【正文】 付而拖欠的物業(yè)費(fèi)？物業(yè)公司按合同約定提供了公共部位的清掃保潔、設(shè)施設(shè)備維護(hù)、保安服務(wù)等服務(wù)內(nèi)容。 1如業(yè)主提出在物業(yè)服務(wù)企業(yè)提供服務(wù)期間出國(guó)或者出差，沒有享受到物業(yè)服務(wù)而拒絕繳費(fèi)的，其理由成立否？如果拒不繳納，物業(yè)服務(wù)企業(yè)書面催收并通過業(yè)主委員會(huì)督促業(yè)主繳納，逾期再不繳納的物業(yè)企業(yè)可依法向法院提起訴訟。 答：（1）通過業(yè)主委員會(huì)督促業(yè)主限期繳納； 物業(yè)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)對(duì)業(yè)主是否有約束力？ 前期物業(yè)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)必須報(bào)經(jīng)物價(jià)主管部門備案，同時(shí)抄報(bào)區(qū)房管局備案。 答：物業(yè)企業(yè)在進(jìn)入招投標(biāo)時(shí)，經(jīng)物業(yè)企業(yè)與業(yè)主大會(huì)或業(yè)主委員會(huì)根據(jù)服務(wù)內(nèi)容進(jìn)行協(xié)商，在物業(yè)服務(wù)合同上約定。 （8）稅金； （4）清潔、綠化費(fèi)用； 物業(yè)服務(wù)成本原則上包含哪些部分？ （11）將房屋裝飾裝修中禁止行為和注意事項(xiàng)告知業(yè)主并根據(jù)相關(guān)規(guī)定采取相應(yīng)制止措施； （6）接受水、電、氣、視、訊等公用事業(yè)委托的代收相關(guān)費(fèi)用的，不得向業(yè)主收取代收手續(xù)費(fèi)等額費(fèi)用； （2）物業(yè)合同終止時(shí)，應(yīng)將物業(yè)管理用房和承接物業(yè)時(shí)所接管的相關(guān)資料，移交給業(yè)主委員會(huì)； (6)根據(jù)物業(yè)服務(wù)合同或者管理規(guī)約，有權(quán)對(duì)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)有關(guān)治安、環(huán)保、物業(yè)裝飾裝修和使用等方面法律法規(guī)規(guī)定的行為予以監(jiān)督、制止； 1物業(yè)企業(yè)在物業(yè)服務(wù)過程中享有哪些權(quán)利？ （2）要及時(shí)在小區(qū)公示欄告之或電話通知業(yè)主領(lǐng)取，如果通過公示或電話通知業(yè)主后（有記錄等依據(jù)），仍長(zhǎng)期無人認(rèn)領(lǐng)而出現(xiàn)丟失的，物業(yè)企業(yè)不承擔(dān)責(zé)任。 1物業(yè)企業(yè)的安全防范和突發(fā)事件怎樣處置？ 但不可以將物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的全部物業(yè)服務(wù)一并委托給他人。 答：可以，物業(yè)企業(yè)可以委托有相應(yīng)資質(zhì)的企業(yè)或者個(gè)人完成物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)機(jī)電設(shè)備維修養(yǎng)護(hù)、清潔衛(wèi)生、園林綠化等專項(xiàng)服務(wù)。 答：若未能履行物業(yè)服務(wù)合同的約定，導(dǎo)致業(yè)主人身、財(cái)產(chǎn)安全受到損害的，物業(yè)企業(yè)應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任。 （4）物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)環(huán)境衛(wèi)生的維護(hù)（含小區(qū)化糞池的定期維護(hù)管理）；主要有以下方面： 物業(yè)企業(yè)必須提供哪些公共服務(wù)內(nèi)容？ 