【正文】 1物業(yè)服務(wù)合同的權(quán)利義務(wù)終止后，物業(yè)企業(yè)如何收取業(yè)主應(yīng)支付而拖欠的物業(yè)費(fèi)？ 1如業(yè)主提出在物業(yè)服務(wù)企業(yè)提供服務(wù)期間出國或者出差，沒有享受到物業(yè)服務(wù)而拒絕繳費(fèi)的，其理由成立否？ 物業(yè)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)對業(yè)主是否有約束力？ 答：物業(yè)企業(yè)在進(jìn)入招投標(biāo)時(shí)，經(jīng)物業(yè)企業(yè)與業(yè)主大會(huì)或業(yè)主委員會(huì)根據(jù)服務(wù)內(nèi)容進(jìn)行協(xié)商，在物業(yè)服務(wù)合同上約定。 （4）清潔、綠化費(fèi)用； （11）將房屋裝飾裝修中禁止行為和注意事項(xiàng)告知業(yè)主并根據(jù)相關(guān)規(guī)定采取相應(yīng)制止措施； （6）接受水、電、氣、視、訊等公用事業(yè)委托的代收相關(guān)費(fèi)用的，不得向業(yè)主收取代收手續(xù)費(fèi)等額費(fèi)用； 1物業(yè)企業(yè)在物業(yè)服務(wù)過程中享有哪些權(quán)利？ 但不可以將物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的全部物業(yè)服務(wù)一并委托給他人。主要有以下方面： 答：物業(yè)企業(yè)是市場經(jīng)濟(jì)的主體，其行為遵從市場經(jīng)濟(jì)準(zhǔn)則；物業(yè)服務(wù)是物業(yè)企業(yè)與物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)業(yè)主大會(huì)約定的服務(wù)管理，是一種企業(yè)經(jīng)濟(jì)行為；物業(yè)服務(wù)費(fèi)高低決定物業(yè)服務(wù)的內(nèi)容、范圍、質(zhì)量。 （2）業(yè)主的共同利益； 什么是業(yè)主管理規(guī)約？ 3業(yè)主認(rèn)為業(yè)主委員會(huì)公示事項(xiàng)的產(chǎn)生違反程序或者存在弄虛作假等情況時(shí)，如何處置？ （3）業(yè)主委員會(huì)向全體業(yè)主負(fù)責(zé)； 業(yè)主與業(yè)主大會(huì)的關(guān)系？ 2一個(gè)物業(yè)小區(qū)內(nèi)同一人擁有2個(gè)以上專有權(quán)屬物業(yè)的，業(yè)主人數(shù)怎樣計(jì)算？ 2業(yè)主委員會(huì)提出的議案經(jīng)過業(yè)主大會(huì)表決同意，但個(gè)別業(yè)主委員會(huì)成員不履行，甚至挑動(dòng)部分業(yè)主無理取鬧，怎么辦？一經(jīng)作出決定，所有委員必須無條件遵守執(zhí)行。主任、副主任無正當(dāng)理由不召集業(yè)主委員會(huì)會(huì)議的，由居（村）民委員會(huì)指定一名委員召集和主持業(yè)主委員會(huì)會(huì)議。 2業(yè)主委員會(huì)會(huì)議召集人是誰？召開時(shí)間如何確定？ 答：業(yè)主委員會(huì)委員每屆任期不超過五年，中途出現(xiàn)不履職或以權(quán)謀私、自然缺額可根據(jù)有關(guān)程序罷免或補(bǔ)選。 （1）業(yè)主委員會(huì)成立后以及選舉產(chǎn)生的主任、副主任、委員、候補(bǔ)委員名單； （2）業(yè)主委員會(huì)不組織召開業(yè)主大會(huì)討論罷免業(yè)主委員會(huì)成員的，由20%以上的業(yè)主聯(lián)名向所在轄區(qū)街道辦事處申請，由街道辦事處組織召開業(yè)主大會(huì)。 業(yè)主委員會(huì)成員集體辭職的，應(yīng)當(dāng)按照組織首次業(yè)主大會(huì)的方式召開業(yè)主大會(huì)，重新選舉業(yè)主委員會(huì)。 1業(yè)主委員會(huì)換屆選舉由誰主持？如果上屆業(yè)主委員會(huì)已辭職，由誰主持換屆選舉？程序如何進(jìn)行？ （6）每半年公示一次業(yè)主委員會(huì)工作經(jīng)費(fèi)等使用情況； 答：（1）業(yè)主委員會(huì)委員可實(shí)行候補(bǔ)制。 答：業(yè)主委員會(huì)成員應(yīng)當(dāng)是本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的自然人業(yè)主或者單位業(yè)主授權(quán)的自然人代表，并符合下列條件： 業(yè)主委員會(huì)委員候選人由籌備組推薦，30名以上業(yè)主也可以聯(lián)名推薦委員候選人1名。 (3)決定業(yè)主委員會(huì)的必要經(jīng)費(fèi)及來源以及經(jīng)費(fèi)管理使用辦法； 若業(yè)主委員會(huì)到期不組織召開業(yè)主大會(huì)臨時(shí)會(huì)議怎么辦？ 組織召開業(yè)主大會(huì)臨時(shí)會(huì)議的條件？ 選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì)的必要條件及籌備工作？ (3)一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域只能成立一個(gè)業(yè)主大會(huì)。 答：(1)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，物業(yè)出售并交付使用的建筑面積達(dá)到該區(qū)域建筑物總面積的50%以上，業(yè)主可召開首次業(yè)主大會(huì)，成立業(yè)主委員會(huì)。 （3）業(yè)主大會(huì)決定續(xù)聘的，業(yè)主委員會(huì)在物業(yè)服務(wù)合同期限屆滿一個(gè)月前與物業(yè)企業(yè)續(xù)簽物業(yè)服務(wù)合同。 答：（1）重新選聘新的物業(yè)企業(yè)，應(yīng)當(dāng)在前期物業(yè)服務(wù)合同期限屆滿三個(gè)月前。 業(yè)主選聘物業(yè)企業(yè)的方式有哪些？ 答：只能是一個(gè)物業(yè)企業(yè)實(shí)施服務(wù)。 答：合同主體不一樣。 后期物業(yè)管理是小區(qū)入住率達(dá)到50%以上，小區(qū)成立了業(yè)主大會(huì)開始。 什么是前期物業(yè)管理、后期物業(yè)管理？ 答：物業(yè)共有部位、共用設(shè)施設(shè)備出現(xiàn)影響業(yè)主住用及安全的情形時(shí)，需要進(jìn)行的維修處理的過程，簡稱物業(yè)維修。 什么是物業(yè)使用人？ 什么是業(yè)主大會(huì)？如何有效地化解物業(yè)管理服務(wù)過程中的各種矛盾糾紛，打造美好家園，建立 和諧社會(huì)是需要業(yè)主和各級(jí)各部門共同努力解決的課題。重慶市房地產(chǎn)和物業(yè)管理協(xié)會(huì) 答：物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主組成業(yè)主大會(huì)。 答：指物業(yè)的承租人或者其他實(shí)際使用物業(yè)的人。分包干制和酬金制。 二、怎樣選擇物業(yè)企業(yè) 答：前期物業(yè)管理是指業(yè)主大會(huì)成立之前進(jìn)行的物業(yè)管理。 答：業(yè)主大會(huì)或業(yè)主委員會(huì)選聘物業(yè)企業(yè)可采取招投標(biāo)方式或者協(xié)議方式。 1物業(yè)服務(wù)合同需不需要業(yè)主大會(huì)審議通過？怎樣備案？ （2）物業(yè)企業(yè)退出物業(yè)服務(wù)的，應(yīng)當(dāng)向業(yè)主委員會(huì)移交物業(yè)服務(wù)用房和物業(yè)檔案。 1物業(yè)服務(wù)合同期限屆滿的，業(yè)主大會(huì)沒有作出續(xù)聘或者選聘的決定，雙方怎樣處置？ 答：（1）物業(yè)出售并交付使用的建筑面積達(dá)到該區(qū)域建筑物總面積的50%以上時(shí)，由小區(qū)20%的業(yè)主書面向所轄街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）提出成立首屆業(yè)主委員會(huì)的申請并附上簽字的書面要求原件和業(yè)主房地產(chǎn)權(quán)證復(fù)印件或房屋買賣合同復(fù)印件。 （3）建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在收到街道辦事處通知后10日內(nèi)報(bào)送材料，并協(xié)助成立籌備組。 業(yè)主大會(huì)會(huì)議有效決定遵從的原則？ 答：業(yè)主大會(huì)臨時(shí)會(huì)議由業(yè)主委員會(huì)組織召開，未成立業(yè)主委員會(huì)的由街道辦事處組織召開。 答：業(yè)主可以聯(lián)名向街道辦事處提出申請，由街道辦事處督促業(yè)主委員會(huì)限期按規(guī)定要求召開業(yè)主大會(huì)臨時(shí)會(huì)議。 (4)撤銷或者變更業(yè)主委員會(huì)超越權(quán)限的決定； （1）具有完全民事行為能力，身體健康，無重大疾病； （7）及時(shí)了解業(yè)主、使用人的意見和建議，監(jiān)督和協(xié)助物業(yè)企業(yè)履行物業(yè)服務(wù)合同；協(xié)調(diào)業(yè)主、使用人與物業(yè)企業(yè)的關(guān)系； 答：業(yè)主委員會(huì)任期屆滿兩個(gè)月前，應(yīng)當(dāng)組織召開業(yè)主大會(huì)選舉新一屆業(yè)主委員會(huì)。 1對業(yè)主委員會(huì)委員的罷免？答：（1）如果業(yè)主委員會(huì)某一名或幾名成員不正常履行職責(zé)，或以權(quán)謀私，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)召開會(huì)議通過中止其成員職務(wù)，提交業(yè)主大會(huì)罷免。 （2）若業(yè)主委員會(huì)成員在任期內(nèi)被依法追究刑事責(zé)任或參加違法組織活動(dòng)的，其成員職務(wù)自動(dòng)終止。 （4）業(yè)主委員會(huì)成員職務(wù)的終止通過在小區(qū)公示約定。 2自動(dòng)終止、自動(dòng)辭職的業(yè)委會(huì)委員補(bǔ)選？ （2）業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則； 答：業(yè)主委員會(huì)召集人是主任或由主任指定的副主任。 答：（1）書面通知該業(yè)主委員會(huì)成員執(zhí)行，如拒不執(zhí)行的，業(yè)主委員會(huì)主持召開業(yè)主大會(huì)提請對該委員實(shí)施罷免； 答：記為一個(gè)業(yè)主人數(shù)。 答：業(yè)主大會(huì)由物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的全體業(yè)主組成，業(yè)主大會(huì)作出的決定，審定的事項(xiàng)，物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的所有業(yè)主、物業(yè)使用人應(yīng)當(dāng)無條件遵守和執(zhí)行。 （4）業(yè)主委員會(huì)依法代表業(yè)主大會(huì)作出的決定對全體業(yè)主、使用人具有約束力； 答：業(yè)主可以向物業(yè)所在地街道辦事處書面申請要求核實(shí)，街道辦事處應(yīng)當(dāng)在收到申請后30日內(nèi)，根據(jù)核實(shí)情況作出處理決定。凡需投票表決的，業(yè)主贊同、反對或者棄權(quán)的意見應(yīng)當(dāng)經(jīng)本人簽字后，由業(yè)主代表在業(yè)主大會(huì)會(huì)議投票時(shí)如實(shí)反映。若決定侵害業(yè)主合法權(quán)益的，受侵害的業(yè)主可以請求人民法院予以撤銷。 答：由業(yè)主委員會(huì)擬定，業(yè)主大會(huì)審議通過，對物業(yè)小區(qū)全體業(yè)主具有約束力，物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的所有業(yè)主和物業(yè)使用人必須無條件的遵守。 臨時(shí)管理規(guī)約、管理規(guī)約是一個(gè)公共性約束文件，對建設(shè)單位、業(yè)主和物業(yè)使用人均有約束力。 （3）業(yè)主應(yīng)當(dāng)履行的義務(wù)； （1）共用部位、共有設(shè)施、設(shè)備的日常維修、養(yǎng)護(hù)、運(yùn)行和管理； （2）物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)發(fā)生突發(fā)性緊急事件，物業(yè)企業(yè)應(yīng)當(dāng)及時(shí)采取緊急措施處置，并按規(guī)定向相關(guān)行政管理部門和專業(yè)單位報(bào)告，協(xié)助做好相關(guān)工作。 1物業(yè)企業(yè)限制或者侵犯業(yè)主權(quán)利的，怎么處理？ 答：(1) 承接物業(yè)時(shí)，對物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行查驗(yàn)，接管相關(guān)資料； （7）在制止物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)違反有關(guān)治安、環(huán)保、物業(yè)裝飾裝修和使用等方面法規(guī)法律的規(guī)定的行為時(shí)，應(yīng)及時(shí)向有關(guān)行政管理部門報(bào)告； （12）協(xié)助街道辦事處、社區(qū)居委會(huì)、有關(guān)部門開展相應(yīng)社會(huì)管理； （5）秩序維護(hù)費(fèi)用； 物業(yè)服務(wù)收費(fèi)應(yīng)當(dāng)遵循什么原則？ 