【正文】 物業(yè)管理員工培訓(xùn)資料前 言 隨著城市化進(jìn)程不斷深入，物業(yè)管理服務(wù)區(qū)域不斷擴(kuò)大，業(yè)主對(duì)物業(yè)服務(wù)也呈現(xiàn)多層次需求，物業(yè)服務(wù)規(guī)范程度、業(yè)主對(duì)物業(yè)管理服務(wù)的意識(shí)等多種因素導(dǎo)致各 種矛盾糾紛也日益突出，物業(yè)管理服務(wù)已成為城市管理、社會(huì)事務(wù)管理的重要組成部分。如何有效地化解物業(yè)管理服務(wù)過程中的各種矛盾糾紛，打造美好家園，建立 和諧社會(huì)是需要業(yè)主和各級(jí)各部門共同努力解決的課題。為了更加有效的指導(dǎo)業(yè)主、業(yè)主委員會(huì)、物業(yè)服務(wù)企業(yè)明晰各方權(quán)、責(zé)、利關(guān)系，履行各自承擔(dān)的義務(wù)和責(zé) 任，方便街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）、居（村）民委員會(huì)及時(shí)有效協(xié)調(diào)解決各種矛盾糾紛，房地產(chǎn)和物業(yè)管理協(xié)會(huì)根據(jù)《物權(quán)法》、國務(wù)院《物業(yè)管理?xiàng)l例》、《重慶市物業(yè)管理?xiàng)l例》、建設(shè)部《物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)管理辦法》、《重慶市物業(yè)專項(xiàng)維修資金管理辦法》、《重慶市市政設(shè)施管理?xiàng)l例》、《城鄉(xiāng)規(guī)劃法》、《重慶市城鄉(xiāng)規(guī)劃條例》、國務(wù)院《城市綠化條例》、《重慶市城市園林綠化條例》、《重慶市市容環(huán)境衛(wèi)生管理?xiàng)l例》、《重慶市環(huán)境保護(hù)條例》、建設(shè)部 《住宅室內(nèi)裝飾裝修管理辦法》、《重慶市建筑管理?xiàng)l例》、《重慶市主城區(qū)違法建筑整治工作領(lǐng)導(dǎo)小組辦公室關(guān)于主城區(qū)違法建筑整治工作中有關(guān)違法建（構(gòu)）筑 物認(rèn)定查處問題的復(fù)函》、《重慶市業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)活動(dòng)規(guī)則（試行）》等法律法規(guī)和政策，認(rèn)真吸取多年來物業(yè)管理服務(wù)過程中的經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn)，組織物業(yè)行業(yè)專家結(jié)合我市實(shí)際編制了《重慶市物業(yè)服務(wù)管理手冊(cè)（試行）》（以下簡(jiǎn)稱《手冊(cè)》），現(xiàn)印發(fā)到全區(qū)各機(jī)關(guān)、企事業(yè)單位和小區(qū)業(yè)主，供大家在涉及物業(yè) 服務(wù)管理工作中參考?！妒謨?cè)》雖經(jīng)過多方征求意見和反復(fù)修改，由于物業(yè)管理涉及眾多法律法規(guī)和政策，也涉及多個(gè)部門的職能職責(zé)，我們?cè)诰帉懏?dāng)中，難免還存 在沒有提到的問題以及不妥當(dāng)?shù)牡胤?，敬?qǐng)?jiān)谑褂眠^程中提出意見，以便進(jìn)一步完善。重慶市房地產(chǎn)和物業(yè)管理協(xié)會(huì) 一、基礎(chǔ)概念 什么是物業(yè)？ 答：指房屋及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場(chǎng)地。如：住宅、商業(yè)門面、小區(qū)道路、園林綠化、車庫車位、娛樂設(shè)施、地上地下管網(wǎng)、消防設(shè)施、監(jiān)控設(shè)施設(shè)備等等均屬物業(yè)。 什么是物業(yè)服務(wù)企業(yè)？ 答：指依法成立、具有獨(dú)立法人資格，從事物業(yè)管理服務(wù)（經(jīng)營(yíng)）活動(dòng)的企業(yè)。物業(yè)企業(yè)是根據(jù)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)法則參與物業(yè)管理服務(wù)。