【正文】 　　對(duì)于復(fù)雜裝修、大面積裝修，要求施工單位必須提供消防報(bào)批手續(xù)，方可開工?！　　　?duì)于摩托車和自行車的管理，我們將會(huì)根據(jù)實(shí)際情況，劃出專位并由專人進(jìn)行管理。　　凡裝有易燃、易爆、劇毒物品或有污染性物品的車輛，嚴(yán)禁駛?cè)胱≌瑓^(qū)?！　∨鋫浒踩婪对O(shè)備，為保障停車場(chǎng)內(nèi)車輛行駛的安全，防止被盜，在停車場(chǎng)內(nèi)加設(shè)安全防范設(shè)備，以便管理人員的全面監(jiān)控和管理?！　。何覀儗⒊浞掷煤眯^(qū)監(jiān)控系統(tǒng)、門禁系統(tǒng)等安全防護(hù)設(shè)施對(duì)小區(qū)實(shí)施更好地安全管理。安全管理對(duì)象主要針對(duì)周邊施工人員、現(xiàn)場(chǎng)裝修人員及外來可疑人員?！　》e極向業(yè)主/使用人宣傳遵紀(jì)守法和消防安全等治安防范知識(shí)?！　圩o(hù)設(shè)施設(shè)備和公共財(cái)物，對(duì)小區(qū)內(nèi)的一切設(shè)施、財(cái)物不得隨便移動(dòng)及亂用，熟悉小區(qū)消防系統(tǒng)及消防器材的安裝位置，熟練掌握各種滅火器材的使用方法，遇到突發(fā)事件能正確進(jìn)行處理?！　?4小時(shí)值班制度：安防人員分早、中、晚三班，實(shí)行24小時(shí)全天候值班制度。具體管理方案如下：　　要求承包商制定詳細(xì)年、季度、月保養(yǎng)計(jì)劃；　　要求承包商每月對(duì)管轄的設(shè)備的維保運(yùn)行情況以書面形式報(bào)呈物業(yè)服務(wù)處；　　對(duì)日常維護(hù)保證配件及大型設(shè)備的購買更換要有詳盡的書面報(bào)告并建立檔案制度；　　對(duì)維修保養(yǎng)負(fù)責(zé)人要有值班運(yùn)行及巡檢制度并有相應(yīng)記錄；　　物業(yè)工程人員應(yīng)定期不定期進(jìn)行設(shè)備檢查，以確保整個(gè)系統(tǒng)運(yùn)行正常，并以書面形式發(fā)予承包商，并有書面記錄；　　對(duì)重大事故造成設(shè)備損害，要有文字及圖片記錄，以利于相關(guān)費(fèi)用及責(zé)任的鑒定。　　對(duì)房屋的缺陷（如屋面漏水、外墻開裂等）維修后，應(yīng)隨時(shí)觀察效果，專人定期仔細(xì)檢查，并作專項(xiàng)記錄。　　業(yè)主/使用人房屋自竣工驗(yàn)收之日至保修期滿前，房屋出現(xiàn)質(zhì)量問題，均屬于建筑施工質(zhì)量保修期保修內(nèi)容，物業(yè)服務(wù)處部在接到業(yè)主/使用人投訴和反映情況后應(yīng)立即反饋給甲方，或直接聯(lián)系整改負(fù)責(zé)人并監(jiān)督其施工?！　　　《ㄆ趯?duì)物業(yè)的公用設(shè)施設(shè)備、共享部位完好率的統(tǒng)計(jì)工作，以此作為物業(yè)維修養(yǎng)護(hù)的工作導(dǎo)向。　　、共享部位的維修檔案?！　　　。?）涉及業(yè)主或使用人正常生活的重要物業(yè)服務(wù)事項(xiàng)（如停水、停電等），應(yīng)在主要出入口、各樓單元門內(nèi)張貼通知，履行告知義務(wù)；　?。?）水、電急修15分鐘內(nèi)，其它報(bào)修30分鐘內(nèi)到達(dá)現(xiàn)場(chǎng)；　?。?） 每月組織1次項(xiàng)目服務(wù)質(zhì)量檢查，重要節(jié)假日前組織安全檢查；　　（4）每年組織1次業(yè)主參觀共用設(shè)施設(shè)備機(jī)房?！　