答：物業(yè)企業(yè)是市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的主體，其行為遵從市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)準(zhǔn)則；物業(yè)服務(wù)是物業(yè)企業(yè)與物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)業(yè)主大會(huì)約定的服務(wù)管理，是一種企業(yè)經(jīng)濟(jì)行為；物業(yè)服務(wù)費(fèi)高低決定物業(yè)服務(wù)的內(nèi)容、范圍、質(zhì)量。 （2）業(yè)主的共同利益； 物業(yè)小區(qū)實(shí)施前期物業(yè)服務(wù)管理、后期物業(yè)服務(wù)管理時(shí)，應(yīng)建立什么制度對(duì)物業(yè)小區(qū)業(yè)主、物業(yè)使用人、建設(shè)單位進(jìn)行管理約束？ 什么是業(yè)主管理規(guī)約？ 3業(yè)主認(rèn)為業(yè)主委員會(huì)公示事項(xiàng)的產(chǎn)生違反程序或者存在弄虛作假等情況時(shí)，如何處置？ 答：通過業(yè)主大會(huì)“雙過半”的決議有效。 （3）業(yè)主委員會(huì)向全體業(yè)主負(fù)責(zé)； 業(yè)主與業(yè)主大會(huì)的關(guān)系？（如：某一物業(yè)產(chǎn)權(quán)人在一個(gè)物業(yè)小區(qū)內(nèi)有2套或2套以上住宅或其他物業(yè)的，只能計(jì)算為一個(gè)業(yè)主。 2一個(gè)物業(yè)小區(qū)內(nèi)同一人擁有2個(gè)以上專有權(quán)屬物業(yè)的，業(yè)主人數(shù)怎樣計(jì)算？ 答：應(yīng)當(dāng)持備案證明按照國(guó)家有關(guān)規(guī)定到公安機(jī)關(guān)批準(zhǔn)的單位刻制業(yè)主委員會(huì)印章。 2業(yè)主委員會(huì)提出的議案經(jīng)過業(yè)主大會(huì)表決同意，但個(gè)別業(yè)主委員會(huì)成員不履行，甚至挑動(dòng)部分業(yè)主無理取鬧，怎么辦？ 業(yè)主委員會(huì)的決定應(yīng)當(dāng)在物業(yè)小區(qū)顯著位置公示7日以上。一經(jīng)作出決定，所有委員必須無條件遵守執(zhí)行。 2業(yè)主委員會(huì)會(huì)議決定須由多少成員簽字同意才有效？主任、副主任無正當(dāng)理由不召集業(yè)主委員會(huì)會(huì)議的，由居（村）民委員會(huì)指定一名委員召集和主持業(yè)主委員會(huì)會(huì)議。 2業(yè)主委員會(huì)會(huì)議召集人是誰？召開時(shí)間如何確定？ 業(yè)主委員會(huì)任期屆滿兩個(gè)月前，應(yīng)當(dāng)組織召開業(yè)主大會(huì)會(huì)議，選舉新一屆業(yè)主委員會(huì)。 答：業(yè)主委員會(huì)委員每屆任期不超過五年，中途出現(xiàn)不履職或以權(quán)謀私、自然缺額可根據(jù)有關(guān)程序罷免或補(bǔ)選。 （1）業(yè)主委員會(huì)成立后以及選舉產(chǎn)生的主任、副主任、委員、候補(bǔ)委員名單； 什么情況下業(yè)主委員會(huì)委員職務(wù)自動(dòng)終止？ （2）業(yè)主委員會(huì)不組織召開業(yè)主大會(huì)討論罷免業(yè)主委員會(huì)成員的，由20%以上的業(yè)主聯(lián)名向所在轄區(qū)街道辦事處申請(qǐng)，由街道辦事處組織召開業(yè)主大會(huì)。也可由小區(qū)20%以 上業(yè)主聯(lián)名向街道辦事處書面提出對(duì)業(yè)主委員會(huì)成員的罷免要求，街道辦事處30日內(nèi)書面通知業(yè)主委員會(huì)限期召開業(yè)主大會(huì)，由業(yè)主大會(huì)作出是否予以罷免的決 定。 1業(yè)主委員會(huì)主任或副主任怎樣罷免？ 