【正文】 首先，業(yè)主 委員會代表全體業(yè)主與物業(yè)企業(yè)簽訂物業(yè)服務合同是由業(yè)主權性質所決定的。共有人按照約定管理共有的不動產或者動產；沒有約定或者約定不明確的，各共有 人都有管理的權利和義務。 [分歧]所以，業(yè)主在辦理入住手續(xù)時，應當仔細審查每份文件，以明確自己的權利和義務。被告王某稱物業(yè)企業(yè)未能及時處理樓上業(yè)主經(jīng)常亂扔雜物情況，物業(yè)公司勸阻無效，王某應起訴樓上業(yè)主。水、電、氣等專業(yè)單位應該與物業(yè)企業(yè)協(xié)商，共同上門對最終使用人進行收費和催費工 作，如做了以上工作還不能收齊所欠水、電、氣費，專業(yè)單位應該通過司法訴訟進行起訴，保障自己的合法權益。業(yè)主也應支持產權人在價格主管部門核定范圍內調價，不能只考慮業(yè)主自身利益。 解決輸差的最好辦法是小區(qū)業(yè)主委員會或街道辦事處動員小區(qū)業(yè)主盡快安裝一戶一表，安裝費用按有關規(guī)定由業(yè)主承擔。 某物 業(yè)小區(qū)由于水、電、氣沒有實現(xiàn)一戶一表，有關專業(yè)單位按進入小區(qū)的總表數(shù)值收費，并委托物業(yè)企業(yè)代收入戶的費用，由于總表與入戶分表出現(xiàn)差額，物業(yè)企業(yè)根 據(jù)差額分攤到每一個業(yè)主頭上并進行收取，業(yè)主不同意，只同意按入戶表數(shù)值繳費，因此，出現(xiàn)了業(yè)主與物業(yè)企業(yè)之間的矛盾糾紛，業(yè)主的要求是否正確？該怎樣處 置？業(yè)主應當樹立正確的物業(yè)消費觀念，對物業(yè)服務質量有看法，可以依靠物業(yè)服務合同的內容與物業(yè)企業(yè)進行溝通協(xié)商，促進物業(yè) 企業(yè)改進服務質量，如物業(yè)企業(yè)不按合同約定提供約定的服務，還可以向物業(yè)企業(yè)的行政主管部門（房管局）進行投訴。街道應責令業(yè)主委員會限期召開業(yè)主大會臨時會議選聘新的物業(yè)企業(yè)，如業(yè)主委員會超過限期任不召開，經(jīng)占總人數(shù)百分之二十以上的業(yè)主以書面形式要求，則由街道辦事處組織召開。 （3）如果過了保修期，樓頂又沒有用作其他使用，如果在征求意見過程中，本樓多數(shù)業(yè)主不同意動用專項維修資金而達不到規(guī)定人數(shù)，業(yè)委會（業(yè)主代表）、物業(yè)企業(yè)則可向物業(yè)所在地的鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府、街道辦事處申請啟動專項維修資金緊急程序，經(jīng)審批后可動用專項維修資金進行維修。 （1）如果該幢樓還沒有過保修期，則由業(yè)主或物業(yè)企業(yè)向開發(fā)商提出要求，由開發(fā)商進行維修，開發(fā)商不同意維修，則向區(qū)城鄉(xiāng)建委投訴，由區(qū)城鄉(xiāng)建委責成開發(fā)商維修。 律師分析：是否賠償應當以物業(yè)企業(yè)是否按服務合同履行職責而 定。 如遇上述情況，業(yè)主也可以直接向區(qū)城鄉(xiāng)建委投訴，由區(qū)城鄉(xiāng)建委責成建設單位維修，也可以通過訴訟或仲裁的方式解決。 （2）依法應當由開發(fā)建設單位承擔的物業(yè)共有部位、共有設施設備的維修、更新、改造費用； 2物業(yè)因拆遷或者其他原因滅失的，物業(yè)專項維修資金如何處理？ 2出現(xiàn)部分業(yè)主未交存物業(yè)專項維修資金情況該怎么處理？ 1小區(qū)的配套設施未完善、不銹鋼欄桿私下改為鐵欄桿、外墻、綠化、管道、入口扶梯等沒有修好，在保修期內屋頂墻面滲漏該找誰處理？ 1業(yè)主專有部分維修是否可動用物業(yè)專項維修資金？逾期未續(xù)交的，其房屋共有部位、共有設施設備的維修、更新、改造所需費用，由相關業(yè)主自行負責。 （四）工程竣工驗收合格后，工程費用經(jīng)業(yè)主委員會（業(yè)主代表）確認后，在該物業(yè)小區(qū)的物業(yè)專項維修資金中如實列支。 （二）鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府、街道辦事處接到報告后應立即派人到現(xiàn)場核實情況，并根據(jù)現(xiàn)場實際情況確認搶修范圍。 