【正文】 規(guī)定的處置方式？ 答：（1）物業(yè)企業(yè)可以進(jìn)行勸阻、制止； （2）物業(yè)企業(yè)對勸阻、制止無效的可以根據(jù)物業(yè)服務(wù)合同、管理規(guī)約約定、相關(guān)政策對違規(guī)業(yè)主采取適當(dāng)?shù)南拗菩源胧?（3）經(jīng)物業(yè)企業(yè)勸阻、制止無效的應(yīng)向有關(guān)職能部門書面報告，由有關(guān)職能部門依法處置。 承租人、借用人等物業(yè)使用人是否受業(yè)主大會依法作出的決定約束？ 答：受其約束。 業(yè)主轉(zhuǎn)讓或者出租物業(yè)時，應(yīng)當(dāng)有向業(yè)主委員會和物業(yè)企業(yè)履行告知義務(wù)。 業(yè)主違反物業(yè)服務(wù)合同或者管理規(guī)約的行為造成他人合法權(quán)益受損的，受害人如何維護(hù)自身合法權(quán)益？ 答：受害人可以申請物業(yè)糾紛調(diào)解或依法向人民法院提起訴訟，維護(hù)自身正當(dāng)權(quán)益。 業(yè)主、使用人將住宅改變?yōu)榻?jīng)營性用房，要經(jīng)過什么程序? 答：要經(jīng)過有利害關(guān)系的業(yè)主、工商行政管理部門、業(yè)主委員會或物業(yè)所在地居委會同意。 業(yè)主入駐后對其房屋實(shí)施裝修等行為，物業(yè)企業(yè)處置方式？ 答：（1）業(yè)主實(shí)施裝修等行為必須先向物業(yè)企業(yè)提出申請。 （2）物業(yè)企業(yè)應(yīng)當(dāng)書面告知業(yè)主注意事項(xiàng)，內(nèi)容：裝飾、裝修中的禁止行為和注意事項(xiàng)。 （3）業(yè)主在對房屋實(shí)施裝修過程中，要遵守物業(yè)管理有關(guān)規(guī)定，不能危及他人和公共安全，不能對他人和公共區(qū)域合法權(quán)益產(chǎn)生侵害，否則物業(yè)企業(yè)有權(quán)進(jìn)行勸阻、制止。 業(yè)主在裝修物業(yè)時，產(chǎn)生的建筑垃圾怎樣處置？物業(yè)企業(yè)是否可以收取垃圾轉(zhuǎn)運(yùn)費(fèi)？ 答：物業(yè)裝修所產(chǎn)生的垃圾屬建筑垃圾，傾倒和填埋都有嚴(yán)格的規(guī)定，因此，原則上由物業(yè)企業(yè)統(tǒng)一處置，物業(yè)企業(yè)在處置過程中，要收取相應(yīng)的除渣費(fèi)，其費(fèi)用由《管理規(guī)約》規(guī)定或由業(yè)主與物業(yè)企業(yè)協(xié)商確定。 1業(yè)主將住宅改變?yōu)榻?jīng)營性用房的，以多數(shù)有利害關(guān)系的業(yè)主同意其行為進(jìn)行抗辯，人民法院會不會支持？ 答：不予支持。人民法院可依法作出要求業(yè)主恢復(fù)原狀的決定。 1業(yè)主可以通過哪些途徑維護(hù)自己合法權(quán)益？ 答：（1）當(dāng)事人自行協(xié)商解決，依法不能由當(dāng)事人自行協(xié)商解決的事項(xiàng)外； （2）通過司法機(jī)關(guān)解決，如起訴、仲裁等； （3）通過街道物業(yè)糾紛調(diào)解委員會調(diào)解。 八、物業(yè)區(qū)域設(shè)施設(shè)備 物業(yè)共有（共用）部位、共有設(shè)施設(shè)備是指哪些？ 答：是指由物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主或者部分業(yè)主共有（共用）的部位，一般包括：物業(yè)的基礎(chǔ)、承重墻體、柱、梁、樓板、屋頂以及戶外的墻面、門廳、樓梯間、走廊通道抗震板（梁）、架空結(jié)構(gòu)、車庫等。 共有設(shè)施設(shè)備，是指物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主或者部分業(yè)主共有的附屬設(shè)施設(shè)備，一般包括：電梯、天線、共用照明、共用二次供水、消防設(shè)施、門禁可視、防雷設(shè)施、綠地、道路、路燈、溝渠、池、井、管、公益性文體設(shè)施、物業(yè)管理用房等。 