【正文】 業(yè)主必須遵守的有關(guān)規(guī)定？ 1物業(yè)小區(qū)高層樓房二次供水物業(yè)企業(yè)是否可以收取二次供水費(fèi)用？怎樣收取？ 答：物業(yè)企業(yè)違反服務(wù)合同約定擅自提高收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)或者重復(fù)收費(fèi)，業(yè)主可向物價(jià)主管部門投訴，也可以向人民法院請(qǐng)求物業(yè)企業(yè)退還其已收取的違規(guī)費(fèi)用。 1物業(yè)服務(wù)合同的權(quán)利義務(wù)終止后，物業(yè)企業(yè)如何收取業(yè)主應(yīng)支付而拖欠的物業(yè)費(fèi)？物業(yè)公司按合同約定提供了公共部位的清掃保潔、設(shè)施設(shè)備維護(hù)、保安服務(wù)等服務(wù)內(nèi)容。 1如業(yè)主提出在物業(yè)服務(wù)企業(yè)提供服務(wù)期間出國(guó)或者出差，沒有享受到物業(yè)服務(wù)而拒絕繳費(fèi)的，其理由成立否？如果拒不繳納，物業(yè)服務(wù)企業(yè)書面催收并通過業(yè)主委員會(huì)督促業(yè)主繳納，逾期再不繳納的物業(yè)企業(yè)可依法向法院提起訴訟。 答：其理由不合理。 答：無(wú)義務(wù)為專業(yè)單位代收有關(guān)費(fèi)用。 答：物業(yè)企業(yè)向業(yè)主委員會(huì)提出費(fèi)用增加的理由，由業(yè)主委員會(huì)負(fù)責(zé)召集業(yè)主大會(huì)，增加物業(yè)服務(wù)費(fèi)由業(yè)主大會(huì)“雙過半 ”表決通過，并簽訂新的物業(yè)服務(wù)合同。 答：（1）通過業(yè)主委員會(huì)督促業(yè)主限期繳納； 建設(shè)單位或開發(fā)商將物業(yè)交付業(yè)主后，業(yè)主在一定時(shí)期內(nèi)沒有使用該物業(yè)，業(yè)主是否繳納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用？ 一旦交付業(yè)主之日起就由業(yè)主承擔(dān)。 答：由開發(fā)商或建設(shè)單位承擔(dān)。 物業(yè)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)對(duì)業(yè)主是否有約束力？ 前期物業(yè)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)必須報(bào)經(jīng)物價(jià)主管部門備案，同時(shí)抄報(bào)區(qū)房管局備案。 答：物業(yè)企業(yè)在進(jìn)入招投標(biāo)時(shí)，經(jīng)物業(yè)企業(yè)與業(yè)主大會(huì)或業(yè)主委員會(huì)根據(jù)服務(wù)內(nèi)容進(jìn)行協(xié)商，在物業(yè)服務(wù)合同上約定。 物業(yè)服務(wù)收費(fèi)有哪些類別？ 答：物業(yè)服務(wù)收費(fèi)應(yīng)當(dāng)遵循合理、公開以及費(fèi)用與服務(wù)水平相適應(yīng)的原則。 （8）稅金； （6）管理費(fèi)分?jǐn)偅?（4）清潔、綠化費(fèi)用； （2）公共設(shè)施設(shè)備的維修、管理、養(yǎng)護(hù)費(fèi)用； 物業(yè)服務(wù)成本原則上包含哪些部分？ 1政府或有關(guān)部門需要在小區(qū)開展社會(huì)管理工作的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)怎樣配合？ （2）有關(guān)專業(yè)單位要承擔(dān)進(jìn)入小區(qū)進(jìn)行安裝、改造、維修所產(chǎn)生的水、電、氣等費(fèi)用，恢復(fù)在安裝、改造、維修過程中損壞的公共設(shè)施、設(shè)備等。 答：（1）物業(yè)企業(yè)有義務(wù)配合有關(guān)專業(yè)單位維持開展工作秩序的義務(wù)，不得以任何理由阻攔或收取管理費(fèi)用。 