。?）裝飾裝修期間每日巡查1次現(xiàn)場(chǎng)，發(fā)現(xiàn)業(yè)主或使用人未申報(bào)登記或者有違法違規(guī)行為的，應(yīng)立即勸阻；拒不改正的，報(bào)告相關(guān)行政主管部門及業(yè)主、業(yè)主委員會(huì)，并在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公示?！　。?）滅火器　　每日巡查1次滅火器數(shù)量、位置情況，每月檢查核對(duì)1次滅火器型號(hào)、壓力和有效期，保證處于完好狀態(tài)?！　。?）防火分隔設(shè)施　　每月抽查測(cè)試1次防火門的啟閉功能、防火卷簾的手動(dòng)和自動(dòng)控制功能、電動(dòng)防火閥的聯(lián)動(dòng)關(guān)閉功能；每年在防火卷簾門的電機(jī)轉(zhuǎn)動(dòng)、齒輪鏈條傳動(dòng)部位補(bǔ)充1次潤(rùn)滑油，電控箱內(nèi)部除塵1次；每年維修養(yǎng)護(hù)2次防火門附件，在門的轉(zhuǎn)動(dòng)部位補(bǔ)充1次潤(rùn)滑油?！　　?火災(zāi)報(bào)警探測(cè)器、手動(dòng)報(bào)警按鈕、警報(bào)裝置　　每月抽查測(cè)試1次火災(zāi)報(bào)警探測(cè)器、手動(dòng)報(bào)警按鈕、警報(bào)裝置的報(bào)警、警報(bào)功能；探測(cè)器投入運(yùn)行2年后，每3年由專業(yè)清洗單位清洗1次?！　。?）使用期間每日巡查1次噴水池、水泵及其附屬設(shè)施，每周檢查1次防漏電設(shè)施?！　。?）制定電梯應(yīng)急救援預(yù)案并定期演練?！　。?）應(yīng)與有資質(zhì)的電梯制造、安裝、改造、維修單位簽訂電梯維保合同，約定維護(hù)保養(yǎng)的內(nèi)容、要求、頻次、期限以及雙方的權(quán)利、義務(wù)與責(zé)任?！　。?1）電磁鎖門鎖　　每2周檢查1次吸力、外觀、接線?！　。?）解碼器　　每季度檢查1次防雨罩、接線等，進(jìn)行相應(yīng)的調(diào)試；每季度表面清潔1次；每半年內(nèi)部除塵1次?！　。?）網(wǎng)絡(luò)控制箱　　每季度檢查1次外觀、接線；每季度表面清潔1次；每季度內(nèi)部除塵1次?！　。?）電表檢測(cè)　　每年檢驗(yàn)1次內(nèi)部結(jié)算電能表。　?。?）低壓柜　　每日巡視1次設(shè)備運(yùn)行狀況；每半年養(yǎng)護(hù)1次，養(yǎng)護(hù)內(nèi)容包括緊固、檢測(cè)、清掃；每年檢查2次電氣安全；每半年檢測(cè)1次接地電阻；每年校驗(yàn)1次儀表?！　。?）化糞池　　每半年檢查1次化糞池；發(fā)現(xiàn)堵塞，及時(shí)組織安排清掏?！　　　。?）按照衛(wèi)生防疫部門的要求使用消毒設(shè)備，水箱按規(guī)定清洗消毒、水質(zhì)化驗(yàn)，水質(zhì)符合國家生活飲用水衛(wèi)生標(biāo)準(zhǔn)；　?。?）每日巡視2次水箱間、水泵房，檢查設(shè)備運(yùn)行狀況；　?。?）每半月切換1次備用水泵；　?。?）每季度檢查1次水泵潤(rùn)滑情況，補(bǔ)充或更換潤(rùn)滑劑；每年養(yǎng)護(hù)1次水泵；　?。?）每年對(duì)供水管道、閥門等進(jìn)行除銹、刷漆；　?。?）水箱、蓄水池蓋板應(yīng)保持完好并加鎖，鑰匙由專人保管；溢流管口、透氣口應(yīng)安裝金屬防護(hù)網(wǎng)并保持完好。