【正文】 東部地區(qū) 中部地區(qū) 西部地區(qū) 東北地區(qū) 以上數(shù)據(jù)表明，全國物業(yè)服務(wù)企業(yè)管理人員平均年收入僅高于社會(huì)平均工資四千多元，除東部和西部地區(qū)外，中部和東北地區(qū)管理人員平均收入甚至低于全國社會(huì)平均工資，由此可見，物業(yè)服務(wù)行業(yè)的薪酬競(jìng)爭(zhēng)力很低，這是行業(yè)無法吸引高素質(zhì)人材的根本原因之一。年 地區(qū) 操作人員 平均年收入 其 中 工程維修工 秩序維護(hù)員 清潔工 綠化工 全國 東部地區(qū) 中部地區(qū) 西部地區(qū) 東北地區(qū) 以上數(shù)據(jù)表明，物業(yè)服務(wù)行業(yè)基層操作人員的年均收入大大低于社會(huì)平均工資，絕大多數(shù)的操作人員的工資僅維持在當(dāng)?shù)刈畹凸べY標(biāo)準(zhǔn)上下，中、西部和東北地區(qū)企業(yè)的操作人員的工資水平甚至不到全國社會(huì)平均工資標(biāo)準(zhǔn)的一半，如此低廉的工資標(biāo)準(zhǔn)，顯然難以保證行業(yè)的社會(huì)競(jìng)爭(zhēng)力和公眾形象。 法律法規(guī)滯后，體系體制不完善 其實(shí)物業(yè)服務(wù)企業(yè)與業(yè)主本就是一對(duì)矛盾體，物業(yè)想多收錢，少花錢，而業(yè)主想以較低的價(jià)格享受高品質(zhì)的服務(wù)，這就導(dǎo)致了物業(yè)企業(yè)與業(yè)主的矛盾越積越深。這就嚴(yán)重制約了物業(yè)服務(wù)企業(yè)的積極性，導(dǎo)致物業(yè)服務(wù)企業(yè)在服務(wù)過程中不站在業(yè)主角度，處處維護(hù)開發(fā)商的利益，制約了物 業(yè)企業(yè)的服務(wù)質(zhì)量提升。在退而求其次的情況下，國內(nèi)第一部地方性物業(yè)法規(guī)《深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)住宅區(qū)物業(yè)管理?xiàng)l例》的出臺(tái)時(shí)間是 1994 年，而深圳成立第一家物業(yè)管理公司的時(shí)間是 1981 年，中間有 13 年是法規(guī)空白期。而從現(xiàn)實(shí)來看，這部法律已經(jīng)漸漸不適應(yīng)物業(yè)行業(yè)的發(fā)展了，所以導(dǎo)致很多企業(yè)在運(yùn)營過程中操作流程不規(guī)范，部分企業(yè)甚至面臨生存問題。 政府職能問題，監(jiān)管部門缺位 首先，政企沒有完全 分開，企業(yè)無法獨(dú)立運(yùn)作。不予批復(fù)的原因何在 ?某些領(lǐng)導(dǎo)者一語道破天， “ 你們都去搞持股經(jīng)營了，我還管什么 ?” ；其次，政府職能錯(cuò)位或越位，政府仍習(xí)慣于對(duì)企業(yè)經(jīng)營活動(dòng)直接干預(yù)；第三，管理層、管理部門過多，物業(yè)管理手續(xù)繁雜，往往一個(gè)小區(qū)的物業(yè)企業(yè)要應(yīng)付 20 多個(gè)部門的檢查管理。 此外，相反的是，當(dāng)物業(yè)服務(wù)企業(yè)服務(wù)質(zhì)量跟不上時(shí)，業(yè)主反而沒有地方投訴解決問題，反映出政府在物業(yè)問題上，該管的不管，不該管的偏管，物業(yè)服務(wù)企業(yè)要想徹底釋放，政府職能安徽建筑大學(xué)管理學(xué)院畢業(yè)論文 15 轉(zhuǎn)變是第一位的。 