1有關(guān)水、電、氣、通訊、有線電視等專業(yè)單位需要進(jìn)入小區(qū)進(jìn)行維修、改造、安裝的，相關(guān)單位的權(quán)利和義務(wù)。 （13）法律法規(guī)規(guī)定的或物業(yè)合同約定的其他義務(wù)。 （11）將房屋裝飾裝修中禁止行為和注意事項(xiàng)告知業(yè)主并根據(jù)相關(guān)規(guī)定采取相應(yīng)制止措施； （9）需改變公共建筑和共用設(shè)施用途的，應(yīng)提請(qǐng)業(yè)主大會(huì)討論決定同意； （8）協(xié)助做好物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的安全防范工作。 （6）接受水、電、氣、視、訊等公用事業(yè)委托的代收相關(guān)費(fèi)用的，不得向業(yè)主收取代收手續(xù)費(fèi)等額費(fèi)用； （4）不得隨意改變物業(yè)管理用房用途； （2）物業(yè)合同終止時(shí)，應(yīng)將物業(yè)管理用房和承接物業(yè)時(shí)所接管的相關(guān)資料，移交給業(yè)主委員會(huì)； 1物業(yè)企業(yè)承擔(dān)哪些義務(wù)？ (8) 法律法規(guī)規(guī)定的或物業(yè)合同約定的其他權(quán)利。 (6)根據(jù)物業(yè)服務(wù)合同或者管理規(guī)約，有權(quán)對(duì)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)有關(guān)治安、環(huán)保、物業(yè)裝飾裝修和使用等方面法律法規(guī)規(guī)定的行為予以監(jiān)督、制止； (3) 根據(jù)法規(guī)、政策和合同約定，收取物業(yè)服務(wù)費(fèi)用； (2) 根據(jù)合同約定，對(duì)物業(yè)實(shí)施管理經(jīng)營(yíng)服務(wù)。 1物業(yè)企業(yè)在物業(yè)服務(wù)過程中享有哪些權(quán)利？ （2）要及時(shí)在小區(qū)公示欄告之或電話通知業(yè)主領(lǐng)取，如果通過公示或電話通知業(yè)主后（有記錄等依據(jù)），仍長(zhǎng)期無(wú)人認(rèn)領(lǐng)而出現(xiàn)丟失的，物業(yè)企業(yè)不承擔(dān)責(zé)任。 1物業(yè)企業(yè)在收到給小區(qū)業(yè)主郵寄的包裹、信件出現(xiàn)丟失的，物業(yè)企業(yè)是否承擔(dān)責(zé)任？ 業(yè)主可依法向人民法院提請(qǐng)?jiān)V訟，維護(hù)自身合法權(quán)益。 答：由頒發(fā)資質(zhì)證書的行政主管部門責(zé)令限期整改，逾期仍不改正的，降低其資質(zhì)等級(jí)或撤消其資質(zhì)。 1物業(yè)企業(yè)的安全防范和突發(fā)事件怎樣處置？ 但不可以將物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的全部物業(yè)服務(wù)一并委托給他人。 答：可以，物業(yè)企業(yè)可以委托有相應(yīng)資質(zhì)的企業(yè)或者個(gè)人完成物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)機(jī)電設(shè)備維修養(yǎng)護(hù)、清潔衛(wèi)生、園林綠化等專項(xiàng)服務(wù)。 答：若未能履行物業(yè)服務(wù)合同的約定，導(dǎo)致業(yè)主人身、財(cái)產(chǎn)安全受到損害的，物業(yè)企業(yè)應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任。 物業(yè)企業(yè)若未履行合同，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)什么責(zé)任？如定期開展防火巡查、安全檢查（小區(qū)化糞池安全巡查）、維護(hù)電梯、維護(hù)消防設(shè)施、監(jiān)控設(shè)施等等。 物業(yè)企業(yè)怎樣開展公共服務(wù)？出現(xiàn)此類情況時(shí)，應(yīng)通過雙方重新協(xié)商簽訂新的合同。 