物業(yè)小區(qū)業(yè)主自用（專有）設(shè)施設(shè)備？ 答：物業(yè)小區(qū)業(yè)主自用專有設(shè)施、設(shè)備，包括：其專有部位范圍內(nèi)的全部設(shè)施設(shè)備。 物業(yè)企業(yè)、業(yè)主需要利用物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行經(jīng)營的，應(yīng)征得哪些人的同意？ 答：應(yīng)當(dāng)在征得業(yè)主大會、物業(yè)企業(yè)的同意后，按照規(guī)定辦理有關(guān)手續(xù)。 利用物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備經(jīng)營的，其經(jīng)營收益如何分配? 答：利用物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備經(jīng)營獲取的收益歸業(yè)主共有，除去管理成本后業(yè)主大會可以約定將該收益納入物業(yè)專項(xiàng)維修資金或者其他合理用途。 業(yè)主、業(yè)主委員會或物業(yè)企業(yè)提出改建、重建建筑物及附屬設(shè)施申請的，需要物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)多少業(yè)主表決同意才有效？ 答：應(yīng)當(dāng)經(jīng)專有部分占建筑物總面積2/3以上的且占業(yè)主總?cè)藬?shù)2/3以上的業(yè)主同意。 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi),車位的使用應(yīng)堅(jiān)持什么原則? 答：應(yīng)當(dāng)首先滿足業(yè)主的使用需要。 車位、車庫的數(shù)量低于或等于房屋套數(shù)的，車位、車庫如何分配？ 答：擬出售的車位、車庫數(shù)量等于或低于物業(yè)管理區(qū)域的房屋套數(shù)時，每戶業(yè)主只能購買一個車位或車庫。 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的車位、車庫有空余的，是否可以出租給業(yè)主以外的單位、個人？ 答：可以。每次租期不得超過六個月。 占用物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)業(yè)主共有的道路或者其他場地停放機(jī)動車的，收費(fèi)和管理事項(xiàng)由誰決定？ 答：由業(yè)主大會決定，管理由物業(yè)服務(wù)企業(yè)承擔(dān)。其收益在扣除物業(yè)企業(yè)管理成本后由全體業(yè)主共有,其使用由業(yè)主大會決定。 業(yè)主或開發(fā)商擅自改變物業(yè)小區(qū)內(nèi)自有車位或車庫用途是否正確？怎樣處置？ 答：是不正確的。業(yè)主不能隨意改變房屋的規(guī)劃使用性質(zhì)，如擅自改變用途的，物業(yè)企業(yè)有權(quán)制止，對其他業(yè)主造成損害的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)損害賠償責(zé)任。如物業(yè)企業(yè)制止業(yè)主不執(zhí)行，可向規(guī)劃、工商、消防、交通、房管等部門投訴，由有關(guān)部門根據(jù)各自職責(zé)處置。 1物業(yè)專有部分出現(xiàn)危害或者可能危害公共安全的情形如何正確處理？ 答：專有部分所有人應(yīng)當(dāng)及時修繕或者采取防范措施，如專有部分所有人不及時修繕或者不采取防范措施，造成對公共或他人損害的，由專有部分所有人賠償。 1物業(yè)共有部分由于人為原因損害的，相關(guān)責(zé)任人承擔(dān)什么責(zé)任？ 答：物業(yè)共有部分由于人為原因損害的，相關(guān)責(zé)任人應(yīng)當(dāng)及時修繕，并對造成的損失承擔(dān)賠償責(zé)任。 1小區(qū)室外游泳池屬于誰所有？其收益歸誰所有？ 