【正文】 會(huì)無權(quán)自行決定其開展工作所需要經(jīng)費(fèi)，也無權(quán)向所在的物業(yè)企業(yè)、業(yè)主額外攤派所產(chǎn)生的各種費(fèi)用。 答：業(yè)主委員會(huì)委員義務(wù)為全小區(qū)業(yè)主服務(wù)，業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)開展工作所必須的經(jīng)費(fèi)由全體業(yè)主承擔(dān)，經(jīng)費(fèi)籌集、管理、使用及范圍的具體辦法由業(yè)主委員會(huì)制定并提交業(yè)主大會(huì)討論決定。 2業(yè)主委員會(huì)成員的任期多長時(shí)間？ 答：在小區(qū)顯著位置公示以下內(nèi)容： （5）公示物業(yè)專項(xiàng)維修資金使用情況，組織或者參與物業(yè)共有部分維修、更新、改造的竣工驗(yàn)收；業(yè)主委員會(huì)成員出缺時(shí)，由候補(bǔ)委員以得票多少依次遞補(bǔ)。 1業(yè)主委員會(huì)委員是否可以實(shí)行候補(bǔ)制，怎樣產(chǎn)生？ 業(yè)主委員會(huì)每屆任期不超過5年，業(yè)主委員會(huì)成員可以連選連任。 （4）具有必要的工作時(shí)間，業(yè)主委員會(huì)副主任或主任原則上只在一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)擔(dān)任。 1擔(dān)任業(yè)主委員會(huì)成員條件是什么？ （3）建設(shè)單位不移交物業(yè)檔案，由物業(yè)所在房地產(chǎn)行政主管部門責(zé)令限期改正，逾期仍不改正的，予以通報(bào)，并處一萬元以上十萬元以下的罰款。首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議以后召開業(yè)主大會(huì)或召開業(yè)主委員會(huì)應(yīng)請(qǐng)街道辦事處或居委會(huì)派人參加。 （5）召開首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議的其他準(zhǔn)備工作。 (2)選舉、補(bǔ)選或罷免業(yè)主委員會(huì)成員； 答：兩種形式：一是以召開業(yè)主會(huì)議集體討論的形式；二是由業(yè)主委員會(huì)采用書面征求業(yè)主意見的形式。 業(yè)主大會(huì)如何成立？ 1業(yè)主大會(huì)續(xù)聘或重新選聘物業(yè)企業(yè)，應(yīng)何時(shí)做出決定？ 答：業(yè)主委員會(huì)代表全體業(yè)主監(jiān)督物業(yè)企業(yè)履行物業(yè)服務(wù)合同，向物業(yè)企業(yè)反映業(yè)主合理訴求，協(xié)調(diào)業(yè)主與物業(yè)企業(yè)之間的矛盾糾紛，溝通物業(yè)企業(yè)與業(yè)主之間的關(guān)系。 一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域是否允許幾個(gè)物業(yè)服務(wù)企業(yè)實(shí)施服務(wù)？ 前期物業(yè)服務(wù)合同與后期物業(yè)服務(wù)合同有什么區(qū)別？ 三級(jí)資質(zhì)物業(yè)企業(yè)可以承接20萬平方米以下住宅項(xiàng)目和5萬平方米以下的非住宅項(xiàng)目的物業(yè)管理業(yè)務(wù)。 一級(jí)資質(zhì)物業(yè)企業(yè)可以承接各種物業(yè)管理項(xiàng)目。 （2）物業(yè)企業(yè)在開展物業(yè)管理服務(wù)過程中，需要設(shè)置必要的門崗、清潔人員、管理維修人員、保衛(wèi)人員等，要發(fā)生公共維修費(fèi)、人員工資、稅費(fèi)、合理利潤等成 本，還有可能產(chǎn)生不可預(yù)見的費(fèi)用。 