物業(yè)服務(wù)企業(yè)在獲取項(xiàng)目時(shí)存在暗箱操作，沒有充分的市場(chǎng)競(jìng) 爭(zhēng)，都是通過裙帶關(guān)系獲取項(xiàng)目。而且，物業(yè)管理企業(yè)與建設(shè)單位、房管單位之間仍存在或多或少經(jīng)濟(jì)上的依賴關(guān)系， “ 誰開發(fā)、誰管理 ” 的地方保護(hù)、壟斷管理、建管不分、責(zé)任不清的局面還沒有完全改變。而另一方面物業(yè)企業(yè)迫于經(jīng)營壓力，沒有辦法提升服務(wù)質(zhì)量，進(jìn)一步惡化了與業(yè)主的矛盾。國家最近出臺(tái)了一些措施，規(guī)定物業(yè)服務(wù)企業(yè)在業(yè)主不繳費(fèi)不配合工作的情況下，可以起 訴業(yè)主補(bǔ)交物業(yè)費(fèi)，可是這卻不是物管企業(yè)愿意去做的，因?yàn)樽叻赏緩匠杀咎?，物管企業(yè)承受不起。 部分業(yè)主素質(zhì)較低，消費(fèi)意識(shí)不強(qiáng) 在很多小區(qū)里，部分業(yè)主素質(zhì)較低，不愛護(hù)小區(qū)里的公共設(shè)施、綠化等已經(jīng)成為當(dāng)前物業(yè)管理中存在的一大問題，還有一部分人對(duì)于小區(qū)的設(shè)施綠化不愛護(hù)，隨便踐踏，很多設(shè)施設(shè)備都是被故意破壞的，在面對(duì)這些問題的時(shí)候，物管企業(yè)也是無能為力，除了勸告以外，別無他法。部分買房人是剛從農(nóng)村上來的中老年人 ，沒有物業(yè)管理觀念。其次，部分業(yè)主把物業(yè)管理服務(wù)職能無限擴(kuò)大化，認(rèn)為繳了費(fèi)，物業(yè)公司就應(yīng)該什么都負(fù)責(zé)。只要物業(yè)公司不解決，就以此為借口緩繳費(fèi)或者不繳費(fèi)。還有的業(yè)主自身素質(zhì)差，物管服務(wù)照常享受，就是不想掏管理費(fèi)。還有一部分業(yè)主，看到其他業(yè)主不繳費(fèi)，認(rèn)為自己交了反而吃虧，也拒絕或者拖欠物業(yè)費(fèi)。微利保本企業(yè)達(dá) 55﹪，虧損企業(yè)達(dá) 25﹪。一旦開發(fā)商的項(xiàng)目完成，開發(fā)商撤離，不再“輸血”，物業(yè)管理就可能面臨癱瘓。 物管企業(yè)規(guī)模小，難以形成綜合優(yōu)勢(shì)，面臨巨大經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn) 目前我 國物業(yè)管理企業(yè)普遍存在規(guī)模小、收費(fèi)難等問題，難以形成規(guī)模優(yōu)勢(shì)，大多數(shù)企業(yè)經(jīng)濟(jì)收益差，面臨巨大的經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)。 安徽建筑大學(xué)管理學(xué)院畢業(yè)論文 17 從上面的圖表可以看出，前 200名物業(yè)企業(yè)中，管理面積在 500萬平米以下的占到了 40%，這還是排名靠前的企業(yè)，中國目前有 7 萬多家物業(yè)服務(wù)企業(yè)，大多數(shù)面臨著管理規(guī)模小的問題，很多開發(fā)商建個(gè)兩棟樓也成立個(gè)物業(yè)，然而“麻雀雖小，五臟俱全”，規(guī)模小是小，可是該有的人員還是得配置， “小而全”的企業(yè)必然帶來極大 的資源浪費(fèi)。