【正文】 感謝我的父母，沒有你們，就沒有我的今天，你們的支持與鼓勵，永遠(yuǎn)是支撐我前進(jìn)的最大動力。進(jìn)而促進(jìn)整個物業(yè)管理行業(yè)的發(fā)展。隨著經(jīng)濟(jì)和房地產(chǎn)業(yè)的迅速發(fā)展，必然推動物業(yè)管理的發(fā)展，如何使物業(yè)管理日趨成熟、健康地發(fā)展則顯得更加重要。 3該小區(qū)物業(yè)管理的成功，為當(dāng)?shù)匚飿I(yè)管理意識和物業(yè)管理水平的提高起到了非常積極的促進(jìn)作用。部分戶型甚至出現(xiàn)了搶購現(xiàn)象，房價(jià)也從最初的 1200 元 /平方米，上升到目前的 2021 元 /平方米，前期購房者都享受了房屋升值帶來的收益。 ( 3 )在售樓現(xiàn)場設(shè)立了專職的物業(yè)管理咨詢?nèi)藛T，接受購房者的咨詢，這種咨詢和宣傳溝通起到了良好的效果，避免了物業(yè)建設(shè)單位對物業(yè)管理的亂承諾，也使未來業(yè)主對物業(yè)管理有了信心，增加了購買的欲望。 ( 6 )對招聘的物業(yè)管理人員進(jìn)行培訓(xùn)，并組織編寫各類文件和規(guī)章制度，建立對內(nèi)、外關(guān)系的工作程序和工作要求，起草業(yè)主公約、裝修管理規(guī)定和物業(yè)管理中涉 及到的文件資料。 ( 3 )在綠化帶施工時，首先要考慮澆水管道的鋪設(shè)，否則又要返修，造成浪費(fèi)。 ( 3 )就物業(yè)管理的條件在規(guī)劃設(shè)計(jì)時予以落實(shí)，不僅明確了辦公用房，還落實(shí)了物業(yè)管理人員宿舍、食堂、休息室、倉庫以及清潔車的停放場地等。 ( 1 )考慮到項(xiàng)目較大、分期開發(fā)的情況，建議在方案設(shè)計(jì) 時采用分組團(tuán)的布局，且各組團(tuán)相對獨(dú)立和封閉。 ( 2 ) 對整個項(xiàng)目的配套設(shè)施建設(shè)提出了意見，重點(diǎn)考慮配套設(shè)施的礬局， 既要方便于未來業(yè)主的使用又要防止對業(yè)主的生活產(chǎn)生影響和干擾。 該物業(yè)建設(shè)單位前期已開發(fā)過多項(xiàng)物業(yè)項(xiàng)目，自己組建了物業(yè)管理企業(yè)，為把這個項(xiàng)目建設(shè)好、經(jīng)營好，該物業(yè)建設(shè)單位擬聘請有經(jīng)驗(yàn)的物業(yè)管理企業(yè)擔(dān)任項(xiàng)目的物業(yè)管理顧問，幫助解決前期的物業(yè)管理問題。 6 案例分析 在物業(yè)管理的早期介入工作中，物業(yè)建設(shè)單位的理解和支持是非常重要的，但物業(yè)管理企 11 業(yè)能否在早期介入中提供有價(jià)值的意見和建議也是早期介入能否落實(shí)的關(guān)鍵環(huán)節(jié)。早期介入是指物業(yè)尚未建成 ,物業(yè)管理企業(yè)便接受建設(shè)單位的委托 ,參與項(xiàng)目的可行性研究、規(guī)劃、設(shè)計(jì)、施工、安裝、驗(yàn)收、交房等一系列物業(yè)管理服務(wù)活動。他們有可能采取其他的手段來撈取不正當(dāng)利益，如建設(shè)過程中的偷工減料、降低服務(wù)的水平等，這些手段往往比較隱蔽，不容易被發(fā)現(xiàn)。 明確規(guī)定前期物業(yè)的存在時間并限定前期物業(yè)費(fèi) 由于前期物業(yè)企業(yè)的利益所在，在無強(qiáng)制性時間限制的情況下，前期物業(yè)將會無限期的延續(xù)下去，并且前期物業(yè)企業(yè)還會盡力阻止業(yè)主大會的召開或以各種方法破壞業(yè)主大會。