【文章內(nèi)容簡介】 造過程中，從而提高房屋的建造質(zhì)量。另外在施工管理時(shí)候，開發(fā)商會(huì)派出工程 師配合 工程監(jiān)理對施工單位進(jìn)行管理，但是由于人員少，而且工程監(jiān)理有時(shí)會(huì)對不規(guī)范的操作網(wǎng)開一面，所以工程質(zhì)量還會(huì)存在一定問題，但是 物業(yè) 公司維修人員介入施工現(xiàn)場管理，絕不會(huì)通融，會(huì)要求施工單位嚴(yán)格按照設(shè)計(jì)圖紙施工，因?yàn)槿蘸蟪霈F(xiàn)的任何建筑質(zhì)量問題，業(yè)主首先找的是 物業(yè) 公司，所以可以提高房屋建筑質(zhì)量。 3．有利于保證 物業(yè)的使用功能 物業(yè)管理公司通過參與竣工驗(yàn)收和接管驗(yàn)收，按有關(guān)標(biāo)準(zhǔn)嚴(yán)格驗(yàn)收，能確保房屋和各類設(shè)備及附屬配套設(shè)施正常的使用功能和使用安全。 4．有利于加強(qiáng)對所管物業(yè)的全面了解 物業(yè)管理公司要想做好物業(yè)及其附屬設(shè)施的維修養(yǎng)護(hù)工作，必須對土建結(jié)構(gòu)、管線走向、設(shè)施建設(shè)、設(shè)備安裝等情況了如指掌，對于圖紙改動(dòng)或增、減部分作出認(rèn)真記錄。例如；管線節(jié)點(diǎn)的設(shè)置往往和設(shè)計(jì)圖紙所標(biāo)位置有一定差距，如果布置管線時(shí)不在現(xiàn)場作記錄，在后期管理中，可能就會(huì)出現(xiàn)脫節(jié)的現(xiàn)象。相對來說，物業(yè)管理人員對土建結(jié)構(gòu)部分了解得不用太深，而對設(shè)備 安裝、管線布置等情況則應(yīng)充分掌握，便于后期管理。由于加強(qiáng)了對所管物業(yè)的全面了解，就為竣工驗(yàn)收、接管驗(yàn)收打下了基礎(chǔ)，可提高驗(yàn)收質(zhì)量，縮短驗(yàn)收時(shí)間，對驗(yàn)收中發(fā)現(xiàn)的仍需改進(jìn)之處，也比較清楚，容易交涉和協(xié)調(diào)。 5．前期介入有利于后期管理工作的進(jìn)行 物業(yè)管理公司通過前期介入，保證了設(shè)計(jì)、建造質(zhì)量和對物業(yè)的全面了解，對后期的物業(yè)管理就帶來了很多便利，既便于維修保養(yǎng)計(jì)劃的安排與實(shí)施，又能保證維修質(zhì)量，從而提高了工作效率和工作質(zhì)量。同時(shí)，在前期管理中，經(jīng)過一段時(shí)間的磨合，便于理順同環(huán)衛(wèi)、水電、通訊、治安、維修、綠化等各部 門之間的關(guān)系，建立順暢的服務(wù)渠道，有利于后期管理工作的進(jìn)行。 6．有利于樹立物業(yè)管理公司的形象 如果接管與入住同步進(jìn)行，物業(yè)管理公司即使再努力，也會(huì)被各項(xiàng)繁雜事務(wù)搞得焦頭爛額，折騰不出頭緒，并且容易忙中出錯(cuò)，以致嚴(yán)重影響物業(yè)管理企業(yè)的專業(yè)形象。 第二篇 前期介入的工作內(nèi)容 1． 前期介入的一般程序： 由地產(chǎn)、物業(yè)雙方確定工作內(nèi)容要求 。并物業(yè)組成前期工作小組 。制定工作計(jì)劃并按照計(jì)劃實(shí)施。 2． 前期介入的工作內(nèi)容： 前期介入主要分五個(gè)階段實(shí)現(xiàn)：規(guī)劃設(shè)計(jì)階段、營銷策劃階段和施工建設(shè)階段，驗(yàn)收階段，項(xiàng)目入伙交付業(yè)主使用 。 第一節(jié)：規(guī)劃設(shè)計(jì)階段介入 規(guī)劃設(shè)計(jì)階段包括： 物業(yè) 對項(xiàng)目總體設(shè)計(jì)、安保布局、消防布局、交通布局、生活配置、設(shè)備配套、新材料、新技術(shù)、管理用房、生態(tài)環(huán)保、公共空間、景觀配置、綠化配置、室內(nèi)配置、房屋單體、智能化配置、管理用房等方面應(yīng)注意的內(nèi)容提出合理劃建議。 