答：物業(yè)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)經(jīng)業(yè)主大會(huì)審定通過，簽訂了物業(yè)服務(wù)管理合同，對物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)所有業(yè)主均具有約束力。 物業(yè)企業(yè)在服務(wù)多年后，由于人工成本等費(fèi)用增加，按合同約定的物業(yè)服務(wù)費(fèi)不能保證正常運(yùn)行，向業(yè)主委員會(huì)提出申請?jiān)黾游飿I(yè)服務(wù)費(fèi)，如何處置？ 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，物業(yè)企業(yè)有無義務(wù)為供水、供電、供氣等專業(yè)單位收繳有關(guān)費(fèi)用？ 物業(yè)企業(yè)接受專業(yè)單位委托代收有關(guān)費(fèi)用的，根據(jù)雙方約定向委托單位收取代收手續(xù)費(fèi)，不得向業(yè)主收取手續(xù)費(fèi)等額外費(fèi)用（業(yè)主自行委托物業(yè)企業(yè)代為辦理的除外）。業(yè)主對建筑物專有部分以外的共有部分，享有權(quán)利，承擔(dān)義務(wù)；不得以放棄權(quán)利不履行義務(wù)。 答：其理由不成立。 答：書面催交，業(yè)主無正當(dāng)理由拒絕交納或者在催告的合理期限內(nèi)仍未交納物業(yè)費(fèi)的，物業(yè)企業(yè)可向人民法院提起訴訟。 答：業(yè)主入駐物業(yè)小區(qū)以后必須遵守以下規(guī)定： （8）不在住宅樓、居民社區(qū)飼養(yǎng)雞、鴨、鵝、兔、羊、豬、食用鴿等家畜家禽。 業(yè)主享有哪些權(quán)利？ （8）對物業(yè)公用部位、共用設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地使用情況享有知情權(quán)和監(jiān)督權(quán)； （2）遵守物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)共用部位和共用設(shè)施設(shè)備的使用、公共秩序和環(huán)境衛(wèi)生的維護(hù)等方面的規(guī)章制度； 小區(qū)業(yè)主在小區(qū)飼養(yǎng)寵物的，要遵守哪些規(guī)定？ 答：（1）物業(yè)企業(yè)可以進(jìn)行勸阻、制止； 答：受害人可以申請物業(yè)糾紛調(diào)解或依法向人民法院提起訴訟，維護(hù)自身正當(dāng)權(quán)益。 共有設(shè)施設(shè)備，是指物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主或者部分業(yè)主共有的附屬設(shè)施設(shè)備，一般包括：電梯、天線、共用照明、共用二次供水、消防設(shè)施、門禁可視、防雷設(shè)施、綠地、道路、路燈、溝渠、池、井、管、公益性文體設(shè)施、物業(yè)管理用房等。 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi),車位的使用應(yīng)堅(jiān)持什么原則? 答：小區(qū)的消防設(shè)施設(shè)備一般包括：消防通道、消防管網(wǎng)、消防栓、消防栓箱、水槍、水帶、應(yīng)急照明設(shè)施、指示標(biāo)志、滅火器、滅火箱等。 1小區(qū)內(nèi)園林綠化由誰建設(shè)，誰所有？ 答：業(yè)主委員會(huì)、物業(yè)企業(yè)或者相關(guān)業(yè)主代表按以下程序申請使用： （5）工程竣工驗(yàn)收后，憑竣工決算報(bào)告到區(qū)物業(yè)專項(xiàng)維修資金管理中心辦理決算，并撥付尾款。 （三） 持物業(yè)所在地鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府、街道辦事處出具的證明材料，向區(qū)專項(xiàng)維修資金管理中心申請維修資金。 某一個(gè)物業(yè)小區(qū)物業(yè)專項(xiàng)維修資金按規(guī)定程序使用完之后，又需要進(jìn)行物業(yè)維修怎么辦？ 1更換路燈燈泡、清洗水箱、綠地用水等這些費(fèi)用能否動(dòng)用專項(xiàng)維修資金？ 答：可以。 答：由整幢樓業(yè)主共同承擔(dān)，出現(xiàn)嚴(yán)重堵塞，無法疏通需要改造的，可動(dòng)用該幢樓專項(xiàng)維修資金進(jìn)行維修改造。