物業(yè)企業(yè)的資質(zhì)等級(jí)分為一、二、三級(jí)。 什么是業(yè)主？ 答：業(yè)主是指物業(yè)小區(qū)管理范圍內(nèi)房地產(chǎn)權(quán)證載明或者其他法定文件確定的物業(yè)所有權(quán)人（如產(chǎn)權(quán)人的父母、子女、承租使用人就不是業(yè)主）。 什么是業(yè)主代表？ 答：業(yè)主代表是小區(qū)需召開業(yè)主大會(huì)，而業(yè)主人數(shù)較多時(shí)，以棟、單元、樓層為單位，推選的業(yè)主，并就業(yè)主大會(huì)擬討論的事項(xiàng)征求所代表的業(yè)主的意見，并進(jìn)行公示（不少于3天），并將書面表決意見經(jīng)業(yè)主本人簽字后，代表業(yè)主如實(shí)反映業(yè)主意見。 什么是業(yè)主大會(huì)？ 答：物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主組成業(yè)主大會(huì)。業(yè)主大會(huì)是對(duì)應(yīng)物業(yè)管理區(qū)域成立的，一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域成立一個(gè)業(yè)主大會(huì)。在物業(yè)管理活動(dòng)中的權(quán)、責(zé)、利關(guān)系由業(yè)主大會(huì)決定。 什么是業(yè)主委員會(huì)？ 答：業(yè)主委員會(huì)是業(yè)主大會(huì)的執(zhí)行機(jī)構(gòu)，由業(yè)主大會(huì)從全體業(yè)主中選舉產(chǎn)生，并由物業(yè)所在地街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）備案。 什么是物業(yè)使用人？ 答：指物業(yè)的承租人或者其他實(shí)際使用物業(yè)的人。 什么是物業(yè)管理？ 答：業(yè)主通過選聘物業(yè)企業(yè)，由業(yè)主和物業(yè)企業(yè)按照物業(yè)服務(wù)合同約定，對(duì)房屋及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場(chǎng)地進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)、管理，維護(hù)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和相關(guān)秩序的活動(dòng)。 什么是物業(yè)管理區(qū)域？ 答：根據(jù)物業(yè)的建設(shè)用地規(guī)劃許可證確定的紅線圖范圍，結(jié)合物業(yè)的共有或共用設(shè)施設(shè)備、建筑物規(guī)模、社區(qū)建設(shè)等因素劃定的區(qū)域。如：一個(gè)小區(qū)在規(guī)劃的紅線范圍內(nèi)的所有建筑物（含住宅、商業(yè)門面等）、共有或共用的設(shè)施設(shè)備（休閑娛樂設(shè)施，公共的地下、地上管網(wǎng)、停車庫、消防設(shè)施設(shè)備等）、園林綠化等均屬一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域。 什么是物業(yè)服務(wù)收費(fèi)？ 答：物業(yè)服務(wù)收費(fèi)是指物業(yè)企業(yè)按照與業(yè)主的約定，對(duì)房屋及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場(chǎng)地進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)、管理，以及維護(hù)相關(guān)區(qū)域的環(huán)境衛(wèi)生和秩序，向業(yè)主所收 取的費(fèi)用。即通常所說的物業(yè)服務(wù)費(fèi)。分包干制和酬金制。包干制是指由業(yè)主向物業(yè)企業(yè)支付固定物業(yè)服務(wù)費(fèi)用，盈余或者虧損均由物業(yè)企業(yè)享有或承擔(dān)的物業(yè)服務(wù) 計(jì)費(fèi)方式。