【正文】 首先，行業(yè)協(xié)會(huì)應(yīng)該充分發(fā)揮其橋梁紐帶作用，保障政府與企業(yè)之間的溝通順暢。完善的計(jì)算機(jī)網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)配置，使得物業(yè)管理服務(wù)與被服務(wù)雙方的信息交互溝通更加便捷。水電氣三表自動(dòng)計(jì)費(fèi)好處明顯，但是要統(tǒng)一到一卡通里面還是有不小的難度，因?yàn)檫@不是物業(yè)企業(yè)一家能做主的，還需要有關(guān)部門的配合。這樣可以減少配備一線巡邏人員，從長(zhǎng)遠(yuǎn)來看，降低物業(yè)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)成本。對(duì)于物業(yè)來說，效率大大提高。主要表現(xiàn)在下面幾個(gè)方面：第一：對(duì)各種智能化設(shè)備的自動(dòng)監(jiān)控和遠(yuǎn)程管理。一個(gè)微笑、一個(gè)手勢(shì)、一個(gè)充滿愛心的目光都可能給顧客留下深刻的印象，給我們的工作帶來意想不到的效果，從中也可以將公司的管理服務(wù)理念展示給顧客，為工作的順利進(jìn)行提供保障。作為一個(gè)服務(wù)者，我們都希望可以滿足不同顧客的服務(wù)需求，使顧客能感受到我們帶給他們的干凈、整潔、輕松、舒心的環(huán)境，這就要求我們?cè)诟冻鲂燎诘暮顾耐瑫r(shí)，更加強(qiáng)對(duì)自身管理素質(zhì)的要求，這是一項(xiàng)由外至內(nèi)素質(zhì)的要求。物業(yè)公司雖然是服務(wù)行業(yè)，銷售的不是產(chǎn)品，而是服務(wù)，但我認(rèn)為，服務(wù)更需要品牌，包括企業(yè)文化、專業(yè)化服務(wù)、現(xiàn)代管理技術(shù)等，都是物業(yè)品牌的實(shí)著內(nèi)涵，說到底，也是企業(yè)提升品牌的實(shí)力。，增強(qiáng)服務(wù)意識(shí) 一個(gè)企業(yè)的生存離不開企業(yè)文化的支持，而品牌是一個(gè)企業(yè)區(qū)別于其他企業(yè)最鮮明的標(biāo)志。 組建物業(yè)企業(yè)集團(tuán)應(yīng)做好以下工作：一是要搞好可行性研究，防止盲目性；二是要遵循自愿的原則，防止行政化傾向；三是要保持適度的發(fā)展規(guī)模，防止盲目擴(kuò)大；四是要保持適度的經(jīng)營(yíng)領(lǐng)域，防止過分追求經(jīng)營(yíng)多樣化；五要規(guī)范化運(yùn)作，防止簡(jiǎn)單化草率組合；六是要強(qiáng)化內(nèi)部管理，防止忽視自身建設(shè)。全國(guó)除萬科、中海、金地等少數(shù)物業(yè)企業(yè)管房面積超過600萬平方米外，物業(yè)管理企業(yè)平均管房面積偏低。全國(guó) 70％以上的物業(yè)管理公司是由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)派生的，物業(yè)管理企業(yè)要克服這種一體化管理中機(jī)構(gòu)龐雜、人員眾多、管理成本高的弊病，擯棄落后的用人觀念，建立科學(xué)的人力資源管理機(jī)制，加大專業(yè)人才培訓(xùn)力度，吸引和留住人才，發(fā)揮和調(diào)動(dòng)他們的積極主動(dòng)性和創(chuàng)造精神，做好服務(wù)集成，通過高標(biāo)準(zhǔn)服務(wù)來激發(fā)消費(fèi)者的自覺繳費(fèi)意識(shí)，從根本上解決物業(yè)管理收費(fèi)難的問題，向知識(shí)型管理過渡，走一條人才專業(yè)化、服務(wù)專業(yè)化、競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)化的道路。