【正文】 第二種觀點(diǎn)認(rèn)為，無論權(quán)屬證書上登記的所有權(quán)人是誰，夫妻雙方都享有業(yè)主的權(quán)利與義務(wù)。 某物業(yè)企業(yè)與某小區(qū)業(yè)委會(huì)簽訂了物業(yè)服務(wù)合 同。 本案中，物業(yè)企業(yè)獲得勝 訴，最直接的證據(jù)就是雙方的《管理規(guī)約》。例如，門口的保安執(zhí)勤很不嚴(yán)格，致使小區(qū)多次發(fā)生失竊事件；小區(qū)的下水管道經(jīng)常壞掉，雨天，居民出行受阻；電網(wǎng)總是隔三岔五地出故障，物業(yè)維修不及 時(shí)；物業(yè)企業(yè)幾乎沒有公布過收支賬目……于是，業(yè)主們集體決定拒絕給付物業(yè)管理費(fèi)，直到物業(yè)企業(yè)改善服務(wù)。 某物業(yè)小區(qū)內(nèi)，由于水、電、氣等沒有實(shí)現(xiàn)一戶一表，專業(yè)單位要求物業(yè)企業(yè)按總表由物業(yè)企業(yè)到每家每戶代為收費(fèi)，物業(yè)企業(yè)以收取困難、沒有收費(fèi)責(zé)任為由拒絕專業(yè)單位的要求，于是專業(yè)單位提出將對小區(qū)采取斷水、斷電、斷氣等措施，專業(yè)單位的行為是否正確？怎樣處置？其出現(xiàn)的差額不應(yīng)由物業(yè)企業(yè)承擔(dān)，但物業(yè)企業(yè)有責(zé)任向相關(guān)專業(yè)單位提供小區(qū)到業(yè)主電費(fèi)差額的基本情況。 某物業(yè)小區(qū)由于水、電、氣沒有實(shí)現(xiàn)一戶一表，有關(guān)專業(yè)單位委托物業(yè)企業(yè)代收，由于對個(gè)別業(yè)主對物業(yè)企業(yè)的服務(wù)質(zhì)量有看法，于是拒絕繳納水、電、氣費(fèi)，業(yè)主的做法是否正確？怎么辦？ （2）如果過了保修期，樓頂被業(yè)主在樓頂作了其他使用，比如：修建了花園、樓亭、水池等設(shè)施，則由業(yè)主使用人自己出資維修。物業(yè)企業(yè)與業(yè)主是服務(wù)關(guān)系，業(yè)主享受了服務(wù)，就應(yīng)繳納服務(wù)費(fèi)，業(yè)主以建筑質(zhì)量問題為由不交納物業(yè)費(fèi)是不合法的。對拒不交存或者續(xù)籌物業(yè)專項(xiàng)維修資金的業(yè)主要求期限交存，逾期仍不交存的，業(yè)主委員會(huì)可以向人民法院起訴要求其繳納。 答：由整幢樓業(yè)主共同承擔(dān)，出現(xiàn)嚴(yán)重堵塞，無法疏通需要改造的，可動(dòng)用該幢樓專項(xiàng)維修資金進(jìn)行維修改造。 1更換路燈燈泡、清洗水箱、綠地用水等這些費(fèi)用能否動(dòng)用專項(xiàng)維修資金？ （三） 持物業(yè)所在地鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府、街道辦事處出具的證明材料，向區(qū)專項(xiàng)維修資金管理中心申請維修資金。 1小區(qū)內(nèi)園林綠化由誰建設(shè)，誰所有？ 答：小區(qū)的消防設(shè)施設(shè)備一般包括：消防通道、消防管網(wǎng)、消防栓、消防栓箱、水槍、水帶、應(yīng)急照明設(shè)施、指示標(biāo)志、滅火器、滅火箱等。 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi),車位的使用應(yīng)堅(jiān)持什么原則? 共有設(shè)施設(shè)備，是指物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主或者部分業(yè)主共有的附屬設(shè)施設(shè)備，一般包括：電梯、天線、共用照明、共用二次供水、消防設(shè)施、門禁可視、防雷設(shè)施、綠地、道路、路燈、溝渠、池、井、管、公益性文體設(shè)施、物業(yè)管理用房等。 