1什么是物業(yè)維修？酬金制是指在預(yù)收的物業(yè)服務(wù)資金中按約定比例或者約定數(shù)額提取酬金支付給物業(yè)企業(yè)，其余全部用于物業(yè)服務(wù)合同約定的支出，結(jié)余或者不足均由業(yè)主 享有或承擔(dān)的物業(yè)服務(wù)計(jì)費(fèi)方式。在物業(yè)管理活動(dòng)中的權(quán)、責(zé)、利關(guān)系由業(yè)主大會(huì)決定。 答：業(yè)主是指物業(yè)小區(qū)管理范圍內(nèi)房地產(chǎn)權(quán)證載明或者其他法定文件確定的物業(yè)所有權(quán)人（如產(chǎn)權(quán)人的父母、子女、承租使用人就不是業(yè)主）。物業(yè)企業(yè)是根據(jù)市場經(jīng)濟(jì)法則參與物業(yè)管理服務(wù)。如：住宅、商業(yè)門面、小區(qū)道路、園林綠化、車庫車位、娛樂設(shè)施、地上地下管網(wǎng)、消防設(shè)施、監(jiān)控設(shè)施設(shè)備等等均屬物業(yè)。 一、基礎(chǔ)概念物業(yè)企業(yè)的資質(zhì)等級(jí)分為一、二、三級(jí)。 什么是物業(yè)管理區(qū)域？ 什么是物業(yè)服務(wù)收費(fèi)？ 多個(gè)企業(yè)參與競爭，是否選擇物業(yè)收費(fèi)低的企業(yè)？因此，過分偏低的物業(yè)服務(wù)收費(fèi)企業(yè)，不一定保證服務(wù)質(zhì)量，最終影響業(yè)主的權(quán)益受損。 物業(yè)企業(yè)參與小區(qū)競爭應(yīng)公示的資料。 什么是“企業(yè)星級(jí)”？ 什么是物業(yè)企業(yè)“誠信度證明”？ 小區(qū)面積與選擇物業(yè)企業(yè)資質(zhì)的關(guān)系。 答：（1）需要業(yè)主大會(huì)審議通過，物業(yè)服務(wù)合同草案必須向全體業(yè)主公示7天以上。 （3）物業(yè)企業(yè)未將物業(yè)服務(wù)合同報(bào)送備案的，由房地產(chǎn)行政主管部門責(zé)令限期改正，逾期仍不改正的，處五千元以上五萬元以下的罰款。 答：原物業(yè)企業(yè)自愿按照原合同約定繼續(xù)提供服務(wù)的，物業(yè)服務(wù)合同自動(dòng)延續(xù)至業(yè)主大會(huì)作出選聘或續(xù)聘決定為止。答：向物業(yè)所在地區(qū)房地產(chǎn)行政主管部門反映，由物業(yè)所在房地產(chǎn)行政主管部門依法處理。 答：（1）業(yè)主大會(huì)有效決定遵從的原則是：少數(shù)服從多數(shù)。 （3）業(yè)主大會(huì)作出的決定，物業(yè)小區(qū)內(nèi)所有業(yè)主、物業(yè)使用人均應(yīng)遵守執(zhí)行。(業(yè)主人數(shù)較多,集體討論不易實(shí)現(xiàn)的，一般采用書面征求意見的形式召開業(yè)主大會(huì)) (5)選聘和解聘物業(yè)企業(yè)，確定物業(yè)服務(wù)合同的內(nèi)容； 籌備組應(yīng)該做好哪些籌備工作？ （2）模范履行業(yè)主義務(wù)，按期履行交納物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)、物業(yè)專項(xiàng)維修資金等業(yè)主義務(wù)，無亂搭建行為。 1業(yè)主委員會(huì)人數(shù)、領(lǐng)導(dǎo)設(shè)置、任期年限及備案？遞補(bǔ)的委員作為候補(bǔ)委員參加業(yè)主委員會(huì)，并由下一次業(yè)主大會(huì)確認(rèn)是否成為正式委員。 1業(yè)主委員會(huì)的職責(zé)是什么？ （8）根據(jù)業(yè)主大會(huì)的決定，代表全體業(yè)主參加因物業(yè)管理活動(dòng)發(fā)生的訴訟或者仲裁； 答：有候補(bǔ)委員的，以得票多少依次遞補(bǔ)，無候補(bǔ)委員的，由業(yè)主聯(lián)名推薦候選人，并在下一次業(yè)主大會(huì)上選舉產(chǎn)生。 （3）管理規(guī)約； （2）由業(yè)主大會(huì)委托業(yè)主委員會(huì)依法向人民法院訴訟，申請(qǐng)維護(hù)全體業(yè)主的合法權(quán)益，督促有關(guān)業(yè)主依法履行業(yè)主大會(huì)作出的決定。 （5）業(yè)主委員會(huì)依法的行為后果由全體業(yè)主承擔(dān)。 3若業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)作出代表全體業(yè)主利益的決定，個(gè)別業(yè)主不執(zhí)行如何處理？ 管理規(guī)約由首次業(yè)主大會(huì)籌備組或小區(qū)業(yè)主委員會(huì)擬定，并通過業(yè)主大會(huì)同意，同時(shí)報(bào)當(dāng)?shù)劓?zhèn)人民政府或街道辦事處、當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)主管部門備案。 （4）違反規(guī)約應(yīng)當(dāng)承擔(dān)的責(zé)任。 （2）物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)安全措施的建立、公共秩序的維護(hù)； 怎樣確定物業(yè)其他約定服務(wù)內(nèi)容？ （2）物業(yè)小區(qū)業(yè)主按照物業(yè)合同約定接受物業(yè)企業(yè)服務(wù)，在物業(yè)企業(yè)同意的情況下才能要求提供合同以外的其他服務(wù)，其費(fèi)用由業(yè)主承擔(dān)，費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)由業(yè)主與物業(yè)企業(yè)自行協(xié)商。 物業(yè)企業(yè)對(duì)特定業(yè)主提供特定服務(wù)？ 業(yè)主怎樣選擇物業(yè)服務(wù)內(nèi)容？ 物業(yè)企業(yè)公開作出的服務(wù)承諾及制定的服務(wù)細(xì)則等文件，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為物業(yè)服務(wù)合同的組成部分。出現(xiàn)此類情況時(shí)，應(yīng)通過雙方重新協(xié)商簽訂新的合同。如定期開展防火巡查、安全檢查（小區(qū)化糞池安全巡查）、維護(hù)電梯、維護(hù)消防設(shè)施、監(jiān)控設(shè)施等等。 答：由頒發(fā)資質(zhì)證書的行政主管部門責(zé)令限期整改，逾期仍不改正的，降低其資質(zhì)等級(jí)或撤消其資質(zhì)。 1物業(yè)企業(yè)在收到給小區(qū)業(yè)主郵寄的包裹、信件出現(xiàn)丟失的，物業(yè)企業(yè)是否承擔(dān)責(zé)任？ (2) 根據(jù)合同約定，對(duì)物業(yè)實(shí)施管理經(jīng)營服務(wù)。 1物業(yè)企業(yè)承擔(dān)哪些義務(wù)？ （8）協(xié)助做好物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的安全防范工作。 （13）法律法規(guī)規(guī)定的或物業(yè)合同約定的其他義務(wù)。 答：（1）物業(yè)企業(yè)有義務(wù)配合有關(guān)專業(yè)單位維持開展工作秩序的義務(wù)，不得以任何理由阻攔或收取管理費(fèi)用。 1政府或有關(guān)部門需要在小區(qū)開展社會(huì)管理工作的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)怎樣配合？ （6）管理費(fèi)分?jǐn)偅?