【正文】 公司負(fù)責(zé)的那個(gè)時(shí)間段的管理活 動(dòng)，盡早接觸并進(jìn)入項(xiàng)目的施工現(xiàn)場(chǎng)和其他 8 操作過程，取得開發(fā)公司及其有關(guān)單位和部門的好感，信任與支持。 五提前接觸業(yè)主，業(yè)主的想法和需求就是物業(yè)管理的服務(wù)的內(nèi)容和目標(biāo) 。 前期物業(yè)管 理中，由 于 建管不分，依附于房地產(chǎn)開發(fā)商的物業(yè)管理企業(yè)往往無(wú)法按正常規(guī)定，進(jìn)行嚴(yán)格的物業(yè)承接驗(yàn)收工作，在物業(yè)承接驗(yàn)收時(shí)敷衍了事，造成了物業(yè)承接驗(yàn)收制度不完善，移交不完整 。然而，有的建設(shè)單位在房屋建設(shè)中，忽視了共用設(shè)施設(shè)備的配套建設(shè)，造成了共用設(shè)施設(shè)備的不完整。 目前，由于不少地方對(duì)推行招投標(biāo)制度的重要性缺乏認(rèn)識(shí)，導(dǎo)致招投標(biāo)選聘物業(yè)管理企業(yè)沒有成為主要的方式。 物業(yè)維修資金管理制度未建立 開發(fā)商在銷售過程中，片面追求房屋的銷售量，忽視了業(yè)主臨時(shí)公約的制定和建立；有的開發(fā)商即使制定了業(yè)主臨時(shí)公約，但條款簡(jiǎn)單，文本不規(guī)范，雙方的責(zé)權(quán)利未在書面上進(jìn)行認(rèn)真的約定，這樣就會(huì)使雙方的合法權(quán)益得不到有效的保護(hù)，也為前期物業(yè)管理留下了許多后遺癥。建設(shè)單位為聘請(qǐng)的物業(yè)管理企業(yè)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)配置必要的物業(yè)管理用房，是為了使物業(yè)管理企業(yè)有利于搞好物業(yè)管理工作。 期物業(yè)管理問題的解決方案 鑒于前期物業(yè)管理的復(fù)雜性和特殊性，由此加強(qiáng)前期物業(yè)管理就顯得十分重要。 物業(yè)管理招投標(biāo)制度是規(guī)范物業(yè)管理市場(chǎng)的重要手段，也是物業(yè)管理獲得前期物業(yè)管理權(quán)的唯一途徑。 《條例》規(guī)定：建設(shè)單位在銷售物業(yè)之前，制定業(yè)主臨時(shí)公約。建設(shè)單位有責(zé)任在物業(yè)銷售前將業(yè)主臨時(shí)公約向物業(yè)買受人明示，并予以說(shuō)明。 建設(shè)單位在制定前期物業(yè)臨時(shí)公約時(shí)，必須按《條例》規(guī)定；使業(yè)主臨時(shí)公約盡量規(guī)范化，并 不得侵犯物業(yè)買受人的合法權(quán)益； 建設(shè)單位制定的業(yè)主臨時(shí)公約應(yīng)對(duì)有關(guān)物業(yè)的使用、維護(hù)、管理，業(yè)主的共同利益、業(yè)主應(yīng)履行的義務(wù)、違反公約應(yīng)當(dāng)承擔(dān)的責(zé)任等事項(xiàng)依法作出合理合法的約定； 業(yè)主應(yīng)自覺遵守業(yè)主臨時(shí)公約，并予 10 以書面承諾。 《條例》第 35 條明確指出： “物業(yè)服務(wù)合同應(yīng)對(duì)物業(yè)管理事項(xiàng)、服務(wù)質(zhì)量、服務(wù)費(fèi)用、雙方的權(quán)利義務(wù)、專維修資金的管理與使用、物業(yè)管理用房、合同期限、違約責(zé)任等內(nèi)容進(jìn)行約定。 因?yàn)榍捌谖飿I(yè)管理服務(wù)合罔是前期物業(yè)管理權(quán)利和義務(wù)的唯一法定文件 。 《物業(yè)管理?xiàng)l例》第三章第二十二條和第二十五條都要求開發(fā)商在項(xiàng)目銷售前應(yīng)該確定物業(yè)公司，并將物業(yè)的使用、維護(hù)、管理等有關(guān)內(nèi)容滲透到銷售合同中去，但是目前普遍存在物業(yè)管理與物業(yè)銷售脫節(jié)的現(xiàn)象，給 后期的物業(yè)管理工作帶來(lái)困難。 開發(fā)商原本用免交一年的物業(yè)費(fèi)作為樓盤銷售的一個(gè)賣點(diǎn)，但我們考慮到讓業(yè)主吃慣了 “免費(fèi)午餐 ”將不利于物業(yè)的后期管理和收費(fèi)，基于這一點(diǎn)，我們建議開發(fā)商在銷售房屋時(shí)，將購(gòu)房免物業(yè)管理費(fèi)的銷售策略改為購(gòu)房后如果用開發(fā)商推薦的裝修公司裝修房屋或者在其處購(gòu)置裝修物資時(shí)由裝修公司提供一年物業(yè)費(fèi)等款額的優(yōu)惠措施。 