業(yè)主委員會(huì)成員集體辭職的，應(yīng)當(dāng)按照組織首次業(yè)主大會(huì)的方式召開業(yè)主大會(huì)，重新選舉業(yè)主委員會(huì)。逾期未換屆的，占總?cè)藬?shù)百分之二十以上的業(yè)主要求物業(yè)所在地街道辦事處（鎮(zhèn)政府）組織換屆的，街道辦事處（鎮(zhèn)政府）應(yīng)當(dāng)在收到申請(qǐng)后三十日內(nèi)，組織召開業(yè)主大會(huì)選舉新一屆業(yè)主委員會(huì)。 1業(yè)主委員會(huì)換屆選舉由誰主持？如果上屆業(yè)主委員會(huì)已辭職，由誰主持換屆選舉？程序如何進(jìn)行？ （10）組織并監(jiān)督管理規(guī)約、業(yè)主大會(huì)賦予的其他職責(zé)的落實(shí)。 （6）每半年公示一次業(yè)主委員會(huì)工作經(jīng)費(fèi)等使用情況； （2）召集并主持業(yè)主大會(huì)會(huì)議，報(bào)告物業(yè)管理的實(shí)施情況，公示業(yè)主大會(huì)決定； （2）候補(bǔ)委員的名額和產(chǎn)生程序由《業(yè)主委員會(huì)委員產(chǎn)生辦法》確定。 答：（1）業(yè)主委員會(huì)委員可實(shí)行候補(bǔ)制。 （6）書面承諾積極、及時(shí)、全面履行工作職責(zé)； 答：業(yè)主委員會(huì)成員應(yīng)當(dāng)是本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的自然人業(yè)主或者單位業(yè)主授權(quán)的自然人代表，并符合下列條件： 業(yè)主委員會(huì)委員候選人由籌備組推薦，30名以上業(yè)主也可以聯(lián)名推薦委員候選人1名。 答：業(yè)主委員會(huì)成員候選人資格必須是物業(yè)產(chǎn)權(quán)人或配偶，其他人員（如：父母、子女、其他物業(yè)使用承租人等）均不能作為業(yè)主委員會(huì)委員候選人。 答：（1）由街道辦事處牽頭業(yè)主委員會(huì)籌備工作，籌備組長(zhǎng)由街道辦事處派員擔(dān)任，在首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議中起的作用是組織、指導(dǎo)作用。 （2）參照市房地產(chǎn)行政主管部門制定的示范文本，結(jié)合小區(qū)實(shí)際擬訂業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則和管理規(guī)約草案； (7)法律、法規(guī)或者業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則規(guī)定的其他職責(zé)； (3)決定業(yè)主委員會(huì)的必要經(jīng)費(fèi)及來源以及經(jīng)費(fèi)管理使用辦法； 若業(yè)主委員會(huì)到期不組織召開業(yè)主大會(huì)臨時(shí)會(huì)議怎么辦？需要召開業(yè)主大會(huì)臨時(shí)會(huì)議的，由20%以上的業(yè)主以書面形式提出，業(yè)主委員會(huì)或街道辦事處（未成立業(yè)主委員會(huì)的）在接到申請(qǐng)之日起30日內(nèi)組織召開業(yè)主大會(huì)臨時(shí)會(huì)議。 組織召開業(yè)主大會(huì)臨時(shí)會(huì)議的條件？ 答：可以書面委托，但受委托人必須真實(shí)反映業(yè)主的意愿。 選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì)的必要條件及籌備工作？ (4)業(yè)主大會(huì)會(huì)議應(yīng)當(dāng)有物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)50%以上的業(yè)主參加。 (3)一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域只能成立一個(gè)業(yè)主大會(huì)。 (2)占物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)業(yè)主總?cè)藬?shù)20%以上的業(yè)主可書面向所在街道辦事處（鎮(zhèn)政府）要求召開首次業(yè)主大會(huì)，也可同時(shí)要求成立業(yè)主委員會(huì)。 答：(1)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，物業(yè)出售并交付使用的建筑面積達(dá)到該區(qū)域建筑物總面積的50%以上，業(yè)主可召開首次業(yè)主大會(huì)，成立業(yè)主委員會(huì)。 1物業(yè)企業(yè)決定不再與物業(yè)小區(qū)續(xù)簽合同的，如何處理？ （3）業(yè)主大會(huì)決定續(xù)聘的，業(yè)主委員會(huì)在物業(yè)服務(wù)合同期限屆滿一個(gè)月前與物業(yè)企業(yè)續(xù)簽物業(yè)服務(wù)合同。 （2）業(yè)主大會(huì)做出續(xù)聘或者選聘新物業(yè)企業(yè)的決定，應(yīng)書面告知物業(yè)企業(yè)。 答：（1）重新選聘新的物業(yè)企業(yè)，應(yīng)當(dāng)在前期物業(yè)服務(wù)合同期限屆滿三個(gè)月前。 業(yè)主選聘物業(yè)企業(yè)的方式有哪些？ 開發(fā)建設(shè)單位在前期物業(yè)企業(yè)選聘時(shí)，不能將一個(gè)物業(yè)服務(wù)區(qū)域分散招投標(biāo)，只能作為一個(gè)整體進(jìn)行招投標(biāo)。 答：只能是一個(gè)物業(yè)企業(yè)實(shí)施服務(wù)。 答：合同主體不一樣。 后期物業(yè)管理是小區(qū)入住率達(dá)到50%以上，小區(qū)成立了業(yè)主大會(huì)開始。新建物業(yè)的建設(shè)單位在物業(yè)銷售前，通過招投標(biāo)選聘物業(yè)企業(yè)，確定物業(yè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)和物業(yè)服務(wù)費(fèi)，其中物業(yè)服務(wù)費(fèi)報(bào)價(jià)格主管部門備案。 什么是前期物業(yè)管理、后期物業(yè)管理？ 答：物業(yè)服務(wù)分為前期物業(yè)服務(wù)和后期物業(yè)服務(wù)。 1什么是物業(yè)專項(xiàng)維修資金？ 答：物業(yè)共有部位、共用設(shè)施設(shè)備出現(xiàn)影響業(yè)主住用及安全的情形時(shí)，需要進(jìn)行的維修處理的過程，簡(jiǎn)稱物業(yè)維修。包干制是指由業(yè)主向物業(yè)企業(yè)支付固定物業(yè)服務(wù)費(fèi)用，盈余或者虧損均由物業(yè)企業(yè)享有或承擔(dān)的物業(yè)服務(wù) 計(jì)費(fèi)方式。 什么是物業(yè)使用人？ 答：業(yè)主委員會(huì)是業(yè)主大會(huì)的執(zhí)行機(jī)構(gòu)，由業(yè)主大會(huì)從全體業(yè)主中選舉產(chǎn)生，并由物業(yè)所在地街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）備案。業(yè)主大會(huì)是對(duì)應(yīng)物業(yè)管理區(qū)域成立的，一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域成立一個(gè)業(yè)主大會(huì)。 什么是業(yè)主大會(huì)？ 答：業(yè)主代表是小區(qū)需召開業(yè)主大會(huì)，而業(yè)主人數(shù)較多時(shí)，以棟、單元、樓層為單位，推選的業(yè)主，并就業(yè)主大會(huì)擬討論的事項(xiàng)征求所代表的業(yè)主的意見，并進(jìn)行公示（不少于3天），并將書面表決意見經(jīng)業(yè)主本人簽字后，代表業(yè)主如實(shí)反映業(yè)主意見。 答：指依法成立、具有獨(dú)立法人資格，從事物業(yè)管理服務(wù)（經(jīng)營(yíng)）活動(dòng)的企業(yè)。 