酬金制是指在預(yù)收的物業(yè)服務(wù)資金中按約定比例或者約定數(shù)額提取酬金支付給物業(yè)企業(yè)，其余全部用于物業(yè)服務(wù)合同約定的支出，結(jié)余或者不足均由業(yè)主 享有或承擔(dān)的物業(yè)服務(wù)計(jì)費(fèi)方式。 目前，絕大部分物業(yè)小區(qū)收取的物業(yè)服務(wù)費(fèi)采取的包干制。 1什么是物業(yè)維修？ 答：物業(yè)共有部位、共用設(shè)施設(shè)備出現(xiàn)影響業(yè)主住用及安全的情形時(shí)，需要進(jìn)行的維修處理的過程，簡(jiǎn)稱物業(yè)維修。 1什么是物業(yè)專項(xiàng)維修資金？ 答：專項(xiàng)維修資金是指業(yè)主繳納的，專項(xiàng)用于物業(yè)共有部位和共用設(shè)施設(shè)備在保修期滿后的維修、更新、改造的資金。 二、怎樣選擇物業(yè)企業(yè) 多個(gè)企業(yè)參與競(jìng)爭(zhēng)，是否選擇物業(yè)收費(fèi)低的企業(yè)？ 答：（1）物業(yè)服務(wù)收費(fèi)應(yīng)當(dāng)遵循合理、公開以及費(fèi)用與服務(wù)水平相適應(yīng)的原則。 （2）物業(yè)企業(yè)在開展物業(yè)管理服務(wù)過程中，需要設(shè)置必要的門崗、清潔人員、管理維修人員、保衛(wèi)人員等，要發(fā)生公共維修費(fèi)、人員工資、稅費(fèi)、合理利潤(rùn)等成 本，還有可能產(chǎn)生不可預(yù)見的費(fèi)用。因此，過分偏低的物業(yè)服務(wù)收費(fèi)企業(yè)，不一定保證服務(wù)質(zhì)量，最終影響業(yè)主的權(quán)益受損。 （3）為了做到物業(yè)服務(wù)收費(fèi)合理，又要保證服務(wù)質(zhì)量，業(yè)主或業(yè)主委員會(huì)可以委托渝北區(qū)物業(yè)行業(yè)專家（物業(yè)協(xié)會(huì)），對(duì)物業(yè)服務(wù)質(zhì)量、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)等進(jìn)行評(píng)估。 物業(yè)企業(yè)參與小區(qū)競(jìng)爭(zhēng)應(yīng)公示的資料。 答：物業(yè)企業(yè)須首先向小區(qū)業(yè)主公示“企業(yè)星級(jí)”、企業(yè)資質(zhì)、營(yíng)業(yè)執(zhí)照和“誠信度證明”（前期物業(yè)企業(yè)由開發(fā)建設(shè)單位負(fù)責(zé)公示），并作為合同備案要件之一。 什么是“企業(yè)星級(jí)”？ 答：“物業(yè)企業(yè)星級(jí)考核”是渝北區(qū)政府對(duì)在我區(qū)服務(wù)的物業(yè)企業(yè)服務(wù)質(zhì)量及誠信度的一項(xiàng)綜合考核體系，對(duì)考核結(jié)果實(shí)行五星級(jí)管理。90分以上掛五星，80以上掛四星，70分以上掛三星，60分以上掛二星，60分以下掛黃牌。 什么是物業(yè)企業(yè)“誠信度證明”？ 答：以百分制為基礎(chǔ)、對(duì)物業(yè)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)行為、履行物業(yè)服務(wù)合同、保護(hù)消費(fèi)者權(quán)益以及業(yè)主投訴等情況，實(shí)行信用記分制，使用加減分進(jìn)行評(píng)價(jià)。物業(yè)企業(yè)誠信記分與星級(jí)考核結(jié)合，并向社會(huì)公布，供業(yè)主選聘物業(yè)企業(yè)參考。 小區(qū)面積與選擇物業(yè)企業(yè)資質(zhì)的關(guān)系。 答：一個(gè)小區(qū)面積與選擇物業(yè)企業(yè)資質(zhì)必須適用以下規(guī)定： 一級(jí)資質(zhì)物業(yè)企業(yè)可以承接各種物業(yè)管理項(xiàng)目。 二級(jí)資質(zhì)物業(yè)企業(yè)可以承接30萬平方米以下的住宅項(xiàng)目和8萬平方米以下的非住宅項(xiàng)目的物業(yè)管理業(yè)務(wù)。 