【正文】 對共同部分的管理，業(yè)主個(gè)人并無權(quán) 單獨(dú)作出決定。本案中，業(yè)委會(huì)主任陳某雖不是房屋權(quán)屬證書上載明的所有權(quán)人，但該 房屋為夫妻共有財(cái)產(chǎn)，陳某即共同所有權(quán)人。雖然登記通常是確認(rèn)所有權(quán)人的重要依據(jù)，但所有權(quán)的取得并不限于登記行為，只要是依法取得專有部分所有權(quán)的人，都應(yīng)認(rèn)定為業(yè) 主。該物業(yè)企業(yè)拒絕退場，并自行與小區(qū)過半數(shù)業(yè)主分別簽訂了新的物業(yè)服務(wù)合同。因此，業(yè)主一旦簽署了相關(guān)的文書，就必須遵守約定的內(nèi)容。 某物業(yè)企業(yè)向法院起訴業(yè)主王某，稱其未經(jīng)同 意，私自搭建封閉設(shè)施，違反了雙方簽訂的《管理規(guī)約》，要求法院判令其立即拆除。 1業(yè)主違反《管理規(guī)約》亂搭建的訴訟案例。也可召開業(yè)主大會(huì)重新選聘物業(yè)企業(yè)。物權(quán)法的正式施行使得這一問題有了解決途徑。 某房地產(chǎn)開發(fā)公司在北京市房山區(qū)開發(fā)了某住宅 小區(qū)，并委托某物業(yè)企業(yè)對該小區(qū)進(jìn)行管理，雙方簽訂了3年的管理合同。某小區(qū)業(yè)主因小區(qū)外市政路燈太亮，直接照射到他家臥室，造成該戶業(yè)主睡覺時(shí)必須關(guān)閉窗簾，無法享受到自然風(fēng)，室內(nèi)空氣不流通等情況要求物業(yè)企業(yè)解決，物業(yè)企業(yè)也向市政管理部門反映了此情況無果。 某物業(yè)小區(qū)一幢住在頂層的業(yè)主因屋面下雨時(shí)漏雨，通過向業(yè)委會(huì)反映請求動(dòng)用專項(xiàng)維修資金進(jìn)行維修，在征求本樓業(yè)業(yè)主意見時(shí)，多數(shù)業(yè)主不同意動(dòng)用專項(xiàng)維修資金進(jìn)行維修該怎么辦？ 如遇上述情況，業(yè)主可以舉證證明物業(yè)企業(yè)是否認(rèn)真履行安保管理職責(zé)。若物業(yè)企業(yè)未能履行物業(yè)服務(wù)合同的約定，導(dǎo) 致業(yè)主人身、財(cái)產(chǎn)安全受到損害的，應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任。 律師分析：該業(yè)主抗辯不成立。該業(yè)主辯稱：交付的房屋存在嚴(yán)重的質(zhì)量問題，我已向建設(shè)單位和物業(yè) 企業(yè)多次提出檢查、維修要求，但兩家企業(yè)都不予答復(fù)，建設(shè)單位與物業(yè)企業(yè)是父子關(guān)系，以拒交物業(yè)費(fèi)是合理合法的。 （一）物業(yè)管理服務(wù)糾紛 答：不涉及安全的需經(jīng)專有部分占建筑物總面積2/3以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)2/3以上的業(yè)主同意。 設(shè)施設(shè)備超過保修期，須動(dòng)用專項(xiàng)維修資金進(jìn)行維修，但小區(qū)入住業(yè)主不足總戶數(shù)的50%時(shí)，怎樣動(dòng)用專項(xiàng)維修資金？應(yīng)通過調(diào)解、協(xié)商、司法等途徑解決，由公共部份全體業(yè)主承擔(dān)責(zé)任。 2因公共部位、公共設(shè)施設(shè)備的損壞致使業(yè)主私有財(cái)產(chǎn)遭受損失，業(yè)主的損失由誰承擔(dān)？如業(yè)主本人無法簽名的，需由他人代簽的需取得業(yè)主書面授權(quán)方可代簽。 2使用專項(xiàng)維修基金需要業(yè)主簽名時(shí)，是否可以由子女或親戚、租賃戶代簽？ （4）依法應(yīng)當(dāng)由相關(guān)單位承擔(dān)的供水、供電、供氣、通信、有線電視等管線設(shè)施設(shè)備的維修、養(yǎng)護(hù)費(fèi)用。 答：下列費(fèi)用不得從物業(yè)專項(xiàng)維修資金中列支： （2）房改房單位交存從售房款中提取的物業(yè)專項(xiàng)維修資金余額，應(yīng)當(dāng)退還給房改房單位。 （1）屬于商品房的，物業(yè)維修資金代管部門應(yīng)將業(yè)主交存的物業(yè)專項(xiàng)維修資金余額返還業(yè)主，并辦理銷戶手續(xù)。 2怎樣查詢業(yè)主交存的物業(yè)維修資金？如果屬于人為損壞的，應(yīng)由當(dāng)事人負(fù)責(zé)修復(fù)。 2小區(qū)門崗所設(shè)置的設(shè)施、設(shè)備使用過程中出現(xiàn)損壞由誰維修？ 答：如果損壞的監(jiān)控設(shè)備未過保修期，由提供監(jiān)控設(shè)備的單位進(jìn)行修復(fù)；如果損壞的監(jiān)控設(shè)備已過保修期，則應(yīng)動(dòng)用物業(yè)專項(xiàng)維修資金予以修復(fù)。 答：物業(yè)小區(qū)有公共化糞池的，其安全監(jiān)管根據(jù)物業(yè)管理合同約定 由物業(yè)企業(yè)負(fù)責(zé)，并組織每年2次清掏。 1下水管堵塞該怎么辦？因此，應(yīng)由開發(fā)商予以維修。 1房屋的主體結(jié)構(gòu)損壞該怎么辦？如該房屋在保修期內(nèi)，由業(yè)主委員會(huì)（業(yè)主代表）或物業(yè)服務(wù)公司通知開發(fā)商予以維修，在保修期內(nèi)，開發(fā)商不進(jìn)行維修時(shí)，可向區(qū)城鄉(xiāng)建委反映，由區(qū)城鄉(xiāng)建委責(zé)成開發(fā)商維修；如已過保修期，則應(yīng)動(dòng)用物業(yè)專項(xiàng)維修資金予以修復(fù)。 1屋頂、墻體滲水該怎么辦？ 答：如該房屋在保修期內(nèi)，由業(yè)主委員會(huì)（業(yè)主代表）或物業(yè)企業(yè)通知開發(fā)商予以維修；如已過保修期（2年），則應(yīng)動(dòng)用物業(yè)專項(xiàng)維修資金予以修復(fù)。 答：業(yè)主委員會(huì)、物業(yè)企業(yè)或者相關(guān)業(yè)主代表按以下程序申請： （2）公示使用方案、征求共有部分業(yè)主的意見； 使用物業(yè)專項(xiàng)維修資金需要多少業(yè)主同意？征求意見的形式？ 答：用于小區(qū)業(yè)主共有部位、共有設(shè)施設(shè)備的維修、更新和改造。 何時(shí)交存首期物業(yè)專項(xiàng)維修資金？ 物業(yè)專項(xiàng)維修資金應(yīng)當(dāng)由業(yè)主交存，統(tǒng)一存入?yún)^(qū)專項(xiàng)維修資金管理中心在專戶管理銀行開立的物業(yè)專項(xiàng)維修資金專戶。 (2) 無電梯的，按每平方米建筑面積50元交存。 答：（1）專有部分維修由業(yè)主自行出資維修 物業(yè)維修類別？ 物業(yè)服務(wù)管理用房? 答：開發(fā)商在開發(fā)小區(qū)時(shí)應(yīng)根據(jù)建設(shè)、規(guī)劃或購房合同約定進(jìn)行配置，如未規(guī)劃或約定包含上述設(shè)施，則應(yīng)由業(yè)主大會(huì)經(jīng)專有部分占建筑物總面積2/3以上的且占業(yè)主總?cè)藬?shù)2/3以上的業(yè)主同意，由全體業(yè)主共同出資對小區(qū)門崗、欄桿、刷卡等設(shè)施設(shè)備進(jìn)行添置。 1小區(qū)沒有監(jiān)控設(shè)備該怎么辦？ 