影響和干擾。 ( 4 ) 確定了物業(yè)管理早期介入和前期管理的時(shí)間、方式和工作內(nèi)容，明確了各配合方之間信息溝通的渠道，確定了分階段物業(yè)管理的目標(biāo)和要求。 ( 1 )考慮到項(xiàng)目較大、分期開發(fā)的情況，建議在方案設(shè)計(jì) 時(shí)采用分組團(tuán)的布局，且各組團(tuán)相對(duì)獨(dú)立和封閉。 ( 2 )對(duì)智能化系統(tǒng)的設(shè)計(jì)、商業(yè)配套設(shè)施的建設(shè)、中心會(huì)所及休閑區(qū)域的布局、幼兒園的安置、會(huì)所功能的設(shè)置等提供了主導(dǎo)意見。 ( 3 )就物業(yè)管理的條件在規(guī)劃設(shè)計(jì)時(shí)予以落實(shí)，不僅明確了辦公用房，還落實(shí)了物業(yè)管理人員宿舍、食堂、休息室、倉(cāng)庫(kù)以及清潔車的停放場(chǎng)地等。 建設(shè)階段的介入內(nèi)容 在建設(shè)階段，物業(yè)管理企業(yè)跟蹤了整個(gè)過程，召集或參與了多次專題討論會(huì)，其中一次提出了18 項(xiàng)整改意見，這些意見大部分都在建設(shè)中被采納，典型的介入內(nèi)容如下： ( 1 )對(duì)生活垃圾堆放、清運(yùn)和處理方式提出了具體要求，要求設(shè)立足夠的垃圾桶放置位置，要硬底化，同時(shí)要方便清洗。 ( 3 )在綠化帶施工時(shí)，首先要考慮澆水管道的鋪設(shè)，否則又要返修，造成浪費(fèi)。建議予以重新施工。 ( 6 )對(duì)招聘的物業(yè)管理人員進(jìn)行培訓(xùn)，并組織編寫各類文件和規(guī)章制度，建立對(duì)內(nèi)、外關(guān)系的工作程序和工作要求，起草業(yè)主公約、裝修管理規(guī)定和物業(yè)管理中涉 及到的文件資料。 銷售階段的介入 在此階段主要介入了以下工作： ( 1 )在銷售前，將物業(yè)管理方案整理并全面完成，將許多涉及業(yè)主買房應(yīng)知的內(nèi)容，以書面文件的形式確定下來(lái)。 ( 3 )在售樓現(xiàn)場(chǎng)設(shè)立了專職的物業(yè)管理咨詢?nèi)藛T，接受購(gòu)房者的咨詢，這種咨詢和宣傳溝通起到了良好的效果，避免了物業(yè)建設(shè)單位對(duì)物業(yè)管理的亂承諾，也使未來(lái)業(yè)主對(duì)物業(yè)管理有了信心，增加了購(gòu)買的欲望。 早期介入的效果 該項(xiàng)目已取得了明顯的經(jīng)濟(jì)效益和社會(huì)效益，同時(shí)也使該項(xiàng)目成為粵西地區(qū)最具有影響力的項(xiàng)目和物業(yè)管理的范例。部分戶型甚至出現(xiàn)了搶購(gòu)現(xiàn)象，房?jī)r(jià)也從最初的 1200 元 /平方米，上升到目前的 2021 元 /平方米，前期購(gòu)房者都享受了房屋升值帶來(lái)的收益。 ( 2 )在社會(huì)效益方面 1該小區(qū)已被當(dāng)?shù)卣付閰⒂^點(diǎn)和示范小區(qū)，成為了當(dāng)?shù)卣?市建設(shè)和物業(yè)管理的樣板。 3該小區(qū)物業(yè)管理的成功，為當(dāng)?shù)匚飿I(yè)管理意識(shí)和物業(yè)管理水平的提高起到了非常積極的促進(jìn)作用。 上述事實(shí)說明了物業(yè)管理的早期介入對(duì)物業(yè)建設(shè)單位、物業(yè)管理企業(yè)和業(yè)主都有很大的益處，是解決物業(yè)建設(shè)與物業(yè)管理銜接問題的有效手段，應(yīng)引起各方面的重視，只有大家都認(rèn)識(shí)到早期介入的重 要性，物業(yè)管理市場(chǎng)的發(fā)育才可能進(jìn)一步完善。隨著經(jīng)濟(jì)和房地產(chǎn)業(yè)的迅速發(fā)展，必然推動(dòng)物業(yè)管理的發(fā)展，如何使物業(yè)管理日趨成熟、健康地發(fā)展則顯得更加重要。前期物業(yè)管理對(duì)整個(gè)物業(yè)管理的發(fā)展起著舉足輕重的作用。進(jìn)而促進(jìn)整個(gè)物業(yè)管理行業(yè)的發(fā)展。我要在這里對(duì)他們表示深深的謝意 ! 感謝我的指導(dǎo)老師 —— 孫建萍老師，沒有您的悉心指導(dǎo)就沒有這篇論文的順利完成。 感謝我的父母，沒有你們，就沒有我的今天，你們的支持與鼓勵(lì)，永遠(yuǎn)是支撐我前進(jìn)的最大動(dòng)