當發(fā)生影響安全等情況，需要對公共設施設備、部位進行維修，但小區(qū)業(yè)主多數(shù)人不同意動用專項維修資金的怎么辦？ 答：首其物業(yè)專項維修資金的歸集標準為： （2）部分共有部分的維修； （2）物業(yè)管理用房的所有權全體業(yè)主共有； （2）如在購房合同中沒有此項約定的，可以由業(yè)主共同出資配備，交由物業(yè)企業(yè)管理。 1消防設施設備應該由誰配置完善，屬于誰所有？ 答：應當經(jīng)專有部分占建筑物總面積2/3以上的且占業(yè)主總人數(shù)2/3以上的業(yè)主同意。 物業(yè)小區(qū)業(yè)主自用（專有）設施設備？ 答：是指由物業(yè)管理區(qū)域內全體業(yè)主或者部分業(yè)主共有（共用）的部位，一般包括：物業(yè)的基礎、承重墻體、柱、梁、樓板、屋頂以及戶外的墻面、門廳、樓梯間、走廊通道抗震板（梁）、架空結構、車庫等。 答：（1）當事人自行協(xié)商解決，依法不能由當事人自行協(xié)商解決的事項外； 答：不予支持。 業(yè)主、使用人將住宅改變?yōu)榻?jīng)營性用房，要經(jīng)過什么程序? （6）法律、法規(guī)規(guī)定的其他義務。 （4）參加業(yè)主大會會議，行使投票權； （9）業(yè)主還應當遵守業(yè)主大會制定的其他規(guī)定。 （4）業(yè)主不能破壞或者擅自改變房屋外觀； 1違規(guī)收費如何處理？ 1物業(yè)企業(yè)已經(jīng)按照合同約定以及相關規(guī)定提供服務，業(yè)主僅以未享受或者無需接受相關物業(yè)服務為由，拒不交納物業(yè)費的，其理由是否合理？但專業(yè)單位可以與物業(yè)企業(yè)協(xié)商，委托物業(yè)企業(yè)代為收取。經(jīng)業(yè)主大會表決通過新的服務費標準，對全體業(yè)主具有約束力。 （2）逾期仍不繳納的，物業(yè)企業(yè)可以向人民法院起訴，或者按約定申請仲裁。 前期物業(yè)服務合同生效之日至出售物業(yè)交付使用之日的物業(yè)服務費由誰承擔？ （9）物業(yè)服務單位合理利潤。 答：（1）服務人員的工資和社會保險費和福利；發(fā)生安全事故時，在采取應急措施的同時，應及時向有關行政部門報告，協(xié)助做好救助工作； （3）物業(yè)合同終止時，業(yè)主大會選聘了新的物業(yè)服務企業(yè)的，物業(yè)服務企業(yè)之間做好交接工作； (7) 經(jīng)業(yè)主、業(yè)主大會同意，可以利用物業(yè)共用部位、共用設施設備進行經(jīng)營； （3）物業(yè)企業(yè)未制定安全防范應急預案的，由房地產行政主管部門責令限期改正，逾期仍不改正的，處一萬元以上十萬元以下的罰款。 答：（1）物業(yè)企業(yè)應當制訂安全防范應急預案。 （5）物業(yè)服務收費標準； 答：一個物業(yè)企業(yè)入駐物業(yè)服務管理小區(qū)，必須開展的物業(yè)服務事項，也是物業(yè)企業(yè)與物業(yè)小區(qū)業(yè)主委員會簽訂合同必備的內容。 臨時管理規(guī)約、管理規(guī)約的制定主體是哪個？ 答：建立臨時管理規(guī)約和管理規(guī)約。 物業(yè)出租、借用的，其承租人、借用人必須遵守業(yè)主管理規(guī)約的約定。 3若業(yè)主大會的決定侵害了業(yè)主，受侵害的業(yè)主如何維護自身權益？ 3業(yè)主委員會超越權限的決定如何處理？ 3業(yè)主代表如何傳達業(yè)主意思？ 3業(yè)主大會與業(yè)主委員會的關系？ 答：業(yè)主委員會會議應當有2/3以上委員出席，作出的決定必須經(jīng)過半數(shù)以上委員同意并書面簽署意見。 業(yè)主委員會每季度應當至少召開一次會議，1/3以上委員要求召開時，業(yè)主委員會主任應當組織召開。 （5）業(yè)主大會議事規(guī)則約定的其他情形。 （3）業(yè)主委員會成員向業(yè)主委員會提出自動辭職書面或口頭申請。 答：（1）業(yè)主委員會成員因物業(yè)轉讓、滅失不再是業(yè)主的，其成員職務自動終止。 