出現(xiàn)這種情況除了進(jìn)入物業(yè)管理行業(yè)壁壘不高、開發(fā)商盲目投資外，也是作為新興指標(biāo)名稱 企業(yè)數(shù)量 (個(gè) ) 平均管理面積 (萬平方米 ) 平均示范項(xiàng)目 (個(gè) ) 平均總資產(chǎn) (萬元 ) 平均年經(jīng)營收入 (萬元 ) 平均年凈利潤 (萬元 ) 平均年納稅總額 (萬元 ) 全國 200 北京 20 上海 31 天津 3 重慶 8 遼寧 3 黑龍江 3 江蘇 19 浙江 9 安徽 3 6 福建 7 山東 5 河南 6 湖北 5 四川 11 廣東 54 安徽建筑大學(xué)管理學(xué)院畢業(yè)論文 18 行業(yè)的必然結(jié)果，經(jīng)過整個(gè)行業(yè)激烈競(jìng)爭(zhēng)“大浪淘沙”之后，物管企業(yè)將逐步向規(guī)?；瘓F(tuán)化方向轉(zhuǎn)變。因此目前的物業(yè)管理正處于如履薄冰的危險(xiǎn)境地。雖然隊(duì)伍擴(kuò)大了，可是服務(wù)質(zhì)量沒有提上去。 從物業(yè)的總體服務(wù)質(zhì)量上看，認(rèn)為服務(wù)質(zhì)量好的有 30 份，占總數(shù)的 20％；服務(wù)質(zhì)量較好的有 48 份，占總數(shù)的 32%；服務(wù)質(zhì)量一般的有 59 份，占總數(shù)的 ％；服務(wù)質(zhì)量差的有 10 份，占總數(shù)的 ％；認(rèn)為服務(wù)質(zhì)量很差的有 3 份，占總數(shù)的 2%。另外，小區(qū)道路質(zhì)量不好、下水管道經(jīng)常堵塞都成為小區(qū)居民不滿意的問題。調(diào)查發(fā)現(xiàn)，小區(qū)居民認(rèn)為的物業(yè)管理不到位的情況，在機(jī)動(dòng)車停放管理秩序差，占了 ％；樓道及公共區(qū)域衛(wèi)生不整潔，占 %；小區(qū)綠化不好，占 18%。（見圖表） 安徽建筑大學(xué)管理學(xué)院畢業(yè)論文 19 人才危機(jī) 人才是現(xiàn)代企業(yè)發(fā)展永恒的基石，而對(duì)于“朝陽產(chǎn)業(yè)”的物業(yè)管理，人才的作用就顯得愈益重要。現(xiàn)在的物業(yè)管理公司大部分由房管所或單位房管部門 轉(zhuǎn)制而來，而房管所和單位房管部門作為后勤部門，一向被視為“老弱病殘”等淘汰人員的“收容站”。因此，大部分物業(yè)管理公司成立之初，就背上了沉重的人員包袱。因此，大部分物業(yè)管理公司先天就存在人員素質(zhì)相對(duì)低下的問題，這一現(xiàn)象即使在物業(yè)管理發(fā)展比較好的南方也表現(xiàn)明顯。“先天的不足”加上“后天的營養(yǎng)不良”，物業(yè)管理業(yè)由此成為人才資源最為貧瘠的地帶。加之一些物業(yè)管理企業(yè)忽視企業(yè)人員的自身建設(shè)，既不經(jīng)常開展職業(yè)道德教育和專業(yè)技術(shù)培訓(xùn)，又沒有建立嚴(yán)格的各級(jí)各類人員崗位責(zé)任、工作標(biāo) 準(zhǔn)和考核標(biāo)準(zhǔn)，使管理服務(wù)的觀念、內(nèi)容、質(zhì)量很難到位，管理水平不高，服務(wù)質(zhì)量不好，甚至擺不正服務(wù)與被服務(wù)的關(guān)系。這遠(yuǎn)遠(yuǎn)不能滿足行業(yè)發(fā)展需要。江西省有關(guān)調(diào)查顯示，行業(yè)平均工資待遇僅為城鎮(zhèn)職工平均收入的 %，造成人員流動(dòng)性加大，服務(wù)質(zhì)量難以保障。 