【導(dǎo)讀】即使被企業(yè)認(rèn)為符合高標(biāo)準(zhǔn)的服務(wù)，也可能不為客戶所喜歡和接受。即客戶的滿意程度。同時(shí)由于服務(wù)的主體的不同就會(huì)導(dǎo)出客戶的不同需求，（服務(wù)），進(jìn)而滿足這群個(gè)性消費(fèi)者的要求。從而也衍生我司獨(dú)特內(nèi)部管理模式：“以員工為。關(guān)注焦點(diǎn)”；這點(diǎn)也是我司對(duì)ISO9002質(zhì)量管理體系的進(jìn)一步認(rèn)識(shí)及靈活運(yùn)用的成果；年度大中修計(jì)劃的制定。設(shè)備月度季度維修計(jì)劃的制定。設(shè)備運(yùn)行日志的記錄和控制。果置之不理用不了多久就會(huì)由此關(guān)聯(lián)引起大的設(shè)備故障。企業(yè)成為一個(gè)“鐵打的營(yíng)盤(pán)”。“一個(gè)集體內(nèi)的成員能夠相互協(xié)調(diào)一致，并且能夠?qū)λ麄兊墓ぷ鞯淖罱K目標(biāo)達(dá)成一致的，我司得于能夠不繼持續(xù)成長(zhǎng)的一個(gè)重要原因；團(tuán)隊(duì)訓(xùn)練是我司內(nèi)部日常管理的一項(xiàng)重要工作。個(gè)體集合起來(lái)，就能產(chǎn)生一種協(xié)力優(yōu)勢(shì)；與相關(guān)部門(mén)的目標(biāo)是相互配合的；商品屬于易燃物品，因此消防安全不得有半點(diǎn)松懈。同時(shí)商住小區(qū)在發(fā)生突發(fā)事件時(shí)，疏散。物業(yè)管理的特點(diǎn)。

　　

【正文】 方 案 標(biāo) 準(zhǔn) 實(shí)施效果 6 公共防盜監(jiān)控及郵政信箱等 1）系統(tǒng)的維護(hù)保養(yǎng)； 2）線路的檢修； 3）防盜門(mén)及郵政信箱的維修養(yǎng)護(hù)。 每周檢查一遍，發(fā)現(xiàn)問(wèn)題及時(shí)維修。 由工程技術(shù)部門(mén)負(fù)責(zé)組織實(shí)施。 1）防盜監(jiān)控及智能系統(tǒng)維護(hù)保養(yǎng)規(guī)程； 2）郵政信箱維修作業(yè)規(guī)程。 1）系統(tǒng)完好，無(wú)故障，使用正常有效； 2）郵政信箱及防盜監(jiān)控 設(shè)施完好，無(wú)損壞； 3）線路無(wú)亂搭接。 7 公用 照明 1）線路的檢修維護(hù)； 2）燈具的維修及更新。 每周檢查一次，發(fā)現(xiàn)問(wèn)題及時(shí)維修。 由工程技術(shù)部門(mén)按照相應(yīng)作業(yè)規(guī)程實(shí)施維修。 1）公用照明維修保養(yǎng)規(guī)程。 1）線路無(wú)亂搭接； 2）照明燈具正常有效。 8 本體消防設(shè)施 1）疏散標(biāo)志的維修及維護(hù)； 2）室內(nèi)消火栓（箱）的有效維護(hù)及檢修； 3）煙、溫感報(bào)警系統(tǒng)故障的排除和維護(hù)。 每周檢查一次，發(fā)現(xiàn)問(wèn)題，及時(shí)維修。 由工程技術(shù)部門(mén)按相應(yīng)作業(yè)規(guī)程實(shí)施維修。 1）標(biāo)識(shí)制定及維護(hù)管理規(guī)定；2）消火栓維修操作規(guī)程； 3）消防報(bào)警系統(tǒng)維護(hù)保養(yǎng)規(guī)程。 1）設(shè)施有效、標(biāo)志清楚，完好無(wú)損； 2）靈敏、準(zhǔn)確報(bào)警。 9 公共通道門(mén)廳、樓梯間 1）公用地面的維修改造； 2）公共通道、門(mén)廳的墻、天棚維護(hù)； 3）樓間墻面、扶手、踏步的維護(hù) 每周檢查一次，發(fā)現(xiàn)問(wèn)題，及時(shí)維修。 由工程技術(shù)部門(mén)按相應(yīng)技術(shù)作業(yè)規(guī)程實(shí)施維修。 1）相應(yīng)建筑部分修繕技術(shù)規(guī)程； 2）房屋修繕標(biāo)準(zhǔn)。 1）整潔，無(wú)缺損、無(wú)霉跡； 2）扶手完好，無(wú)張貼痕跡。 