在這一前提下，為了平衡各方當(dāng)事人的法律地位，就需要對建設(shè)單位的優(yōu)勢地位進(jìn)行一定的限制，以防侵犯業(yè)主合法權(quán)益。 解決前期物業(yè)管理存在問題的對策 5． 2． 1 明確前期物業(yè)的涵義 由于我國目前對于前期物業(yè)的界定缺少統(tǒng)一的認(rèn)識，且存在著一些錯誤，而這又直接影響到了前期物業(yè)的順利開展，各方當(dāng)事人權(quán)利的行使和義務(wù)的履行，以及由前期物業(yè)向日常物業(yè)的過渡，基于此必須首先對前期物業(yè)涵義有一個正確的認(rèn)識。 5． 1． 3 對前期物業(yè)時間和“質(zhì)價(jià)比”缺少具體規(guī)定 在前期物業(yè)中，前期物業(yè)的存在時間直接影響向日常物業(yè)的過渡，而“質(zhì)價(jià)比”則又直接影響到了前期物業(yè)存在時間。但是，實(shí)際上建設(shè)單位始終處于絕對的主導(dǎo)地位，無論是對物業(yè)企業(yè)，還是對業(yè)主都具有支配權(quán)。這實(shí)際上是模糊了前期介入和前期物業(yè)的區(qū)別。此外，在對物業(yè)實(shí)體實(shí)施管理之 前，還應(yīng)設(shè)計(jì)物業(yè)管理模式，制訂相應(yīng)的規(guī)章制度，并協(xié)同開發(fā)商草擬有關(guān)文件制度，籌備 成立業(yè)主管理委員會，印制各種證件，以及進(jìn)行機(jī)構(gòu)設(shè)置、人員聘用、培訓(xùn)等工作。因此，必須在物業(yè)的形成過程中就介入管理，才能 對今后不便于養(yǎng)護(hù)和維修之處提出改進(jìn)意見，并做好日后養(yǎng)護(hù)維修的重點(diǎn)記錄。要改變這一狀況，把一些以往長期難以得到解決的問題盡可能在物業(yè)管理過程中使之限 制 8 在最小范圍之內(nèi)，就必須開設(shè)物業(yè)的前期管理，使前期管理同規(guī)劃設(shè)計(jì)、施工建設(shè)同步或 交叉進(jìn)行，由物業(yè)管理企業(yè)代表業(yè)主從管理者的角度，對所管 物業(yè)進(jìn)行一番審視，從而把那些后期管理中力不從心的或返工無望的先天缺陷爭取在物業(yè)竣工之前，逐項(xiàng)加以妥善解決，減 少后遺癥。 4裝修驗(yàn)收。 2裝修審批。 （ 2）加強(qiáng)裝修監(jiān)督管理。而裝修在實(shí)際操作過程中也暴露出許多的問題。 ． 5 裝修管理 隨著經(jīng)濟(jì)發(fā)展，人們的消費(fèi)觀念也有所改變。 7 (5)對物業(yè)驗(yàn)收結(jié)束后，簽訂《物業(yè)使用公約》和《業(yè)主臨時公約》。一般的入主程序如下： （ 1）在物業(yè)具備正式使用條件后，由開發(fā)商向業(yè)主或使用人發(fā)出入住通知書。接受委托的物業(yè)管理企業(yè)還要和開發(fā)建設(shè)單位簽訂在保修期內(nèi)的保 修實(shí)施合同，明確保修的有關(guān)事項(xiàng)（包括保修項(xiàng)目、內(nèi)容、原則、進(jìn)度、責(zé)任和方式等） 入住管理 入住是指業(yè)主或使用人收到書面通知書后，在規(guī)定期限內(nèi)辦理完相應(yīng)的手續(xù)并領(lǐng)取鑰匙實(shí)際入住。由于此環(huán)節(jié)的重要性，所以要求物業(yè)管理人員必須有高度的責(zé)任心和嚴(yán)謹(jǐn)?shù)墓ぷ鲬B(tài)度。這項(xiàng)工作也是我國物業(yè)管理行業(yè)發(fā)展的薄弱環(huán)節(jié)。