規(guī)劃設(shè)計(jì)評估的程序： 1．地產(chǎn)提前 1 個(gè)月向物業(yè)提出書面知會(huì)，要求物業(yè)參與某項(xiàng)具體項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)的評估，并提供評估報(bào)告。 2．物業(yè)接到書面知會(huì)后，于 3 日內(nèi)回復(fù)，由相關(guān)部門牽頭組成評估小組，并向地產(chǎn)提交評估所需的開發(fā)資料目錄。 3．開發(fā)資料包括：企劃文件（ 市場調(diào)研、產(chǎn)品定位、目標(biāo)客戶定位、目標(biāo)客戶資料）；設(shè)計(jì)文件（規(guī)劃圖、建筑、結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)說明書、給水排水設(shè)計(jì)說明書、電氣設(shè)計(jì)說明書、弱電設(shè)計(jì)說明書、采暖通風(fēng)空調(diào)設(shè)計(jì)說明書、動(dòng)力設(shè)計(jì)說明書、交通分析、綠化分析、經(jīng)濟(jì)指標(biāo)等）。 4．地產(chǎn)接到資料目錄后及時(shí)內(nèi)向物業(yè)提供具體資料，對不能提供的資料，書面知會(huì)物業(yè)，并于一周內(nèi)組織所屬項(xiàng)目、設(shè)計(jì)、工程、營銷等部門召開項(xiàng)目說明會(huì)，介紹項(xiàng)目情況并解答疑問。 5．物業(yè)接到開發(fā)資料后一周內(nèi)，組織評估小組研究，完成項(xiàng)目及類似典型項(xiàng)目的實(shí)地考察。 6．評估小組根據(jù)開發(fā)資料中針對項(xiàng)目評估細(xì)則 所列內(nèi)容，及項(xiàng)目說明會(huì)、實(shí)地考察情況，于一周內(nèi)詳細(xì)編寫完成《項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)評估報(bào)告》，并提交物業(yè)相關(guān)部門。 7．物業(yè)相關(guān)部門在評估小組提交報(bào)告 3 日內(nèi)，組織公司評審組對《項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)評估報(bào)告》進(jìn)行評審。 8．評估小組根據(jù)物業(yè)公司評審會(huì)議的意見，于 3 日內(nèi)完成對《項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)評估報(bào)告》的修改。 9．經(jīng)修改的《項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)評估報(bào)告》由物業(yè)公司相關(guān)部門組織相關(guān)評審組成員會(huì)簽后，提交物業(yè)公 司總經(jīng)理審核簽發(fā)。 10．物業(yè)公司總經(jīng)理簽發(fā)后，評估報(bào)告提交地產(chǎn)公司。 11．項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)總體評估要點(diǎn)： 住宅區(qū)規(guī)劃功能區(qū)分合理，居 住私密性和社區(qū)交流協(xié)調(diào)。 住宅區(qū)道路交通規(guī)劃合理，車流人流組織兼顧，停車位充足。 建筑與自然和諧，采光、通風(fēng)充足，環(huán)境優(yōu)美。 生活便利，基本生活配套齊全，出行便捷。 設(shè)備、設(shè)施保障充分，水、電、煤、電信、廣播電視、電梯、污水處理等可靠完善。 注重環(huán)境生態(tài)，使用環(huán)保、節(jié)能等環(huán)保材料、設(shè)備設(shè)施。 