【正文】 　　第三十九條 本協(xié)議自雙方簽字之日起生效。本協(xié)議和補充協(xié)議中未規(guī)定的事宜，均遵照中華人民共和國有關(guān)法律、法規(guī)和規(guī)章執(zhí)行。第十一章 其他事項第三十二條 為維護公眾、乙方（業(yè)主）、物業(yè)使用人的切身利益，在不可預(yù)見情況下，如發(fā)生煤氣泄漏、漏電、火災(zāi)、水浸、救助人命、協(xié)助公安機關(guān)執(zhí)行任務(wù)等突發(fā)事件，甲方因采取緊急避險措施造成乙方財產(chǎn)損失的，當事雙方按有關(guān)法律規(guī)定處理。 第十章 違約責任第二十九條 乙方違反本協(xié)議及《業(yè)主臨時公約》約定，甲方有權(quán)要求乙方在一定期限內(nèi)改正，逾期不改正給甲方造成經(jīng)濟損失的，乙方應(yīng)給予甲方相應(yīng)經(jīng)濟賠償。 第九章 雙方的權(quán)利與義務(wù)第二十七條 甲方的權(quán)利與義務(wù)根據(jù)《物業(yè)管理條例》等有關(guān)法律、法規(guī)、以及本公寓《業(yè)主臨時公約》、《前期物業(yè)服務(wù)合同》及本協(xié)議的約定，在本物業(yè)區(qū)域內(nèi)自主開展物業(yè)經(jīng)營管理服務(wù)活動，按約定的內(nèi)容提供服務(wù)并向業(yè)主和使用人收取服務(wù)費用；有權(quán)要求業(yè)主及物業(yè)使用人參與、配合甲方的管理服務(wù)工作，遵守公寓管理處的各項管理制度；向業(yè)主和物業(yè)使用人告知物業(yè)使用的有關(guān)規(guī)定，當業(yè)主和物業(yè)使用人裝修物業(yè)時，告知有關(guān)注意事項和禁止行為，訂立書面約定，并負責監(jiān)督；建立、妥善保管和正確使用本物業(yè)的管理檔案，并負責及時記載有關(guān)變更情況；對物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)業(yè)主和物業(yè)使用人違反有關(guān)治安、環(huán)保、物業(yè)管理、裝飾裝修和物業(yè)使用方面法規(guī)、規(guī)章的行為，予以制止并及時報告有關(guān)行政部門處理；協(xié)助有關(guān)行政管理部門做好物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的安全防范工作，發(fā)生安全事故時，在采取應(yīng)急措施的同時，及時向有關(guān)行政管理部門報告，協(xié)助做好救助工作；業(yè)主和使用人違反《業(yè)主臨時公約》、本協(xié)議及本物業(yè)區(qū)域內(nèi)相關(guān)管理規(guī)定的行為，有權(quán)根據(jù)情節(jié)輕重，采取勸阻、制止和以下措施：（1）禁止其施工人員進入物業(yè)管理區(qū)域；（2）對有毒、害等危險品及堵塞消防通道、擅自侵占、放置在公共場地、部位的可疑物品或障礙物予以清除或搬離；（3）為避免已經(jīng)或可能發(fā)生的，對他人的人身、財產(chǎn)、公共利益及共用部位、共用設(shè)施設(shè)備等造成的損害進一步擴大的其他相應(yīng)措施；（4）報告有關(guān)行政機關(guān)依法予以處理；（5）代表全體業(yè)主向欠繳物業(yè)服務(wù)費用的業(yè)主追討，必要時可向法院提起訴訟，也可以在房地產(chǎn)行政主管部門登記、備案，在欠費業(yè)主未繳清相關(guān)費用及滯納金前，限制其對物業(yè)進行轉(zhuǎn)讓、過戶。