安徽建筑大學(xué)管理學(xué)院畢業(yè)論文 20 地區(qū)間發(fā)展不平衡 從中國物業(yè)管理協(xié)會(huì)發(fā)布的報(bào)告來看， 南方地區(qū)、經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)地區(qū)、沿海城市和大城市物業(yè)管理開展比較早、發(fā)展快；北方地區(qū)、經(jīng)濟(jì)不發(fā)達(dá)地區(qū)、內(nèi)陸城市和中小城市相對(duì)較慢。據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)， 2021 年底全國實(shí)施物業(yè)管理的覆蓋面已占物業(yè)總量的 70%，經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)城市已達(dá) 90%以上，這說明，經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)地區(qū)與經(jīng)濟(jì)不發(fā)達(dá)地區(qū)在物業(yè)管理方面的差距相當(dāng)大。 政府方面 首先， 由于以前物業(yè)管理作為房地產(chǎn)業(yè)的一個(gè)售后服務(wù)部門，沒能引起有關(guān)部門的重視，以及物業(yè)管理涉及部門過多，因而導(dǎo)致物業(yè)管理法 規(guī)制定不及時(shí)不完善。再者，物業(yè)企業(yè)畢竟是一個(gè)新興的行業(yè)，在發(fā)展初期面臨很多困難，政府沒有出臺(tái)相關(guān)扶持政策，沒有給行業(yè)發(fā)展進(jìn)行引導(dǎo)，沒有盡到政府的服務(wù)作用，這也是導(dǎo)致物業(yè)企業(yè)發(fā)展困難的重要因素。第二發(fā)展方向不明確，由于業(yè)主的不配合不理解，物業(yè)往往靠開發(fā)商補(bǔ)貼，導(dǎo)致物業(yè)管理服務(wù)質(zhì)量難以提高，形成不計(jì)成本的惡性競(jìng)爭(zhēng)，對(duì)整 個(gè)行業(yè)造成傷害。第四，由于物業(yè)管理在國內(nèi)尚屬新興行業(yè)，缺少完善規(guī)范的教育培訓(xùn)體系，許多從業(yè)人員都是“半路出家”，導(dǎo)致物業(yè)管理的服務(wù)質(zhì)量不盡如人意。其次，業(yè)主法律意識(shí)淡薄，總是有很多無理取鬧的要求，物業(yè)滿足不了就以不交物業(yè)費(fèi)來要挾物業(yè)，他們往往只注重自己的權(quán)利而忘了自己應(yīng)盡的義務(wù)，這給物業(yè)服務(wù)企業(yè)不小的壓力。 通過以上對(duì)于物業(yè)管理存在問題的研究，我們從政府、企業(yè)和社會(huì)三個(gè)維度提出對(duì)策，以期對(duì)物業(yè)行業(yè)有所借鑒。完善的物業(yè)管理法律體系應(yīng)在與國家已經(jīng)頒布實(shí)施的其它法律法規(guī)相互銜接和協(xié)調(diào)的前提下，由不同層次、不同類型的 法律規(guī)范組成的有機(jī)整體，并成為國家法律體系中必不可少的分支。再者就物業(yè)行業(yè)來說，應(yīng)該建立行業(yè)管理辦法、企業(yè)管理辦法、業(yè)主委員會(huì)管理辦法，促進(jìn)行業(yè)的進(jìn)步成長(zhǎng)，使優(yōu)秀的企業(yè)更優(yōu)秀，差的企業(yè)淘汰出市場(chǎng)，更好的讓市場(chǎng)來決定企業(yè)的生存與否。 第一：政府應(yīng)該減少對(duì)物業(yè)企業(yè)的干預(yù)，取消定價(jià)機(jī)制，讓市場(chǎng)這雙無形的手去調(diào)節(jié)，只有充分的競(jìng)爭(zhēng)才會(huì)對(duì)整個(gè)行業(yè)的發(fā)展起到促進(jìn)作用。 