，走專業(yè)化發(fā)展道路 物業(yè)管理的專業(yè)化是物業(yè)管理市場(chǎng)化到一定程度的必然結(jié)果。我國(guó)的物業(yè)公司70%都是房地產(chǎn)公司派生的，房地產(chǎn)開發(fā)與管理黏在一起，沒有真正施行分業(yè)經(jīng)營(yíng)。政府早些年建立的物業(yè)管理師制度應(yīng)該真正施行起來，要求每個(gè)物業(yè)公司根據(jù)資質(zhì)等級(jí)配備一定數(shù)量的物業(yè)管理師，并且對(duì)物業(yè)管理人員加強(qiáng)職業(yè)技能培養(yǎng)，定期考核，建立淘汰制度，對(duì)行業(yè)內(nèi)落后的企業(yè)施行淘汰。對(duì)開發(fā)商的前期建設(shè)以及物業(yè)公司的引進(jìn)中加強(qiáng)引導(dǎo)，使物業(yè)在前期建設(shè)中充分參與進(jìn)來；在物業(yè)后期管理中加強(qiáng)監(jiān)督，充分發(fā)揮政府的監(jiān)督職能。并經(jīng)房地產(chǎn)管理部門資格審查取得物業(yè)管理行業(yè)許可證后取得工商管理部門核發(fā)批準(zhǔn)的營(yíng)業(yè)執(zhí)照，才具備相應(yīng)的經(jīng)營(yíng)資格。物業(yè)管理公司依法取得相應(yīng)的資質(zhì)等級(jí)，是從事物業(yè)管理的基本條件。 第三：建立健全物業(yè)管理企業(yè)市場(chǎng)準(zhǔn)入制度，借鑒其他行業(yè)發(fā)展的先例，完善物業(yè)企業(yè)的資質(zhì)評(píng)定標(biāo)準(zhǔn)，要求物業(yè)企業(yè)應(yīng)當(dāng)具備以下條件方可從事物業(yè)管理。另外政府在加強(qiáng)服務(wù)的同時(shí)也應(yīng)該出臺(tái)更多的政策扶持行業(yè)的發(fā)展。，更加注重政府的服務(wù)職能 我國(guó)自加入WTO以來，市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)得到了快速的發(fā)展，政府這雙有形的手與市場(chǎng)無形的手在發(fā)展的過程中摩擦不斷，總體來說，我國(guó)的市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)還不是完全意義上的市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)，政府對(duì)企業(yè)干預(yù)過多，嚴(yán)重的阻礙了企業(yè)的積極性，物管行業(yè)也是這樣，受到太多的干預(yù)。 而對(duì)于物管行業(yè)需要什么樣的法律，首先，從物業(yè)管理的業(yè)務(wù)來看，物業(yè)的業(yè)務(wù)無非是房屋維修、保安保潔、環(huán)境綠化維護(hù)、設(shè)施設(shè)備的管理以及一些其他的附加服務(wù)，政府在這些方面都應(yīng)該一一對(duì)應(yīng)的建立相應(yīng)的法律法規(guī)和規(guī)章制度，讓物業(yè)企業(yè)有法可循，不至于在工作中摸不著頭腦。 市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)實(shí)質(zhì)上是完善法制下的經(jīng)濟(jì)，我國(guó)要建立完善的社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制，就必須建立起一套完善的與之相適應(yīng)的法律制度。