答：指房屋及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場(chǎng)地。如何有效地化解物業(yè)管理服務(wù)過程中的各種矛盾糾紛，打造美好家園，建立 和諧社會(huì)是需要業(yè)主和各級(jí)各部門共同努力解決的課題。 言 隨著城市化進(jìn)程不斷深入，物業(yè)管理服務(wù)區(qū)域不斷擴(kuò)大，業(yè)主對(duì)物業(yè)服務(wù)也呈現(xiàn)多層次需求，物業(yè)服務(wù)規(guī)范程度、業(yè)主對(duì)物業(yè)管理服務(wù)的意識(shí)等多種因素導(dǎo)致各 種矛盾糾紛也日益突出，物業(yè)管理服務(wù)已成為城市管理、社會(huì)事務(wù)管理的重要組成部分。重慶市房地產(chǎn)和物業(yè)管理協(xié)會(huì) 答：物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主組成業(yè)主大會(huì)。 答：指物業(yè)的承租人或者其他實(shí)際使用物業(yè)的人。 什么是物業(yè)管理？分包干制和酬金制。 答：專項(xiàng)維修資金是指業(yè)主繳納的，專項(xiàng)用于物業(yè)共有部位和共用設(shè)施設(shè)備在保修期滿后的維修、更新、改造的資金。 二、怎樣選擇物業(yè)企業(yè) 答：前期物業(yè)管理是指業(yè)主大會(huì)成立之前進(jìn)行的物業(yè)管理。 答：業(yè)主大會(huì)或業(yè)主委員會(huì)選聘物業(yè)企業(yè)可采取招投標(biāo)方式或者協(xié)議方式。 業(yè)主委員會(huì)選聘物業(yè)企業(yè)必須經(jīng)業(yè)主大會(huì)（雙過半）同意。 1物業(yè)服務(wù)合同需不需要業(yè)主大會(huì)審議通過？怎樣備案？ 答：（1）物業(yè)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在合同期限屆滿三個(gè)月前在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公示，并書面告知業(yè)主委員會(huì)、房地產(chǎn)行政主管部門和物業(yè)所在地街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）。 （2）物業(yè)企業(yè)退出物業(yè)服務(wù)的，應(yīng)當(dāng)向業(yè)主委員會(huì)移交物業(yè)服務(wù)用房和物業(yè)檔案。 （3）物業(yè)企業(yè)在退出原物業(yè)管理區(qū)域時(shí)，拒不履行相關(guān)義務(wù)的，由房地產(chǎn)行政主管部門責(zé)令限期改正，并在一年內(nèi)不得參加物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)活動(dòng)。 1物業(yè)服務(wù)合同期限屆滿的，業(yè)主大會(huì)沒有作出續(xù)聘或者選聘的決定，雙方怎樣處置？ 答：（1）物業(yè)出售并交付使用的建筑面積達(dá)到該區(qū)域建筑物總面積的50%以上時(shí)，由小區(qū)20%的業(yè)主書面向所轄街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）提出成立首屆業(yè)主委員會(huì)的申請(qǐng)并附上簽字的書面要求原件和業(yè)主房地產(chǎn)權(quán)證復(fù)印件或房屋買賣合同復(fù)印件。 （2）街道辦事處應(yīng)當(dāng)在收到申請(qǐng)后30日內(nèi)通知建設(shè)單位報(bào)送物業(yè)建筑面積、物業(yè)出售時(shí)間、業(yè)主清冊(cè)等材料，并負(fù)責(zé)核實(shí)材料和指導(dǎo)成立首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議籌備組。 （3）建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在收到街道辦事處通知后10日內(nèi)報(bào)送材料，并協(xié)助成立籌備組。 （4）籌備組成員由業(yè)主代表和街道辦事處、建設(shè)單位派員共同組成。 業(yè)主大會(huì)會(huì)議有效決定遵從的原則？ 答：業(yè)主大會(huì)臨時(shí)會(huì)議由業(yè)主委員會(huì)組織召開，未成立業(yè)主委員會(huì)的由街道辦事處組織召開。 答：業(yè)主可以聯(lián)名向街道辦事處提出申請(qǐng)，由街道辦事處督促業(yè)主委員會(huì)限期按規(guī)定要求召開業(yè)主大會(huì)臨時(shí)會(huì)議。 業(yè)主大會(huì)的職責(zé)是什么？ (4)撤銷或者變更業(yè)主委員會(huì)超越權(quán)限的決定； 業(yè)主大會(huì)的宗旨是什么？ （3）確認(rèn)業(yè)主身份，確定業(yè)主人數(shù)和業(yè)主所有的物業(yè)專有部分建筑面積； （1）具有完全民事行為能力，身體健康，無重大疾??； （7）無挪用、侵占公有財(cái)產(chǎn)及以權(quán)謀私行為； （3）為業(yè)主大會(huì)續(xù)聘、選聘、解聘物業(yè)企業(yè)做好相關(guān)準(zhǔn)備工作，經(jīng)業(yè)主大會(huì)決定和授權(quán)，代表全體業(yè)主與業(yè)主大會(huì)選聘的物業(yè)企業(yè)簽訂、變更或者解除物業(yè)服務(wù)合同； （7）及時(shí)了解業(yè)主、使用人的意見和建議，監(jiān)督和協(xié)助物業(yè)企業(yè)履行物業(yè)服務(wù)合同；協(xié)調(diào)業(yè)主、使用人與物業(yè)企業(yè)的關(guān)系； 答：業(yè)主委員會(huì)任期屆滿兩個(gè)月前，應(yīng)當(dāng)組織召開業(yè)主大會(huì)選舉新一屆業(yè)主委員會(huì)。 答：如果業(yè)主委員會(huì)主任或副主任有不能正常履行職責(zé)、出現(xiàn)以權(quán)謀私等行為，業(yè)主委員會(huì)可召開業(yè)主委員會(huì)會(huì)議罷免其主任、副主任，并在下一次業(yè)主大會(huì)上罷免其業(yè)主委員會(huì)委員。 1對(duì)業(yè)主委員會(huì)委員的罷免？答：（1）如果業(yè)主委員會(huì)某一名或幾名成員不正常履行職責(zé)，或以權(quán)謀私，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)召開會(huì)議通過中止其成員職務(wù)，提交業(yè)主大會(huì)罷免。 答：（1）業(yè)主委員會(huì)成員因物業(yè)轉(zhuǎn)讓、滅失不再是業(yè)主的，其成員職務(wù)自動(dòng)終止。 （2）若業(yè)主委員會(huì)成員在任期內(nèi)被依法追究刑事責(zé)任或參加違法組織活動(dòng)的，其成員職務(wù)自動(dòng)終止。 （3）業(yè)主委員會(huì)成員向業(yè)主委員會(huì)提出自動(dòng)辭職書面或口頭申請(qǐng)。 （4）業(yè)主委員會(huì)成員職務(wù)的終止通過在小區(qū)公示約定。 （5）業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則約定的其他情形。 2自動(dòng)終止、自動(dòng)辭職的業(yè)委會(huì)委員補(bǔ)選？ （2）業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則； 答：業(yè)主委員會(huì)召集人是主任或由主任指定的副主任。 業(yè)主委員會(huì)每季度應(yīng)當(dāng)至少召開一次會(huì)議，1/3以上委員要求召開時(shí)，業(yè)主委員會(huì)主任應(yīng)當(dāng)組織召開。 答：業(yè)主委員會(huì)會(huì)議應(yīng)當(dāng)有2/3以上委員出席，作出的決定必須經(jīng)過半數(shù)以上委員同意并書面簽署意見。 答：（1）書面通知該業(yè)主委員會(huì)成員執(zhí)行，