住宅小區(qū)物業(yè)管理論文(編輯修改稿)
2024-07-25 02:54 本頁面
【文章內(nèi)容簡介】 。深圳每年的物業(yè)開發(fā)量最大的年份也不超過1000萬平方米,如按管理機(jī)構(gòu)平均分配,每家僅分不足1萬平方米?？梢钥闯觯M管物業(yè)管理企業(yè)數(shù)量較多，但市場份額普遍較小，經(jīng)營管理水平更是參差不齊，企業(yè)缺乏創(chuàng)新能力，相互模仿嚴(yán)重，既不利于自身發(fā)展，也不利于抵御港澳臺(tái)地區(qū)及外國同類物業(yè)公司的同業(yè)競爭。出現(xiàn)這種情況的原因除了進(jìn)入物業(yè)管理行業(yè)的門檻不高、開發(fā)商盲目投資外，也是物業(yè)管理作為新興行業(yè)的必然結(jié)果。(六)物業(yè)管理法律法規(guī)立法滯后,體系不完善我國物業(yè)管理行業(yè)相關(guān)法律法規(guī)的立法明顯滯后:二十年的時(shí)間,沒有國家級(jí)行業(yè)法規(guī)可以遵循，引發(fā)多起群體糾紛。國內(nèi)第一部地方性物業(yè)法規(guī)《深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)住宅區(qū)物業(yè)管理?xiàng)l例》的出臺(tái)時(shí)間是1994年,而深圳成立第一家物業(yè)管理公司的時(shí)間是1981年,中間有13年是法規(guī)空白期。我國物業(yè)管理法律政策的框架體系，是在無國家法律的情況下，由為數(shù)不多的行業(yè)性、地方性法規(guī)政策組成的不完整結(jié)構(gòu),完善的法規(guī)體系尚未形成。自1994年以來，建設(shè)部等國家部委(局)和各地方政府雖然頒發(fā)了很多行政規(guī)章、行業(yè)規(guī)范和地方性法規(guī)，如2003年國務(wù)院出臺(tái)了《物業(yè)管理?xiàng)l例》，相關(guān)部門又陸續(xù)頒布了《物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理辦法》和《前期物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)管理暫行辦法》等行政規(guī)章。但由于缺乏符合中國國情的、系統(tǒng)而科學(xué)的物業(yè)管理理論體系的指導(dǎo)，各部門在制訂法規(guī)的過程中，往往局限于對(duì)國內(nèi)外成功經(jīng)驗(yàn)的模仿或就事論事的解決方案上，存在許多不足之處。二、住宅小區(qū)物業(yè)管理常見問題以上內(nèi)容對(duì)業(yè)管理中存在的普遍問題與困境進(jìn)行了分析說明，下面將就小區(qū)物業(yè)管理中的具體問題進(jìn)行分析說明。（一）業(yè)主知情權(quán)和選擇權(quán)無法得到保證住宅小區(qū)經(jīng)綜合驗(yàn)收合格后，開發(fā)建設(shè)單位可向居住小區(qū)物業(yè)管理委員會(huì)（業(yè)主委員會(huì)前身）辦理移交的政策可操作性很低。住宅小區(qū)經(jīng)綜合驗(yàn)收合格后，房屋未必全部售出，即使全部售出，業(yè)主委員會(huì)也不可能馬上成立。實(shí)際的操作是，開發(fā)商直接向已購買房屋的部分業(yè)主移交，而整體的物業(yè)資料則轉(zhuǎn)移到了物業(yè)管理公司手中，這樣，業(yè)主對(duì)物業(yè)的知情權(quán)沒有得到應(yīng)有的尊重和保護(hù)。其次，相關(guān)物業(yè)管理辦法中規(guī)定，在業(yè)委會(huì)成立之前由開發(fā)建設(shè)單位負(fù)責(zé)物業(yè)管理，并可選擇物業(yè)公司進(jìn)行前期管理。這樣業(yè)主對(duì)物業(yè)公司的選擇權(quán)無法保證。也就是說，現(xiàn)有的物業(yè)管理模式基本上是一種剝奪業(yè)主選擇權(quán)、強(qiáng)迫業(yè)主接受有資質(zhì)（甚至沒有資質(zhì)）的物業(yè)管理公司管理模式。（二）設(shè)施收益權(quán)屬模糊相關(guān)物業(yè)管理辦法規(guī)定了物業(yè)管理公司的權(quán)利，包括“勸阻、制止損害他人物業(yè)或妨害物業(yè)管理的行為，對(duì)造成的損害，有權(quán)要求賠償”的權(quán)利，這實(shí)際上賦予了物業(yè)管理公司一定范圍內(nèi)的行政執(zhí)法權(quán)，將業(yè)
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