再者，社會(huì)對(duì)于物業(yè)已經(jīng)形成了一種認(rèn)知，一旦出現(xiàn)問題，矛頭都指向物業(yè)企業(yè)，從來不站在物業(yè)企業(yè)的角度思考問題。 首先，一部分業(yè)主仍然對(duì)物業(yè)管理不買賬，他們認(rèn)為買了房子就應(yīng)該享受服務(wù)。第三，由于法規(guī)不完善，經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)不強(qiáng)，導(dǎo)致物業(yè)管理收益與風(fēng)險(xiǎn)極不對(duì)稱，一件官司往往就會(huì)毀掉一個(gè)企業(yè)。 第一，沒有建立起真正的現(xiàn)代企業(yè)制度，產(chǎn)權(quán)不明，權(quán)責(zé)不清，不能獨(dú)立經(jīng)營(yíng)運(yùn)作。其次，政府往往出于自身利益考慮，對(duì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)干涉過多，壓制了它們的積極性，導(dǎo)致物業(yè)企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)力不強(qiáng)。又加之物業(yè)管理企業(yè)數(shù)量龐大，如果不積極提升自身競(jìng)爭(zhēng)力，很有可能面臨生存問題。深圳市是全國(guó)物業(yè)管理發(fā)展較好的城市，在建設(shè)部公布全國(guó)第一批 40 家物業(yè)管理資質(zhì)一級(jí)企業(yè)中深圳占了 18 家；全市有 146家住宅區(qū)獲得“全國(guó)城市物業(yè)管理優(yōu)秀小區(qū)”稱號(hào)，占全國(guó)的 1/7。人才危機(jī)隨時(shí)到來。此外，一線員工流動(dòng)率不斷走高，也是當(dāng)前企業(yè)遇到的難題。2007年國(guó)家開始全國(guó)物業(yè)管理師職業(yè)資格考試，截止到2012年底，全國(guó)共有43919人獲得物業(yè)管理師資格，%。 另外由于物業(yè)管理仍屬一個(gè)新興行業(yè)，目前尚未建立起完善的行業(yè)管理標(biāo)準(zhǔn)和從業(yè)人員行為規(guī)范，物業(yè)從業(yè)人員良莠不齊。 在物業(yè)管理發(fā)展過程中，因行業(yè)整體不受重視，社會(huì)上和物業(yè)管理行業(yè)內(nèi)部都將物業(yè)管理行業(yè)定位在一個(gè)較低的層次上，以至于長(zhǎng)期以來，業(yè)內(nèi)業(yè)外都認(rèn)為物業(yè)管理就是簡(jiǎn)單的維修、清潔、綠化和保安，不需要高素質(zhì)的人才，因此一直就缺乏良好的人才引進(jìn)機(jī)制與培養(yǎng)機(jī)制。同樣，由房地產(chǎn)公司派生出來的物業(yè)管理公司，一開始主要也是由房地產(chǎn)公司的“冗員”組成的，而且物業(yè)公司還要不斷地“收容”上級(jí)房地產(chǎn)公司分流下來的人員。這一點(diǎn)在北方物業(yè)發(fā)展相對(duì)滯后的地區(qū)表現(xiàn)得更為明顯。 物業(yè)管理業(yè)從業(yè)人員素質(zhì)的相對(duì)低下首先是由其先天不足引起的。此外，小區(qū)安全保衛(wèi)不讓人放心，房屋、道路及設(shè)備維修不及時(shí)，物業(yè)人員工作差都是居民不滿較為集中的地方。 而在管理服務(wù)的“軟件”方面，小區(qū)居民不滿意的前三位分別為停車、衛(wèi)生和綠化。 至于小區(qū)物業(yè)存在的問題，在硬件設(shè)施上，主要集中在小區(qū)綠地質(zhì)量和小區(qū)配套上面，％的人認(rèn)為小區(qū)綠地質(zhì)量不合格，％的人覺得小區(qū)配套不到位，特別是隨著居民對(duì)小區(qū)功能要求的越來越高，小區(qū)里可以活動(dòng)、健身的休閑場(chǎng)所太少。 