答：受害人可以申請物業(yè)糾紛調(diào)解或依法向人民法院提起訴訟，維護(hù)自身正當(dāng)權(quán)益。 業(yè)主享有哪些權(quán)利？ 答：業(yè)主入駐物業(yè)小區(qū)以后必須遵守以下規(guī)定： 答：其理由不成立。 物業(yè)企業(yè)接受專業(yè)單位委托代收有關(guān)費(fèi)用的，根據(jù)雙方約定向委托單位收取代收手續(xù)費(fèi)，不得向業(yè)主收取手續(xù)費(fèi)等額外費(fèi)用（業(yè)主自行委托物業(yè)企業(yè)代為辦理的除外）。 物業(yè)企業(yè)在服務(wù)多年后，由于人工成本等費(fèi)用增加，按合同約定的物業(yè)服務(wù)費(fèi)不能保證正常運(yùn)行，向業(yè)主委員會(huì)提出申請?jiān)黾游飿I(yè)服務(wù)費(fèi)，如何處置？ 答：物業(yè)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)經(jīng)業(yè)主大會(huì)審定通過，簽訂了物業(yè)服務(wù)管理合同，對物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)所有業(yè)主均具有約束力。 1物業(yè)企業(yè)限制或者侵犯業(yè)主權(quán)利的，怎么處理？ （1）共用部位、共有設(shè)施、設(shè)備的日常維修、養(yǎng)護(hù)、運(yùn)行和管理； 臨時(shí)管理規(guī)約、管理規(guī)約是一個(gè)公共性約束文件，對建設(shè)單位、業(yè)主和物業(yè)使用人均有約束力。 答：由業(yè)主委員會(huì)擬定，業(yè)主大會(huì)審議通過，對物業(yè)小區(qū)全體業(yè)主具有約束力，物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的所有業(yè)主和物業(yè)使用人必須無條件的遵守。凡需投票表決的，業(yè)主贊同、反對或者棄權(quán)的意見應(yīng)當(dāng)經(jīng)本人簽字后，由業(yè)主代表在業(yè)主大會(huì)會(huì)議投票時(shí)如實(shí)反映。 （4）業(yè)主委員會(huì)依法代表業(yè)主大會(huì)作出的決定對全體業(yè)主、使用人具有約束力； 答：業(yè)主大會(huì)由物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的全體業(yè)主組成，業(yè)主大會(huì)作出的決定，審定的事項(xiàng)，物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的所有業(yè)主、物業(yè)使用人應(yīng)當(dāng)無條件遵守和執(zhí)行。 答：業(yè)主委員會(huì)召集人是主任或由主任指定的副主任。 （4）業(yè)主委員會(huì)成員職務(wù)的終止通過在小區(qū)公示約定。 (4)撤銷或者變更業(yè)主委員會(huì)超越權(quán)限的決定； 答：業(yè)主可以聯(lián)名向街道辦事處提出申請，由街道辦事處督促業(yè)主委員會(huì)限期按規(guī)定要求召開業(yè)主大會(huì)臨時(shí)會(huì)議。 （3）建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在收到街道辦事處通知后10日內(nèi)報(bào)送材料，并協(xié)助成立籌備組。 1物業(yè)服務(wù)合同期限屆滿的，業(yè)主大會(huì)沒有作出續(xù)聘或者選聘的決定，雙方怎樣處置？ 