【正文】 3組織圖書、音像制品交流14組織各種展銷活動15雨天提供雨傘外借服務(wù)16建立老年活動組織，開辦老年課堂17邀請有關(guān)展覽和小型演出隊(duì)來社區(qū)服務(wù)安全服務(wù)18義務(wù)宣傳家庭安全用電常識、宣傳消防常識六十一項(xiàng)有償服務(wù)（附表二十）類別編號服務(wù)內(nèi)容參考價(jià)格（不含材料費(fèi)）家電安裝維修01窗式空調(diào)安裝70元/臺02分體式空調(diào)安裝120元/臺03空調(diào)加氟100元/臺04安裝抽油煙機(jī)40元/臺05安裝排風(fēng)扇30元/臺06安裝吊扇30元/臺07安裝燈具20元/套08安裝用電明線09換電表20元/個(gè)10換鎮(zhèn)流器5元/個(gè)11拆換燈管2元/次12拆換業(yè)主插座線10元/次13拆換業(yè)主照明線（30米內(nèi)）20元/次14調(diào)試多制式彩電、影碟機(jī)15元/臺15調(diào)試組合音響20元/臺16調(diào)試電腦20元/臺17修理彩電50100元/臺18修理微波爐30100元/臺19修理電吹風(fēng)、電熨斗、彩電搖控器515元/個(gè)20修理冰箱、洗衣機(jī)30200元/臺21貼瓷片20元/㎡22鋪普通地磚25元/㎡23貼墻紙1元/㎡24墻面粉刷2元/㎡25安裝坐廁100元/套26安裝洗臉盆、洗菜盆30元/套27安裝空調(diào)架100元/個(gè)28安裝防盜門50元/29安裝防盜網(wǎng)50元/個(gè)30換門鎖10元/套31換水龍頭（4分口徑）5元/個(gè)32換水表（4分口徑）15元/個(gè)33換門窗玻璃10元/㎡34砌筑灶臺15元/35木門維修15元/清潔服務(wù)36清潔油煙機(jī)（提供清潔劑，下同）25元/臺37清潔空調(diào)25元/臺38清潔地毯3元/㎡39清潔玻璃5元/㎡40地板打蠟4元/㎡41疏通地漏、廁所管道30元/次42疏通排污管30元/次家政服務(wù)43房屋開荒10元/44打掃衛(wèi)生8元/小時(shí)45買菜、買早餐、做飯8元/小時(shí)46上門收洗衣服（洗衣費(fèi)另計(jì)）5元/次47家庭綠化、盆景造型15元/小時(shí)48裁剪、編織、寵物喂養(yǎng)指導(dǎo)面議健康服務(wù)49建立健康檔案工本費(fèi)50兒童計(jì)劃免疫檔案工本費(fèi)51家庭病床市價(jià)52護(hù)工10元/小時(shí)商務(wù)服務(wù)53代接/送客面議54電話市價(jià)55傳真2元/張56打字6元/張57復(fù)?。ˋ4）58洗車1015元/輛59電子郵件5元/次60代辦二手房出售61代辦二手房出租月租50%/次　　說明：有償服務(wù)的價(jià)格，以煙臺市發(fā)改委有關(guān)規(guī)定及當(dāng)?shù)厥袌銎骄鶅r(jià)格為依據(jù)，按“略低于市場平均價(jià)格”原則合理確定，或以雙方協(xié)商價(jià)為準(zhǔn)?！　　　　　　〉诎斯?jié)　財(cái)務(wù)管理及物業(yè)管理經(jīng)費(fèi)收支測算　　　　　　　　　　　　第一部分　財(cái)務(wù)管理財(cái)務(wù)管理是物業(yè)管理正常運(yùn)營的“生命線”。我們將嚴(yán)格執(zhí)行國家及省市有關(guān)物業(yè)管理的財(cái)務(wù)管理規(guī)定，依法建帳，依法管理，確保物業(yè)管理資金的良性運(yùn)作。一、財(cái)務(wù)管理模式（附圖七）　北京和益行物業(yè)管理公司和益行物業(yè)公司煙臺分公司進(jìn)德小區(qū)管理處　進(jìn)德小區(qū)物業(yè)管理委員會二、建立規(guī)范、透明的財(cái)務(wù)體系根據(jù)“進(jìn)德小區(qū)”的實(shí)際情況，制度切實(shí)可行的財(cái)務(wù)管理制度，并嚴(yán)格執(zhí)行。和益行物業(yè)總公司對進(jìn)德小區(qū)管理處的財(cái)務(wù)工作定期進(jìn)行檢查，并每年對管理處財(cái)務(wù)帳目進(jìn)行一次審計(jì)。管理處每半年向廣大業(yè)主公布一次收支帳目，接受業(yè)主的質(zhì)詢和監(jiān)督。管理處于每年初制定當(dāng)年的物業(yè)管理費(fèi)預(yù)算報(bào)告，并提交物業(yè)管理委員會審批，經(jīng)批準(zhǔn)后實(shí)施。三、管理服務(wù)費(fèi)及代收代繳的收取我們將在管理處設(shè)置專職收款員，負(fù)責(zé)物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)及各項(xiàng)代收代繳費(fèi)用的收取。對于部分在上班時(shí)間交費(fèi)有困難的業(yè)主，我們將采取節(jié)假日照常辦公、預(yù)約上門服務(wù)的形式，方便業(yè)主交費(fèi)，提高費(fèi)用收繳率。