第二：精簡(jiǎn)政府管理機(jī)構(gòu)，減化物業(yè)企業(yè)辦事流程，提高 工作效率，實(shí)施科學(xué)管理，真正做到為人民服務(wù)。 （ 1） 資質(zhì)條件。這就要求成立物業(yè)管理企業(yè)具備辦公地點(diǎn)和條件，具有相當(dāng)數(shù)量的資金，依法建立章程和相應(yīng)的機(jī)構(gòu)，擁有各類相當(dāng)數(shù)量和資格的技術(shù)、專業(yè)管理人才，建立健全會(huì)計(jì)制度等。 （ 2） 加強(qiáng)前期引導(dǎo)和質(zhì)量監(jiān)督。 （ 3） 具有一支熱愛物業(yè)管理工作，作風(fēng)好，業(yè)務(wù)精，技術(shù)熟練的員工隊(duì)伍。 第四： 加強(qiáng)物業(yè)管理市場(chǎng)的培育，鼓勵(lì)房地產(chǎn)開發(fā)、房地產(chǎn)管理分業(yè)經(jīng)營 。政府應(yīng)該在物業(yè)行業(yè)引入招投標(biāo)機(jī)制，鼓勵(lì)通過招投標(biāo)方式引入物業(yè)管理公司，引進(jìn)競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制， 促使物業(yè)管理行業(yè)朝高度市場(chǎng)化方向發(fā)展 。物業(yè)管理要有專門的針對(duì)對(duì)象和具體的細(xì)分市場(chǎng)，在管理上要有專業(yè)化水準(zhǔn)。 抱團(tuán)發(fā)展，形成集團(tuán)公司 目前，物業(yè)管理企業(yè)普遍存在著企業(yè)規(guī)模小，專業(yè)人才少且分散，難以發(fā)揮群體功能和綜合實(shí)力，而且絕大多數(shù)企業(yè)存在著經(jīng)濟(jì)效益差，虧損嚴(yán)重等問題。要改變物業(yè)管理這種小兵團(tuán)分散作戰(zhàn)的局面，形成“航空母艦”，發(fā)揮團(tuán)隊(duì)的整體實(shí)力，走集團(tuán)化發(fā)展道路，就必須組建一批實(shí)力雄厚、人才集中、專業(yè)技術(shù)力量強(qiáng)、一業(yè)為主、多種經(jīng)營，具有市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力的物業(yè)管理企業(yè)集團(tuán)。只有這樣，組建起來的物業(yè)企業(yè)集團(tuán)才能適應(yīng)物業(yè)管理新形勢(shì)、新情況、新任務(wù)的要求，擔(dān)負(fù)起時(shí)代賦予的歷史使命。物業(yè)服務(wù)企業(yè)要想在市場(chǎng)站位腳跟就必須重視企業(yè)文化和企業(yè)品牌的建設(shè)。 在服務(wù)意識(shí)方面，首先應(yīng)該要求從 業(yè)人員了解公司的企業(yè)文化及發(fā)展理念，從思想上、意識(shí)上及行動(dòng)中加以重視，因?yàn)橹挥辛私獾狡髽I(yè)的人文文化，從業(yè)人員才能對(duì)服務(wù)理念更加清晰，對(duì)服務(wù)要求更加明確，對(duì)服務(wù)對(duì)象有一個(gè)明確的定向，為今后做好物業(yè)服務(wù)工作打下堅(jiān)定的基礎(chǔ)。 其次，企業(yè)應(yīng)該要求從業(yè)人員在儀表、體態(tài)方面要多注重，整潔的衣著、彬彬有禮的態(tài)度會(huì)給顧 客留下一個(gè)好的印象，也能給顧客舒心的感覺，第一眼給人的感覺是極為重要的。 