從物業(yè)的總體服務(wù)質(zhì)量上看，認(rèn)為服務(wù)質(zhì)量好的有30份，占總數(shù)的20％；服務(wù)質(zhì)量較好的有48份，占總數(shù)的32%；服務(wù)質(zhì)量一般的有59份，％；服務(wù)質(zhì)量差的有10份，％；認(rèn)為服務(wù)質(zhì)量很差的有3份，占總數(shù)的2%。雖然隊(duì)伍擴(kuò)大了，可是服務(wù)質(zhì)量沒有提上去。因此目前的物業(yè)管理正處于如履薄冰的危險(xiǎn)境地。出現(xiàn)這種情況除了進(jìn)入物業(yè)管理行業(yè)壁壘不高、開發(fā)商盲目投資外，也是作為新興行業(yè)的必然結(jié)果，經(jīng)過整個(gè)行業(yè)激烈競(jìng)爭(zhēng)“大浪淘沙”之后，物管企業(yè)將逐步向規(guī)?；瘓F(tuán)化方向轉(zhuǎn)變。(萬元)全國(guó)200北京20上海31天津3重慶8遼寧3黑龍江3江蘇19浙江9安徽36福建7山東5河南6湖北5四川11廣東54 從上面的圖表可以看出，前200名物業(yè)企業(yè)中，管理面積在500萬平米以下的占到了40%，這還是排名靠前的企業(yè)，中國(guó)目前有7萬多家物業(yè)服務(wù)企業(yè)，大多數(shù)面臨著管理規(guī)模小的問題，很多開發(fā)商建個(gè)兩棟樓也成立個(gè)物業(yè)，然而“麻雀雖小，五臟俱全”，規(guī)模小是小，可是該有的人員還是得配置，“小而全”的企業(yè)必然帶來極大的資源浪費(fèi)。(萬元)平均年凈利潤(rùn)(個(gè))平均總資產(chǎn)(個(gè))平均管理面積下面是2013年由中國(guó)物業(yè)管理協(xié)會(huì)發(fā)布的《物業(yè)管理行業(yè)發(fā)展報(bào)告》前200名企業(yè)管理規(guī)模及分布狀況。另外，有的新建小區(qū)業(yè)主入住率較低，也是造成物業(yè)收費(fèi)難的原因之一。還有的部分物業(yè)公司是開發(fā)商組建，物業(yè)費(fèi)收不起來，靠開發(fā)商“輸血”維持，呈現(xiàn)虛假繁榮，為的是不影響剩余樓盤和下一期樓盤銷售。2012年長(zhǎng)豐縣縣物管小區(qū)收費(fèi)統(tǒng)計(jì)表明，長(zhǎng)豐縣100家物業(yè)管理企業(yè)，﹪，﹪.盈利企業(yè)只有20﹪。也有個(gè)別業(yè)主以不在小區(qū)住為借口不交物業(yè)費(fèi)。第三，有的業(yè)主把物業(yè)公司職能虛無化，認(rèn)為我住的房子用不著物業(yè)公司來管理，沒有必要花冤枉錢。只要遇到麻煩事情，就要求物業(yè)公司解決。部分城區(qū)職工習(xí)慣福利分房，都對(duì)有償服務(wù)產(chǎn)生抵觸情緒。 再著有的業(yè)主的消費(fèi)觀念不正確。如何融洽的與業(yè)主相處，保證收費(fèi)率，是物管企業(yè)亟待解決的問題。，管理難度大 物管企業(yè)實(shí)質(zhì)上還是服務(wù)企業(yè)，它的側(cè)重點(diǎn)是服務(wù)，在現(xiàn)實(shí)情況下，存在著很多業(yè)主不配合工作、不繳費(fèi)等問題，而物管在面對(duì)這些問題的時(shí)候只能采取勸告引導(dǎo)的措施，沒有實(shí)質(zhì)性的權(quán)力，所以管理難度大，很多時(shí)候不是物業(yè)不想做好，而是它們也沒有有效的辦法去應(yīng)對(duì)業(yè)主的不配合。 