答：小區(qū)室外游泳池屬公共設(shè)施，應(yīng)屬全體業(yè)主所有；其收益應(yīng)扣除管理成本后屬全體業(yè)主所有（有特別約定的除外）。 1小區(qū)的消防設(shè)施設(shè)備有哪些？ 答：小區(qū)的消防設(shè)施設(shè)備一般包括：消防通道、消防管網(wǎng)、消防栓、消防栓箱、水槍、水帶、應(yīng)急照明設(shè)施、指示標(biāo)志、滅火器、滅火箱等。 1消防設(shè)施設(shè)備應(yīng)該由誰配置完善，屬于誰所有？ 答：消防設(shè)施設(shè)備應(yīng)由開發(fā)商配置完善，屬全體業(yè)主所有。 如一幢樓消防設(shè)施出現(xiàn)損壞或丟失，保修期后應(yīng)由業(yè)主共同出資進(jìn)行完善補(bǔ)充。 1消防通道發(fā)生堵塞應(yīng)該怎么辦？ 答：小區(qū)消防通道被堵塞，業(yè)主可直接向消防部門舉報，由消防部門進(jìn)行查處。 1小區(qū)沒有監(jiān)控設(shè)備該怎么辦？ 答：（1）如有開發(fā)商承諾或合同中約定由開發(fā)商配備的，應(yīng)由開發(fā)商配備，交由物業(yè)企業(yè)管理； （2）如在購房合同中沒有此項(xiàng)約定的，可以由業(yè)主共同出資配備，交由物業(yè)企業(yè)管理。 1小區(qū)內(nèi)園林綠化由誰建設(shè)，誰所有？ 答：小區(qū)內(nèi)園林綠化由開發(fā)商按照規(guī)劃要求建設(shè)，沒有達(dá)到建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)的，業(yè)主或業(yè)主委員會向區(qū)城鄉(xiāng)建委反映，由區(qū)城鄉(xiāng)建委責(zé)成開發(fā)商建設(shè)完善；小區(qū)內(nèi)園林綠化歸全體業(yè)主共有，物業(yè)企業(yè)負(fù)責(zé)維護(hù)。 1小區(qū)進(jìn)出門崗、攔桿、刷卡及刷卡機(jī)等應(yīng)由誰配備？ 答：開發(fā)商在開發(fā)小區(qū)時應(yīng)根據(jù)建設(shè)、規(guī)劃或購房合同約定進(jìn)行配置，如未規(guī)劃或約定包含上述設(shè)施，則應(yīng)由業(yè)主大會經(jīng)專有部分占建筑物總面積2/3以上的且占業(yè)主總?cè)藬?shù)2/3以上的業(yè)主同意，由全體業(yè)主共同出資對小區(qū)門崗、欄桿、刷卡等設(shè)施設(shè)備進(jìn)行添置。 物業(yè)服務(wù)管理用房? 答：（1）新建商品房物業(yè)服務(wù)管理用房由開發(fā)建設(shè)單位提供不得低于房屋總建筑面積的千分之三且不少于五十平方米； （2）物業(yè)管理用房的所有權(quán)全體業(yè)主共有； （3）物業(yè)企業(yè)、業(yè)主委員會不得擅自改變物業(yè)管理用房用途。 九、專項(xiàng)維修資金（即大修基金） 物業(yè)維修類別？ 答：（1）專有部分的維修； （2）部分共有部分的維修； （3）全體共有部分的維修。 物業(yè)維修資金來源？ 答：（1）專有部分維修由業(yè)主自行出資維修 共有部分由涉及業(yè)主共同出資維修，繳納了專項(xiàng)維修基金的業(yè)主按規(guī)定程序動用專項(xiàng)維修基金維修。 全體共有部分的維修由全體業(yè)主承擔(dān)。 首期物業(yè)專項(xiàng)維修資金的歸集標(biāo)準(zhǔn)？ 答：首其物業(yè)專項(xiàng)維修資金的歸集標(biāo)準(zhǔn)為： (1) 有電梯的，按每平方米建筑面積80元交存； (2) 無電梯的，按每平方米建筑面積50元交存。 物業(yè)專項(xiàng)維修資金應(yīng)當(dāng)由業(yè)主交存，統(tǒng)一存入?yún)^(qū)專項(xiàng)維修資金管理中心在專戶管理銀行開立的物業(yè)專項(xiàng)維修資金專戶。 何時交存首期物業(yè)專項(xiàng)維修資金？答：（1）購買預(yù)售商品房的，購房者應(yīng)當(dāng)在辦理房屋預(yù)售合同備案登記繳納首期物業(yè)專項(xiàng)維修資金。 （2）開發(fā)建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在辦理房屋初始登記時，繳納未出售的房屋的首期物業(yè)專項(xiàng)維修資金。 物業(yè)專項(xiàng)維修資金使用范圍？ 答：用于小區(qū)業(yè)主共有部位、共有設(shè)施設(shè)備的維修、更新和改造。 使用物業(yè)專項(xiàng)維修資金需要多少業(yè)主同意？征求意見的形式？ 答：（1）不涉及安全的需經(jīng)專有部分占建筑物總面積2/3以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)2/3以上的業(yè)主同意。 （2）采用書面征求意見的形式。 物業(yè)專項(xiàng)維修資金使用申請程序？ 答：業(yè)主委員會、物業(yè)企業(yè)或者相關(guān)業(yè)主代表按以下程序申請使用： （1）編制使用方案、申報工程預(yù)算； （2）公示使用方案、征求共有部分業(yè)主的意見； （3）確定施工單位。 （4）備齊相關(guān)資料并經(jīng)物業(yè)所在地的鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府、街道辦事處審核同意后，報區(qū)物業(yè)專項(xiàng)維修資金管理中心審批后劃撥工程進(jìn)度款； （5）工程竣工驗(yàn)收后，憑竣工決算報告到區(qū)物業(yè)專項(xiàng)維修資金管理中心辦理決算，并撥付尾款。 當(dāng)發(fā)生影響安全等情況，需要對公共設(shè)施設(shè)備、部位進(jìn)行維修，但小區(qū)業(yè)主多數(shù)人不同意動用專項(xiàng)維修資金的怎么辦？ 答：消防設(shè)施損壞、外墻磚脫落、電梯大修等十種涉及安全的維修可以在不經(jīng)過業(yè)主同意的情況下，按緊急程序動用物業(yè)專項(xiàng)維修資金進(jìn)行維修、更新。 發(fā)生危及房屋安全等緊急情況時緊急動用專項(xiàng)維修資金程序？ 答：業(yè)主委員會、物業(yè)企業(yè)或者相關(guān)業(yè)主代表按以下程序申請： （一）向物業(yè)所在地鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府、街道辦事處，提出緊急使用物業(yè)專項(xiàng)維修資金書面申請； （二）鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府、街道辦事處接到報告后應(yīng)立即派人到現(xiàn)場核實(shí)情況，并根據(jù)現(xiàn)場實(shí)際情況確認(rèn)搶修范圍。 （三） 持物業(yè)所在地鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府、街道辦事處出具的證明材料，向區(qū)專項(xiàng)維修資金管理中心申請維修資金。 （四）工程竣工驗(yàn)收合格后，工程費(fèi)用經(jīng)業(yè)主委員會（業(yè)主代表）確認(rèn)后，在該物業(yè)小區(qū)的物業(yè)專項(xiàng)維修資金中如實(shí)列支。 某一個物業(yè)小區(qū)物業(yè)專項(xiàng)維修資金按規(guī)定程序使用完之后，又需要進(jìn)行物業(yè)維修怎么辦？ 答：業(yè)主的物業(yè)專項(xiàng)維修資金賬面余額低于首期交存額30%的，小區(qū)業(yè)主應(yīng)當(dāng)按照首期物業(yè)專項(xiàng)維修資金的交存標(biāo)準(zhǔn)和方式續(xù)交。逾期未續(xù)交的，其房屋共有部位、共有設(shè)施設(shè)備的維修、更新、改造所需費(fèi)用，由相關(guān)業(yè)主自行負(fù)責(zé)。 1更換路燈燈泡、清洗水箱、綠地用水等這些費(fèi)用能否動用專項(xiàng)維修資金？ 