物業(yè)服務(wù)合同損害社會(huì)公共利益的，合同效力如何？ 物業(yè)企業(yè)公開作出的服務(wù)承諾及制定的服務(wù)細(xì)則等文件，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為物業(yè)服務(wù)合同的組成部分。根據(jù)小區(qū)實(shí)際情況，并參照《渝北區(qū)物業(yè)行業(yè)物業(yè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)》，簽訂物業(yè)服務(wù)合同，合同內(nèi)容包括公共服務(wù)、其他約定服務(wù)、服務(wù)費(fèi)收取、違約責(zé)任等。 業(yè)主怎樣選擇物業(yè)服務(wù)內(nèi)容？比如：業(yè)主對(duì)人身、財(cái)產(chǎn)安全有特殊保護(hù)要求的，業(yè)主可以與物業(yè)企業(yè)商定，并簽訂服務(wù)合同。 物業(yè)企業(yè)對(duì)特定業(yè)主提供特定服務(wù)？ （3）業(yè)主或業(yè)主委員會(huì)不得強(qiáng)迫物業(yè)企業(yè)開展合同約定以外的服務(wù)。 （2）物業(yè)小區(qū)業(yè)主按照物業(yè)合同約定接受物業(yè)企業(yè)服務(wù)，在物業(yè)企業(yè)同意的情況下才能要求提供合同以外的其他服務(wù)，其費(fèi)用由業(yè)主承擔(dān)，費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)由業(yè)主與物業(yè)企業(yè)自行協(xié)商。約定的內(nèi)容包括：服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、違約責(zé)任等。 怎樣確定物業(yè)其他約定服務(wù)內(nèi)容？ （6）其他物業(yè)服務(wù)內(nèi)容。 （4）物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)環(huán)境衛(wèi)生的維護(hù)（含小區(qū)化糞池的定期維護(hù)管理）； （2）物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)安全措施的建立、公共秩序的維護(hù)；主要有以下方面： 物業(yè)企業(yè)必須提供哪些公共服務(wù)內(nèi)容？ 答：物業(yè)企業(yè)是市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的主體，其行為遵從市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)準(zhǔn)則；物業(yè)服務(wù)是物業(yè)企業(yè)與物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)業(yè)主大會(huì)約定的服務(wù)管理，是一種企業(yè)經(jīng)濟(jì)行為；物業(yè)服務(wù)費(fèi)高低決定物業(yè)服務(wù)的內(nèi)容、范圍、質(zhì)量。 五、物業(yè)服務(wù)內(nèi)容 （4）違反規(guī)約應(yīng)當(dāng)承擔(dān)的責(zé)任。 （2）業(yè)主的共同利益； 管理規(guī)約（臨時(shí)管理規(guī)約）的內(nèi)容有哪些？ 管理規(guī)約由首次業(yè)主大會(huì)籌備組或小區(qū)業(yè)主委員會(huì)擬定，并通過業(yè)主大會(huì)同意，同時(shí)報(bào)當(dāng)?shù)劓?zhèn)人民政府或街道辦事處、當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)主管部門備案。 答：臨時(shí)管理規(guī)約由開發(fā)建設(shè)單位制定，并報(bào)當(dāng)?shù)劓?zhèn)人民政府或街道辦事處、當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)行政主管部門備案。 