答：物業(yè)服務(wù)收費(fèi)應(yīng)當(dāng)遵循合理、公開以及費(fèi)用與服務(wù)水平相適應(yīng)的原則。 一旦交付業(yè)主之日起就由業(yè)主承擔(dān)。 答：物業(yè)企業(yè)向業(yè)主委員會(huì)提出費(fèi)用增加的理由，由業(yè)主委員會(huì)負(fù)責(zé)召集業(yè)主大會(huì)，增加物業(yè)服務(wù)費(fèi)由業(yè)主大會(huì)“雙過半 ”表決通過，并簽訂新的物業(yè)服務(wù)合同。 答：無義務(wù)為專業(yè)單位代收有關(guān)費(fèi)用。 1物業(yè)小區(qū)高層樓房二次供水物業(yè)企業(yè)是否可以收取二次供水費(fèi)用？怎樣收取？ （1）業(yè)主不能私自開挖地下室； 答：（1）按照物業(yè)服務(wù)合同的約定，接受物業(yè)服務(wù)企業(yè)提供的服務(wù)； （9）監(jiān)督物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備專項(xiàng)維修資金的管理和使用； （3）執(zhí)行業(yè)主大會(huì)的決定和業(yè)主大會(huì)授權(quán)業(yè)主委員會(huì)作出的決定； 答：（1）要遵守小區(qū)物業(yè)管理規(guī)約 （2）物業(yè)企業(yè)對(duì)勸阻、制止無效的可以根據(jù)物業(yè)服務(wù)合同、管理規(guī)約約定、相關(guān)政策對(duì)違規(guī)業(yè)主采取適當(dāng)?shù)南拗菩源胧?業(yè)主入駐后對(duì)其房屋實(shí)施裝修等行為，物業(yè)企業(yè)處置方式？ 物業(yè)企業(yè)、業(yè)主需要利用物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行經(jīng)營的，應(yīng)征得哪些人的同意？ 答：應(yīng)當(dāng)首先滿足業(yè)主的使用需要。如物業(yè)企業(yè)制止業(yè)主不執(zhí)行，可向規(guī)劃、工商、消防、交通、房管等部門投訴，由有關(guān)部門根據(jù)各自職責(zé)處置。 如一幢樓消防設(shè)施出現(xiàn)損壞或丟失，保修期后應(yīng)由業(yè)主共同出資進(jìn)行完善補(bǔ)充。 答：小區(qū)內(nèi)園林綠化由開發(fā)商按照規(guī)劃要求建設(shè)，沒有達(dá)到建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)的，業(yè)主或業(yè)主委員會(huì)向區(qū)城鄉(xiāng)建委反映，由區(qū)城鄉(xiāng)建委責(zé)成開發(fā)商建設(shè)完善；小區(qū)內(nèi)園林綠化歸全體業(yè)主共有，物業(yè)企業(yè)負(fù)責(zé)維護(hù)。 九、專項(xiàng)維修資金（即大修基金） 物業(yè)維修資金來源？答：（1）購買預(yù)售商品房的，購房者應(yīng)當(dāng)在辦理房屋預(yù)售合同備案登記繳納首期物業(yè)專項(xiàng)維修資金。 物業(yè)專項(xiàng)維修資金使用范圍？ （1）編制使用方案、申報(bào)工程預(yù)算； 發(fā)生危及房屋安全等緊急情況時(shí)緊急動(dòng)用專項(xiàng)維修資金程序？ 答：業(yè)主的物業(yè)專項(xiàng)維修資金賬面余額低于首期交存額30%的，小區(qū)業(yè)主應(yīng)當(dāng)按照首期物業(yè)專項(xiàng)維修資金的交存標(biāo)準(zhǔn)和方式續(xù)交。 答：物業(yè)小區(qū)綠地的日常養(yǎng)護(hù)用水、清洗水箱、換路燈燈泡等對(duì)物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的日常維修養(yǎng)護(hù)，其費(fèi)用不能動(dòng)用物業(yè)專項(xiàng)維修資金，應(yīng)根據(jù)合同約定應(yīng)由物業(yè)企業(yè)負(fù)責(zé)。 