答：小區(qū)消防通道被堵塞，業(yè)主可直接向消防部門舉報(bào)，由消防部門進(jìn)行查處。 1小區(qū)室外游泳池屬于誰所有？其收益歸誰所有？ 答：物業(yè)共有部分由于人為原因損害的，相關(guān)責(zé)任人應(yīng)當(dāng)及時(shí)修繕，并對造成的損失承擔(dān)賠償責(zé)任。 1物業(yè)共有部分由于人為原因損害的，相關(guān)責(zé)任人承擔(dān)什么責(zé)任？ 答：專有部分所有人應(yīng)當(dāng)及時(shí)修繕或者采取防范措施，如專有部分所有人不及時(shí)修繕或者不采取防范措施，造成對公共或他人損害的，由專有部分所有人賠償。業(yè)主不能隨意改變房屋的規(guī)劃使用性質(zhì)，如擅自改變用途的，物業(yè)企業(yè)有權(quán)制止，對其他業(yè)主造成損害的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)損害賠償責(zé)任。 業(yè)主或開發(fā)商擅自改變物業(yè)小區(qū)內(nèi)自有車位或車庫用途是否正確？怎樣處置？其收益在扣除物業(yè)企業(yè)管理成本后由全體業(yè)主共有,其使用由業(yè)主大會(huì)決定。 占用物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)業(yè)主共有的道路或者其他場地停放機(jī)動(dòng)車的，收費(fèi)和管理事項(xiàng)由誰決定？每次租期不得超過六個(gè)月。 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的車位、車庫有空余的，是否可以出租給業(yè)主以外的單位、個(gè)人？ 答：擬出售的車位、車庫數(shù)量等于或低于物業(yè)管理區(qū)域的房屋套數(shù)時(shí)，每戶業(yè)主只能購買一個(gè)車位或車庫。 利用物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備經(jīng)營的，其經(jīng)營收益如何分配? 答：應(yīng)當(dāng)在征得業(yè)主大會(huì)、物業(yè)企業(yè)的同意后，按照規(guī)定辦理有關(guān)手續(xù)。 八、物業(yè)區(qū)域設(shè)施設(shè)備 （3）通過街道物業(yè)糾紛調(diào)解委員會(huì)調(diào)解。 業(yè)主在裝修物業(yè)時(shí)，產(chǎn)生的建筑垃圾怎樣處置？物業(yè)企業(yè)是否可以收取垃圾轉(zhuǎn)運(yùn)費(fèi)？ （3）業(yè)主在對房屋實(shí)施裝修過程中，要遵守物業(yè)管理有關(guān)規(guī)定，不能危及他人和公共安全，不能對他人和公共區(qū)域合法權(quán)益產(chǎn)生侵害，否則物業(yè)企業(yè)有權(quán)進(jìn)行勸阻、制止。 （2）物業(yè)企業(yè)應(yīng)當(dāng)書面告知業(yè)主注意事項(xiàng)，內(nèi)容：裝飾、裝修中的禁止行為和注意事項(xiàng)。 答：（1）業(yè)主實(shí)施裝修等行為必須先向物業(yè)企業(yè)提出申請。 承租人、借用人等物業(yè)使用人是否受業(yè)主大會(huì)依法作出的決定約束？ （3）經(jīng)物業(yè)企業(yè)勸阻、制止無效的應(yīng)向有關(guān)職能部門書面報(bào)告，由有關(guān)職能部門依法處置。 （2）《重慶市養(yǎng)犬管理暫行辦法》 （4）按照國家有關(guān)規(guī)定交納和補(bǔ)繳專項(xiàng)維修資金； 業(yè)主承擔(dān)哪些義務(wù)？ （10）法律、法規(guī)規(guī)定的其他權(quán)利。 （6）監(jiān)督業(yè)主委員會(huì)的工作； （2）提議召開業(yè)主大會(huì)會(huì)議，并就物業(yè)管理的有關(guān)事項(xiàng)提出建議； （6）物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的共用部分，業(yè)主不能擅自占用或者改建； （2）業(yè)主不能私自亂搭亂建屋頂花園； 七、業(yè)主行為準(zhǔn)則 答：由開發(fā)商自建，物業(yè)服務(wù)企業(yè)管理的高層樓房二次供水，物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以參照中法水務(wù)集團(tuán)二次供水水費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)收取水費(fèi)，也可以按照據(jù)實(shí)分?jǐn)傇瓌t分?jǐn)偠喂┧O(shè)施費(fèi)、二次供水電費(fèi)以及二次供水清洗費(fèi)等相關(guān)費(fèi)用，收取終端水價(jià)。 業(yè)主違反物業(yè)服務(wù)合同約定，逾期不交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)通過哪幾種途徑維護(hù)自己權(quán)益？ 答：業(yè)主應(yīng)該承擔(dān)物業(yè)服務(wù)管理費(fèi)。 物業(yè)服務(wù)收費(fèi)的依據(jù)是什么？ （3）特約服務(wù)費(fèi)主要指：物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)，業(yè)主與物業(yè)企業(yè)協(xié)商要求提供特約服務(wù)所產(chǎn)生的費(fèi)用。 （2）公眾代辦收費(fèi)主要指：物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)，業(yè)主委托物業(yè)企業(yè)代辦水、電、氣維修等服務(wù)收取的服務(wù)費(fèi)。 （1）公共性收費(fèi)主要指：物業(yè)服務(wù)成本收費(fèi)部分。 答：物業(yè)服務(wù)收費(fèi)分公共性服務(wù)收費(fèi)、公眾代辦性收費(fèi)和特約服務(wù)收費(fèi)。 （7）投入服務(wù)必需的固定資產(chǎn)折舊費(fèi)用； （3）物業(yè)服務(wù)企業(yè)必需的辦公費(fèi)用； 六、物業(yè)服務(wù)收費(fèi) （2）政府或有關(guān)部門在小區(qū)開展社會(huì)管理工作中，屬于政府或有關(guān)部門職能職責(zé)承擔(dān)范圍的，因政府或有關(guān)部門人手不足需要委托小區(qū)物業(yè)企業(yè)開展此項(xiàng)工作的，比如：開展人口普查、某某示范小區(qū)創(chuàng)建等，政府或有關(guān)部門應(yīng)當(dāng)給予相應(yīng)的服務(wù)費(fèi)用。 答：（1）物業(yè)企業(yè)有義務(wù)并積極配合、協(xié)助，并按政府或有關(guān)部門的要求在小區(qū)開展社會(huì)管理工作。 （10）因維修物業(yè)或者公共利益，確需臨時(shí)占用、挖掘道路、場地的，應(yīng)征得業(yè)主委員會(huì)同意； （5）不得將物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的全部的物業(yè)管理一并委托給他人； 答：（1）按照物業(yè)服務(wù)合同的約定，提供相應(yīng)服務(wù)； (5) 可以根據(jù)業(yè)主委托提供物業(yè)服務(wù)合同約定以外的服務(wù)項(xiàng)目，可以接受水、電、氣、電視、通訊等公用事業(yè)單位的委托，提供水、電、氣、視、訊等共用事業(yè)費(fèi)用的代收服務(wù)，并約定相應(yīng)費(fèi)用、報(bào)酬； (4) 可以將專項(xiàng)業(yè)務(wù)委托給專業(yè)服務(wù)企業(yè)實(shí)施。 