【正文】 在國(guó)家規(guī)定保修期結(jié)束時(shí)，發(fā)展商應(yīng)在取得物業(yè)管理公司認(rèn)可后才向建筑商支付保證金或工程余款。 ，建筑施工人員共同對(duì)房屋質(zhì)量、使用功能及外觀質(zhì)量、公共配套設(shè)施設(shè)備等作初步檢驗(yàn)。 F 復(fù)印件及圖紙： 、地址、聯(lián)系電話(huà)、建筑面積清單； ，工程監(jiān)理及所有施工隊(duì)伍（含分包隊(duì)伍）等單位的名稱(chēng)， 負(fù)責(zé)人，聯(lián)系人，聯(lián)系電話(huà)清單； ； 4. 公安消防局建筑消防驗(yàn)收意見(jiàn)書(shū)； 、電氣、給排水、煤氣、氣體滅火系統(tǒng)等施工圖； 、調(diào)試、訂購(gòu)合同。 ：煤氣、電話(huà)有線(xiàn)電視由市有關(guān)公司負(fù)責(zé)維修保養(yǎng)及驗(yàn)收。 ；。 3. 建筑工程施工許可證。3） 開(kāi)展針對(duì)性的人員培訓(xùn)（企業(yè)文化、服務(wù)意識(shí)、團(tuán)隊(duì)共識(shí)培訓(xùn)）。（2）、修訂年度管理經(jīng)濟(jì)預(yù)算，并報(bào)物價(jià)部門(mén)核定有關(guān)物業(yè)管理費(fèi)和其它費(fèi)用的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)?！杜R時(shí)管理規(guī)約》界定開(kāi)發(fā)商與各業(yè)主及物業(yè)管理公司應(yīng)負(fù)的責(zé)任和義務(wù)，并對(duì)物業(yè)的各項(xiàng)管理訂立規(guī)定。 管理體制和人員配備（1）、管理構(gòu)架物業(yè)公司按綜合一體化管理七大服務(wù)內(nèi)容（房管、治安、車(chē)輛、清潔、綠化、維修、社區(qū)文化）設(shè)經(jīng)營(yíng)部、工程部、物業(yè)客戶(hù)服務(wù)部、保安部、環(huán)境部、人事行政部。投訴受理 包括：1） 服務(wù)投訴； 2） 環(huán)境投訴； 3） 遺留問(wèn)題投訴； 4） 公益投訴。建立“前臺(tái)一站式”客戶(hù)服務(wù)中心標(biāo)準(zhǔn)的服務(wù)內(nèi)容咨詢(xún)服務(wù)包括：1） 物業(yè)室內(nèi)的設(shè)施開(kāi)通使用咨詢(xún) 2） 物業(yè)區(qū)域內(nèi)公共設(shè)施使用咨詢(xún)； 3） 物業(yè)租售中介信息咨詢(xún)； 4） 樓宇設(shè)施的維修受理 ； 5） 水電、物業(yè)管理等費(fèi)用查詢(xún)。 住戶(hù)檔案的更新管理服務(wù)中心按住戶(hù)所在單元區(qū)域進(jìn)行劃分，每一住戶(hù)檔案內(nèi)再按事件性質(zhì)不同進(jìn)行細(xì)分。而該類(lèi)遺漏問(wèn)題，往往涉及到發(fā)展商和各施工單位的協(xié)調(diào)，如由物業(yè)管理公司專(zhuān)門(mén)派人跟進(jìn)協(xié)調(diào)處理，則大大減少業(yè)主往返于發(fā)展商、售樓部之間的次數(shù)，處理之中就能體現(xiàn)物業(yè)管理的優(yōu)質(zhì)服務(wù)。接受投訴不應(yīng)局限在熱線(xiàn)電話(huà)。他的好處在于：a、能加強(qiáng)與業(yè)戶(hù)的溝通，搞好關(guān)系，及時(shí)掌握動(dòng)態(tài)信息；b、方便、快捷，減少溝通干擾，讓業(yè)戶(hù)能隨時(shí)直接表達(dá)自己的看法；也減少業(yè)戶(hù)對(duì)發(fā)展商、銷(xiāo)售部的負(fù)面干擾。