三級(jí)資質(zhì)物業(yè)企業(yè)可以承接20萬平方米以下住宅項(xiàng)目和5萬平方米以下的非住宅項(xiàng)目的物業(yè)管理業(yè)務(wù)。 物業(yè)服務(wù)類別？ 答：物業(yè)服務(wù)分為前期物業(yè)服務(wù)和后期物業(yè)服務(wù)。 什么是前期物業(yè)管理、后期物業(yè)管理？ 答：前期物業(yè)管理是指業(yè)主大會(huì)成立之前進(jìn)行的物業(yè)管理。新建物業(yè)的建設(shè)單位在物業(yè)銷售前，通過招投標(biāo)選聘物業(yè)企業(yè)，確定物業(yè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)和物業(yè)服務(wù)費(fèi)，其中物業(yè)服務(wù)費(fèi)報(bào)價(jià)格主管部門備案。 后期物業(yè)管理是小區(qū)入住率達(dá)到50%以上，小區(qū)成立了業(yè)主大會(huì)開始。物業(yè)服務(wù)費(fèi)是由業(yè)主大會(huì)在選聘物業(yè)企業(yè)時(shí)根據(jù)服務(wù)內(nèi)容和服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)的高低協(xié)商確定。 前期物業(yè)服務(wù)合同與后期物業(yè)服務(wù)合同有什么區(qū)別？ 答：合同主體不一樣。前期物業(yè)服務(wù)合同是建設(shè)單位與物業(yè)企業(yè)簽訂的；后期物業(yè)服務(wù)合同是業(yè)主委員會(huì)代表全體業(yè)主與物業(yè)企業(yè)簽訂。 一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域是否允許幾個(gè)物業(yè)服務(wù)企業(yè)實(shí)施服務(wù)？ 答：只能是一個(gè)物業(yè)企業(yè)實(shí)施服務(wù)。 開發(fā)建設(shè)單位在前期物業(yè)企業(yè)選聘時(shí)，不能將一個(gè)物業(yè)服務(wù)區(qū)域分散招投標(biāo)，只能作為一個(gè)整體進(jìn)行招投標(biāo)。 業(yè)主選聘物業(yè)企業(yè)的方式有哪些？ 答：業(yè)主大會(huì)或業(yè)主委員會(huì)選聘物業(yè)企業(yè)可采取招投標(biāo)方式或者協(xié)議方式。 業(yè)主委員會(huì)選聘物業(yè)企業(yè)必須經(jīng)業(yè)主大會(huì)（雙過半）同意。 1物業(yè)服務(wù)合同需不需要業(yè)主大會(huì)審議通過？怎樣備案？ 答：（1）需要業(yè)主大會(huì)審議通過，物業(yè)服務(wù)合同草案必須向全體業(yè)主公示7天以上。 （2）物業(yè)服務(wù)合同訂立、變更后，由物業(yè)企業(yè)一月內(nèi)向街道辦事處、房地產(chǎn)行政主管部門備案。 （3）物業(yè)企業(yè)未將物業(yè)服務(wù)合同報(bào)送備案的，由房地產(chǎn)行政主管部門責(zé)令限期改正，逾期仍不改正的，處五千元以上五萬元以下的罰款。 1業(yè)主委員會(huì)與物業(yè)企業(yè)的關(guān)系？ 答：業(yè)主委員會(huì)代表全體業(yè)主監(jiān)督物業(yè)企業(yè)履行物業(yè)服務(wù)合同，向物業(yè)企業(yè)反映業(yè)主合理訴求，協(xié)調(diào)業(yè)主與物業(yè)企業(yè)之間的矛盾糾紛，溝通物業(yè)企業(yè)與業(yè)主之間的關(guān)系。 業(yè)主委員會(huì)不能強(qiáng)迫物業(yè)企業(yè)開展物業(yè)服務(wù)合同以外的服務(wù)。 1業(yè)主大會(huì)續(xù)聘或重新選聘物業(yè)企業(yè)，應(yīng)何時(shí)做出決定？ 答：（1）重新選聘新的物業(yè)企業(yè)，應(yīng)當(dāng)在前期物業(yè)服務(wù)合同期限屆滿三個(gè)月前。 （2）業(yè)主大會(huì)做出續(xù)聘或者選聘新物業(yè)企業(yè)的決定，應(yīng)書面告知物業(yè)企業(yè)。 （3）業(yè)主大會(huì)決定續(xù)聘的，業(yè)主委員會(huì)在物業(yè)服務(wù)合同期限屆滿一個(gè)月前與物業(yè)企業(yè)續(xù)簽物業(yè)服務(wù)合同。 