答：（1）小區(qū)業(yè)主郵寄的包裹、特快專遞、快信等應(yīng)由相關(guān)的快遞公司、郵政公司直接交予小區(qū)業(yè)主，發(fā)生丟失，應(yīng)由快遞公司、郵政公司負(fù)責(zé)；物業(yè)服務(wù)企業(yè)在與小區(qū)業(yè)主在簽訂管理服務(wù)合同時(shí)有該項(xiàng)約定，按約定承擔(dān)責(zé)任； 物業(yè)企業(yè)是否可以將專項(xiàng)服務(wù)委托給其他人？如物業(yè)企業(yè)履行了服務(wù)合同的，物業(yè)企業(yè)不承擔(dān)責(zé)任。 物業(yè)企業(yè)在履行合同期間導(dǎo)致業(yè)主人身、財(cái)產(chǎn)安全受到損害的，應(yīng)如何處理？ 答：物業(yè)企業(yè)與業(yè)主委員會(huì)簽訂物業(yè)合同時(shí)，要根據(jù)雙方自愿簽署違約責(zé)任條款，一旦物業(yè)企業(yè)未履行合同，根據(jù)合同條款承擔(dān)違約責(zé)任，業(yè)主可以依法向物業(yè)企業(yè)要求合理補(bǔ)償。 答：物業(yè)企業(yè)入駐后根據(jù)合同約定，必須根據(jù)合同約定定期開展公共秩序維護(hù)、清潔衛(wèi)生、園林綠地養(yǎng)護(hù)、物業(yè)共用部分，共用設(shè)施、設(shè)備維護(hù)等。 答：物業(yè)服務(wù)合同若有損害社會(huì)公共利益的，依照合同法規(guī)定，該合同無效。 答：物業(yè)企業(yè)進(jìn)入物業(yè)小區(qū)開展物業(yè)服務(wù)管理之前，應(yīng)當(dāng)與業(yè)主委員會(huì)簽訂物業(yè)服務(wù)合同。 答：物業(yè)企業(yè)可以根據(jù)物業(yè)業(yè)主要求開展特定服務(wù)，其服務(wù)內(nèi)容、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)等由業(yè)主與物業(yè)企業(yè)另行約定。 答：（1）業(yè)主委員會(huì)代表業(yè)主大會(huì)與物業(yè)企業(yè)商談服務(wù)合同時(shí)，在必須開展的公共性服務(wù)內(nèi)容外，可根據(jù)業(yè)主大會(huì)或業(yè)主委員會(huì)的要求開展其他物業(yè)服務(wù)，應(yīng)通過協(xié)商在合同內(nèi)約定。 （3）共有綠地、花木等的養(yǎng)護(hù)與管理； 物業(yè)服務(wù)的性質(zhì)？ 答：（1）物業(yè)的使用、維護(hù)、管理； 四、議事規(guī)則和管理規(guī)約 答：由業(yè)主委員會(huì)書面通知該業(yè)主執(zhí)行，如果該業(yè)主仍然拒絕執(zhí)行，由業(yè)主委員會(huì)依法向人民法院提請?jiān)V訟。 3原業(yè)主委員會(huì)在新業(yè)主委員會(huì)產(chǎn)生之前作出的決定是否有效？ 答：在物業(yè)管理服務(wù)活動(dòng)中，當(dāng)物業(yè)小區(qū)的業(yè)主權(quán)益受到侵害時(shí)，在業(yè)主大會(huì)授權(quán)的情況下，業(yè)主委員會(huì)有權(quán)代表業(yè)主參加訴訟。 （2）業(yè)主委員會(huì)接受全體業(yè)主的監(jiān)督；） 2業(yè)主委員會(huì)印章如何辦理？ 業(yè)主委員會(huì)無權(quán)自行決定其開展工作所需要經(jīng)費(fèi)，也無權(quán)向所在的物業(yè)企業(yè)、業(yè)主額外攤派所產(chǎn)生的各種費(fèi)用。 