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【正文】 三 清潔衛(wèi)生費(fèi) 按 m2衛(wèi)生保潔面積配 33 人， 1萬 m2/人，購(gòu)置保潔工具、保潔用品、損耗 。 元 1 工具費(fèi) 多功能清洗機(jī) 2250 元 /臺(tái)，高速拋光機(jī) 6600 元/臺(tái)，吸塵吸水機(jī) 3150元 /臺(tái)，均按 2年折舊；塵推、進(jìn)口海綿水刮、 元 塵推 63 元 /套20 套，進(jìn)口海綿水刮 24 元 /個(gè)20 個(gè)，伸縮桿 96元 /個(gè) 20個(gè)，兩 12 伸縮桿、兩用榨水桶、長(zhǎng)梯、短梯 用榨水桶 135元 /個(gè) 20 個(gè) 2 消殺費(fèi) 每月消殺 2 次，每次 600元 元 3 保潔耗用品 拖把、毛巾、掃把、垃圾鏟、垃圾桶、塑料袋 元 塑料袋 小 500 個(gè) 2 次 30天 /個(gè) 4 垃圾費(fèi)及垃圾清運(yùn)費(fèi) （ 1）含代市政府代收代繳 7元 /月 .戶垃圾費(fèi) （ 2）學(xué)院所有的 生活垃圾清運(yùn)費(fèi)。 元 5 設(shè)備維修費(fèi) 元 序號(hào) 項(xiàng) 目 測(cè) 算 依 據(jù) 測(cè)算結(jié)果（元 /月） 備 注 6 保潔用水 按規(guī)范和經(jīng)驗(yàn)用水量乘水價(jià) 元 /月 . M3 四 辦公室固定資產(chǎn)折舊費(fèi) 電腦 1 臺(tái)、打字機(jī) 1臺(tái)、辦公桌椅、復(fù)印機(jī) 1臺(tái) 元 五 服裝費(fèi) 每人按兩年 4 套， 230元 /人 .套計(jì) 元 六 不可預(yù)見費(fèi) 第一至第五項(xiàng)費(fèi)用之和的 3% 650 元 七 企業(yè)管理及利潤(rùn) 總收入 8% 元 八 稅費(fèi) 總 收入 % 元 合計(jì) 元 全年 13 四、 XX物業(yè)服務(wù)成本費(fèi)用測(cè)算 工資福利 項(xiàng) 目 測(cè)算依據(jù) 月支出額（元） 人員工資 17850 福利、保險(xiǎn)費(fèi) 工資 32% 5712 教育經(jīng)費(fèi) 工資的 % 267 法定節(jié)假日加班費(fèi) 每年按 10天計(jì) 養(yǎng)老保險(xiǎn) 250 合計(jì) 6592 設(shè)備日常 維 修 費(fèi) 日常維修及材料 （維修資金開支） 合計(jì) 辦公費(fèi) 辦公費(fèi) 100 低值易耗品 100 交通費(fèi)通訊費(fèi) 50 社區(qū)文化費(fèi) 辦公水電費(fèi) 100 合計(jì) 350 綠化養(yǎng)護(hù) 殺蟲藥 30 肥料 20 工具易耗品購(gòu)置費(fèi) 50 其他（含服裝） 50 合計(jì) 150 衛(wèi)生保潔費(fèi) 蓄水池清洗及化糞池清理 1000 保潔用品費(fèi) 50 合計(jì) 1200 護(hù)衛(wèi)管理費(fèi) 器械更換維修費(fèi) 100 其他（含服裝） 50 合計(jì) 150 其 他 管理費(fèi) 收入 5% 300 稅費(fèi) 收入稅率 % 380 合計(jì) 680 總 計(jì) 7922 14 五、收支情況分析 XX 小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)按定向招標(biāo)單價(jià)測(cè)算，物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)每月收入按 100％收費(fèi)率計(jì)算約為 6420 元 ，而每月支出最低限度為 7922 元。 分 析： 如收費(fèi)面積準(zhǔn)確，按 100％收費(fèi)率帳面計(jì)算： 每月收入 6420 元－支出成本 7922 元 =－ 1502 元 （虧） 全年虧 18024 元 。 （前期投入費(fèi)用未含在內(nèi)）。 解決虧損的辦法： ，采取一兼多職的方式。 。 ，收入全額作為小區(qū)物業(yè)管理處收入的補(bǔ)充。 。 ， 六、建 議 ，（方案另定） XX 的安防系統(tǒng)。 第四章 XX 小區(qū)維修、養(yǎng)護(hù)、管理方案 一、共 用部位、共用設(shè)施設(shè)備的日常和定期的維修養(yǎng)護(hù)、 檢修、保養(yǎng) 1. 