答：業(yè)主大會(huì)或業(yè)主委員會(huì)選聘物業(yè)企業(yè)可采取招投標(biāo)方式或者協(xié)議方式。 答：前期物業(yè)管理是指業(yè)主大會(huì)成立之前進(jìn)行的物業(yè)管理。分包干制和酬金制。重慶市房地產(chǎn)和物業(yè)管理協(xié)會(huì)如何有效地化解物業(yè)管理服務(wù)過程中的各種矛盾糾紛，打造美好家園，建立 和諧社會(huì)是需要業(yè)主和各級各部門共同努力解決的課題。 答：物業(yè)共有部位、共用設(shè)施設(shè)備出現(xiàn)影響業(yè)主住用及安全的情形時(shí)，需要進(jìn)行的維修處理的過程，簡稱物業(yè)維修。 什么是前期物業(yè)管理、后期物業(yè)管理？ 答：合同主體不一樣。 業(yè)主選聘物業(yè)企業(yè)的方式有哪些？ （3）業(yè)主大會(huì)決定續(xù)聘的，業(yè)主委員會(huì)在物業(yè)服務(wù)合同期限屆滿一個(gè)月前與物業(yè)企業(yè)續(xù)簽物業(yè)服務(wù)合同。 (3)一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域只能成立一個(gè)業(yè)主大會(huì)。 若業(yè)主委員會(huì)到期不組織召開業(yè)主大會(huì)臨時(shí)會(huì)議怎么辦？ (3)決定業(yè)主委員會(huì)的必要經(jīng)費(fèi)及來源以及經(jīng)費(fèi)管理使用辦法； 業(yè)主委員會(huì)委員候選人由籌備組推薦，30名以上業(yè)主也可以聯(lián)名推薦委員候選人1名。 業(yè)主委員會(huì)成員集體辭職的，應(yīng)當(dāng)按照組織首次業(yè)主大會(huì)的方式召開業(yè)主大會(huì)，重新選舉業(yè)主委員會(huì)。 （2）業(yè)主委員會(huì)不組織召開業(yè)主大會(huì)討論罷免業(yè)主委員會(huì)成員的，由20%以上的業(yè)主聯(lián)名向所在轄區(qū)街道辦事處申請，由街道辦事處組織召開業(yè)主大會(huì)。 2業(yè)主委員會(huì)會(huì)議召集人是誰？召開時(shí)間如何確定？一經(jīng)作出決定，所有委員必須無條件遵守執(zhí)行。 業(yè)主與業(yè)主大會(huì)的關(guān)系？ （3）業(yè)主委員會(huì)向全體業(yè)主負(fù)責(zé)； 什么是業(yè)主管理規(guī)約？主要有以下方面： 但不可以將物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的全部物業(yè)服務(wù)一并委托給他人。 物業(yè)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)對業(yè)主是否有約束力？ 1如業(yè)主提出在物業(yè)服務(wù)企業(yè)提供服務(wù)期間出國或者出差，沒有享受到物業(yè)服務(wù)而拒絕繳費(fèi)的，其理由成立否？ 業(yè)主必須遵守的有關(guān)規(guī)定？ 業(yè)主違反物業(yè)服務(wù)合同或者管理規(guī)約的行為造成他人合法權(quán)益受損的，受害人如何維護(hù)自身合法權(quán)益？ 答：物業(yè)裝修所產(chǎn)生的垃圾屬建筑垃圾，傾倒和填埋都有嚴(yán)格的規(guī)定，因此，原則上由物業(yè)企業(yè)統(tǒng)一處置，物業(yè)企業(yè)在處置過程中，要收取相應(yīng)的除渣費(fèi)，其費(fèi)用由《管理規(guī)約》規(guī)定或由業(yè)主與物業(yè)企業(yè)協(xié)商確定。 1小區(qū)的消防設(shè)施設(shè)備有哪些？ 