物管行業(yè)市場(chǎng)化程度不高還體現(xiàn)在服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)和收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)上，物業(yè)服務(wù)企業(yè)提供的服務(wù)都是企業(yè)說了算，業(yè)主參與不進(jìn)去，只能被迫接受，而對(duì)于收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，業(yè)主就更加沒有話語權(quán)了，這也導(dǎo)致了現(xiàn)在業(yè)主維權(quán)問題不斷。我國(guó)目前大多數(shù)物業(yè)服務(wù)企業(yè)都是開發(fā)商自持，作為市場(chǎng)主體的業(yè)主對(duì)物業(yè)管理企業(yè)的選擇缺乏話語權(quán)和選擇權(quán)，加之又對(duì)物業(yè)管理缺乏足夠認(rèn)識(shí)，業(yè)主委員會(huì)組建難度大，自治能力弱，作用還未真正發(fā)揮。 物業(yè)管理行業(yè)是市場(chǎng)化經(jīng)濟(jì)發(fā)展的產(chǎn)物，然而至今還存在一些非市場(chǎng)化的操作。以物業(yè)管理收費(fèi)為例：既要報(bào)物業(yè)主管部門的資質(zhì)檢查證書；又要按照物價(jià)部門規(guī)定的等級(jí)打分確定收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，還要邀請(qǐng)行業(yè)主管部門、物價(jià)部門到小區(qū)現(xiàn)場(chǎng)查驗(yàn)通過，最后才能確定收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，領(lǐng)取收費(fèi)許可證，一個(gè)許可證往往需要幾個(gè)月乃至半年的時(shí)間。深圳市有一批物業(yè)管理企業(yè)，其效益、品牌都堪稱一流，也頗具規(guī)模，改制條件已成熟，企業(yè)的經(jīng)營(yíng)者、員工都強(qiáng)烈要求改制,結(jié)合自身實(shí)際情況選擇經(jīng)營(yíng)者和員工持股市，然而改制方案長(zhǎng)期被卡在上級(jí)管理部門。因此，加快物業(yè)管理的立法步伐，盡快建立符合我國(guó)國(guó)情的物業(yè)管理法律法規(guī)體系，已成為保障行業(yè)健康發(fā)展的當(dāng)務(wù)之急。緊接著《中華人民共和國(guó)物業(yè)管理?xiàng)l例》 于2003年9月1日生效，最新修訂時(shí)間為2007年8月26日，自2007年10月1日起施行，這部法律的制定是為了明確業(yè)主、物業(yè)管理企業(yè)和物業(yè)開發(fā)建設(shè)單位的權(quán)利、義務(wù)，規(guī)范物業(yè)管理企業(yè)的行為以及業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)、職責(zé)、運(yùn)作，保護(hù)業(yè)主的共同利益，為改善人民群眾的生活和工作環(huán)境創(chuàng)造良好的條件。 我國(guó)物業(yè)管理行業(yè)的立法明顯滯后：20年的時(shí)間，沒有國(guó)家級(jí)行業(yè)法規(guī)可以遵循。 從體制上考察我國(guó)兩萬余家物業(yè)管理企業(yè)，80%以上的是國(guó)有體制；如果我們?cè)購(gòu)奈飿I(yè)管理企業(yè)產(chǎn)生的來源來分析，全國(guó)有70%以上屬于房地產(chǎn)開發(fā)商自辦的企業(yè)，20%屬于房管所或后勤單位改制，只有10%屬于產(chǎn)權(quán)自主型的物業(yè)管理企業(yè)。