1物業(yè)企業(yè)決定不再與物業(yè)小區(qū)續(xù)簽合同的，如何處理？ 答：（1）物業(yè)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在合同期限屆滿三個(gè)月前在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公示，并書面告知業(yè)主委員會(huì)、房地產(chǎn)行政主管部門和物業(yè)所在地街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）。 （2）物業(yè)企業(yè)退出物業(yè)服務(wù)的，應(yīng)當(dāng)向業(yè)主委員會(huì)移交物業(yè)服務(wù)用房和物業(yè)檔案。 （3）物業(yè)企業(yè)在退出原物業(yè)管理區(qū)域時(shí)，拒不履行相關(guān)義務(wù)的，由房地產(chǎn)行政主管部門責(zé)令限期改正，并在一年內(nèi)不得參加物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)活動(dòng)。 1物業(yè)服務(wù)合同期限屆滿的，業(yè)主大會(huì)沒有作出續(xù)聘或者選聘的決定，雙方怎樣處置？ 答：原物業(yè)企業(yè)自愿按照原合同約定繼續(xù)提供服務(wù)的，物業(yè)服務(wù)合同自動(dòng)延續(xù)至業(yè)主大會(huì)作出選聘或續(xù)聘決定為止。 1業(yè)主大會(huì)決定選聘新的物業(yè)企業(yè)，原物業(yè)企業(yè)不按規(guī)定退出的，業(yè)主如何處理？答：向物業(yè)所在地區(qū)房地產(chǎn)行政主管部門反映，由物業(yè)所在房地產(chǎn)行政主管部門依法處理。 三、業(yè)主、業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì) 業(yè)主大會(huì)如何成立？ 答：(1)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，物業(yè)出售并交付使用的建筑面積達(dá)到該區(qū)域建筑物總面積的50%以上，業(yè)主可召開首次業(yè)主大會(huì)，成立業(yè)主委員會(huì)。 (2)占物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)業(yè)主總?cè)藬?shù)20%以上的業(yè)主可書面向所在街道辦事處（鎮(zhèn)政府）要求召開首次業(yè)主大會(huì)，也可同時(shí)要求成立業(yè)主委員會(huì)。 (3)一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域只能成立一個(gè)業(yè)主大會(huì)。 (4)業(yè)主大會(huì)會(huì)議應(yīng)當(dāng)有物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)50%以上的業(yè)主參加。 選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì)的必要條件及籌備工作？ 答：（1）物業(yè)出售并交付使用的建筑面積達(dá)到該區(qū)域建筑物總面積的50%以上時(shí)，由小區(qū)20%的業(yè)主書面向所轄街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）提出成立首屆業(yè)主委員會(huì)的申請(qǐng)并附上簽字的書面要求原件和業(yè)主房地產(chǎn)權(quán)證復(fù)印件或房屋買賣合同復(fù)印件。 （2）街道辦事處應(yīng)當(dāng)在收到申請(qǐng)后30日內(nèi)通知建設(shè)單位報(bào)送物業(yè)建筑面積、物業(yè)出售時(shí)間、業(yè)主清冊(cè)等材料，并負(fù)責(zé)核實(shí)材料和指導(dǎo)成立首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議籌備組。 （3）建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在收到街道辦事處通知后10日內(nèi)報(bào)送材料，并協(xié)助成立籌備組。 （4）籌備組成員由業(yè)主代表和街道辦事處、建設(shè)單位派員共同組成。 業(yè)主大會(huì)會(huì)議有效決定遵從的原則？ 答：（1）業(yè)主大會(huì)有效決定遵從的原則是：少數(shù)服從多數(shù)。 （2）業(yè)主大會(huì)需要作出決定時(shí)，應(yīng)當(dāng)有物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)專有部分占建筑物總面積和業(yè)主均超過50%以上的決定才有效。 （3）業(yè)主大會(huì)作出的決定，物業(yè)小區(qū)內(nèi)所有業(yè)主、物業(yè)使用人均應(yīng)遵守執(zhí)行。 業(yè)主大會(huì)會(huì)議的召開有哪幾種形式？ 答：兩種形式：一是以召開業(yè)主會(huì)議集體討論的形式；二是由業(yè)主委員會(huì)采用書面征求業(yè)主意見的形式。(業(yè)主人數(shù)較多,集體討論不易實(shí)現(xiàn)的，一般采用書面征求意見的形式召開業(yè)主大會(huì)) 業(yè)主是否可以委托他人參加業(yè)主大會(huì)會(huì)議？ 答：可以書面委托，但受委托人必須真實(shí)反映業(yè)主的意愿。 組織召開業(yè)主大會(huì)臨時(shí)會(huì)議的條件？ 答：業(yè)主大會(huì)臨時(shí)會(huì)議由業(yè)主委員會(huì)組織召開，未成立業(yè)主委員會(huì)的由街道辦事處組織召開。需要召開業(yè)主大會(huì)臨時(shí)會(huì)議的，由20%以上的業(yè)主以書面形式提出，業(yè)主委員會(huì)或街道辦事處（未成立業(yè)主委員會(huì)的）在接到申請(qǐng)之日起30日內(nèi)組織召開業(yè)主大會(huì)臨時(shí)會(huì)議。 若業(yè)主委員會(huì)到期不組織召開業(yè)主大會(huì)臨時(shí)會(huì)議怎么辦？ 答：業(yè)主可以聯(lián)名向街道辦事處提出申請(qǐng)，由街道辦事處督促業(yè)主委員會(huì)限期按規(guī)定要求召開業(yè)主大會(huì)臨時(shí)會(huì)議。 業(yè)主大會(huì)的職責(zé)是什么？ 答：(1)制定和修改業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則和管理規(guī)約； (2)選舉、補(bǔ)選或罷免業(yè)主委員會(huì)成員； (3)決定業(yè)主委員會(huì)的必要經(jīng)費(fèi)及來源以及經(jīng)費(fèi)管理使用辦法； (4)撤銷或者變更業(yè)主委員會(huì)超越權(quán)限的決定； (5)選聘和解聘物業(yè)企業(yè)，確定物業(yè)服務(wù)合同的內(nèi)容； (6)決定提出改建、重建建筑物及其附屬設(shè)施的申請(qǐng)； (7)法律、法規(guī)或者業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則規(guī)定的其他職責(zé)； 業(yè)主大會(huì)的宗旨是什么？ 答：代表和維護(hù)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主在物業(yè)管理活動(dòng)中的合法權(quán)益，履行相關(guān)的義務(wù)。 籌備組應(yīng)該做好哪些籌備工作？ 答：（1）確定首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議召開的時(shí)間、地點(diǎn)、形式和內(nèi)容； （2）參照市房地產(chǎn)行政主管部門制定的示范文本，結(jié)合小區(qū)實(shí)際擬訂業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則和管理規(guī)約草案； （3）確認(rèn)業(yè)主身份，確定業(yè)主人數(shù)和業(yè)主所有的物業(yè)專有部分建筑面積