第四章 友阿大廈物業(yè)管理服務(wù)模式“前臺(tái)一站式”貼心服務(wù)設(shè)立“前臺(tái)一站式”服務(wù)模式的作用前臺(tái)服務(wù)作為高檔物業(yè)面對(duì)業(yè)戶(hù)的重要服務(wù)手段，是整個(gè)物業(yè)對(duì)外展示的窗口，它提供日常咨詢(xún)、處理投訴、便民服務(wù)等日常服務(wù)。19用戶(hù)對(duì)物業(yè)管理滿(mǎn)意率95%95%《全國(guó)城市物業(yè)管理示范小區(qū)達(dá)標(biāo)評(píng)分細(xì)則》在日常工作中及時(shí)收集客戶(hù)的需求信息盡可能的滿(mǎn)足客戶(hù)的需要，加強(qiáng)雙方的溝通，以確保用戶(hù)對(duì)物業(yè)管理工作的滿(mǎn)意。15違章發(fā)生率與處理率%處理率95%%處理率95%參照國(guó)家建設(shè)部及深圳市有關(guān)規(guī)定建立巡視制度，及時(shí)發(fā)現(xiàn)，及時(shí)處理，并加強(qiáng)宣傳工作，取得用戶(hù)的理解，杜絕違章事情發(fā)生，并進(jìn)行回訪檔案記錄。11公共文體設(shè)施、休息設(shè)施完好率95%95%《全國(guó)城市物業(yè)管理示范小區(qū)達(dá)標(biāo)評(píng)分細(xì)則》落實(shí)責(zé)任人進(jìn)行養(yǎng)護(hù)，完好，美觀整潔。7化糞池、雨水井、污水井完好率100%《全國(guó)城市物業(yè)管理示范小區(qū)達(dá)標(biāo)評(píng)分細(xì)則》落實(shí)責(zé)任人進(jìn)行養(yǎng)護(hù)，實(shí)行巡查制度，建檔記錄，管理處主任公監(jiān)督執(zhí)行，以確保溝渠、井完好，并定期疏通、清理。2房屋零修、急修及時(shí)率99%99%《全國(guó)城市物業(yè)管理示范小區(qū)達(dá)標(biāo)評(píng)分細(xì)則》接到維修通知迅速到達(dá)現(xiàn)場(chǎng)，及時(shí)完成并建立檔案記錄3維修保養(yǎng)工程質(zhì)量合格率100%100%《長(zhǎng)沙市物業(yè)管理示范小區(qū)考核評(píng)比標(biāo)準(zhǔn)》分項(xiàng)檢查，一步到位，并進(jìn)行回訪制度，以確保維修工程合格，滿(mǎn)足住戶(hù)要求。第二章 物業(yè)管理提供服務(wù)內(nèi)容由具有豐富管理經(jīng)驗(yàn)的人員，出任物業(yè)管理服務(wù)中心經(jīng)理及部門(mén)主管，主持日常管理工作；引進(jìn)先進(jìn)的物業(yè)管理設(shè)施和設(shè)備的資料及信息，包括計(jì)算機(jī)網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)、物業(yè)管理軟件、智能管理體系及其它設(shè)備，以提高工作效率，提高物業(yè)檔次；根據(jù)管理經(jīng)驗(yàn)和物業(yè)的具體情況，于物業(yè)建設(shè)期，實(shí)行前期介入，對(duì)工程設(shè)計(jì)、功能規(guī)劃、設(shè)備選用等提出建設(shè)性意見(jiàn)；與開(kāi)發(fā)商做好接管驗(yàn)收工作，分清雙方的權(quán)利、義務(wù)、責(zé)任和費(fèi)用關(guān)系，并正式簽定《前期委托管理合同》；物業(yè)管理公司行政架構(gòu)設(shè)置，要合理地安排各類(lèi)管理人員的編制，削減不必要的行政人員，達(dá)到精簡(jiǎn)機(jī)構(gòu)、減少開(kāi)支、增加效益的目的；擬訂招聘計(jì)劃及招聘人員要求，招聘各類(lèi)專(zhuān)業(yè)管理人員，制定各級(jí)員工培訓(xùn)計(jì)