按鑒定結(jié)果組織修繕?！　　?設(shè)施設(shè)備標(biāo)志、標(biāo)牌齊全?！　。?）雷電、強(qiáng)降水、大風(fēng)、沙塵暴等極端天氣前后進(jìn)行檢查并落實(shí)防范措施?！　∪⒐こ叹S修管理　?。ㄒ唬┕こ滩糠?wù)標(biāo)準(zhǔn)　　、維修養(yǎng)護(hù)　?。?）運(yùn)行、檢查、維修養(yǎng)護(hù)記錄應(yīng)每月歸檔。免費(fèi)的服務(wù)項(xiàng)目主要是為業(yè)主/使用人提供的一種臨時(shí)性的、專項(xiàng)的委托性服務(wù)。每到節(jié)日進(jìn)行恰當(dāng)?shù)墓?jié)日氛圍布置。對(duì)業(yè)主/使用人投訴100%進(jìn)行回訪工作?！　　　∠嚓P(guān)人員接到投訴后，及時(shí)處理好業(yè)主/使用人的投訴，需要時(shí)間處理的，必須承諾處理時(shí)間。一般一名工作人員負(fù)責(zé)接待同一人（群體）的到來，其他工作人員應(yīng)專注工作或微笑致意。　　，由物業(yè)服務(wù)處客服部負(fù)責(zé)進(jìn)行一次業(yè)主/使用人意見調(diào)查，調(diào)查采取抽查方式，確保滿意率90%以上?！　。考径劝盐飿I(yè)服務(wù)處的主要工作內(nèi)容和工作中存在的難點(diǎn)與業(yè)委會(huì)溝通；業(yè)主委員會(huì)的會(huì)議必須形成會(huì)議紀(jì)要，提交公司相關(guān)部門審閱，報(bào)業(yè)委會(huì)主任審批，在小區(qū)內(nèi)予以公布?！　。ǘ┛蛻舴?wù)管理　　，解答業(yè)主/使用人的提問，在《值班記錄本》上做好記錄，并及時(shí)向上級(jí)匯報(bào)業(yè)主/使用人的意見建議，給予高度重視。經(jīng)3次驗(yàn)收不合格者(影響樓宇結(jié)構(gòu)、安全及其它業(yè)主/使用人生活的),物業(yè)服務(wù)處可另行指定施工單位進(jìn)行施工,所發(fā)生的費(fèi)用由有關(guān)業(yè)主/使用人及裝修公司負(fù)責(zé)?！　。ㄈ┭b修驗(yàn)收規(guī)定　　,業(yè)主/使用人和裝修公司負(fù)責(zé)人共同向物業(yè)服務(wù)處申請(qǐng)竣工驗(yàn)收,物業(yè)服務(wù)處派人和業(yè)主/使用人共同對(duì)裝飾裝修工程進(jìn)行驗(yàn)收?！　。?）損壞房屋原有節(jié)能設(shè)施，降低節(jié)能效果?！　?，建議裝修公司給予施工人員購買火險(xiǎn)、勞工賠償險(xiǎn)等足額保險(xiǎn)，以防止出現(xiàn)安全責(zé)任事故。　　(必須符合國家標(biāo)準(zhǔn))的安裝、維修、拆移、改裝,應(yīng)由持有專業(yè)資格證單位的專業(yè)人員施工。　　(5)各施工單位人員在離開現(xiàn)場(chǎng)前要認(rèn)真檢查水龍頭、電源、煤氣開關(guān)是否關(guān)好?！　　　。?）裝修前及裝修期間，業(yè)主/使用人須自行備足滅火器，并保證裝修范圍50平米至少配備一個(gè)2KG 以上（ CO2）滅火器，且須放置在顯眼易拿的位置?！　　　。?）業(yè)主/使用人不得對(duì)公共設(shè)施的水喉、水管、閥門、設(shè)備等做出修改或增加接駁等工程。不得用電梯運(yùn)輸有污染性、超長(zhǎng)、超寬、超重、銳利等令電梯失衡、磨損、毀壞之物品。不得高空拋物?！　?