第二十三條 裝飾裝修房屋的業(yè)主或物業(yè)使用人須與甲方簽訂書面的《房屋裝飾裝修管理服務(wù)協(xié)議》，就允許施工的時間、廢棄物的清運與處置、裝修管理服務(wù)費用等事項進行約定，甲方應(yīng)事先告知業(yè)主或物業(yè)使用人裝飾裝修中的禁止行為和注意事項。第二十條 因維修養(yǎng)護物業(yè)確需進入相關(guān)業(yè)主的物業(yè)專有部位時，甲方應(yīng)事先告知相關(guān)業(yè)主，相關(guān)業(yè)主應(yīng)給予必要的配合。逾期交納的，甲方可從逾期之日起每日加收應(yīng)交納費用的千分之五的滯納金；若乙方欠費期超過1個月，甲方可以進行公示通報；若乙方欠費期超過3個月，甲方將對其停止物業(yè)服務(wù)，并可以提起訴訟進行追繳。車輛停放服務(wù)費等其他相關(guān)費用依此類推。保修期滿后，應(yīng)當通過本物業(yè)專項維修資金支付給甲方，不計入物業(yè)服務(wù)成本。電梯費：七層至頂層價格： 元/月第四章 委托管理服務(wù)期限第十一條 物業(yè)服務(wù)期限為：自合同簽訂之日起，至業(yè)主委員會與所選聘的物業(yè)管理公司簽訂的物業(yè)服務(wù)合同生效時終止。交通與車輛停放秩序管理（1）車輛停放合理有序；（2）公共通道確保暢通。 物業(yè)共用設(shè)施設(shè)備的運行、維修、養(yǎng)護和管理（1）電梯24小時運行，及時年檢，維修保養(yǎng)合同完備；（2）24小時報修值班制度。包括對物業(yè)區(qū)域內(nèi)公共、共用消防設(shè)施設(shè)備的維護和管理，根據(jù)有關(guān)法律法規(guī)協(xié)助行政主管部門進行消防知識宣傳、安全教育、防火安全檢查等。本條款約定的事項不含業(yè)主及其物業(yè)使用人的人身與財產(chǎn)保險和財產(chǎn)保管責任，甲方與乙方及其物業(yè)使用人另行簽訂合同的除外?！?電梯的運行和日常維護管理。資料發(fā)放組發(fā)放鑰匙并簽收《鑰匙領(lǐng)取簽收表》、《入伙資料領(lǐng)取清單》、《業(yè)主手冊》、《房屋使用說明書》、《房屋質(zhì)量保證書》及相關(guān)使用手冊。收費組收取相關(guān)費用，開具票據(jù)向業(yè)主發(fā)放《出庫單》。4建立管理機構(gòu)進駐前兩個月內(nèi)內(nèi)部調(diào)配人員一周內(nèi)到位；外聘人員一個月內(nèi)到位；所有人員均持證上崗5人員培訓(xùn)管理處成立后按培訓(xùn)計劃執(zhí)行入 伙、入住階段1管理處運作的準備工作與接管驗收同時進行物資裝備的配置；入住資料的印刷；人員配備等。疾?。合蚩刂浦行膮R報請求車輛支援；簡單處理通知管理人員現(xiàn)場空置 通知業(yè)主配合處理控制中心值班人員3. 消防報警緊急處理程序控制中心值班人員義務(wù)消防隊員趕赴現(xiàn)場 報警消防119指派專人引導(dǎo)至現(xiàn)場報告管理處經(jīng)理趕往現(xiàn)場 報告公司領(lǐng)導(dǎo)掌握現(xiàn)場情況通知出事業(yè)戶 趕往現(xiàn)場火警撲救 4. 異常現(xiàn)象的緊急處理程序智能控制中心的值班人員通過攝像鏡頭發(fā)現(xiàn)小區(qū)內(nèi)有異?，F(xiàn)象（偷車、搶劫、交通事故等）時，將按下圖進行緊急處理。(三)報警應(yīng)急處理安裝于每套住宅單元內(nèi)的各類探測器（紅外線探測器、緊急按鈕，煤氣泄漏探測器等）對戶內(nèi)警情進行實時檢測。