劃，并實(shí)施各類(lèi)員工的專(zhuān)業(yè)培訓(xùn)，以提高全體員工的綜合素質(zhì)；不斷完善服務(wù)和管理運(yùn)作體系，提高服務(wù)質(zhì)量和管理水平；根據(jù)物業(yè)的管理經(jīng)驗(yàn)和規(guī)范化管理文件，按照國(guó)務(wù)院頒布的《物業(yè)管條例》規(guī)定，結(jié)合建設(shè)部之指引和湖南省長(zhǎng)沙市政府的有關(guān)法律、法規(guī)，提供和制訂《臨時(shí)管理規(guī)約》、《住戶(hù)手冊(cè)及守則》、《房屋裝修管理規(guī)定》等主要管理文件；根據(jù)政府的有關(guān)規(guī)定，協(xié)助制定《業(yè)主委員會(huì)章程》，并協(xié)助組織成立業(yè)主委員會(huì)，借此加強(qiáng)與各業(yè)主之間的關(guān)系，并詳細(xì)向業(yè)主解釋管理上之各項(xiàng)政策及措施，加強(qiáng)業(yè)主于管理上之參與性及對(duì)物業(yè)管理之認(rèn)識(shí)，使業(yè)主真正起到監(jiān)督和協(xié)助物業(yè)管理公司管理工作的作用；制定物業(yè)管理公司各項(xiàng)規(guī)章制度和各類(lèi)員工工作職責(zé)，以提高管理工作效率，并制定各項(xiàng)工作方案，實(shí)施和提高各項(xiàng)管理服務(wù)水平；1檢查物業(yè)各類(lèi)公共設(shè)施良好運(yùn)作，檢查各項(xiàng)管理服務(wù)素質(zhì)，促進(jìn)品質(zhì)服務(wù)計(jì)劃之進(jìn)度；1根據(jù)以往管理經(jīng)驗(yàn)和物業(yè)具體情況，制定管理經(jīng)濟(jì)測(cè)算方案，并報(bào)物價(jià)管理部門(mén)核定有關(guān)物業(yè)管理費(fèi)和其它費(fèi)用的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，每季度公布財(cái)務(wù)收支報(bào)告；1不斷提高物業(yè)管理公司的服務(wù)水平，爭(zhēng)取市、省和建設(shè)部示范優(yōu)秀物業(yè)管理的榮譽(yù)；1推行有效的市場(chǎng)策劃，研究促進(jìn)物業(yè)租售方案，提高物業(yè)之使用率及出租/出售率，為銷(xiāo)售和租賃工作起到積極配合作用，以達(dá)到物業(yè)保值和增值的目的；1籌辦小區(qū)各項(xiàng)節(jié)日裝飾，社區(qū)活動(dòng)及推廣節(jié)目，以創(chuàng)造物業(yè)之特色和形象，提高業(yè)主對(duì)物業(yè)的歸屬感及增加物業(yè)的使用率。通過(guò)加強(qiáng)對(duì)住宅小區(qū)的管理養(yǎng)護(hù)和對(duì)使用人的管理和服務(wù)，以防止使用不當(dāng)，損壞物業(yè)；，統(tǒng)籌安排住宅小區(qū)各項(xiàng)設(shè)施的管理養(yǎng)護(hù)，強(qiáng)化宣傳，對(duì)業(yè)主/租戶(hù)進(jìn)行依法約束，共同維護(hù)小區(qū)環(huán)境；。隨時(shí)掌握這些部門(mén)的各種政策、法規(guī)信息，以便管理。 采用成本倒算原則，制定切實(shí)可行的物業(yè)管理年度預(yù)算。 鯤鵬物業(yè)管理公司有著豐富的設(shè)備保養(yǎng)經(jīng)驗(yàn)，能自動(dòng)組織力量實(shí)施設(shè)備的維護(hù)之大、中修改造，減少外包項(xiàng)目，有效降底了設(shè)備保養(yǎng)費(fèi)用及運(yùn)行費(fèi)用。 合理安排維修基金的使用，保證友阿大廈物業(yè)維修、改造工作良性運(yùn)作。 