答：（1）不涉及安全的需經(jīng)專有部分占建筑物總面積2/3以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)2/3以上的業(yè)主同意。 1住底樓的業(yè)主室內(nèi)下水管道因樓上亂扔垃圾等造成堵塞，又不能分清責(zé)任的，其維修由誰承擔(dān)？ 答：業(yè)主持購房合同或產(chǎn)權(quán)證可以向區(qū)物業(yè)專項(xiàng)維修資金管理中心查詢本人的物業(yè)專項(xiàng)維修資金的交存和使用情況。若物業(yè)企業(yè)建立健全公共秩序維護(hù)制度，協(xié)助做好物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的安全防范工作，無失職行為，就不應(yīng)當(dāng)賠償。 具體而言，在與物業(yè)企業(yè)協(xié)商不成的情況下，業(yè)主的維權(quán)措施應(yīng)該是向小區(qū)所在地的街道辦事處、房屋管理局、物價(jià)主管部門、消費(fèi)者協(xié)會(huì)等部門投訴，也可以申請有關(guān)部門調(diào)解或者直接向人民法院提起訴訟。 1業(yè)主資格及物業(yè)企業(yè)聘任主體之認(rèn)定”婚姻法亦規(guī)定婚姻存續(xù)期間所獲得的財(cái)產(chǎn)為夫妻雙方共同所有。 （2）物業(yè)企業(yè)分別與業(yè)主簽訂的物業(yè)服務(wù)合同無效。 小區(qū)業(yè)主委員會(huì)遂作為原告向法院提起訴訟，請求判令該物業(yè)企業(yè)停止對小區(qū)提供物業(yè)服務(wù)并退出物業(yè)服務(wù)區(qū)。但是，在實(shí)踐中發(fā)現(xiàn)，有很多業(yè)主在簽字時(shí)并未仔細(xì)閱讀 過這些文書，有的甚至在被起訴后才發(fā)現(xiàn)其中有自己的簽名。 律師分析：市政路燈問題，不屬于小區(qū)物業(yè)管理設(shè)施設(shè)備范疇，物業(yè)企業(yè)接到業(yè)主反映，也到市政部門進(jìn)行了反映，所以，業(yè)主因市政路燈問題拒絕繳納物業(yè)服務(wù)費(fèi)的作法是不對的，物業(yè)企業(yè)可以依法向人民法院提請?jiān)V訟維護(hù)自身合法權(quán)益。 律師分析：專業(yè)單位的行為不正確，專業(yè)單位不得強(qiáng)制物業(yè)服務(wù)企 業(yè)代收有關(guān)費(fèi)用，不得因物業(yè)企業(yè)或者其他管理人拒絕代收而停止提供服務(wù)。 律師分析：業(yè)主的做法不正確，不能以此拒絕繳納水、電、氣費(fèi)和 物業(yè)費(fèi)，來督促物業(yè)服務(wù)企業(yè)改進(jìn)。 十一、案例分析 2哪些費(fèi)用不能從物業(yè)專項(xiàng)維修資金中列支？ 物業(yè)小區(qū)內(nèi)化糞池安全監(jiān)管、清掏由誰負(fù)責(zé)？化糞池出現(xiàn)損壞需要維修怎樣處置？ 答：物業(yè)小區(qū)綠地的日常養(yǎng)護(hù)用水、清洗水箱、換路燈燈泡等對物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的日常維修養(yǎng)護(hù)，其費(fèi)用不能動(dòng)用物業(yè)專項(xiàng)維修資金，應(yīng)根據(jù)合同約定應(yīng)由物業(yè)企業(yè)負(fù)責(zé)。 發(fā)生危及房屋安全等緊急情況時(shí)緊急動(dòng)用專項(xiàng)維修資金程序？ 物業(yè)專項(xiàng)維修資金使用范圍？ 