經(jīng)費(fèi)具體使用情況由業(yè)主委員會(huì)每半年以書面形式在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公示一次（7日），并接受業(yè)主的質(zhì)詢。 答：業(yè)主委員會(huì)委員義務(wù)為全小區(qū)業(yè)主服務(wù)，業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)開展工作所必須的經(jīng)費(fèi)由全體業(yè)主承擔(dān)，經(jīng)費(fèi)籌集、管理、使用及范圍的具體辦法由業(yè)主委員會(huì)制定并提交業(yè)主大會(huì)討論決定。 2業(yè)主委員會(huì)成員的任期多長時(shí)間？ （4）業(yè)主委員會(huì)辦公場地、聯(lián)系電話等。 答：在小區(qū)顯著位置公示以下內(nèi)容： （9）配合有關(guān)部門，做好維護(hù)物業(yè)管理區(qū)域秩序的相關(guān)工作；協(xié)助物業(yè)企業(yè)催收業(yè)主拖欠的物業(yè)管理費(fèi)； （5）公示物業(yè)專項(xiàng)維修資金使用情況，組織或者參與物業(yè)共有部分維修、更新、改造的竣工驗(yàn)收； 答：（1）制定業(yè)主委員會(huì)工作制度；業(yè)主委員會(huì)成員出缺時(shí)，由候補(bǔ)委員以得票多少依次遞補(bǔ)。 1業(yè)主委員會(huì)委員是否可以實(shí)行候補(bǔ)制，怎樣產(chǎn)生？ 業(yè)主委員會(huì)產(chǎn)生后30日內(nèi)由業(yè)主委員會(huì)向所在轄區(qū)鎮(zhèn)政府或街道辦事處備案。 業(yè)主委員會(huì)每屆任期不超過5年，業(yè)主委員會(huì)成員可以連選連任。 答：由業(yè)主大會(huì)選舉產(chǎn)生，一個(gè)物業(yè)管理小區(qū)的業(yè)委會(huì)委員成員一般由5人—11人組成且為單數(shù)，設(shè)主任1名、副主任13名。 （5）具備一定組織能力，且熱心公益事業(yè)，責(zé)任心強(qiáng)，具有社會(huì)公信力，未參加過違法組織； （4）具有必要的工作時(shí)間，業(yè)主委員會(huì)副主任或主任原則上只在一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)擔(dān)任。 1擔(dān)任業(yè)主委員會(huì)成員條件是什么？推薦的業(yè)主委員會(huì)委員候選人名單必須在業(yè)主大會(huì)召開前7天在小區(qū)內(nèi)顯著位置公示。 1業(yè)主委員會(huì)成員候選人資格及產(chǎn)生？ （3）建設(shè)單位不移交物業(yè)檔案，由物業(yè)所在房地產(chǎn)行政主管部門責(zé)令限期改正，逾期仍不改正的，予以通報(bào)，并處一萬元以上十萬元以下的罰款。 （2）建設(shè)單位有協(xié)助成立籌備組的義務(wù)。首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議以后召開業(yè)主大會(huì)或召開業(yè)主委員會(huì)應(yīng)請街道辦事處或居委會(huì)派人參加。 1首次業(yè)主委員會(huì)的成立，街道辦事處、建設(shè)單位的職責(zé)？ （5）召開首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議的其他準(zhǔn)備工作。 答：（1）確定首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議召開的時(shí)間、地點(diǎn)、形式和內(nèi)容； (6)決定提出改建、重建建筑物及其附屬設(shè)施的申請； (2)選