采用電腦資料、文字資料、磁盤(pán)記錄資料、圖表圖片資料等多種形式的文檔儲(chǔ)存方式管理檔案資料。216。 產(chǎn)權(quán)、技術(shù)檔案資料 管理工作資料、上級(jí)文件 裝 修 檔 案 資 料 工商主管部門(mén)文件及活動(dòng)記錄 管 檔用 戶(hù) 檔 案 資 料 理 案 保密、永久性管理資料 處 室各項(xiàng)規(guī)章制度及標(biāo)準(zhǔn) 財(cái)務(wù)報(bào)表及其公布方案 業(yè)主提供的檔案資料 管理處建立的檔案資料投訴與回訪記錄 各種服務(wù)性活動(dòng)記錄管理服務(wù)中心檔案管理室 │ ┌───┬───┬───┬───┼───┬───┬───┬───┐ ┌┴┐ ┌┴┐ ┌┴┐ ┌┴┐ ┌┴┐ ┌┴┐ ┌┴┐ ┌┴┐ ┌┴┐ │制│ │電│ │保│ │保│ │收│ │檔│ │多│ │多│ │經(jīng)│ │度│ │腦│ │存│ │密│ │集│ │案│ │媒│ │種│ │常│ │化│ │化│ │檔│ │措│ │檔│ │分│ │信│ │貯│ │性│ │管│ │管│ │案│ │施│ │案│ │類(lèi)│ │息│ │存│ │檢│ │理│ │理│ │措│ │ │ │資│ │管│ │查│ │方│ │查│ │ │ │ │ │施│ │ │ │料│ │理│ │詢(xún)│ │式│ │ │ └─┘ └─┘ └─┘ └─┘ └─┘ └─┘ └─┘ └─┘ └─┘ 216。保存資料，按分類(lèi)順序編號(hào)、登記造冊(cè)，形成文件目錄，為方便。針對(duì)友阿大廈的物業(yè)管理工作，做到每一項(xiàng)管理工作有計(jì)劃、有制度規(guī)范、有工作詳實(shí)記錄，利用電腦軟件系統(tǒng)和原始文件資料管理相結(jié)合的手段，完善檔案管理工作。便民服務(wù)是指物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)中所包含的服務(wù)項(xiàng)目之外的有償或無(wú)償?shù)墓ぷ?，其目的是為有需要的人提供及時(shí)、方便、周全、滿(mǎn)意、優(yōu)質(zhì)、實(shí)惠的服務(wù)，具有針對(duì)性、專(zhuān)項(xiàng)性、特殊性、方便性等特點(diǎn)。總體目標(biāo)定位：通過(guò)開(kāi)展社區(qū)文化活動(dòng)，使業(yè)主（住戶(hù)）感受到精神生活的充實(shí)和物質(zhì)生活的享受，最終樹(shù)立“遵守公德、團(tuán)結(jié)友善、環(huán)境高雅”的新風(fēng)尚。 重點(diǎn)防火的位置。 撲滅火災(zāi)后的現(xiàn)場(chǎng)。 其它應(yīng)檢查的項(xiàng)目。 消防水源是否滿(mǎn)足要求。 消防器材是否已按要求配備。組織消防知識(shí)競(jìng)賽；加強(qiáng)對(duì)義務(wù)消防員的消防知識(shí)和業(yè)務(wù)技能的培訓(xùn)；每年至少組織義務(wù)消防員進(jìn)行兩次消防演習(xí)。 安全管理部主管負(fù)責(zé)定期對(duì)消防管理工作進(jìn)行檢查和指導(dǎo)。216。216。216。216。216。216。216。 一級(jí)治安應(yīng)急方案（大事件），求援于外部支援（如派出所等）。 三級(jí)治安應(yīng)急方案（小事件），大堂崗控制大廈出入口，車(chē)場(chǎng)崗控制停車(chē)場(chǎng)出入口，巡邏崗現(xiàn)場(chǎng)處理小事件。有重大活動(dòng)或節(jié)假日，加強(qiáng)巡視，發(fā)現(xiàn)火災(zāi)、安全隱患及時(shí)消除，不能消除時(shí)及時(shí)向管理服務(wù)中心報(bào)告。 