物業(yè)小區(qū)實(shí)施前期物業(yè)服務(wù)管理、后期物業(yè)服務(wù)管理時(shí)，應(yīng)建立什么制度對(duì)物業(yè)小區(qū)業(yè)主、物業(yè)使用人、建設(shè)單位進(jìn)行管理約束？ 什么是業(yè)主管理規(guī)約？ 3若業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)作出代表全體業(yè)主利益的決定，個(gè)別業(yè)主不執(zhí)行如何處理？ 答：業(yè)主大會(huì)或者業(yè)主委員會(huì)作出的決定侵害業(yè)主合法權(quán)益的，受侵害的業(yè)主可以依法向人民法院訴訟請(qǐng)求予以撤銷。 答：若業(yè)主委員會(huì)作出超越權(quán)限的決定，業(yè)主可以向物業(yè)所在的街道辦事處反映，街道辦事處通過調(diào)查確定是超權(quán)限的決定，應(yīng)當(dāng)責(zé)令限期改正或者撤銷其決定，并通告全體業(yè)主。 答：業(yè)主代表應(yīng)當(dāng)提前就業(yè)主大會(huì)會(huì)議擬討論的事項(xiàng)征求其所代表的業(yè)主的意見。 3業(yè)主認(rèn)為業(yè)主委員會(huì)公示事項(xiàng)的產(chǎn)生違反程序或者存在弄虛作假等情況時(shí)，如何處置？ 答：通過業(yè)主大會(huì)“雙過半”的決議有效。 3業(yè)主委員會(huì)是否有權(quán)代表全體業(yè)主參加訴訟？ （5）業(yè)主委員會(huì)依法的行為后果由全體業(yè)主承擔(dān)。 （3）業(yè)主委員會(huì)向全體業(yè)主負(fù)責(zé)； 答：（1）業(yè)主大會(huì)選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì)，業(yè)主委員會(huì)是業(yè)主大會(huì)的執(zhí)行機(jī)構(gòu)； 業(yè)主與業(yè)主大會(huì)的關(guān)系？（如：某一物業(yè)產(chǎn)權(quán)人在一個(gè)物業(yè)小區(qū)內(nèi)有2套或2套以上住宅或其他物業(yè)的，只能計(jì)算為一個(gè)業(yè)主。 2一個(gè)物業(yè)小區(qū)內(nèi)同一人擁有2個(gè)以上專有權(quán)屬物業(yè)的，業(yè)主人數(shù)怎樣計(jì)算？ 答：應(yīng)當(dāng)持備案證明按照國(guó)家有關(guān)規(guī)定到公安機(jī)關(guān)批準(zhǔn)的單位刻制業(yè)主委員會(huì)印章。 2業(yè)主委員會(huì)工作經(jīng)費(fèi)的來(lái)源？ （2）由業(yè)主大會(huì)委托業(yè)主委員會(huì)依法向人民法院訴訟，申請(qǐng)維護(hù)全體業(yè)主的合法權(quán)益，督促有關(guān)業(yè)主依法履行業(yè)主大會(huì)作出的決定。 2業(yè)主委員會(huì)提出的議案經(jīng)過業(yè)主大會(huì)表決同意，但個(gè)別業(yè)主委員會(huì)成員不履行，甚至挑動(dòng)部分業(yè)主無(wú)理取鬧，怎么辦？ 業(yè)主委員會(huì)的決定應(yīng)當(dāng)在物業(yè)小區(qū)顯著位置公示7日以上。一經(jīng)作出決定，所有委員必須無(wú)條件遵守執(zhí)行。 2業(yè)主委員會(huì)會(huì)議決定須由多少成員簽字同意才有效？主任、副主任無(wú)正當(dāng)理由不召集業(yè)主委員會(huì)會(huì)議的，由居（村）民委員會(huì)指定一名委員召集和主持業(yè)主委員會(huì)會(huì)議。 2業(yè)主委員會(huì)會(huì)議召集人是誰(shuí)？召開時(shí)間如何確定？ 業(yè)主委員會(huì)任期屆滿兩個(gè)月前，應(yīng)當(dāng)組織召開業(yè)主大會(huì)會(huì)議，選舉新一屆業(yè)主委員會(huì)。 答：業(yè)主委員會(huì)委員每屆任期不超過五年，中途出現(xiàn)不履職或以權(quán)謀私、自然缺額可根據(jù)有關(guān)程序罷免或補(bǔ)選。 （3）管理規(guī)約； （1）業(yè)主委員會(huì)成立后以及選舉產(chǎn)生的主任、副主任、委員、候補(bǔ)委員名單； 2業(yè)主委員會(huì)成立后公示的內(nèi)容？ 答：有候補(bǔ)委員的，以得票多少依次遞補(bǔ)，無(wú)候補(bǔ)委員的，由業(yè)主聯(lián)名推薦候選人，并在下一次業(yè)主大會(huì)上選舉產(chǎn)生。 什么情況下業(yè)主委員會(huì)委員職務(wù)自動(dòng)終止？ （2）業(yè)主委員會(huì)不組織召開業(yè)主大會(huì)討論罷免業(yè)主委員會(huì)成員的，由20%以上的業(yè)主聯(lián)名向所在轄區(qū)街道辦事處申請(qǐng)，由街道辦事處組織召開業(yè)主大會(huì)。也可由小區(qū)20%以 上業(yè)主聯(lián)名向街道辦事處書面提出對(duì)業(yè)主委員會(huì)成員的罷免要求，街道辦事處30日內(nèi)書面通知業(yè)主委員會(huì)限期召開業(yè)主大會(huì)，由業(yè)主大會(huì)作出是否予以罷免的決 定。 1業(yè)主委員會(huì)主任或副主任怎樣罷免？ 業(yè)主委員會(huì)成員集體辭職的，應(yīng)當(dāng)按照組織首次業(yè)主大會(huì)的方式召開業(yè)主大會(huì)，重新選舉業(yè)主委員會(huì)。逾期未換屆的，占總?cè)藬?shù)百分之二十以上的業(yè)主要求物業(yè)所在地街道辦事處（鎮(zhèn)政府）組織換屆的，街道辦事處（鎮(zhèn)政府）應(yīng)當(dāng)在收到申請(qǐng)后三十日內(nèi)，組織召開業(yè)主大會(huì)選舉新一屆業(yè)主委員會(huì)。 1業(yè)主委員會(huì)換屆選舉由誰(shuí)主持？如果上屆業(yè)主委員會(huì)已辭職，由誰(shuí)主持換屆選舉？程序如何進(jìn)行？ （10）組織并監(jiān)督管理規(guī)約、業(yè)主大會(huì)賦予的其他職責(zé)的落實(shí)。 （8）根據(jù)業(yè)主大會(huì)的決定，代表全體業(yè)主參加因物業(yè)管理活動(dòng)發(fā)生的訴訟或者仲裁； （6）每半年公示一次業(yè)主委員會(huì)工作經(jīng)費(fèi)等使用情況； （4）執(zhí)行業(yè)主大會(huì)作出的決議，向業(yè)主大會(huì)報(bào)告有關(guān)決議執(zhí)行的情況； （2）召集并主持業(yè)主大會(huì)會(huì)議，報(bào)告物業(yè)管理的實(shí)施情況，公示業(yè)主大會(huì)決定； 1業(yè)主委員會(huì)的職責(zé)是什么？ （3）候補(bǔ)委員可以列席業(yè)主委員會(huì)會(huì)議，但不具有表決權(quán)。遞補(bǔ)的委員作為候補(bǔ)委員參加業(yè)主委員會(huì)，并由下一次業(yè)主大會(huì)確認(rèn)是否成為正式委員。 （2）候補(bǔ)委員的名額和產(chǎn)生程序由《業(yè)主委員會(huì)委員產(chǎn)生辦法》確定。 答：（1）業(yè)主委員會(huì)委員可實(shí)行候補(bǔ)制。 1業(yè)主委員會(huì)人數(shù)、領(lǐng)導(dǎo)設(shè)置、任期年限及備案？ （8）法律、法規(guī)和政策規(guī)定的其他條件。 （6）書面承諾積極、及時(shí)、全面履行工作職責(zé)； （3）本人、配偶以及直系親屬未在為本物業(yè)管理區(qū)域提供服務(wù)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)內(nèi)工作或兼職； （2）模范履行業(yè)主義務(wù)，按期履行交納物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)、物業(yè)專項(xiàng)維修資金等業(yè)主義務(wù)，無(wú)亂搭建行為。 答：業(yè)主委員會(huì)成員應(yīng)當(dāng)是本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的自然人業(yè)主或者單位業(yè)主授權(quán)的自然人代表，并符合下列條件： 業(yè)主委員會(huì)委員候選人由籌備組推薦，30名以上業(yè)主也可以聯(lián)名推薦委員候選人1名。 