充分利用現(xiàn)代科技，走智能化發(fā)展道路 智能化物業(yè)管理，是指在物業(yè)管理中，運(yùn)用現(xiàn)代計(jì)算機(jī)技術(shù)、自動(dòng)控制技術(shù)、通信技術(shù)等高新技術(shù)和相關(guān)的設(shè)備系統(tǒng)實(shí)現(xiàn)對(duì)物業(yè)及物業(yè)設(shè)施、設(shè)備、物業(yè)環(huán)境、物業(yè)消防、安防等的自動(dòng)監(jiān)控和集中管理，實(shí)現(xiàn)對(duì)業(yè)主信息、報(bào)修、收費(fèi)、綜合服務(wù)等的計(jì)算 機(jī)網(wǎng)絡(luò)化管理，以完善業(yè)主的生活、工作環(huán)境和條件，以便充分發(fā)揮智能物業(yè)的價(jià)值。在住宅物業(yè)里面，會(huì)有很多的監(jiān)控，建立一種管理體系可以高效的處理物業(yè)管理中遇到的各種問題。 第二：保安、消防、停車管理設(shè)備自動(dòng)化。 第三：三表自動(dòng)計(jì)費(fèi)，配備一卡通自動(dòng)繳費(fèi)。 第四：管理服務(wù)網(wǎng)絡(luò)化、信息化。物業(yè)公司可以快速查、記用戶網(wǎng)上提出的服務(wù)要求（報(bào)修各種代辦服務(wù)項(xiàng)目）與投訴，及時(shí)給予答復(fù)；可以網(wǎng)上發(fā)布通知、公告，催交費(fèi)用，催辦有關(guān)事項(xiàng)，征集管理意見、建議，組織網(wǎng)上文娛活動(dòng)等。同時(shí)，行業(yè)協(xié)會(huì)應(yīng)該積極參與到物業(yè)管理企業(yè)年檢和資質(zhì)復(fù)審工作中去，配合主管部門對(duì)物業(yè)企業(yè)進(jìn)行清查，該取消資質(zhì)就取消，該提升資質(zhì)就提升，使物業(yè)管理工作更加規(guī)范化、程序化、制度化，促進(jìn)物業(yè)市場(chǎng)的健康發(fā)展。 引導(dǎo)公眾改變對(duì)物業(yè)的認(rèn)識(shí) 社會(huì)公眾應(yīng)客觀公正的看待物業(yè)管理這一新興行業(yè)，加深對(duì)這一行業(yè)的了解并對(duì)這一行業(yè)的作用充分重視。 逐步引進(jìn)高素質(zhì)人才，為物管行業(yè)發(fā)展提供持續(xù)的人才資源 發(fā)達(dá)、完善的物業(yè)管理市場(chǎng) ，取決于訓(xùn)練有素的物業(yè)管理專門人才。要按照建設(shè)部《關(guān)于實(shí)行物業(yè)管理企業(yè)經(jīng)理、部門經(jīng)理、管理員崗位培訓(xùn)持證上崗制度的通知》的要求，制定計(jì)劃，分期分批對(duì)各類人員進(jìn)行專業(yè)培訓(xùn)，經(jīng)考試合格后持證上崗。各高校應(yīng)該適應(yīng)市場(chǎng)需求，培養(yǎng)大批物業(yè)管理行業(yè)急需的高素質(zhì)人才。加速提高物業(yè)管理 服務(wù)的水平和質(zhì)量，努力為人們創(chuàng)造更加舒適、優(yōu)美、安全的生產(chǎn)、工作和生活環(huán)境 。目前，我國城鎮(zhèn)居民住房嚴(yán)重短缺的問題基本解決。 物業(yè)行業(yè)加大創(chuàng)新力度，運(yùn)用現(xiàn)代科技，發(fā)展智能物業(yè) 伴隨著科技的發(fā)展，一些新的科學(xué)技術(shù)運(yùn)用到物業(yè)管理行業(yè)中，例如：智能監(jiān)控、智能繳