物業(yè)小區(qū)內(nèi)化糞池安全監(jiān)管、清掏由誰負(fù)責(zé)？化糞池出現(xiàn)損壞需要維修怎樣處置？ 2小區(qū)內(nèi)監(jiān)控設(shè)備損壞了無法使用，由誰負(fù)責(zé)修復(fù)？ 2哪些費(fèi)用不能從物業(yè)專項(xiàng)維修資金中列支？未接房或未入住的業(yè)主有義務(wù)配合（通過信件簽署書面同意書的形式）動(dòng)用專項(xiàng)資金。 十一、案例分析該業(yè)主的抗辯理由能否成立？為什么？ 律師分析：該合同無效。 律師分析：業(yè)主的做法不正確，不能以此拒絕繳納水、電、氣費(fèi)和 物業(yè)費(fèi)，來督促物業(yè)服務(wù)企業(yè)改進(jìn)。 律師分析：開發(fā)商的行為不正確，雖然車庫的產(chǎn)權(quán)是開發(fā)商的，但 車庫作為小區(qū)的配套設(shè)施，小區(qū)開發(fā)商應(yīng)該充分參照小區(qū)周邊車庫的價(jià)格，根據(jù)本小區(qū)的實(shí)際情況確定合理的車庫或車位租金，并報(bào)價(jià)格主管部門審查同意方為有 效。 律師分析：專業(yè)單位的行為不正確，專業(yè)單位不得強(qiáng)制物業(yè)服務(wù)企 業(yè)代收有關(guān)費(fèi)用，不得因物業(yè)企業(yè)或者其他管理人拒絕代收而停止提供服務(wù)。 律師分析：市政路燈問題，不屬于小區(qū)物業(yè)管理設(shè)施設(shè)備范疇，物業(yè)企業(yè)接到業(yè)主反映，也到市政部門進(jìn)行了反映，所以，業(yè)主因市政路燈問題拒絕繳納物業(yè)服務(wù)費(fèi)的作法是不對(duì)的，物業(yè)企業(yè)可以依法向人民法院提請(qǐng)?jiān)V訟維護(hù)自身合法權(quán)益。 物業(yè)公司疏于管理，業(yè)主如何維權(quán)？ 法院審理該案后認(rèn)為：根據(jù)原被告雙方簽訂的《管理規(guī)約》，王某屬于違約方，因此依法判令其拆除自行搭建的設(shè)施并恢復(fù)原狀。但是，在實(shí)踐中發(fā)現(xiàn)，有很多業(yè)主在簽字時(shí)并未仔細(xì)閱讀 過這些文書，有的甚至在被起訴后才發(fā)現(xiàn)其中有自己的簽名。 小區(qū)業(yè)主委員會(huì)遂作為原告向法院提起訴訟，請(qǐng)求判令該物業(yè)企業(yè)停止對(duì)小區(qū)提供物業(yè)服務(wù)并退出物業(yè)服務(wù)區(qū)。其次，物權(quán)法規(guī)定：“共同共有人對(duì)共有的不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)共同享有所有權(quán)。 （2）物業(yè)企業(yè)分別與業(yè)主簽訂的物業(yè)服務(wù)合同無效。業(yè)主權(quán)是一項(xiàng)復(fù)合性權(quán)利，一方面，作為建筑物專有部分的所有權(quán)人，業(yè)主對(duì)其個(gè)人專 有的部分享有占有、使用和處分的權(quán)利；另一方面，對(duì)于專有部分以外的共有部分，業(yè)主享有的是共同共有與共同管理的權(quán)利?！被橐龇ㄒ嘁?guī)定婚姻存續(xù)期間所獲得的財(cái)產(chǎn)為夫妻雙方共同所有。 [律師評(píng)析] 1業(yè)主資格及物業(yè)企業(yè)聘任主體之認(rèn)定 具體而言，在與物業(yè)企業(yè)協(xié)商不成的情況下，業(yè)主的維權(quán)措施應(yīng)該是向小區(qū)所在地的街道辦事處、房屋管理局、物價(jià)主管部門、消費(fèi)者協(xié)會(huì)等部門投訴，也可以申請(qǐng)有關(guān)部門調(diào)解或者直接向人民法院提起訴訟。 