11 我們?cè)谇捌诮槿牍芾磉^程中發(fā)現(xiàn)，開發(fā)商在小區(qū)其中兩棟樓中間將建造一座配電室，我們?cè)谠敿?xì)翻閱圖紙后建議開發(fā)商將此配電室的墻角由直角改為大圓弧，原因是這個(gè)墻角正好與北邊這棟樓一樓的窗戶中間對(duì)齊。業(yè)主入伙后的工作重點(diǎn)在業(yè)主入伙后，加強(qiáng)業(yè)主入伙裝修管理和提供 質(zhì)價(jià)相符甚至物超所值的服務(wù)成為這個(gè)階段筆者的工作重點(diǎn)。我們最不愿看到個(gè)別業(yè)主進(jìn)住小區(qū)后不按報(bào)批 的裝修方案施工或擅自亂搭亂建，因?yàn)樵诖祟惣m紛中，如我們查處個(gè)別業(yè)主的亂搭亂建行為，則存在著無(wú)行政執(zhí)法權(quán)的制約，上報(bào)政府職能部門可能存在政府不作為的情況，再說(shuō)業(yè)主也存在財(cái)物損失，但是如對(duì)個(gè)別亂搭亂建的業(yè)主僅進(jìn)行勸阻而不強(qiáng)行讓其恢復(fù)原狀，或者說(shuō)一味討好業(yè)主，不能做到一碗水端平，勢(shì)必造成大部分業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)之間發(fā)生糾紛。 做到服務(wù)到位，收支透明從給員工培訓(xùn)的第一天起，我們就給所有的員工灌輸為業(yè)主提供物業(yè)管理服務(wù)和業(yè)主到餐館吃飯、到商場(chǎng)購(gòu)物一樣都是 “業(yè)主花錢買服務(wù) ”這樣一個(gè)理念。筆者認(rèn)為，這個(gè)市場(chǎng)開發(fā)的最直接受益者是業(yè)主，他們 獲得了生活便利 ，是我們的工作動(dòng)力 [8]！ 通過上述的分析和論證得出了前期物業(yè)管理應(yīng)該及時(shí)解決和更改，前期物業(yè)管理是非常重要的，只有把前期物業(yè)管理好，才能有助于物業(yè)管理的長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展，物業(yè)管理在以后的發(fā)展才有長(zhǎng)足進(jìn)步?。?！ 12 參考文獻(xiàn) [1] 張惠云 . 試論物業(yè)管理前期介入 [J]天津職業(yè)院校聯(lián)合學(xué)報(bào) 2020 年 1 月 23 [2]周琪 . [J]物業(yè)管理若干法律問題探析 2020 年 3 月 2 [3]孫云增 ，吳忠名 . [J]淺談前期物業(yè)管理的風(fēng)險(xiǎn)和對(duì)策 1999 年 6 月 17 [4]閆允宇 . [ J]如何規(guī)避和化解前期物業(yè)管理的風(fēng)險(xiǎn) 2020 年 4 月 5 [5]徐京妮 . [J]前期物業(yè)管存在的問題 1994 年 7 月 1 [6]周宏泉 . 前期物業(yè)管理的誤區(qū)及對(duì)策 2020 年 11 月 13 [7]許步國(guó) . [J]對(duì)我國(guó)前期物業(yè)管理若干法律問題的思考 2020 年 5 月 5 [8]黃安心 . [J]關(guān)與規(guī)范前期物業(yè)管理活動(dòng)的理性思考 2020 年 9 月 19 [9]沈豐國(guó) . 王翠云：如何做好前期物業(yè)管理 1998 年 9 月 4 [10]徐道全 . [M]工程與建設(shè) 2020 年第 1 期 2020 年 4 月 15 [11] 李明 . 前期物業(yè)管理存在的問題及對(duì)策建議 2020 年 12 月 23 [12]中國(guó)物業(yè)管理協(xié)會(huì) 物業(yè)管理基本制度與政策 [M].2020 年 4 月 . [13]中國(guó)物業(yè)管理協(xié)會(huì) 物業(yè)管理實(shí)務(wù) [M]2020 年 8 月 [14]韓朝 . 物業(yè)管理社會(huì)學(xué) [M ]清華大學(xué)出版社 2020 年 7 月 [15]魯捷 . 物業(yè)管理案例分析與技巧訓(xùn)練 [M]電子工業(yè)出版社 1900 年 01 月 13 致謝 本論文是在黃雁南老師指導(dǎo)下完成的。在撰寫論文的過程中， 導(dǎo)師淵博的學(xué)識(shí)，嚴(yán)謹(jǐn)?shù)闹螌W(xué)態(tài)度，豐富的實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)，循循善誘的指導(dǎo)方式，令學(xué)生終生受益，謹(jǐn)此表示學(xué)生最衷心的感謝。最后向本論文的評(píng)閱人和參加答辯工作的各位老師致以誠(chéng)