安全防衛(wèi)設(shè)計(jì)完備，運(yùn)用先進(jìn)技防手段，安全及消防配置充分。 智能化配置先進(jìn)，網(wǎng)絡(luò)資源充分，便于數(shù)字化小區(qū)建設(shè)。 便于物業(yè)組織管理，節(jié)約管理成本。 各項(xiàng)技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)在同類住宅區(qū)中水平領(lǐng)先。 項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)分類評估要點(diǎn)： 1． 安保布局 a) 便于安保管理區(qū)域分割，消除管理死角。 b) 便于安保管理視線的巡查，避免管理的盲點(diǎn)。 c) 人員及車輛各級出入口設(shè)置清晰，便于動(dòng)態(tài)管理。 d) 安保設(shè)備設(shè)施配置齊全，可采取有效措施防范。 e) 安保技防措施完備，形成多層次的安保體系，信息匯總通暢，反應(yīng)快速。 2．消防布局 a) 消防設(shè)備、設(shè)施配置（滅火器、消防箱、室內(nèi)（外）消防栓、消防泵、煙感、自動(dòng)噴淋等）充分合理，使用可靠。 b) 消防車道設(shè)置合理，其位置及轉(zhuǎn)變半徑符合國家規(guī)范。 c) 消防登高面（場地）設(shè)置合理，其位置及面積符合國家規(guī)范。 d) 消防通道、門、墻、避難區(qū)設(shè)置合理，符 合國家規(guī)范。 3．交通布局 a) 各級道路的功能分配充分合理，有層次感，線路清晰，便于分流管理。 b) 主要道路和出入口人車分流，在設(shè)計(jì)和設(shè)施配置上考慮到限速要求及回車 余地。 c) 機(jī)動(dòng)車位配置充分（一般住宅不少于戶數(shù)的 2： 另加訪客車位占車位 數(shù)的 5%，聯(lián)排別墅等高標(biāo)準(zhǔn)住宅應(yīng)按戶數(shù) 1： 1, 另加訪客車位占車位數(shù)的10%）。非機(jī)動(dòng)車位配置充分（一般住宅不少于戶數(shù) 1： ，以上指標(biāo)可以按照不同地區(qū)需求進(jìn)行調(diào)整），便于停放。 d) 有條件，宜設(shè)置地下機(jī)動(dòng)車停車庫，應(yīng)符合國家規(guī)范。 4．生活配置 a) 根據(jù)小區(qū)周邊（ 1公里范圍）市場、商 業(yè)配套狀況設(shè)置充足市政、商業(yè)用 房。 b) 一般應(yīng)考慮超市、菜市場、醫(yī)療、教育、郵政、銀行、餐飲、美容美發(fā)、 建材、文化娛樂、交通等的配套服務(wù)功能。 c) 如住宅區(qū)設(shè)置商業(yè)配套，宜獨(dú)立集中，并事先規(guī)劃商業(yè)功能的劃分和商業(yè) 經(jīng)營的配套條件，應(yīng)盡量避免產(chǎn)生干擾。如利用住宅層設(shè)置營業(yè)場所，出入口或樓梯須與住宅分開。 d) 如住宅區(qū)設(shè)置會(huì)所，宜獨(dú)立設(shè)計(jì)。會(huì)所面積、活動(dòng)項(xiàng)目宜根據(jù)住宅區(qū)面積、 檔次、經(jīng)營方式合理配置。例如：一般 10萬平方米以上的住宅小區(qū)宜設(shè)置項(xiàng)目：健身、乒乓、閱覽、兒童活動(dòng)室、棋牌、桌球、多功能廳等；面積在 400平方米 左右，住宅區(qū)建筑面積每增加 10 萬平方米會(huì)所面積增加 200 平方米。（指標(biāo)供參考） 5．設(shè)備配套 a) 水、電、煤、電信、廣播電視、污水處理等的設(shè)計(jì)容量應(yīng)能滿足使用需要， 并留有適當(dāng)擴(kuò)展余地。 b) 配電、水泵、電梯、中央空調(diào)的設(shè)備定型成熟可靠。 c) 溝、管、渠、井的設(shè)置合理，便于維護(hù)保養(yǎng)。 d) 公共照明、樓道照明配置合理。公共照明數(shù)量、亮度、位置合適，宜采用 節(jié)能裝置。