答：如果業(yè)主委員會主任或副主任有不能正常履行職責、出現(xiàn)以權謀私等行為，業(yè)主委員會可召開業(yè)主委員會會議罷免其主任、副主任，并在下一次業(yè)主大會上罷免其業(yè)主委員會委員。 （3）為業(yè)主大會續(xù)聘、選聘、解聘物業(yè)企業(yè)做好相關準備工作，經(jīng)業(yè)主大會決定和授權，代表全體業(yè)主與業(yè)主大會選聘的物業(yè)企業(yè)簽訂、變更或者解除物業(yè)服務合同； （7）無挪用、侵占公有財產及以權謀私行為； （3）確認業(yè)主身份，確定業(yè)主人數(shù)和業(yè)主所有的物業(yè)專有部分建筑面積； 業(yè)主大會的宗旨是什么？ 業(yè)主大會的職責是什么？ （4）籌備組成員由業(yè)主代表和街道辦事處、建設單位派員共同組成。 （2）街道辦事處應當在收到申請后30日內通知建設單位報送物業(yè)建筑面積、物業(yè)出售時間、業(yè)主清冊等材料，并負責核實材料和指導成立首次業(yè)主大會會議籌備組。 （3）物業(yè)企業(yè)在退出原物業(yè)管理區(qū)域時，拒不履行相關義務的，由房地產行政主管部門責令限期改正，并在一年內不得參加物業(yè)管理招標投標活動。 答：（1）物業(yè)企業(yè)應當在合同期限屆滿三個月前在物業(yè)管理區(qū)域內公示，并書面告知業(yè)主委員會、房地產行政主管部門和物業(yè)所在地街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）。 業(yè)主委員會選聘物業(yè)企業(yè)必須經(jīng)業(yè)主大會（雙過半）同意。 答：專項維修資金是指業(yè)主繳納的，專項用于物業(yè)共有部位和共用設施設備在保修期滿后的維修、更新、改造的資金。 什么是物業(yè)管理？ 隨著城市化進程不斷深入，物業(yè)管理服務區(qū)域不斷擴大，業(yè)主對物業(yè)服務也呈現(xiàn)多層次需求，物業(yè)服務規(guī)范程度、業(yè)主對物業(yè)管理服務的意識等多種因素導致各 種矛盾糾紛也日益突出，物業(yè)管理服務已成為城市管理、社會事務管理的重要組成部分。 言 答：指房屋及配套的設施設備和相關場地。 答：指依法成立、具有獨立法人資格，從事物業(yè)管理服務（經(jīng)營）活動的企業(yè)。 答：業(yè)主代表是小區(qū)需召開業(yè)主大會，而業(yè)主人數(shù)較多時，以棟、單元、樓層為單位，推選的業(yè)主，并就業(yè)主大會擬討論的事項征求所代表的業(yè)主的意見，并進行公示（不少于3天），并將書面表決意見經(jīng)業(yè)主本人簽字后，代表業(yè)主如實反映業(yè)主意見。業(yè)主大會是對應物業(yè)管理區(qū)域成立的，一個物業(yè)管理區(qū)域成立一個業(yè)主大會。 答：業(yè)主委員會是業(yè)主大會的執(zhí)行機構，由業(yè)主大會從全體業(yè)主中選舉產生，并由物業(yè)所在地街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）備案。包干制是指由業(yè)主向物業(yè)企業(yè)支付固定物業(yè)服務費用，盈余或者虧損均由物業(yè)企業(yè)享有或承擔的物業(yè)服務 計費方式。 1什么是物業(yè)專項維修資金？ 答：物業(yè)服務分為前期物業(yè)服務和后期物業(yè)服務。新建物業(yè)的建設單位在物業(yè)銷售前，通過招投標選聘物業(yè)企業(yè)，確定物業(yè)服務標準和物業(yè)服務費，其中物業(yè)服務費報價格主管部門備案。 開發(fā)建設單位在前期物業(yè)企業(yè)選聘時，不能將一個物業(yè)服務區(qū)域分散招投標，只能作為一個整體進行招投標。 （2）業(yè)主大會做出續(xù)聘或者選聘新物業(yè)企業(yè)的決定，應書面告知物業(yè)企業(yè)。 1物業(yè)企業(yè)決定不再與物業(yè)小區(qū)續(xù)簽合同的，如何處理？ (2)占物業(yè)管理區(qū)域內業(yè)主總人數(shù)20%以上的業(yè)主可書面向所在街道辦事處（鎮(zhèn)政府）要求召開首次業(yè)主大會，也可同時要求成立業(yè)主委員會。 (4)業(yè)主大會會議應當有物業(yè)管理區(qū)域內50%以上的業(yè)主參加。 答：可以書面委托，但受委托人必須真實反映業(yè)主的意愿。