業(yè)主專有部分的維修、更新、改造費(fèi)用，由專有部分業(yè)主承擔(dān)。 答：應(yīng)該交，建設(shè)單位未售出的物業(yè)，其首次物業(yè)專項(xiàng)維修資金，由建設(shè)單位在辦理總證時(shí)向區(qū)物業(yè)專項(xiàng)維修資金管理中心交存。對拒不交存或者續(xù)籌物業(yè)專項(xiàng)維修資金的業(yè)主要求期限交存，逾期仍不交存的，業(yè)主委員會(huì)可以向人民法院起訴要求其繳納。物業(yè)企業(yè)與業(yè)主是服務(wù)關(guān)系，業(yè)主享受了服務(wù)，就應(yīng)繳納服務(wù)費(fèi)，業(yè)主以建筑質(zhì)量問題為由不交納物業(yè)費(fèi)是不合法的。 某業(yè)主在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)遭一歹徒搶劫，被搶物品價(jià)值上萬元。 （2）如果過了保修期，樓頂被業(yè)主在樓頂作了其他使用，比如：修建了花園、樓亭、水池等設(shè)施，則由業(yè)主使用人自己出資維修。 某物業(yè)小區(qū)部分業(yè)主不滿意在小區(qū)參與服務(wù)管理的物業(yè)企業(yè)，向業(yè)主委員會(huì)提出另選物業(yè)企業(yè)，業(yè)主委員會(huì)未經(jīng)業(yè)主代表大會(huì)的同意，臨時(shí)動(dòng)議，不按有關(guān)規(guī)定程序另行選聘物業(yè)企業(yè)，并簽訂服務(wù)合同，該合同是否有效？怎樣處置？ 某物業(yè)小區(qū)由于水、電、氣沒有實(shí)現(xiàn)一戶一表，有關(guān)專業(yè)單位委托物業(yè)企業(yè)代收，由于對個(gè)別業(yè)主對物業(yè)企業(yè)的服務(wù)質(zhì)量有看法，于是拒絕繳納水、電、氣費(fèi)，業(yè)主的做法是否正確？怎么辦？ 對于不繳水、電、氣的業(yè)主可由物業(yè)公司向有關(guān)專業(yè)單位提供相應(yīng)名單，由專業(yè)單位依法催收。其出現(xiàn)的差額不應(yīng)由物業(yè)企業(yè)承擔(dān)，但物業(yè)企業(yè)有責(zé)任向相關(guān)專業(yè)單位提供小區(qū)到業(yè)主電費(fèi)差額的基本情況。 某物業(yè)小區(qū)內(nèi)，開發(fā)商有一部分車庫或車位沒有向小區(qū)業(yè)主出售，在向小區(qū)業(yè)主出租車庫或車位時(shí)，開發(fā)商認(rèn)為車庫或車位屬自有，擅自出臺(tái)了上漲車庫或車位收費(fèi)價(jià)格，導(dǎo)致小區(qū)業(yè)主不滿，開發(fā)商的行為是否正確？怎樣處置？ 某物業(yè)小區(qū)內(nèi)，由于水、電、氣等沒有實(shí)現(xiàn)一戶一表，專業(yè)單位要求物業(yè)企業(yè)按總表由物業(yè)企業(yè)到每家每戶代為收費(fèi)，物業(yè)企業(yè)以收取困難、沒有收費(fèi)責(zé)任為由拒絕專業(yè)單位的要求，于是專業(yè)單位提出將對小區(qū)采取斷水、斷電、斷氣等措施，專業(yè)單位的行為是否正確？怎樣處置？ 但作為物業(yè)企業(yè)也有義務(wù)在小區(qū)加強(qiáng)對業(yè)主自覺履行繳納水、電、氣費(fèi)的宣傳，作為小區(qū)業(yè)主有自覺繳納水、電、氣費(fèi)的義務(wù)。例如，門口的保安執(zhí)勤很不嚴(yán)格，致使小區(qū)多次發(fā)生失竊事件；小區(qū)的下水管道經(jīng)常壞掉，雨天，居民出行受阻；電網(wǎng)總是隔三岔五地出故障，物業(yè)維修不及 時(shí)；物業(yè)企業(yè)幾乎沒有公布過收支賬目……于是，業(yè)主們集體決定拒絕給付物業(yè)管理費(fèi)，直到物業(yè)企業(yè)改善服務(wù)。另外，物權(quán)法還確認(rèn)了業(yè)主有共同解聘物業(yè)企業(yè)的權(quán)利，即“對建設(shè)單位聘請的物業(yè)企業(yè)或者其他管理人，業(yè)主有權(quán)依法更換”。 本案中，物業(yè)企業(yè)獲得勝 訴，最直接的證據(jù)就是雙方的《管理規(guī)約》。 目前，大多數(shù)小區(qū)對建筑物整體外觀的要求都很高。 某物業(yè)企業(yè)與某小區(qū)業(yè)委會(huì)簽訂了物業(yè)服務(wù)合 同。第二種觀點(diǎn)認(rèn)為，無論權(quán)屬證書上登記的所有權(quán)人是誰，夫妻雙方都享有業(yè)主的權(quán)利與義務(wù)。 （1）陳某具有業(yè)主資格。其次，由業(yè)主單