樓道照明十層以下住宅宜采用節(jié)能自熄開關(guān)，十八層以上高層住宅宜應(yīng)設(shè)疏散誘導(dǎo)照明和燈光疏散指示標(biāo)志。 e) 配電房、水泵房、電梯機(jī)房、中央空調(diào)機(jī)房等設(shè)備房設(shè)計(jì)應(yīng)符合國家規(guī)范 。 水泵房不應(yīng)設(shè)在住宅建筑內(nèi)，給水泵房內(nèi)不應(yīng)有污水管穿越，電梯井不應(yīng)緊鄰臥室，緊鄰書房及起居室時(shí)，應(yīng)采取隔音措施。 6．智能化配置 a) 安保智能化一般可配置紅外線周界防越系統(tǒng)、門禁可視對講系統(tǒng)、小區(qū)巡 更系統(tǒng)，電視監(jiān)控系統(tǒng)、車輛道閘管理系統(tǒng)、室內(nèi)緊急呼叫系統(tǒng)、電梯內(nèi)緊急呼叫系統(tǒng)、居家安防系統(tǒng)等，并與中央控制中心聯(lián)網(wǎng)。 b) 網(wǎng)絡(luò)智能化一般可配置社區(qū)寬帶、電子公告牌、社區(qū)物業(yè)管理網(wǎng)絡(luò)平臺(tái)系 統(tǒng)。 c) 設(shè)備管理智能化一般可配置公共照明管理系統(tǒng)、停車庫管理系統(tǒng)、電梯運(yùn) 行狀態(tài)管理系統(tǒng)、消防管理系統(tǒng)、配電及給排水管理系統(tǒng)、家庭表 具管理系統(tǒng)、煤氣泄漏報(bào)警系統(tǒng)、緊急廣播系統(tǒng)等，并與中央控制中心聯(lián)網(wǎng)。 d) 中央控制中心位置宜管理處相鄰相近，布線系統(tǒng)應(yīng)分考慮與中央控制中心 的距離和由此造成的信號衰減。 e) 智能化設(shè)備和技術(shù)應(yīng)考慮技術(shù)先進(jìn)性、設(shè)備標(biāo)準(zhǔn)化、網(wǎng)絡(luò)開放性、系統(tǒng)可 靠性及可擴(kuò)性，采用成熟產(chǎn)品。 7．房屋單體 a) 屋面應(yīng)充分考慮到防水及隔熱效果，可上人屋面及屋頂花園滿足其特殊要 求。 b) 墻體應(yīng)充分考慮到防水、隔熱、隔音效果。 c) 樓板厚度與隔音符合國家規(guī)范。 d) 住宅分戶門宜采用統(tǒng)一制作的安全防衛(wèi)門。 e) 住宅外窗應(yīng)考慮開啟方便，尺度（安裝空調(diào)要求），隔音防水 效果好，不 宜近距離直接面對其他住戶的門窗。 f) 廚房設(shè)計(jì)應(yīng)遵循洗、切、炒流線，操作面長度宜在 2— 3米，燃?xì)鉄崴? 位置合理，灶宜避開窗口設(shè)置。 g) 衛(wèi)生間不應(yīng)直接開向起居房，餐廳或廚房不應(yīng)布置在下屋住戶廚房、臥室、 起居房和餐廳上層，有上下水的潔具宜盡量避開臥室墻面布置。 h) 廚房、衛(wèi)生間隔樓板及墻身應(yīng)充分考慮防水隔聲設(shè)置，地漏位置合理，便 于檢修。 i) 管道、管線布局合理、互不干擾碰撞，尺寸符合國家規(guī)范，管道井檢修孔 應(yīng)設(shè)置合理，便于檢修。 j) 宜采用垂直煙道，斷面尺寸充分（一般不少于 250mm），應(yīng)有防止油煙回 流和串煙 措施。出屋頂口高度適中，高層宜安裝無動(dòng)力風(fēng)帽。 k) 底層地坪應(yīng)充分考慮防潮措施。 l) 房型設(shè)計(jì)應(yīng)考慮生活習(xí)慣，不宜引起裝修時(shí)的大改動(dòng)（敲墻、再次分隔等）。 m) 有上部屋面陽臺(tái)或管道可直接下至下一層屋面（陽臺(tái)）時(shí)，應(yīng)考慮防盜措 施。 n) 陽臺(tái)欄桿或欄板高度合理（一般不少于 ），宜采用垂直桿件，桿件 距小于 ，防止兒童攀爬。 8．室內(nèi)配置 a) 室內(nèi)空調(diào)機(jī)位設(shè)置合理，應(yīng)與家具布置一并考慮。臥室內(nèi)宜避免對床直吹。 b) 室外空調(diào)機(jī)位應(yīng)考慮外墻美觀、設(shè)置統(tǒng)一機(jī)座、安全隱蔽。 