大堂崗：對(duì)需進(jìn)大廈的非業(yè)主（住戶(hù)），要查驗(yàn)、登記來(lái)訪人員的有效證件，無(wú)有效證件者須電話(huà)通知業(yè)主（住戶(hù)），確認(rèn)后方可進(jìn)入；對(duì)有帶大件物品或可疑物品者，應(yīng)要求來(lái)人自行打開(kāi)經(jīng)檢查無(wú)誤后放行；對(duì)搬出大廈的物品，經(jīng)查驗(yàn)有管理服務(wù)中心放行條后放行。“誰(shuí)主管，誰(shuí)負(fù)責(zé)”的原則，逐級(jí)負(fù)責(zé)制。216。216。216。、車(chē)輛、消防管理以“外馳內(nèi)張”為原則，以治安安全、消防安全、車(chē)輛管理為主線(xiàn)，以訓(xùn)練有素、行動(dòng)迅速、果斷干練的保安隊(duì)伍為載體，科學(xué)組織日常管理，迅速解除突發(fā)事件，為友阿大廈營(yíng)造一個(gè)安全、秩序、文明、和諧的生活辦公環(huán)境。216。： “五定”即“定人、定地點(diǎn)、定時(shí)間、定任務(wù)、定質(zhì)量”?！八暮Α睘槊吭乱淮危S時(shí)發(fā)現(xiàn)隨時(shí)滅殺，消殺作業(yè)應(yīng)避免藥物對(duì)人的影響，對(duì)藥性較強(qiáng)、持續(xù)性較長(zhǎng)的藥物（如滅鼠藥），則設(shè)立警示牌。，并負(fù)責(zé)巡視轄區(qū)內(nèi)各處花草樹(shù)木的生長(zhǎng)情況，做出維護(hù)方案，交綠化工人實(shí)施。 設(shè)備設(shè)施完好率達(dá)98%以上。 及時(shí)修補(bǔ)損壞設(shè)施。 電梯設(shè)備檔案齊全，各種記錄歸檔管理。 電梯運(yùn)行狀態(tài)良好，安全設(shè)施齊全正常有效，轎廂及機(jī)房整潔、通風(fēng)、照明及其他附屬設(shè)施完好。 電梯維修、保養(yǎng)人員均持證上崗，電梯各種安全檢查審核證件齊全。 定期巡回檢查測(cè)試及維修保養(yǎng)，確保各設(shè)備運(yùn)行正常。 無(wú)火災(zāi)及其它安全隱患。 落實(shí)區(qū)域消防安全責(zé)任人、義務(wù)消防人員，定期進(jìn)行演練，開(kāi)展消防知識(shí)及法規(guī)的宣傳教育，保證火災(zāi)發(fā)生率為0。 設(shè)備完好率為98%以上。 限水、停水能預(yù)先通知用戶(hù)。 建立用水、供水管理制度并落實(shí)，積極協(xié)助用戶(hù)安排合理的用水和節(jié)水計(jì)劃。 設(shè)備完好率為98%以上。對(duì)設(shè)備全部解體，更換主要部件或修理不合格的零部件。 中修。216。操作維修人員根據(jù)要求用檢測(cè)儀表或人的感覺(jué)器官，對(duì)設(shè)備的關(guān)鍵部位進(jìn)行檢查，發(fā)現(xiàn)小故障及時(shí)排除，并做好記錄。216。 實(shí)行專(zhuān)業(yè)人員修理與使用操作人員修理相結(jié)合。216。而日常養(yǎng)護(hù)維修是機(jī)電設(shè)備設(shè)施管理最重要的環(huán)節(jié)。 賠償經(jīng)濟(jì)損失。 責(zé)令恢復(fù)原狀。 破壞室內(nèi)預(yù)埋管線(xiàn)。 超過(guò)規(guī)定時(shí)間影響他人休息。 使用易燃材料或可燃性材料，未經(jīng)消防機(jī)關(guān)批準(zhǔn)進(jìn)行防火處理的。 改變?cè)型忾T(mén)窗的規(guī)格及外墻面裝飾，妨礙樓梯通行和消防的。 改變房屋的柱、梁、板、承重墻和屋面防水隔熱層、上下管網(wǎng)、電路等或?qū)⑸钗鬯湃胗晁艿馈?裝修施工用電，應(yīng)提前七天向管理服務(wù)中心申報(bào)，說(shuō)明用電工具的品種、負(fù)荷、使用時(shí)間、