答：業(yè)主委員會(huì)成員候選人資格必須是物業(yè)產(chǎn)權(quán)人或配偶，其他人員（如：父母、子女、其他物業(yè)使用承租人等）均不能作為業(yè)主委員會(huì)委員候選人。 答：（1）由街道辦事處牽頭業(yè)主委員會(huì)籌備工作，籌備組長(zhǎng)由街道辦事處派員擔(dān)任，在首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議中起的作用是組織、指導(dǎo)作用。 （4）擬訂業(yè)主委員會(huì)委員產(chǎn)生辦法，審查業(yè)主委員會(huì)候選人資格，確定候選人名單； （2）參照市房地產(chǎn)行政主管部門制定的示范文本，結(jié)合小區(qū)實(shí)際擬訂業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則和管理規(guī)約草案； 籌備組應(yīng)該做好哪些籌備工作？ 答：代表和維護(hù)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主在物業(yè)管理活動(dòng)中的合法權(quán)益，履行相關(guān)的義務(wù)。 (7)法律、法規(guī)或者業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則規(guī)定的其他職責(zé)； (5)選聘和解聘物業(yè)企業(yè)，確定物業(yè)服務(wù)合同的內(nèi)容； (3)決定業(yè)主委員會(huì)的必要經(jīng)費(fèi)及來(lái)源以及經(jīng)費(fèi)管理使用辦法； 答：(1)制定和修改業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則和管理規(guī)約； 若業(yè)主委員會(huì)到期不組織召開業(yè)主大會(huì)臨時(shí)會(huì)議怎么辦？需要召開業(yè)主大會(huì)臨時(shí)會(huì)議的，由20%以上的業(yè)主以書面形式提出，業(yè)主委員會(huì)或街道辦事處（未成立業(yè)主委員會(huì)的）在接到申請(qǐng)之日起30日內(nèi)組織召開業(yè)主大會(huì)臨時(shí)會(huì)議。 組織召開業(yè)主大會(huì)臨時(shí)會(huì)議的條件？ 答：可以書面委托，但受委托人必須真實(shí)反映業(yè)主的意愿。(業(yè)主人數(shù)較多,集體討論不易實(shí)現(xiàn)的，一般采用書面征求意見的形式召開業(yè)主大會(huì)) 業(yè)主大會(huì)會(huì)議的召開有哪幾種形式？ （3）業(yè)主大會(huì)作出的決定，物業(yè)小區(qū)內(nèi)所有業(yè)主、物業(yè)使用人均應(yīng)遵守執(zhí)行。 （2）業(yè)主大會(huì)需要作出決定時(shí)，應(yīng)當(dāng)有物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)專有部分占建筑物總面積和業(yè)主均超過50%以上的決定才有效。 答：（1）業(yè)主大會(huì)有效決定遵從的原則是：少數(shù)服從多數(shù)。 選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì)的必要條件及籌備工作？ (4)業(yè)主大會(huì)會(huì)議應(yīng)當(dāng)有物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)50%以上的業(yè)主參加。 (3)一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域只能成立一個(gè)業(yè)主大會(huì)。 (2)占物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)業(yè)主總?cè)藬?shù)20%以上的業(yè)主可書面向所在街道辦事處（鎮(zhèn)政府）要求召開首次業(yè)主大會(huì)，也可同時(shí)要求成立業(yè)主委員會(huì)