答：小區(qū)內(nèi)園林綠化由開發(fā)商按照規(guī)劃要求建設(shè)，沒有達(dá)到建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)的，業(yè)主或業(yè)主委員會(huì)向區(qū)城鄉(xiāng)建委反映，由區(qū)城鄉(xiāng)建委責(zé)成開發(fā)商建設(shè)完善；小區(qū)內(nèi)園林綠化歸全體業(yè)主共有，物業(yè)企業(yè)負(fù)責(zé)維護(hù)。如物業(yè)企業(yè)制止業(yè)主不執(zhí)行，可向規(guī)劃、工商、消防、交通、房管等部門投訴，由有關(guān)部門根據(jù)各自職責(zé)處置。 答：應(yīng)當(dāng)首先滿足業(yè)主的使用需要。 答：（1）按照物業(yè)服務(wù)合同的約定，接受物業(yè)服務(wù)企業(yè)提供的服務(wù)； （1）業(yè)主不能私自開挖地下室； 1物業(yè)小區(qū)高層樓房二次供水物業(yè)企業(yè)是否可以收取二次供水費(fèi)用？怎樣收取？ 答：物業(yè)企業(yè)向業(yè)主委員會(huì)提出費(fèi)用增加的理由，由業(yè)主委員會(huì)負(fù)責(zé)召集業(yè)主大會(huì)，增加物業(yè)服務(wù)費(fèi)由業(yè)主大會(huì)“雙過半 ”表決通過，并簽訂新的物業(yè)服務(wù)合同。 答：（1）物業(yè)企業(yè)有義務(wù)配合有關(guān)專業(yè)單位維持開展工作秩序的義務(wù)，不得以任何理由阻攔或收取管理費(fèi)用。 1物業(yè)企業(yè)承擔(dān)哪些義務(wù)？ 答：由頒發(fā)資質(zhì)證書的行政主管部門責(zé)令限期整改，逾期仍不改正的，降低其資質(zhì)等級或撤消其資質(zhì)。如定期開展防火巡查、安全檢查（小區(qū)化糞池安全巡查）、維護(hù)電梯、維護(hù)消防設(shè)施、監(jiān)控設(shè)施等等。 物業(yè)企業(yè)公開作出的服務(wù)承諾及制定的服務(wù)細(xì)則等文件，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為物業(yè)服務(wù)合同的組成部分。 物業(yè)企業(yè)對特定業(yè)主提供特定服務(wù)？ 怎樣確定物業(yè)其他約定服務(wù)內(nèi)容？ （2）物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)安全措施的建立、公共秩序的維護(hù)； 3若業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)作出代表全體業(yè)主利益的決定，個(gè)別業(yè)主不執(zhí)行如何處理？ （5）業(yè)主委員會(huì)依法的行為后果由全體業(yè)主承擔(dān)。 1業(yè)主委員會(huì)的職責(zé)是什么？ 1業(yè)主委員會(huì)人數(shù)、領(lǐng)導(dǎo)設(shè)置、任期年限及備案？ 籌備組應(yīng)該做好哪些籌備工作？ (5)選聘和解聘物業(yè)企業(yè)，確定物業(yè)服務(wù)合同的內(nèi)容； （3）業(yè)主大會(huì)作出的決定，物業(yè)小區(qū)內(nèi)所有業(yè)主、物業(yè)使用人均應(yīng)遵守執(zhí)行。 答：原物業(yè)企業(yè)自愿按照原合同約定繼續(xù)提供服務(wù)的，物業(yè)服務(wù)合同自動(dòng)延續(xù)至業(yè)主大會(huì)作出選聘或續(xù)聘決定為止。 （3）物業(yè)企業(yè)未將物業(yè)服務(wù)合同報(bào)送備案的，由房地產(chǎn)行政主管部門責(zé)令限期改正，逾期仍不改正的，處五千元以上五萬元以下的罰款。 小區(qū)面積與選擇物業(yè)企業(yè)資質(zhì)的關(guān)系。 什么是“企業(yè)星級”？因此，過分偏低的物業(yè)服務(wù)收費(fèi)企業(yè)，不一定保證服務(wù)質(zhì)量，最終影響業(yè)主的權(quán)益受損。 