律師分析：在本案中，物業(yè)企業(yè)的服務(wù)質(zhì)量較低，小區(qū)居民的基本 生活條件不能保障，導(dǎo)致業(yè)主的合法權(quán)益受到侵害。若物業(yè)企業(yè)建立健全公共秩序維護(hù)制度，協(xié)助做好物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的安全防范工作，無失職行為，就不應(yīng)當(dāng)賠償。 2開發(fā)商未售出的物業(yè)該不該交存物業(yè)專項(xiàng)維修資金？ 答：業(yè)主持購房合同或產(chǎn)權(quán)證可以向區(qū)物業(yè)專項(xiàng)維修資金管理中心查詢本人的物業(yè)專項(xiàng)維修資金的交存和使用情況。 答：如果損壞的設(shè)施設(shè)備未過保修期，由提供該設(shè)施設(shè)備的單位進(jìn)行修復(fù)；如果損壞的設(shè)施設(shè)備已過保修期，則應(yīng)動(dòng)用物業(yè)專項(xiàng)維修資金予以修復(fù)。 1住底樓的業(yè)主室內(nèi)下水管道因樓上亂扔垃圾等造成堵塞，又不能分清責(zé)任的，其維修由誰承擔(dān)？ 1業(yè)主專有部分（如：業(yè)主室內(nèi)水管、下水道、線路等）出現(xiàn)損壞，可否聘請(qǐng)物業(yè)企業(yè)維修？ （4）備齊相關(guān)資料并經(jīng)物業(yè)所在地的鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府、街道辦事處審核同意后，報(bào)區(qū)物業(yè)專項(xiàng)維修資金管理中心審批后劃撥工程進(jìn)度款； 物業(yè)專項(xiàng)維修資金使用申請(qǐng)程序？ 答：（1）不涉及安全的需經(jīng)專有部分占建筑物總面積2/3以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)2/3以上的業(yè)主同意。 全體共有部分的維修由全體業(yè)主承擔(dān)。 1小區(qū)的消防設(shè)施設(shè)備有哪些？ 答：利用物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備經(jīng)營獲取的收益歸業(yè)主共有，除去管理成本后業(yè)主大會(huì)可以約定將該收益納入物業(yè)專項(xiàng)維修資金或者其他合理用途。人民法院可依法作出要求業(yè)主恢復(fù)原狀的決定。 答：物業(yè)裝修所產(chǎn)生的垃圾屬建筑垃圾，傾倒和填埋都有嚴(yán)格的規(guī)定，因此，原則上由物業(yè)企業(yè)統(tǒng)一處置，物業(yè)企業(yè)在處置過程中，要收取相應(yīng)的除渣費(fèi)，其費(fèi)用由《管理規(guī)約》規(guī)定或由業(yè)主與物業(yè)企業(yè)協(xié)商確定。 業(yè)主違反物業(yè)服務(wù)合同或者管理規(guī)約的行為造成他人合法權(quán)益受損的，受害人如何維護(hù)自身合法權(quán)益？ 答：受其約束。 物業(yè)企業(yè)對(duì)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)業(yè)主違反有關(guān)規(guī)定的處置方式？ 答：（1）遵守管理規(guī)約、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則； （7）監(jiān)督物業(yè)企業(yè)履行物業(yè)服務(wù)合同； （7）業(yè)主不能將衛(wèi)生間、廚房改在下層住戶的臥室、起居室、書房的上方； 業(yè)主必須遵守的有關(guān)規(guī)定？