單位：月工資%地區(qū)基本醫(yī)療保險(xiǎn)失業(yè)保險(xiǎn)養(yǎng)老保險(xiǎn)工傷保險(xiǎn)其他保險(xiǎn)住房公積金全國(guó)東部地區(qū)中部地區(qū)西部地區(qū)東北地區(qū)以上數(shù)據(jù)表明，全國(guó)各地區(qū)交納各類保險(xiǎn)和住房公積金的標(biāo)準(zhǔn)大體一致，但由于未對(duì)交納保險(xiǎn)人數(shù)占員工總?cè)藬?shù)的比例，以及農(nóng)民工的社會(huì)保險(xiǎn)情況進(jìn)行調(diào)查統(tǒng)計(jì)，此表未能反映被調(diào)查企業(yè)的實(shí)際繳納情況。 中工程維修工秩序維護(hù)員清潔工綠化工全國(guó)東部地區(qū)中部地區(qū)西部地區(qū)東北地區(qū)以上數(shù)據(jù)表明，物業(yè)服務(wù)行業(yè)基層操作人員的年均收入大大低于社會(huì)平均工資，絕大多數(shù)的操作人員的工資僅維持在當(dāng)?shù)刈畹凸べY標(biāo)準(zhǔn)上下，中、西部和東北地區(qū)企業(yè)的操作人員的工資水平甚至不到全國(guó)社會(huì)平均工資標(biāo)準(zhǔn)的一半，如此低廉的工資標(biāo)準(zhǔn)，顯然難以保證行業(yè)的社會(huì)競(jìng)爭(zhēng)力和公眾形象。年地區(qū)操作人員平均年收入其 中高層管理人員管理處主任(項(xiàng)目經(jīng)理)管理員(主管)全國(guó)東部地區(qū)中部地區(qū)西部地區(qū)東北地區(qū)以上數(shù)據(jù)表明，全國(guó)物業(yè)服務(wù)企業(yè)管理人員平均年收入僅高于社會(huì)平均工資四千多元，除東部和西部地區(qū)外，中部和東北地區(qū)管理人員平均收入甚至低于全國(guó)社會(huì)平均工資，由此可見，物業(yè)服務(wù)行業(yè)的薪酬競(jìng)爭(zhēng)力很低，這是行業(yè)無法吸引高素質(zhì)人材的根本原因之一。單位：元/人年，行業(yè)職工平均工資明顯低于全國(guó)社會(huì)平均工資。根據(jù)被調(diào)查企業(yè)上報(bào)數(shù)據(jù)匯總，表明物業(yè)服務(wù)行業(yè)的微利特征。單位：萬元從地域分布來看，東部地區(qū)的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)高于中、西部和東北地區(qū)，東部地區(qū)和西部地區(qū)的收益率高于中部地區(qū)和東北地區(qū)，從收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)和收費(fèi)率兩項(xiàng)指標(biāo)綜合比較來看，東北地區(qū)兩項(xiàng)指標(biāo)均低于全國(guó)其他地區(qū)。單位：元/㎡以協(xié)議方式取得項(xiàng)目22409個(gè)、建筑面積132473萬㎡，%%；其中接管上級(jí)開發(fā)單位項(xiàng)目6335個(gè)、㎡，%%；以招投標(biāo)方式取得8422個(gè)、㎡，%%。其中：住宅項(xiàng)目21428個(gè)、建筑面積154286萬㎡，%%；辦公樓及商業(yè)用房項(xiàng)目5825個(gè)、㎡，%%；工業(yè)項(xiàng)目1204個(gè)、㎡，%%；其他類型項(xiàng)目2374個(gè)、㎡，%%。被調(diào)查企業(yè)管理物業(yè)項(xiàng)目總數(shù)30831個(gè)、㎡。被調(diào)查企業(yè)的從業(yè)人員中，%，%。以上數(shù)據(jù)表明，物業(yè)管理行業(yè)管理人員中有67%沒有中級(jí)以上職稱，操作人員中90%沒有中級(jí)技工證書，技術(shù)力量的薄弱是顯而易見的。被調(diào)查企業(yè)的企業(yè)經(jīng)營(yíng)管理人員中具有高級(jí)職稱