需要召開業(yè)主大會臨時會議的，由20%以上的業(yè)主以書面形式提出，業(yè)主委員會或街道辦事處（未成立業(yè)主委員會的）在接到申請之日起30日內組織召開業(yè)主大會臨時會議。 (7)法律、法規(guī)或者業(yè)主大會議事規(guī)則規(guī)定的其他職責； （2）參照市房地產行政主管部門制定的示范文本，結合小區(qū)實際擬訂業(yè)主大會議事規(guī)則和管理規(guī)約草案； 答：（1）由街道辦事處牽頭業(yè)主委員會籌備工作，籌備組長由街道辦事處派員擔任，在首次業(yè)主大會會議中起的作用是組織、指導作用。 答：業(yè)主委員會成員候選人資格必須是物業(yè)產權人或配偶，其他人員（如：父母、子女、其他物業(yè)使用承租人等）均不能作為業(yè)主委員會委員候選人。 （6）書面承諾積極、及時、全面履行工作職責； （2）候補委員的名額和產生程序由《業(yè)主委員會委員產生辦法》確定。 （2）召集并主持業(yè)主大會會議，報告物業(yè)管理的實施情況，公示業(yè)主大會決定； （10）組織并監(jiān)督管理規(guī)約、業(yè)主大會賦予的其他職責的落實。逾期未換屆的，占總人數(shù)百分之二十以上的業(yè)主要求物業(yè)所在地街道辦事處（鎮(zhèn)政府）組織換屆的，街道辦事處（鎮(zhèn)政府）應當在收到申請后三十日內，組織召開業(yè)主大會選舉新一屆業(yè)主委員會。 1業(yè)主委員會主任或副主任怎樣罷免？也可由小區(qū)20%以 上業(yè)主聯(lián)名向街道辦事處書面提出對業(yè)主委員會成員的罷免要求，街道辦事處30日內書面通知業(yè)主委員會限期召開業(yè)主大會，由業(yè)主大會作出是否予以罷免的決 定。 什么情況下業(yè)主委員會委員職務自動終止？ 業(yè)主委員會任期屆滿兩個月前，應當組織召開業(yè)主大會會議，選舉新一屆業(yè)主委員會。 2業(yè)主委員會會議決定須由多少成員簽字同意才有效？ 業(yè)主委員會的決定應當在物業(yè)小區(qū)顯著位置公示7日以上。 答：應當持備案證明按照國家有關規(guī)定到公安機關批準的單位刻制業(yè)主委員會印章。（如：某一物業(yè)產權人在一個物業(yè)小區(qū)內有2套或2套以上住宅或其他物業(yè)的，只能計算為一個業(yè)主。 答：通過業(yè)主大會“雙過半”的決議有效。 物業(yè)小區(qū)實施前期物業(yè)服務管理、后期物業(yè)服務管理時，應建立什么制度對物業(yè)小區(qū)業(yè)主、物業(yè)使用人、建設單位進行管理約束？ 物業(yè)企業(yè)必須提供哪些公共服務內容？ （4）物業(yè)管理區(qū)域內環(huán)境衛(wèi)生的維護（含小區(qū)化糞池的定期維護管理）； 答：若未能履行物業(yè)服務合同的約定，導致業(yè)主人身、財產安全受到損害的，物業(yè)企業(yè)應當依法承擔相應的法律責任。 答：可以，物業(yè)企業(yè)可以委托有相應資質的企業(yè)或者個人完成物業(yè)管理區(qū)域內機電設備維修養(yǎng)護、清潔衛(wèi)生、園林綠化等專項服務。 1物業(yè)企業(yè)的安全防范和突發(fā)事件怎樣處置？ （2）要及時在小區(qū)公示欄告之或電話通知業(yè)主領取，如果通過公示或電話通知業(yè)主后（有記錄等依據(jù)），仍長期無人認領而出現(xiàn)丟失的，物業(yè)企業(yè)不承擔責任。 (6)根據(jù)物業(yè)服務合同或者管理規(guī)約，有權對物業(yè)管理區(qū)域內有關治安、環(huán)保、物業(yè)裝飾裝修和使用等方面法律法規(guī)規(guī)定的行為予以監(jiān)督、制止； （2）物業(yè)合同終止時，應將物業(yè)管理用房和承接物業(yè)時所接管的相關資料，移交給業(yè)主委員會； 物業(yè)服務成本原則上包含哪些部分？ （8）稅金； 前期物業(yè)服務收費標準必須報經(jīng)物價主管部門備案，同時抄報區(qū)房管局備案。 答：（1）通過業(yè)主委員會督促業(yè)主限期繳納；如果拒不繳納，物業(yè)服務企業(yè)書面催收并通過業(yè)主委員會督促業(yè)主繳納，逾期再不繳納的物業(yè)企業(yè)可依法向法院提起訴訟。物業(yè)公司按合同約定