共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的日常養(yǎng)護(hù)基本原則 因地制宜，合理修繕。對(duì)不同的共用部位、共用設(shè)施設(shè)備制定不同的維修養(yǎng)護(hù)標(biāo)準(zhǔn)。 （ 1）根據(jù)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的性能要求，確定維修保養(yǎng)的類別、等級(jí)、周期與內(nèi)容，實(shí)行大、中、小修三級(jí)修繕制度，以保證其正常使用，延長(zhǎng)整體的使用壽 命。 15 （ 2）根據(jù)共用部位，共用設(shè)施設(shè)備的工作內(nèi)容和要求，制定維修保養(yǎng)制度，由維修管理人員具體實(shí)施、監(jiān)督和檢查。 2. 共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的日常檢修、保養(yǎng) （ 1）以維修員為主，對(duì)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備采取清潔、緊固、調(diào)整、潤(rùn)滑、防腐為主的檢查和預(yù)防性保養(yǎng)措施。 （ 2）維修管理員通過對(duì)小區(qū)的共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的進(jìn)行日常的常規(guī)性保養(yǎng)和日常巡視、檢查，及時(shí)解決共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的修理維護(hù)問題，做到“水電急修不過夜，小修項(xiàng)目不過三日，一般項(xiàng)目不過五日”。維護(hù)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的功能，使發(fā)生的損失及時(shí)得 到修復(fù)，最大限度的延長(zhǎng)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的使用年限。 二、共用部位、共用設(shè)施設(shè)備日常和定期維修、養(yǎng)護(hù)、檢修、保養(yǎng)的工作規(guī)程 （一） 房屋維修、養(yǎng)護(hù)管理 對(duì)物業(yè)進(jìn)行合理有效的維護(hù)及修繕管理，目的在于延長(zhǎng)物業(yè)的使用壽命，保證物業(yè)的使用功能和安全性能，保證物業(yè)形象和物業(yè)正常的完好率。 1. 管理范圍 （ 1）建筑樓宇結(jié)構(gòu)（地基基礎(chǔ)、承受構(gòu)件、非承重墻、屋面等） （ 2）建筑外墻 （ 3）紅線內(nèi)道路 （ 4）停車場(chǎng) （ 5）樓內(nèi)地面、墻面、門窗、樓梯、公共天花等。 （ 1）樓宇的安全檢查：定期和不定 期對(duì) 供（配）電設(shè) 施進(jìn)行運(yùn)行管理和養(yǎng)護(hù)。 （ 1）工程維修部電工必須具備必要的電工知識(shí)，持證上崗，熟悉安全操作規(guī)程，熟悉小區(qū)內(nèi)變壓器分區(qū)域供電開關(guān)、低壓電配電箱電源配電線路。 16 （ 2）變壓器、變電房嚴(yán)禁外來人員入內(nèi)，高壓設(shè)備檢修時(shí)必須停電進(jìn)行，并有專人監(jiān)護(hù)及警告牌。電流互感器嚴(yán)禁次級(jí)開路，電壓互感器嚴(yán)禁次級(jí)短路，高壓操作須按供電部門規(guī)定進(jìn)行，并有安全技術(shù)措施。 （ 3）配電板的閘刀開關(guān)禁止帶負(fù)荷拉閘。配電房?jī)?nèi)高、低壓部份嚴(yán)禁帶電清潔。 （ 4）配電房如發(fā)生突然跳閘停電，在未查清原因不準(zhǔn)合閘供電。 （ 5）開關(guān)操作 A 斷電 ：斷開分路開關(guān) 切斷總開關(guān) 拉開空氣開關(guān) 拉開閘刀開關(guān)。 B 合閘 ：合上閘刀開關(guān) 合上總開關(guān) 合上空氣開關(guān) 合上分路開關(guān)。 （ 1）變壓器維修保養(yǎng)外委供電局進(jìn)行，低壓配電設(shè)備工程維修部能維修、保養(yǎng)的自己進(jìn)行，技術(shù)力量不足可申請(qǐng)外委處理，但機(jī)電設(shè)備的外部環(huán)境的保養(yǎng)、清潔由工程維修人員負(fù)責(zé)。 （ 2）維修保養(yǎng)時(shí)， 必須穿戴絕緣鞋和手套，在確保安全措施后方可施工。 （ 3）主管每年 12 月前應(yīng)制訂設(shè)備檢查保養(yǎng)計(jì)劃表，經(jīng)管理處領(lǐng)導(dǎo)審核后報(bào)小區(qū)業(yè)主委員 會(huì)審批。 （ 4）維修機(jī)電設(shè)備結(jié)束后，應(yīng)填寫維修記錄表存檔。 （ 5）供、配電設(shè)備故障維修一般不超過 8 小時(shí)，若 8 小時(shí)內(nèi)無法解決而影響住戶用電的，應(yīng)告示住戶知道，限期完成。 （ 6）低壓配電柜檢查保養(yǎng)主要項(xiàng)目：配電瓶、電器儀表、繼電器、交流接觸器、斷路器、控制回路、電容無功補(bǔ)償、母線排、配電及對(duì)地測(cè)試等，按各項(xiàng)目技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)要求進(jìn)行清潔、測(cè)試、整定。 （ 7）變壓器檢查保養(yǎng)主要項(xiàng)目：外觀、絕緣電阻值、零地接線端子、母線排、絕緣等，按各項(xiàng)技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)要求進(jìn)行清潔、測(cè)試、調(diào)整。 （四） 給排水設(shè)備設(shè)施運(yùn)行和養(yǎng)護(hù)管理規(guī)程 17 修人員每月檢查小區(qū)內(nèi)排水排污管道、管井一次，每次暴雨之后加強(qiáng)檢查排水管道、井道，發(fā)現(xiàn)堵塞、移位、損壞及時(shí)維修，并填寫檢查記錄表。 、消防水閥檢查維修一次，部份閥門在雜物房、車庫(kù)房?jī)?nèi)的要列冊(cè)登記，方便檢查。 （五） 其它公共設(shè)施管理 期對(duì)樓宇房屋進(jìn)行檢查，掌握房屋健康狀況。 （ 2）樓宇維修施工管理：編制每年的修繕計(jì)劃，安排年度修繕投資，審核修繕方案，監(jiān)督施工。 （ 3）樓宇維修檔案資料管理：對(duì)房屋建筑、房屋的各項(xiàng)技術(shù)資料、維修記錄等檔案資料嚴(yán)格按照物業(yè)檔案管理規(guī)定進(jìn)行管理。 （ 1）建立完善樓宇房屋使用、維修和養(yǎng)護(hù)的各項(xiàng)責(zé)任制度，落實(shí)責(zé)任。 （ 2）所有維修項(xiàng)目必須嚴(yán)格按照有關(guān)法規(guī)及 ISO9000 質(zhì)量管理體系文件的要求進(jìn)行。 （ 3）科學(xué)的、規(guī)范的制定各項(xiàng)修繕方案，有效的控制成本。 （ 4）維修工程完成后，要對(duì)物業(yè)使用人進(jìn)行維修后回訪，聽取物業(yè)使用人對(duì)維修的各種意見，了解物業(yè)使用人的滿意度。 （ 5）各巡視人員及保潔崗在工作中加強(qiáng)對(duì)房屋、停車場(chǎng)、道路等狀況的巡查、發(fā)現(xiàn)問題及時(shí)報(bào)告補(bǔ)修，做到 “ 整修不過夜 ” 。 （ 6）定期檢查所有標(biāo)志、損壞或脫落的標(biāo)識(shí)類標(biāo)志，將在發(fā)現(xiàn)后 24 小時(shí)內(nèi)予以修復(fù)，大 型標(biāo)志 48 小時(shí)內(nèi)修復(fù)。 （二） 房屋設(shè)施養(yǎng)護(hù)和修繕管理 （ 1） 給 水 管道的維 修 。明裝管道沿管線檢查，埋地管道首先進(jìn)行觀察，對(duì)地面長(zhǎng)期潮濕、積水和冒水的管段進(jìn)行聽漏、同時(shí)參考原設(shè)計(jì)圖紙和現(xiàn)有的閘門箱位、準(zhǔn)確確定滲漏位置、進(jìn)行開挖修理。 維修結(jié)束后，打開水閥檢查是否水流流暢，有無滲漏 。 18 （ 2） 公共電表維修。 ① 確認(rèn)底數(shù)后，斷開電源進(jìn)行拆裝。新裝電表應(yīng)該是具有檢驗(yàn)合格證的同一型號(hào)的電表，安裝時(shí)注意進(jìn)出線接法正確。 ② 安裝結(jié)束后合閘送電，用電設(shè)備使用正常，電表轉(zhuǎn)動(dòng)正常。 ③ 維修人員會(huì)同綜合管理人 員和業(yè)主做好舊表、新表底數(shù)記錄。 （ 3）維修開關(guān)、電燈、燈管、插座、線路檢測(cè) ① 維修前需 用儀表測(cè)試、檢查損壞斷電原因 ② 更換同類型規(guī)格