機(jī)構(gòu)的設(shè)置應(yīng)根據(jù)所委托物業(yè)的用途、面積確定；配備除了要考慮選配管理層的人員外， 6 還要考慮操作層人員的招聘，以及與社會專業(yè)服務(wù)部門（保安公司、保潔公司、綠化公司等）洽談、簽訂有關(guān)合同或協(xié)議，與街道、公安、交通、環(huán)保等部門進(jìn)行聯(lián)絡(luò)、溝通，確定擬提供的代理租售業(yè)務(wù)、戶內(nèi)維修、清潔服務(wù)、郵遞等代辦服務(wù)的項(xiàng)目。 5）各種資料的收集量大。對于老小區(qū)來說，由于沒有成立業(yè)主委員會，一直是由建設(shè)單位指定的物管公司實(shí)施管理，是否也叫前期物業(yè)管理，則另當(dāng)別論。 3）前期 從事物業(yè)管理的物管公司未經(jīng)業(yè)主委員會選聘。當(dāng)小區(qū)第一批房屋建成出售后，隨著業(yè)主的入住就需要物業(yè)管理，否則小區(qū)就成為一個無序的聚居地，秩序混亂不堪。所以《物業(yè)管理?xiàng)l例》規(guī)定了前期物業(yè)管理的終點(diǎn)是在業(yè)主或業(yè)主大會選聘物業(yè)管理企業(yè)之前，彌補(bǔ)了從業(yè)主委員會成立到業(yè)主或業(yè)主委員會選聘物業(yè)管理企業(yè)之間的時間缺位。 其次，“出售后”這一概念很難確定具體的時間。進(jìn)行物業(yè)管理專業(yè)化。在這種環(huán)境下，物業(yè)服務(wù)公司逐步摒棄了“大而全、小而全”的作業(yè)模式，開始采用專業(yè)分包的操作方式。不僅如此，一些大型 4 國有企業(yè)的總部，如大唐電力大廈、華電大廈、北方地產(chǎn)大廈等，均聘請了專業(yè)物業(yè)服務(wù)公司進(jìn)行管理；甚至一些擁有自己專屬物業(yè)服務(wù)公司的知名發(fā)展商，如金地集團(tuán)、首創(chuàng)集 團(tuán)等，也都“舍近求遠(yuǎn)”，聘請專業(yè)公司進(jìn)行管理。物業(yè)管理的經(jīng)營目標(biāo)是保本微利，量入為出，不以高額利潤為目的。物業(yè)管理公司是企業(yè)，不是事業(yè)單位，也不是行政機(jī)關(guān)的分支機(jī)構(gòu)。 2物業(yè)管理的專業(yè)化。 物業(yè)管理的特征 1物業(yè)管理的社會化。在大多數(shù)的 企事業(yè)組織或機(jī)構(gòu)內(nèi)，其內(nèi)部物業(yè)的管理均體現(xiàn)出這種廣義性的特征。 2狹義的物業(yè)管理，是指專業(yè)組織或機(jī)構(gòu)，受業(yè)主委托，按合同或契約，運(yùn)用現(xiàn)代經(jīng)營手段和修繕技術(shù)對已建物業(yè)及其業(yè)主或用戶進(jìn)行管理和服務(wù)。目前比較趨于一致的是廣義的物業(yè)管理和狹義的物業(yè)管理兩種概念。表現(xiàn)于房地產(chǎn)的物權(quán)關(guān)系。 2物業(yè)的社會屬性。 （ 2）耐久性。物業(yè)可大可小，一個單元住宅可以是物業(yè)，一座大廈也可以作為一項(xiàng)物業(yè)，同一建筑物還可按權(quán)屬的不同分割為若干物業(yè)。 研究的方法 (l)文獻(xiàn)調(diào)查： 在本文開始寫作前，通過書籍閱讀、網(wǎng)上搜索、查看相關(guān)期刊等方法來收集獲取需要資料。 研究的內(nèi)容與方法 研究的內(nèi)容 前期物業(yè)管理是整個物業(yè)管理的初始階段和基礎(chǔ)。物業(yè)管理行業(yè)發(fā)展的諸多困惑和糾紛引發(fā)自前期物業(yè)管理中的問題，因此解決好前期物業(yè)管理存在的問題對于解決物業(yè) 管理存在的問題有著至關(guān)重要的作