嚴(yán)禁擅自亂接、亂拉電源線,超容量用電在與物業(yè)服務(wù)處協(xié)商后,在物業(yè)服務(wù)處監(jiān)督下,由管理人員在指定位置處接臨時(shí)電源線,否則造成的一切后果由相關(guān)業(yè)主/使用人及裝修公司負(fù)責(zé)。如發(fā)生此類行為應(yīng)由施工裝飾單位立即清除?！　。瑯I(yè)主/使用人不得私自展示、懸掛任何帶有廣告性質(zhì)的招牌或貼紙。在未得到物業(yè)服務(wù)處批準(zhǔn)之前，業(yè)主/使用人不得在樓房建筑的外墻及屋頂上安裝任何空調(diào)機(jī)、太陽能、天線或雨棚等。凡這類工程都應(yīng)在物業(yè)服務(wù)處指定時(shí)間內(nèi)進(jìn)行。得到批準(zhǔn)后，由煤氣公司委派專人對(duì)其進(jìn)行改動(dòng)。裝修施工人員只能在規(guī)定的施工區(qū)域內(nèi)施工，不得在小區(qū)內(nèi)及其他樓層亂竄；　　（4）業(yè)主/使用人或裝飾裝修施工隊(duì)必須接受物業(yè)服務(wù)處對(duì)裝飾裝修工程的監(jiān)督和管理；　?。?）裝修施工隊(duì)如有違反小區(qū)管理規(guī)定的，物業(yè)服務(wù)處有權(quán)作出相當(dāng)?shù)奶幚恚瑯I(yè)主/使用人應(yīng)給予支持，情節(jié)嚴(yán)重或不服從物業(yè)服務(wù)處工作人員管理的，將沒收其出入證，并驅(qū)逐出小區(qū)；有犯罪嫌疑或嚴(yán)重危及小區(qū)安全的，將移交公安機(jī)關(guān)或相關(guān)部門處理。物業(yè)服務(wù)處與業(yè)主/使用人對(duì)修復(fù)費(fèi)用有爭(zhēng)議的，可協(xié)商解決或通過法律途徑解決?！　。?）裝修完成，經(jīng)物業(yè)服務(wù)處與業(yè)主檢查驗(yàn)收，未造成物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備損壞的，裝修保證金自驗(yàn)收合格之日起30天內(nèi)全額無息退還給業(yè)主。　?。?）給排水圖，包括建議給排水管的駁接位置及水管的尺寸、水管的分布圖?！　。?）聘請(qǐng)的裝飾裝修施工隊(duì)資質(zhì)證明、項(xiàng)目負(fù)責(zé)人身份證、營(yíng)業(yè)執(zhí)照等復(fù)印件；如屬簡(jiǎn)單裝飾裝修，必須由業(yè)主/使用人出具裝飾裝修擔(dān)保書后，可不提供資質(zhì)證明等資料。　?。?）業(yè)主/使用人在裝修期間須閉門作業(yè)，不得影響其他業(yè)主/使用人的生活和休息。　?。?）《裝飾裝修工程申請(qǐng)表》及施工資料交由物業(yè)服務(wù)處工程枝術(shù)人員審核通過后，由物業(yè)服務(wù)處經(jīng)理審批同意裝飾裝修?！　」镜母骷?jí)管理者，應(yīng)著眼于公司的可持續(xù)性發(fā)展，積極培養(yǎng)本崗位的接班人，做好人力資源儲(chǔ)備。公司每年將安排優(yōu)秀員工或者專業(yè)技術(shù)人員對(duì)外交流，促進(jìn)業(yè)界交流，學(xué)習(xí)優(yōu)秀企業(yè)的先進(jìn)管理經(jīng)驗(yàn)，及時(shí)了解業(yè)內(nèi)信息，把握物業(yè)行業(yè)走勢(shì)。主要培訓(xùn)內(nèi)容分為公共類和專業(yè)類：　　①公共類包括：管理制度講座、公司企業(yè)文化、經(jīng)營(yíng)理念講座、管理文件閱讀、物業(yè)環(huán)境與設(shè)備設(shè)施講座、道德禮儀講座、語言訓(xùn)練、救護(hù)知識(shí)及應(yīng)急處理講座、儀態(tài)與隊(duì)列訓(xùn)練；　?