c) 室外空調(diào)機(jī)位應(yīng)考慮安裝及維修便利。距離過近而對吹的室 外機(jī)應(yīng)相互錯(cuò) 開，與鄰套住宅機(jī)座相 d) 鄰時(shí)，應(yīng)采取安全隔離措施。 e) 空調(diào)機(jī)冷凝水和隔霜水應(yīng)設(shè)專管排放，或接入陽臺(tái)排水系統(tǒng)。 f) 室內(nèi)空調(diào)洞位置合理，應(yīng)靠近室內(nèi)機(jī)位，管中應(yīng)距地 ，向外傾 斜 10 度左右。 g) 當(dāng)戶型或廳房過大時(shí)，應(yīng)考慮柜式空調(diào)的要求。 h) 如使用小型中央空調(diào)，層高應(yīng)大于 ，并留有室外機(jī)位置。 i) 室內(nèi)各類插座、開關(guān)位置合理，應(yīng)與家俱布置和使用習(xí)慣一并考慮。配電 箱配出回路設(shè)計(jì)分配合理。 j) 電視、信息（電話和數(shù)據(jù)）插座宜在主臥、起居、書房分別設(shè)置，且不宜 并行設(shè)置。 k) 聯(lián)排別墅及躍層宜在二層設(shè)置進(jìn)戶對講 。 l) 高檔住宅宜考慮居家安防系統(tǒng)的配置及擴(kuò)展功能。 9．綠化配置 a) 綠化布局合理，喬木、灌木、花、草的配置層次豐富，數(shù)量品種充足，造 型優(yōu)美。 b) 綠化率、集中綠地率設(shè)置合理，分布均衡，集中綠地位置適中，便于人流 自然匯聚。 c) 綠化品種適宜當(dāng)?shù)貧夂驐l件，以變色觀葉植物為主，茂盛期長，成活率高， 抗病蟲性好。 d) 綠化品種便于養(yǎng)護(hù)，養(yǎng)護(hù)成本節(jié)約。 e) 綠化布局不遮擋住宅采光，便于人行通行，宜考慮行走習(xí)慣。 f) 綠化品種宜無污染，兼具吸收有害污染功能（如尾氣）。 g) 主干道兩側(cè)及集中綠地宜有大型樹木。 10．景觀配置 a) 景觀裝飾布局合理， 宜處于相對而言對人流集中的區(qū)域。 b) 采用水景應(yīng)考慮水系的水質(zhì)、清理、保潔、排泄、補(bǔ)充、養(yǎng)護(hù)。 c) 水系岸床設(shè)計(jì)應(yīng)考慮防滲漏效果。 d) 不宜在小區(qū)內(nèi)設(shè)置深度超過 1 米的水系，并有防護(hù)或警示。如利用自然河 道水系超過 米 ,，還應(yīng)配置相應(yīng)的救生設(shè)備、設(shè)施。 e) 景觀裝飾應(yīng)便于清潔、養(yǎng)護(hù)，宜采用牢度較高、不易污染、損壞、變型、 破舊的材料。 f) 泛光照明不影響住戶，不造成光污染。 11．公共空間 a) 應(yīng)充分考慮雨水排泄能力的設(shè)計(jì)，避免排泄不暢通。 b) 宜設(shè)置可開展社區(qū)活動(dòng)的集中場所及避難場所。 c) 公共活動(dòng)區(qū)域分布合理、均衡，位置適中，并盡量 減少對住戶的影響。 d) 綠化及保潔用水取水口設(shè)置合理（一般距離不大于 150m）。 e) 各類表具、表箱設(shè)置合理，便于查看、收發(fā)。樓道內(nèi)應(yīng)設(shè)置公告欄，宜預(yù)留牛奶箱，休閑椅位置，室外信報(bào)箱應(yīng)有防雨措施。 f) 樓宇入口處及公共場所宜考慮殘障人員出入，宜設(shè)置無障礙通道和設(shè)施。 g) 公共空間的道路、踏步、坡道應(yīng)考慮老人、小孩等行動(dòng)不便人員，宜設(shè)置 相應(yīng)保護(hù)措施。 h) 樓道、樓梯、過道便于家具搬運(yùn)、人員不易碰撞。 12．生態(tài)環(huán)保 a) 住宅區(qū)內(nèi)無污染環(huán)境的生產(chǎn)性經(jīng)營性項(xiàng)目。 b) 住宅區(qū)內(nèi)污水處理排放符合國家規(guī)范。 c) 住宅區(qū)內(nèi)無各類污染源。 d) 周邊應(yīng)無直接 或間接嚴(yán)重影響住戶的污染源。 e) 宜采用對太陽能、雨水、綠化枝葉等的再次利用技術(shù)。 f) 垃圾收集宜采用有害