10 共用排煙管道 1）由煙道內(nèi)橫隔板損壞及導(dǎo)流板安裝不當(dāng)造成的回串煙； 2）排煙口封閉不當(dāng)造成漏煙。 住戶隨報(bào)隨 修。 由工程技術(shù)部專(zhuān)業(yè)人員負(fù)責(zé)維修。 變壓式排煙管道安裝技術(shù)規(guī)范。 1）排煙通暢； 2）不回?zé)?，不串煙，不漏? 11 上、下水主管 1）接口及砂眼漏水； 2）管道堵塞、破裂； 3）固定碼松脫。 每天檢查一遍，發(fā)現(xiàn)問(wèn)題及時(shí)維修。 由工程技術(shù)部專(zhuān)業(yè)人員負(fù)責(zé)維修。 1）排水管維護(hù)修繕標(biāo)準(zhǔn)； 2）給水管維護(hù)修繕標(biāo)準(zhǔn)。 上、下水通暢，無(wú)滲漏。 公共設(shè)施日常維修計(jì)劃及實(shí)施方案 序 號(hào) 類(lèi)別 項(xiàng) 目 日 常 維 修 計(jì) 劃 方 案 標(biāo) 準(zhǔn) 設(shè) 施 效 果 1 區(qū)內(nèi) 道路 砼 路面、人行道 每天檢查二遍，隨壞隨修。 由工程技術(shù)部門(mén)專(zhuān)業(yè)維修工按項(xiàng)目維修規(guī)程實(shí)施 1）路面修繕質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)； 2）人行道鋪設(shè)修繕標(biāo)準(zhǔn)。 干整、無(wú)坑洼、無(wú)積水、無(wú)缺損、完好率達(dá) 99%以上。 緩路徑、砼道牙 2 室 外 照 明 道路燈 每天檢查一遍隨 `壞隨修。 由工程技術(shù)部門(mén)專(zhuān)業(yè)維修工按專(zhuān)業(yè)操作規(guī)程實(shí)施 1）電氣作業(yè)安全操作規(guī)程； 2）燈具施工技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)； 燈泡正常使用，燈罩完好清潔，燈桿及燈座無(wú)破損，完好率達(dá)99%以上。 庭院燈 投光燈 其他照明燈 3 溝 渠 池 井 雨水口 每周檢查一遍，發(fā)現(xiàn)問(wèn)題，及時(shí)維修。 由工程技術(shù)部門(mén)專(zhuān)業(yè)維修工按作業(yè)規(guī)程實(shí)施維修。 1）井內(nèi)無(wú)積物，井壁無(wú)脫落； 2）化糞池出口及分隔地?zé)o堵塞 3）井蓋上標(biāo)志清晰。 1）井蓋完好率達(dá)100%； 2）無(wú)缺損，少污積； 3）無(wú)堵。 雨水井 污水井 化糞池 閥門(mén)井 4 園林 綠地 綠化 每天檢查一遍，發(fā)現(xiàn)問(wèn)題及時(shí)維修。 環(huán)境管理部進(jìn)行綠化補(bǔ)種，園藝維修。 1）綠化工作標(biāo)準(zhǔn)； 2）園林工作標(biāo)準(zhǔn)。 1）綠化管理設(shè)施、設(shè)備齊全完好； 2）綠化 及時(shí)補(bǔ)種率達(dá) 99%以上。 6 停車(chē)場(chǎng)（含高層） 地面停車(chē)場(chǎng) 每天檢查二遍，隨壞隨修。 由工程技術(shù)部門(mén)專(zhuān)業(yè)維修工按相關(guān)維修規(guī)程實(shí)施。 1）砼路面修繕質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)； 2）停車(chē)場(chǎng)地面修繕標(biāo)準(zhǔn)。 平整、無(wú)積水、無(wú)缺損、完好率99%以上。 室內(nèi)停車(chē)場(chǎng) 7 消防設(shè)施及排水管網(wǎng) 排水管 每周檢查一遍，發(fā)現(xiàn)問(wèn)題及時(shí)維修。 由工程技術(shù)部門(mén)專(zhuān)業(yè)維修工按相關(guān)維修規(guī)程實(shí)施。 1）排水管施工技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)； 2）消防設(shè)施施工技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)。 