、趯I(yè)類包括：以實(shí)際運(yùn)作內(nèi)容為主，由公司部門負(fù)責(zé)人或派員講授。通過培訓(xùn)，建立一支優(yōu)秀專業(yè)員工隊(duì)伍，使員工更有合作精神，更有熱忱的工作態(tài)度為“南都小區(qū)回遷住宅項(xiàng)目”提供優(yōu)質(zhì)服務(wù)。　?。ㄒ唬﹩T工培訓(xùn)的重要意義　　；　　；　　，培養(yǎng)自覺學(xué)習(xí)型的團(tuán)隊(duì)；　　。其具體職責(zé)如下：　　、數(shù)量、種植季節(jié)、生長(zhǎng)特點(diǎn)和培植管理技術(shù)，追求科學(xué)的養(yǎng)護(hù)方法；　??；　　、扶植、更換遭受意外損壞或長(zhǎng)勢(shì)不良的花木；　　、往草地上倒垃圾和在花木上晾曬衣物等行為；　　、缺肥、缺水、有病蟲害的植物，及時(shí)培土、施肥、消殺及拔除雜草，保證植物生長(zhǎng)茂盛；　　、花籬、花球和花叢要及時(shí)修剪，保持良好的造型；　　，發(fā)現(xiàn)老化植株要及時(shí)更新復(fù)壯；　　，保持環(huán)境整潔；　　。其具體職責(zé)如下：　　、改造、擴(kuò)建以及綠化設(shè)施維護(hù)保養(yǎng)計(jì)劃；　　、綠化消殺等以及承包方工作指標(biāo)和計(jì)劃；　?。弧　?，評(píng)估培訓(xùn)效果；　　、指導(dǎo)下級(jí)工作，解決下級(jí)工作中出現(xiàn)的問題；　　，確保施工質(zhì)量；　　、綠化和消殺工作，指出不合格事項(xiàng)，跟進(jìn)改善情況；　　、綠化、環(huán)境消殺工作中出現(xiàn)的突發(fā)事件；　　，接收綠化資料；　　、綠化、消殺等分承包方，處理相關(guān)事宜；　　，審驗(yàn)采購回的物品質(zhì)量，監(jiān)督、檢查綠化專用倉庫的各項(xiàng)工作；　　、審核本部門質(zhì)量記錄，每月７日前交資料室存檔；　　、綠化消殺等外包工作的年中/年終的總結(jié)評(píng)估報(bào)告；　??；　　，將相關(guān)信息及時(shí)報(bào)信息管理員；　　，指定季節(jié)性養(yǎng)護(hù)的工作程序和養(yǎng)護(hù)計(jì)劃；　　?！　。ㄊ模┌卜廊藛T崗位職責(zé)　　安防人員是在安防部班長(zhǎng)的直接領(lǐng)導(dǎo)下，負(fù)責(zé)所屬區(qū)域內(nèi)小區(qū)樓層、地下停車場(chǎng)、公共部位及小區(qū)外圍的安全巡查工作；對(duì)出入口的人員、車輛流動(dòng)情況進(jìn)行監(jiān)控和安全巡查工作，其職責(zé)如下：　　、小區(qū)樓層分布、商業(yè)單位戶數(shù)、各種公共設(shè)施設(shè)備的分布、各類公共場(chǎng)所的使用性質(zhì)，系統(tǒng)掌握小區(qū)整體情況；　　、勤查、勤問，發(fā)現(xiàn)可疑人員及時(shí)盤查，并與安防部班長(zhǎng)隨時(shí)保持聯(lián)系；　　、消防設(shè)備是否完好，環(huán)境衛(wèi)生、綠化等情況是否正常，發(fā)現(xiàn)違章和受損及時(shí)匯報(bào)；　　，督促轄區(qū)裝修人員及其他商業(yè)服務(wù)人員到公司做好登記手續(xù)；　　，應(yīng)禮貌引導(dǎo)業(yè)主/使用人到物業(yè)物業(yè)處開具物資搬運(yùn)放行條；　　