什么是物業(yè)管理區(qū)域？物業(yè)企業(yè)的資質(zhì)等級分為一、二、三級。 一、基礎(chǔ)概念如：住宅、商業(yè)門面、小區(qū)道路、園林綠化、車庫車位、娛樂設(shè)施、地上地下管網(wǎng)、消防設(shè)施、監(jiān)控設(shè)施設(shè)備等等均屬物業(yè)。 答：業(yè)主是指物業(yè)小區(qū)管理范圍內(nèi)房地產(chǎn)權(quán)證載明或者其他法定文件確定的物業(yè)所有權(quán)人（如產(chǎn)權(quán)人的父母、子女、承租使用人就不是業(yè)主）。在物業(yè)管理活動(dòng)中的權(quán)、責(zé)、利關(guān)系由業(yè)主大會(huì)決定。 1什么是物業(yè)維修？ 一級資質(zhì)物業(yè)企業(yè)可以承接各種物業(yè)管理項(xiàng)目。 前期物業(yè)服務(wù)合同與后期物業(yè)服務(wù)合同有什么區(qū)別？ 答：業(yè)主委員會(huì)代表全體業(yè)主監(jiān)督物業(yè)企業(yè)履行物業(yè)服務(wù)合同，向物業(yè)企業(yè)反映業(yè)主合理訴求，協(xié)調(diào)業(yè)主與物業(yè)企業(yè)之間的矛盾糾紛，溝通物業(yè)企業(yè)與業(yè)主之間的關(guān)系。 答：兩種形式：一是以召開業(yè)主會(huì)議集體討論的形式；二是由業(yè)主委員會(huì)采用書面征求業(yè)主意見的形式。 (2)選舉、補(bǔ)選或罷免業(yè)主委員會(huì)成員；首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議以后召開業(yè)主大會(huì)或召開業(yè)主委員會(huì)應(yīng)請街道辦事處或居委會(huì)派人參加。 業(yè)主委員會(huì)每屆任期不超過5年，業(yè)主委員會(huì)成員可以連選連任。業(yè)主委員會(huì)成員出缺時(shí)，由候補(bǔ)委員以得票多少依次遞補(bǔ)。 業(yè)主委員會(huì)無權(quán)自行決定其開展工作所需要經(jīng)費(fèi)，也無權(quán)向所在的物業(yè)企業(yè)、業(yè)主額外攤派所產(chǎn)生的各種費(fèi)用。） （2）業(yè)主委員會(huì)接受全體業(yè)主的監(jiān)督； 答：在物業(yè)管理服務(wù)活動(dòng)中，當(dāng)物業(yè)小區(qū)的業(yè)主權(quán)益受到侵害時(shí)，在業(yè)主大會(huì)授權(quán)的情況下，業(yè)主委員會(huì)有權(quán)代表業(yè)主參加訴訟。 四、議事規(guī)則和管理規(guī)約 答：物業(yè)服務(wù)合同若有損害社會(huì)公共利益的，依照合同法規(guī)定，該合同無效。 答：物業(yè)企業(yè)與業(yè)主委員會(huì)簽訂物業(yè)合同時(shí)，要根據(jù)雙方自愿簽署違約責(zé)任條款，一旦物業(yè)企業(yè)未履行合同，根據(jù)合同條款承擔(dān)違約責(zé)任，業(yè)主可以依法向物業(yè)企業(yè)要求合理補(bǔ)償。 （2）公眾代辦收費(fèi)主要指：物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)，業(yè)主委托物業(yè)企業(yè)代辦水、電、氣維修等服務(wù)收取的服務(wù)費(fèi)。 七、業(yè)主行為準(zhǔn)則 業(yè)主在裝修物業(yè)時(shí)，產(chǎn)生的建筑垃圾怎樣處置？物業(yè)企業(yè)是否可以收取垃圾轉(zhuǎn)運(yùn)費(fèi)？ 答：擬出售的車位、車庫數(shù)量等于或低于物業(yè)管理