1）管道暢通，無(wú)堵塞； 2）無(wú)泄露； 3）消防設(shè)施正常有效。 室外消防栓 水泵結(jié)合器 8 公用標(biāo)志設(shè)施 標(biāo)識(shí)牌 每周檢查一遍，發(fā)現(xiàn)問(wèn)題及時(shí)維修。 由工程技術(shù)部門(mén)專(zhuān)業(yè)維修工按相關(guān)維修規(guī)程實(shí)施。 1）標(biāo)示清楚，無(wú)污積，破損； 2）安放牢固。 1）標(biāo)志設(shè)施完好率 100%； 2）標(biāo)志無(wú)損壞。 警示牌 9 騎樓 騎樓 每周檢查一遍 ,發(fā)現(xiàn)問(wèn)題及時(shí)維修 由工程技術(shù)部門(mén)專(zhuān)業(yè)維修工按相關(guān)維修規(guī)程實(shí)施。 1）墻地面整潔，無(wú)損壞； 2）騎樓通暢； 3）結(jié)構(gòu)完好。 1）無(wú)亂搭建； 2）整潔、通暢； 3）墻面無(wú)破損或污跡。 序 號(hào) 類(lèi)別 項(xiàng) 目 日 常 維 修 計(jì) 劃 方 案 標(biāo) 準(zhǔn) 設(shè) 施 效 果 10 其他公共設(shè)施 垃圾集中站 每周檢查一遍，發(fā)現(xiàn)問(wèn)題及時(shí)維修。 由工程技術(shù)部門(mén)專(zhuān)業(yè)維修工按相關(guān)維修規(guī)程實(shí)施。 1）無(wú)破損； 2）無(wú)脫落； 3）泄水通暢。 1）確保圍欄、擋土墻安全使用； 2）確保垃圾轉(zhuǎn)運(yùn)站正常使用。 圍欄 11 公共智能化系統(tǒng) 攝像監(jiān)控系統(tǒng) 1）每天對(duì)攝像系統(tǒng)監(jiān)視器，控制器，攝像頭等的外觀及控制性能檢查一遍； 2）每天對(duì)巡更系統(tǒng)讀卡機(jī)外觀安裝聯(lián)接及性能進(jìn)行檢查一遍； 3）每天對(duì)車(chē)輛系統(tǒng) IC 卡讀 卡器外觀性能閘桿的外觀運(yùn)行情況檢查一遍； 4）各系統(tǒng)電腦外觀，運(yùn)行情況，傳輸線，傳輸性能，軟件及數(shù)據(jù)的運(yùn)行情況等檢查一遍。 由工程技術(shù)部門(mén)按相關(guān)維修保養(yǎng)規(guī)程實(shí)施。 智能化系統(tǒng)維護(hù)保養(yǎng)標(biāo)準(zhǔn)。 1）系統(tǒng)性能良好，正常運(yùn)行； 2）設(shè)施完好，整潔有序，無(wú)破損。 巡更系統(tǒng) 車(chē)輛管理系統(tǒng) 智能控制中心 12 管理及商業(yè)用房 管理用房 每周檢查一遍 由工程技術(shù)部門(mén)按相關(guān)維修保養(yǎng)規(guī)程實(shí)施。 1）相應(yīng)建筑部分維修保養(yǎng)規(guī)程； 2）相應(yīng)電氣、設(shè)備維修保養(yǎng)規(guī)程。 1）正常安全使用； 2） 各項(xiàng)設(shè)施、設(shè)備完好； 3）無(wú)改建。 設(shè)備管理 提要： 設(shè)備管理做到“三好”、“四會(huì)”、“五定”。 制定各系統(tǒng)的應(yīng)急處理方案。 量身訂做一套經(jīng)濟(jì)運(yùn)行方案，提高運(yùn)行效率，節(jié)能降耗，為 **花園小區(qū)節(jié)約運(yùn)行成本。 **花園小區(qū)是綜合性強(qiáng)的現(xiàn)代化物業(yè)，其機(jī)電設(shè)備設(shè)施系統(tǒng)較為復(fù)雜，運(yùn)行時(shí)間長(zhǎng)，而且各系統(tǒng)大量運(yùn)用現(xiàn)代高新技術(shù)，自動(dòng)化程度高。其設(shè)備運(yùn)行安全正常是保證整個(gè)物業(yè)正常運(yùn)作的基本條件。所以，機(jī)電設(shè)備的管理顯得尤為重要。 **花園小區(qū)機(jī)電設(shè)備設(shè)施特點(diǎn) **花園小區(qū)的機(jī)電設(shè)備設(shè)施系統(tǒng)主要由供配電系統(tǒng)、電 梯系統(tǒng)、供水系統(tǒng)、排水系統(tǒng)、樓宇自控系統(tǒng)、停車(chē)場(chǎng)管理系統(tǒng)、保安監(jiān)控系統(tǒng)、設(shè)施等組成，整個(gè)機(jī)電設(shè)備系統(tǒng)的特點(diǎn)主要體現(xiàn)在： 裝機(jī)種類(lèi)復(fù)雜，涉及專(zhuān)業(yè)面廣，對(duì) 設(shè)備管理與維修人員素質(zhì)要求高。 機(jī)電設(shè)備性能先進(jìn)，設(shè)備運(yùn)行管理與維修難度大。 設(shè)備數(shù)量多，分布區(qū)域廣，停機(jī)影響大。 機(jī)電設(shè)備容量大，運(yùn)行時(shí)間長(zhǎng)，運(yùn)行費(fèi)用高，節(jié)能降耗是本物業(yè)高效運(yùn)作與管理的重要方面。 **花園小區(qū)內(nèi)各區(qū)域能耗時(shí)間不同，這給機(jī)電設(shè)備的運(yùn)行管理提出了更高的要求，如 何控制不同設(shè)備的運(yùn)行時(shí)間，盡量降低運(yùn)行成本，是機(jī)電設(shè)備管理工作的重點(diǎn)和難點(diǎn)。 機(jī)電設(shè)備管理的原則和目標(biāo) 機(jī)電設(shè)備管理的原則 預(yù)防為主，堅(jiān)持日常保養(yǎng)與計(jì)劃性維修保養(yǎng)并重，使設(shè)備時(shí)刻處于良好狀態(tài)。 對(duì)設(shè)備做到“三好”、“四會(huì)”和“五定”?！叭谩奔从煤谩⑿藓煤凸芾砗迷O(shè)備；“四會(huì)”即維修人員會(huì)使用、會(huì)保養(yǎng)、會(huì)檢查、會(huì)排除故障；“五定”即對(duì)主要設(shè)備的清潔、潤(rùn)滑、檢修做到定量、定人、定點(diǎn)、定時(shí)和定質(zhì)。 實(shí)行操作人員維護(hù)與專(zhuān)業(yè)人員維修相結(jié)合。以操作人員進(jìn)行日常維 護(hù)保養(yǎng)為主，同時(shí)要求專(zhuān)業(yè)維修人員對(duì)出現(xiàn)的問(wèn)題及時(shí)維修處理。 完善設(shè)備管理和定期檢查、維修制度。制定科學(xué)的保養(yǎng)規(guī)程，完善設(shè)備資料和維修登記卡片管理，合理制定定期維修計(jì)劃。 修舊利廢，合理更新，降低設(shè)備維修費(fèi)用，提高經(jīng)濟(jì)效益。 規(guī)范供配電設(shè)備設(shè)施運(yùn)行與維修保養(yǎng)管理工作，確保供配電設(shè)備設(shè)施正常運(yùn)行。 推行科技型物業(yè)管理模式，采用科學(xué)的管理方法和手段，如采取冗余策略，即在設(shè)備備件儲(chǔ)備、技術(shù)支援服務(wù)等方面實(shí)現(xiàn)冗余，以備設(shè)備出現(xiàn)故障時(shí)能迅速處理。 機(jī)電設(shè) 備管理的目標(biāo) 通過(guò)經(jīng)常性養(yǎng)護(hù)與及時(shí)性維修，使設(shè)備設(shè)施時(shí)刻處于最佳的運(yùn)行狀態(tài)，延長(zhǎng)設(shè)備設(shè)施使用壽命，提高物業(yè)的運(yùn)作效益，確保機(jī)電設(shè)備完好率 99%以上，設(shè)備設(shè)施零修、急修及時(shí)率100%。 機(jī)電設(shè)備管理維修保養(yǎng)方式 日常維護(hù)保養(yǎng)。操作維修人員根據(jù)日常管理經(jīng)驗(yàn)，用聽(tīng)、聞、看、摸等方式，利用檢測(cè)儀器、儀表對(duì)設(shè)備的關(guān)鍵部位進(jìn)行重點(diǎn)檢查，發(fā)現(xiàn)故障及時(shí)排除，并做好記錄。操作人員每班至少巡視兩次，維修人員每周至少檢查一次。 一級(jí)保養(yǎng)。維修人員對(duì)設(shè)備進(jìn)行局部解體，進(jìn)行清潔調(diào)整，每季進(jìn)行一次。 二級(jí)保養(yǎng)。