在費(fèi)用收取方式上，我們初期采用人工收費(fèi)，且以收現(xiàn)金為主。兩年內(nèi)逐步采用電腦劃帳和委托銀行收款的方式，盡量減少現(xiàn)金的收取，提高收款工作效率。對于極少數(shù)欠交管理服務(wù)費(fèi)用的住戶，我們將采用電話催交、發(fā)催款通知單的形式進(jìn)行催交，必要情況下管理處經(jīng)理、主任進(jìn)行上門拜訪或在小區(qū)公告欄中予以公布，敦促其交費(fèi)。對于拒不交納的住戶，我們將采取法律手段作為催繳方式，以確保全體業(yè)主的利益?！　　　　　　　　　〉诙糠帧∪粘Ｎ飿I(yè)管理經(jīng)費(fèi)測算一、物業(yè)資金的籌措與使用管理資金是物業(yè)管理正常有效運(yùn)作的基礎(chǔ)和必要條件，為此我們把物業(yè)管理經(jīng)費(fèi)收支的管理作為管理處工作的又一重要內(nèi)容，確保進(jìn)德小區(qū)物業(yè)管理的經(jīng)費(fèi)收支實(shí)現(xiàn)良性循環(huán)。在物業(yè)管理經(jīng)費(fèi)收支上，我們將“取之于民，用之于民”作為物業(yè)管理收支的基本原則。收入方面，堅(jiān)決按招標(biāo)書確定的參考價(jià)格及煙臺市建委、發(fā)改委等政府部門的定價(jià)標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行；政府部門沒有規(guī)定及招標(biāo)書沒有提供參考價(jià)格的其他服務(wù)項(xiàng)目收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，堅(jiān)持略低于市場平均價(jià)格執(zhí)行或雙方協(xié)議價(jià)。支出方面，以服從業(yè)主利益為前提，堅(jiān)持“事前預(yù)算，事后核算，量入為出，合理使用”的資金管理原則，并采取必要的增收節(jié)支措施，在降低物業(yè)管理成本、提高服務(wù)質(zhì)量的同時(shí)，確保資金的合理使用，實(shí)現(xiàn)物業(yè)管理在較低收費(fèi)條件下的高效運(yùn)營。二、日常物業(yè)管理經(jīng)費(fèi)收支測算匯總(一)物業(yè)管理經(jīng)費(fèi)測算依據(jù)及說明　　煙臺市政府相關(guān)物業(yè)管理法規(guī)及收費(fèi)辦法(煙臺市物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理辦法)；《招標(biāo)書》提供的原始數(shù)據(jù)和有關(guān)規(guī)定；經(jīng)我公司實(shí)地調(diào)研及樓宇管理需要以及物業(yè)管理工作所積累的測算經(jīng)驗(yàn)；%計(jì)算；管理處員工工資待遇、物業(yè)管理人員配置和物資裝備計(jì)劃；進(jìn)德小區(qū)與物業(yè)管理收支相關(guān)的市場行情。本公司對管理先期購置各種設(shè)備、用具所需的費(fèi)用先行墊支，以后逐年折舊收回。(二)進(jìn)德小區(qū)日常物業(yè)管理資金流程圖（附圖八）彌補(bǔ)前期虧損或轉(zhuǎn)下期使用有償服務(wù)收入停車場經(jīng)營收入管理服務(wù)費(fèi)收入租金差額收入　管理酬金物業(yè)管理資金社區(qū)商務(wù)活動的開展停車場管理人員行政稅金及其它 日常物業(yè)管理商鋪?zhàn)赓U　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　第三部分　維修基金的管理使用計(jì)劃維修基金的管理對維修基金以房屋本體每棟為單位進(jìn)行專帳管理，并設(shè)立專用帳號存儲本物業(yè)的維修基金。管理處于每年12月10日前提出下年度維修基金的使用計(jì)劃和預(yù)算，提交管委會審議通過后執(zhí)行。管理處需使用維修基金時(shí)，應(yīng)出具詳細(xì)使用方案和預(yù)算，并報(bào)管委會審批。當(dāng)每棟房屋的維修基金不夠支出時(shí)，經(jīng)該棟50%以上的業(yè)主書面同意后，由該棟房屋的全體業(yè)主按實(shí)際發(fā)生額分?jǐn)偂＞S修基金的收支帳目接受和益行公司和業(yè)主監(jiān)督并每半年公布一次，年度使用情況接受管委會及其委托的會計(jì)師事務(wù)所審計(jì)?！　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　〗Y(jié)　束　語進(jìn)德小區(qū)項(xiàng)目，在今后的工作中會遇到許多這樣或那樣的問題，但是，我們相信：有法律法規(guī)的指引；在區(qū)小區(qū)辦的指導(dǎo)下和廣大的業(yè)主及社區(qū)大力支持配合下，我們會做好這份工作的。　　　　北京和益行物業(yè)管理有限公司　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　2007年2月36 / 37