5. 處理好入住初期的誤報警問題 領(lǐng)匯樂城公寓的智能化系統(tǒng)科技含量較高，住戶對這一系統(tǒng)必然有一個接受及熟悉的過程，在這一過程中，各種誤操作都會隨時出現(xiàn)，造成控制中心的報警頻繁發(fā)生，所以區(qū)分并處理好這種誤報警是管理好這一套智能系統(tǒng)的關(guān)鍵，我們將根據(jù)實際情況，在入住初期設(shè)定一個N秒的滯后報警（由軟件實現(xiàn)），當住戶誤操作時，可在N秒內(nèi)通過室內(nèi)的操作鍵盤，解除報警，這樣智能中心就不會發(fā)出報警信號，從而有效地解決了初期頻繁誤報警的問題。2. 對用戶進行多種形式的培訓(xùn) 用戶能否正確使用室內(nèi)智能系統(tǒng)，是減少誤報警及延長設(shè)備使用壽命的關(guān)鍵，我們將從第一個入住的用戶開始，通過提供詳細的使用操作指引、舉辦培訓(xùn)班、上門指導(dǎo)等多種形式，讓所有的業(yè)戶都能全面了解室內(nèi)智能化系統(tǒng)的各種功能并熟練操作。 收費項目公開，“隨行就市”公布收費價格。B、維修服務(wù) 提供家電維修安裝服務(wù)（電視、電腦、音響等家用電器）；提供24小時維修室內(nèi)供水、供電項目服務(wù)。家居清潔服務(wù) 業(yè)主入住時，將對新居進行必要的清潔。 為減少業(yè)主繳費的煩惱，與銀行建立合作關(guān)系，開設(shè)所有收費“一卡通”服務(wù)。接到信息后90秒模擬測試應(yīng)急反應(yīng)分隊由巡邏人員組成,受中央調(diào)度中心統(tǒng)一調(diào)度,熟悉管理區(qū)內(nèi)任一治安角落,在接到信息后,由最臨近事件發(fā)生位置的崗位人員分隊及時到達現(xiàn)場處理.十、領(lǐng)匯樂城公寓便民服務(wù) 提供便利、高效、經(jīng)濟的業(yè)主服務(wù)是衡量物業(yè)管理水平的重要標準，亦是提高業(yè)主生活質(zhì)量的重要措施和保障。╳100%╳100%∑調(diào)查住戶滿意人數(shù)∑調(diào)查住戶人數(shù)采用現(xiàn)代化的科學管理手段，開展溫馨服務(wù)，親情服務(wù)、助殘服務(wù)，個性社區(qū)服務(wù)，在日常工作中注意收集業(yè)主的廣泛意見，加強住管雙方的溝通交流，以確保業(yè)主對物業(yè)管理工作的滿意。投訴處理有結(jié)果，有記錄和回訪。2‰ 95%╳100‰0∑火災(zāi)受災(zāi)人數(shù)∑區(qū)內(nèi)住戶總?cè)藬?shù) 全員義務(wù)消防員制，定期培訓(xùn)和演習，加大宣傳和檢查力度，由保安進行日常巡視，發(fā)現(xiàn)隱患及時處理，確保小區(qū)安全?！仆旰寐窡舯K數(shù) ∑區(qū)內(nèi)路燈總盞數(shù)9花園內(nèi)治安案件發(fā)生率1‰1‰╳100%∑完好道路面積 ∑區(qū)內(nèi)道路總面積建立維修回訪制度，及時征求住戶意見，保證反饋渠道暢通，以確保維修服務(wù)質(zhì)量。以優(yōu)質(zhì)服務(wù)為本，實行24小時維修制度。建立完善的巡查制度，嚴格審批裝修管理，健全檔案記錄。出租房屋控制程序公司考核管理制度及標準(1))業(yè)主違例事件處理程序(18)值班管理程序(14)綠化管理程序(10)供水管理程序(6)員工行為規(guī)范(2)管理處主任崗位職責(2)防火防風管理規(guī)定(12)燃氣使用管理規(guī)定(8)領(lǐng)匯樂城公寓居民精神文明公約(4)其內(nèi)容主要有以下諸方面（但不限以下內(nèi)容）組成。