答：物業(yè)小區(qū)綠地的日常養(yǎng)護(hù)用水、清洗水箱、換路燈燈泡等對物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的日常維修養(yǎng)護(hù)，其費(fèi)用不能動用物業(yè)專項(xiàng)維修資金，應(yīng)根據(jù)合同約定應(yīng)由物業(yè)企業(yè)負(fù)責(zé)。 1房屋外墻磚脫落該怎么辦？ 答：如該房屋在保修期內(nèi)，由業(yè)主委員會（業(yè)主代表）或物業(yè)企業(yè)通知開發(fā)商予以維修；如已過保修期（2年），則應(yīng)動用物業(yè)專項(xiàng)維修資金予以修復(fù)。 1屋頂、墻體滲水該怎么辦？ 答：屋面、墻體的防滲漏保修期為5年。如該房屋在保修期內(nèi)，由業(yè)主委員會（業(yè)主代表）或物業(yè)服務(wù)公司通知開發(fā)商予以維修，在保修期內(nèi)，開發(fā)商不進(jìn)行維修時，可向區(qū)城鄉(xiāng)建委反映，由區(qū)城鄉(xiāng)建委責(zé)成開發(fā)商維修；如已過保修期，則應(yīng)動用物業(yè)專項(xiàng)維修資金予以修復(fù)。 1房屋的主體結(jié)構(gòu)損壞該怎么辦？ 答：房屋主體結(jié)構(gòu)保修期限為房屋的使用年限。因此，應(yīng)由開發(fā)商予以維修。 1下水管堵塞該怎么辦？ 答：業(yè)主專有（業(yè)主室內(nèi)部分）部分，由業(yè)主自行疏通，如果需要請物業(yè)企業(yè)維修的，由業(yè)主與物業(yè)企業(yè)協(xié)商，費(fèi)用由業(yè)主承擔(dān)；共用部分，可由物業(yè)企業(yè)進(jìn)行疏通；如發(fā)生嚴(yán)重堵塞無法進(jìn)行疏通的需要改造的，則由共用部分的業(yè)主出資或動用物業(yè)專項(xiàng)維修資金進(jìn)行改造。 1業(yè)主專有部分（如：業(yè)主室內(nèi)水管、下水道、線路等）出現(xiàn)損壞，可否聘請物業(yè)企業(yè)維修？ 答：可以。由業(yè)主與物業(yè)企業(yè)協(xié)商并約定，其維修費(fèi)用由業(yè)主承擔(dān)。 1住底樓的業(yè)主室內(nèi)下水管道因樓上亂扔垃圾等造成堵塞，又不能分清責(zé)任的，其維修由誰承擔(dān)？ 答：由整幢樓業(yè)主共同承擔(dān)，出現(xiàn)嚴(yán)重堵塞，無法疏通需要改造的，可動用該幢樓專項(xiàng)維修資金進(jìn)行維修改造。 1業(yè)主專有部分維修是否可動用物業(yè)專項(xiàng)維修資金？ 答：不可以。業(yè)主專有部分的維修、更新、改造費(fèi)用，由專有部分業(yè)主承擔(dān)。 1小區(qū)的配套設(shè)施未完善、不銹鋼欄桿私下改為鐵欄桿、外墻、綠化、管道、入口扶梯等沒有修好，在保修期內(nèi)屋頂墻面滲漏該找誰處理？ 答：上述問題屬于開發(fā)遺留問題，應(yīng)由開發(fā)建設(shè)單位負(fù)責(zé)，諸如此類建設(shè)遺留問題不能轉(zhuǎn)嫁給物業(yè)服務(wù)企業(yè)。 物業(yè)小區(qū)內(nèi)化糞池安全監(jiān)管、清掏由誰負(fù)責(zé)？化糞池出現(xiàn)損壞需要維修怎樣處置？ 答：物業(yè)小區(qū)有公共化糞池的，其安全監(jiān)管根據(jù)物業(yè)管理合同約定 由物業(yè)企業(yè)負(fù)責(zé)，并組織每年2次清掏。如果化糞池、排污管道等出現(xiàn)損壞，需要進(jìn)行維修處理的，由物業(yè)企業(yè)提請業(yè)主委員會動用專項(xiàng)維修資金進(jìn)行維修，如果小 區(qū)業(yè)主不同意，由業(yè)主委員或物業(yè)企業(yè)報告鎮(zhèn)政府、街道辦事處啟動專項(xiàng)維修資金緊急程序進(jìn)行維修。 2小區(qū)內(nèi)監(jiān)控設(shè)備損壞了無法使用，由誰負(fù)責(zé)修復(fù)？ 答：如果損壞的監(jiān)控設(shè)備未過保修期，由提供監(jiān)控設(shè)備的單位進(jìn)行修復(fù)；如果損壞的監(jiān)控設(shè)備已過保修期，則應(yīng)動用物業(yè)專項(xiàng)維修資金予以修復(fù)。1