維修人員對(duì)設(shè)備進(jìn)行全面清理，部分解體檢查和局部修理，更換或修復(fù)磨損件，每半年進(jìn)行一次。 中修。對(duì)設(shè)備進(jìn)行全面檢查，部分解體修理和更換磨損部件，調(diào)整部分機(jī)構(gòu)，每年進(jìn)行一次。 大修 。對(duì)設(shè)備全部解體，更換主要部件或修理不合格的零部件，每三年進(jìn)行一次。 設(shè)立 24 小時(shí)值班維修服務(wù)電話，隨時(shí)滿足各種維修服務(wù)需要。 利用先進(jìn)的監(jiān)控設(shè)備，推行例行巡視抄表檢查制度，對(duì)設(shè)備運(yùn)行狀態(tài)實(shí)行動(dòng)態(tài)技術(shù)監(jiān)控。 、設(shè)備的例行保養(yǎng) 工作外，每個(gè)維修工要求配備移動(dòng)電話等通訊工具，在 24小時(shí)內(nèi)隨叫隨到，以便于開(kāi)展應(yīng)急搶修工作，實(shí)行動(dòng)態(tài)管理。 積極實(shí)現(xiàn)與公司技術(shù)委員會(huì)在技術(shù)指導(dǎo)和質(zhì)量監(jiān)督、信息反饋等方面的相互支持和動(dòng)態(tài)協(xié)作。 ，制定應(yīng)急程序和方案，并備齊各種應(yīng)急物品，經(jīng)常進(jìn)行各種應(yīng)急演練。 各系統(tǒng)設(shè)備設(shè)施的管理要點(diǎn)及措施 (略 ) 、機(jī)電設(shè)備設(shè)施搶修、應(yīng)急處理方案 停電應(yīng)急處理措施 當(dāng)接到市電計(jì)劃停電通知后，立即檢查備用電源 系統(tǒng)，做好轉(zhuǎn)換備用電源的準(zhǔn)備工作。并立即將停電信息反饋給用戶，使用戶對(duì)工作進(jìn)行適當(dāng)安排，盡量減小停電所造成的影響。同時(shí)，立即向供電部門(mén)了解停電原因和可能影響的時(shí)間，及時(shí)將信息反饋給用戶，并協(xié)助用 戶解決因停電造成的困難。 設(shè)備故障停電 （ 1）首先查明故障原因，根據(jù)具體情況啟用備用供電設(shè)備，并積極組織人員搶修故障供電設(shè)備，及時(shí)恢復(fù)供電，盡量縮小停電影響范圍。 （ 2）各設(shè)備機(jī)房、樓梯、通道、地下車(chē)庫(kù)等出口地方均安裝應(yīng)急燈，并保證運(yùn)作正常，作為人員疏散照明之用。 （ 3） 管理處保安、清潔 保潔等人員，現(xiàn)場(chǎng)安撫讀者等使用人，并安排有續(xù)疏散，避免出現(xiàn)混亂。 市政供水計(jì)劃性停水，管理處提前通知用戶，說(shuō)明停水原因、停水時(shí)限等，做好水池蓄水工作。 市政供水管網(wǎng)故障造成突發(fā)性停水，來(lái)不及通知用戶時(shí)，管理處設(shè)法滿足用戶生活用水，事后向用戶說(shuō)明原因。 由于供水設(shè)備故障造成突發(fā)事故，按下列程序執(zhí)行： （ 1）接到事故報(bào)警后，水電維修人員應(yīng)在 5 分鐘內(nèi)趕到現(xiàn)場(chǎng)控制事態(tài)發(fā)展。 （ 2）水電維修人員在 5分鐘內(nèi)查出 事故原因并及時(shí)處理，不能及時(shí)處理的迅速向公司匯報(bào)，請(qǐng)求支援。 （ 3） 事故不能在 2小時(shí)內(nèi)處理的，管理處經(jīng)理簽發(fā)停水通知單，并附上處理方案告知用戶。 （ 4）根據(jù)現(xiàn)場(chǎng)的具體情況，關(guān)閉相關(guān)的供水設(shè)施，并啟動(dòng)相關(guān)的排污設(shè)施，防止水患。 電梯應(yīng)急處理方案 無(wú)論是停電或電梯自身發(fā)生故障造成意外停梯，還是因?yàn)橄老到y(tǒng)報(bào)火警引起電梯迫降，都給乘梯人員帶來(lái)極大不便，甚至使乘客受到驚嚇。為此，須嚴(yán)格按以下程序執(zhí)行，保證乘客的人身安全。 當(dāng)消防系統(tǒng)報(bào)火警引起停梯時(shí)，消防值班人員應(yīng)沉著冷靜，迅速查清報(bào) 警點(diǎn)位置和數(shù)量，電話通知保安值班人員急赴