，定時(shí)對(duì)裝修戶進(jìn)行檢查，發(fā)現(xiàn)安全、消防隱患限期改整，并及時(shí)上報(bào)有關(guān)人員進(jìn)行處理；　　，定時(shí)對(duì)商鋪裝修人員進(jìn)行檢查，注意商鋪進(jìn)出人員情況，預(yù)防意外事故發(fā)生；　　，及時(shí)向物業(yè)部匯報(bào)情況和處理過程，并做好記錄；　　，必須進(jìn)行跟蹤處理，對(duì)特別可疑的人和跡象，及時(shí)與其他值班崗位取得聯(lián)系，必要采取一定的安全防衛(wèi)措施；　　、主動(dòng)的參與小區(qū)客戶服務(wù)管理工作，及時(shí)解答業(yè)主/使用人有關(guān)小區(qū)服務(wù)的詢問并提供適當(dāng)幫助；　　，認(rèn)真做好質(zhì)量記錄；　　、單元戶數(shù)、樓座排列、車輛狀況，各種公用設(shè)施、設(shè)備的分布位置，各類公共場(chǎng)所的使用性質(zhì)和服務(wù)對(duì)象，熟悉《中華人民共和國治安管理處罰條例》和安全類體系文件；　　，文明、禮貌、耐心、熱情地對(duì)待業(yè)主/使用人；　　、車輛流動(dòng)情況進(jìn)行監(jiān)控，檢查本部門員工和外來施工人員配帶有效證件的情況，發(fā)現(xiàn)不符者，及時(shí)處理和報(bào)告；　　，核查進(jìn)入小區(qū)的施工人員所持有的《出入卡》，經(jīng)查驗(yàn)方可按指定通道放行；　　，發(fā)現(xiàn)有閑雜人員或亂發(fā)傳單、廣告者立即制止并請(qǐng)其離開，同時(shí)通知其他崗位；　　17. 嚴(yán)禁攜帶危險(xiǎn)品、易燃品、煤氣瓶（有管道煤氣的轄區(qū)）的人員進(jìn)入，并及時(shí)向班長(zhǎng)報(bào)告；　　，對(duì)搬出小區(qū)的物資進(jìn)行核查；　　，熟悉停車場(chǎng)出入口環(huán)境；　　，實(shí)行車輛收發(fā)IC智能卡制度，一車一卡；若出現(xiàn)電腦顯示的數(shù)據(jù)與刷卡車車牌號(hào)不一致，應(yīng)立即將該車進(jìn)行登記，請(qǐng)車主簽名認(rèn)可后給予放行；對(duì)外來車輛按規(guī)定收取臨時(shí)停車費(fèi)；　　21. 落實(shí)防火安全措施和制度，定期進(jìn)行防火檢查，加強(qiáng)對(duì)重點(diǎn)部位的消防管理，及時(shí)發(fā)現(xiàn)和消除火災(zāi)隱患?！　?，完成領(lǐng)導(dǎo)交辦的其他工作。監(jiān)督各類消防、安全、交通等標(biāo)識(shí)的完好?！　。瓿珊蠹皶r(shí)報(bào)告?！　?，例如滲漏、裂縫等維修、整改，并填寫維護(hù)保養(yǎng)記錄?！　。ò耍╇姽徫宦氊?zé)　??；　　；　　；　　；　　，保證小區(qū)外景照明布置，保證小區(qū)外景照明的正常工作；　　，并認(rèn)真填寫巡視記錄，對(duì)發(fā)現(xiàn)的問題或隱患及時(shí)處理并向主管匯報(bào)；　?。弧　?、通訊、音響、安防監(jiān)控、消防系統(tǒng)的維護(hù)與管理，確保整個(gè)系統(tǒng)的正常運(yùn)行；　　，并填寫維護(hù)保養(yǎng)記錄；　??；　　，發(fā)現(xiàn)問題及時(shí)處理并向主管匯報(bào)并作記錄；　　，對(duì)發(fā)現(xiàn)的問題或隱患及時(shí)做出處理并填寫巡查記錄；　?。弧　?，做好交接檢查及記錄；　　，完成后及時(shí)報(bào)告?！?