通過崗位輪訓(xùn)，給員工提供晉升機會；通過人才橫向、縱向交流，達到“專職、多能”的目的，從而提高綜合素質(zhì)和人才培養(yǎng)的功能。針對物業(yè)管理工作中發(fā)生的疑難、典型案例及時聘請有關(guān)專家同管理層舉行專題研討會或?qū)ｎ}講座，總結(jié)探討具有超前意識的管理途徑或管理措施。舉辦物業(yè)管理及相關(guān)專業(yè)培訓(xùn)班，加強和提高員工專業(yè)素質(zhì)和職業(yè)道德修養(yǎng)。2.（3）運用公司《員工手冊》，規(guī)范管理處員工的行為，提倡專業(yè)、規(guī)范、文明的行為表率。（5）財務(wù)運作量化，制定詳細的年度財務(wù)預(yù)算方案，對管理處各項支出采取計劃控制成本的財務(wù)指標量化管理，提高效益。（6）量化管理及標準化運作量化管理（1）每年根據(jù)ISO9001質(zhì)量方針和總公司下達的任務(wù)，確定年度質(zhì)量目標，對業(yè)主、客戶滿意率、機電設(shè)備運作完好率、消防隱患處理率等做出量化要求。（2）通過嚴格的崗位責任制和完善的管理規(guī)章制度，實行規(guī)范化運作。（四）、自我約束機制—— 經(jīng)濟利益促動自我約束機制，充分利用經(jīng)濟措施去誘發(fā)管理對象、對利益敏感的動機，由這種動機去對行為作自我約束。 監(jiān)督機制是實現(xiàn)物業(yè)管理各項工作順利開展的必要外在約束條件，防止或糾正工作中出現(xiàn)的偏差，保證小區(qū)管理機構(gòu)及其工作人員依法辦事。管理處員工實施獎懲制度，獎金標準與工作表現(xiàn)和業(yè)績掛鉤，并可根據(jù)具體情況，對先進給予破格晉升，以形成競爭激勵機制，提高員工積極性。 ——責任分區(qū)制管理，建立責權(quán)清晰、管理界面明確的管理機制，設(shè)立區(qū)域客服主管，實行管家式服務(wù)，達到細致體貼、無微不至的一流服務(wù)品質(zhì)。3．整理、保管與物業(yè)相關(guān)的工程圖紙、住用戶檔案與竣工驗收資料；對業(yè)主和物業(yè)使用人違反物業(yè)管理法規(guī)政策及業(yè)主公約的行為進行處理。公共環(huán)境的清潔衛(wèi)生、垃圾的收集、清運，包括公共場地、房屋建筑共用部位；房屋建筑本體共用部位的維修、養(yǎng)護和管理，包括樓蓋、屋頂、梁、柱、內(nèi)外墻體和基礎(chǔ)等承重結(jié)構(gòu)部位、外墻面、樓梯間、走廊通道、門廳、設(shè)備機房等；同時，我們將持續(xù)推行“物業(yè)管理人職業(yè)化”的管理主題，有計劃地選拔中、高層管理員，為公司物業(yè)管理的持續(xù)發(fā)展和提高培養(yǎng)和儲備人才。擁有獨立的私人空間，亦有自由、健康的社交場所認識新朋友。公共設(shè)備正常運行和迅速的家居維修服務(wù)，便可商居無憂。整潔儀表、操作規(guī)范的清潔人員，24小時保持潔凈的公共環(huán)境之外，如有需要，上門提供酒店標準的細致清潔服務(wù)。 （4）業(yè)主服務(wù)感受描述：?互助合作，良好的服務(wù)不僅僅是每一位員工的努力行為，而且更應(yīng) 是集體的精神體現(xiàn)，認同公司企業(yè)文化和管理。職業(yè)儀表。?誠懇、親切的溝通方式是維系良好服務(wù)關(guān)系的紐帶。微笑。由此，應(yīng)憑“以物業(yè)管理為依托、以業(yè)主服務(wù)為中心”的理念，推行充分體現(xiàn)酒店式的“隱性管理”管理模式。 ?（2） 領(lǐng)匯樂城公寓酒店式物業(yè)管理服務(wù)滿足個性服務(wù)需求的標準： 要滿足服務(wù)對象的個性服務(wù)需求，具體要注意下列兩點： ?我們將按照現(xiàn)代酒店服務(wù)的國際標準及相關(guān)要求來對領(lǐng)匯樂城公寓的業(yè)主進行全方位的服務(wù)：（1）領(lǐng)匯樂城公寓酒店式物業(yè)管理的行為標準： Smile（微笑）：每一位員工必須對所有服務(wù)對象（業(yè)主）保持真誠的微笑； Excellent（杰出）：要將每一項微小的服務(wù)工作都要求完善，做得出色。建立治安快速反應(yīng)系統(tǒng) 安全防范是物業(yè)管理第一要素，領(lǐng)匯樂城公寓的治安工作由中央監(jiān)控中心統(tǒng)一指揮調(diào)度，并建立起戰(zhàn)斗力強的治安快速反應(yīng)系統(tǒng)，該系統(tǒng)既強調(diào)迅速快捷，又強調(diào)多重結(jié)合，迅速快捷即要求保安員在接到快速支援的命令后120鈔鐘內(nèi)趕到現(xiàn)場，其它崗位人員也會相繼趨前援助；多重結(jié)合即小區(qū)治安工作要做到流動崗、固定崗相結(jié)合、整裝與便裝相結(jié)合、全面防范與重點防范相結(jié)合，技術(shù)防范和人員查詢相結(jié)合，確保小區(qū)治安防范萬無一失。利用現(xiàn)代化科技手段，實現(xiàn)小區(qū)的智能化管理。華誼物業(yè)將建立一套客觀公正的價值評價體系和晉升考核機制，能量化的盡量加以量化，不能量化的則以適當?shù)姆绞睫D(zhuǎn)化可量化的項目，在工作績效的考核方面將注重績效的改進，而在工作態(tài)度和能力方面?zhèn)戎赜陂L期表現(xiàn)，在考核過程中，以上級考核下級為主，輔以同級之間和下級對上級的評價來綜合衡量，確?？己说墓?、公正和公開?！凹磿r服務(wù)”，就是我們將對領(lǐng)匯樂城業(yè)主的服務(wù)需求做全面、深入、細致的了解，并成立“業(yè)主應(yīng)急服務(wù)隊伍”和“二十四小時快速維修隊伍”，保證在業(yè)主需要幫助時會即時出現(xiàn)，為業(yè)主提供及時滿意的服務(wù)，我們強調(diào)的是服務(wù)的快捷性和業(yè)主的滿意度。我們從過去的著眼于滿足業(yè)主的群體需求、一般需求，提高到在滿足業(yè)主上述需求的基礎(chǔ)上，最大可能地滿足于業(yè)主的個性需求、特殊需要的高度；盡可能多地為業(yè)主提供關(guān)懷心靈、關(guān)注人性的深層次的服務(wù)。 領(lǐng)匯樂城公寓“人性化物業(yè)管理模式”可以表述為：（1）關(guān)注員工和業(yè)主不同層次的需求；（2）小區(qū)環(huán)境建設(shè)中人性化因素的融入；（3）對業(yè)主在管理服務(wù)過程中的“家庭式關(guān)懷”；（4）現(xiàn)代文明社區(qū)精神的塑造；（5）區(qū)域經(jīng)營收益的提高。華誼物業(yè)雖成立時間不長，卻依托領(lǐng)匯集團強大的后盾，廣聚賢才，為著力打造高水準的物業(yè)服務(wù)奠定良好基礎(chǔ)。管理的目標及整體設(shè)想針對領(lǐng)匯樂城的實際情況，我們確立了其物業(yè)管理的目標定位和整體構(gòu)想。領(lǐng)匯集團秉承“方領(lǐng)矩步 融匯貫通”的經(jīng)營理念，以商業(yè)運營為主，采用“復(fù)合型”運營模式，為消費者營造前所未有的全新體驗。 錄 樓盤介