【正文】 會無權自行決定其開展工作所需要經費，也無權向所在的物業(yè)企業(yè)、業(yè)主額外攤派所產生的各種費用。 答：業(yè)主委員會委員義務為全小區(qū)業(yè)主服務，業(yè)主大會和業(yè)主委員會開展工作所必須的經費由全體業(yè)主承擔，經費籌集、管理、使用及范圍的具體辦法由業(yè)主委員會制定并提交業(yè)主大會討論決定。 2業(yè)主委員會成員的任期多長時間？ 答：在小區(qū)顯著位置公示以下內容： （5）公示物業(yè)專項維修資金使用情況，組織或者參與物業(yè)共有部分維修、更新、改造的竣工驗收；業(yè)主委員會成員出缺時，由候補委員以得票多少依次遞補。 1業(yè)主委員會委員是否可以實行候補制，怎樣產生？ 業(yè)主委員會每屆任期不超過5年，業(yè)主委員會成員可以連選連任。 （4）具有必要的工作時間，業(yè)主委員會副主任或主任原則上只在一個物業(yè)管理區(qū)域內擔任。 1擔任業(yè)主委員會成員條件是什么？ （3）建設單位不移交物業(yè)檔案，由物業(yè)所在房地產行政主管部門責令限期改正，逾期仍不改正的，予以通報，并處一萬元以上十萬元以下的罰款。首次業(yè)主大會會議以后召開業(yè)主大會或召開業(yè)主委員會應請街道辦事處或居委會派人參加。 （5）召開首次業(yè)主大會會議的其他準備工作。 (2)選舉、補選或罷免業(yè)主委員會成員； 答：兩種形式：一是以召開業(yè)主會議集體討論的形式；二是由業(yè)主委員會采用書面征求業(yè)主意見的形式。 業(yè)主大會如何成立？ 1業(yè)主大會續(xù)聘或重新選聘物業(yè)企業(yè)，應何時做出決定？ 答：業(yè)主委員會代表全體業(yè)主監(jiān)督物業(yè)企業(yè)履行物業(yè)服務合同，向物業(yè)企業(yè)反映業(yè)主合理訴求，協(xié)調業(yè)主與物業(yè)企業(yè)之間的矛盾糾紛，溝通物業(yè)企業(yè)與業(yè)主之間的關系。 一個物業(yè)管理區(qū)域是否允許幾個物業(yè)服務企業(yè)實施服務？ 前期物業(yè)服務合同與后期物業(yè)服務合同有什么區(qū)別？ 三級資質物業(yè)企業(yè)可以承接20萬平方米以下住宅項目和5萬平方米以下的非住宅項目的物業(yè)管理業(yè)務。 一級資質物業(yè)企業(yè)可以承接各種物業(yè)管理項目。 （2）物業(yè)企業(yè)在開展物業(yè)管理服務過程中，需要設置必要的門崗、清潔人員、管理維修人員、保衛(wèi)人員等，要發(fā)生公共維修費、人員工資、稅費、合理利潤等成 本，還有可能產生不可預見的費用。 1什么是物業(yè)維修？酬金制是指在預收的物業(yè)服務資金中按約定比例或者約定數(shù)額提取酬金支付給物業(yè)企業(yè)，其余全部用于物業(yè)服務合同約定的支出，結余或者不足均由業(yè)主 享有或承擔的物業(yè)服務計費方式。在物業(yè)管理活動中的權、責、利關系由業(yè)主大會決定。 答：業(yè)主是指物業(yè)小區(qū)管理范圍內房地產權證載明或者其他法定文件確定的物業(yè)所有權人（如產權人的父母、子女、承租使用人就不是業(yè)主）。物業(yè)企業(yè)是根據(jù)市場經濟法則參與物業(yè)管理服務。如：住宅、商業(yè)門面、小區(qū)道路、園林綠化、車庫車位、娛樂設施、地上地下管網、消防設施、監(jiān)控設施設備等等均屬物業(yè)。 一、基礎概念物業(yè)企業(yè)的資質等級分為一、二、三級。 什么是物業(yè)管理區(qū)域？ 什么是物業(yè)服務收費？ 多個企業(yè)參與競爭，是否選擇物業(yè)收費低的企業(yè)？因此，過分偏低的物業(yè)服務收費企業(yè)，不一定保證服務質量，最終影響業(yè)主的權益受損。 物業(yè)企業(yè)參與小區(qū)競爭應公示的資料。 什么是“企業(yè)星級”？ 什么是物業(yè)企業(yè)“誠信度證明”？ 小區(qū)面積與選擇物業(yè)企業(yè)資質的關系。 答：（1）需要業(yè)主大會審議通過，物業(yè)服務合同草案必須向全體業(yè)主公示7天以上。 （3）物業(yè)企業(yè)未將物業(yè)服務合同報送備案的，由房地產行政主管部門責令限期改正，逾期仍不改正的，處五千元以上五萬元以下的罰款。 答：原物業(yè)企業(yè)自愿按照原合同約定繼續(xù)提供服務的，物業(yè)服務合同自動延續(xù)至業(yè)主大會作出選聘或續(xù)聘決定為止。答：向物業(yè)所在地區(qū)房地產行政主管部門反映，由物業(yè)所在房地產行政主管部門依法處理。 答：（1）業(yè)主大會有效決定遵從的原則是：少數(shù)服從多數(shù)。 （3）業(yè)主大會作出的決定，物業(yè)小區(qū)內所有業(yè)主、物業(yè)使用人均應遵守執(zhí)行。(業(yè)主人數(shù)較多,集體討論不易實現(xiàn)的，一般采用書面征求意見的形式召開業(yè)主大會) (5)選聘和解聘物業(yè)企業(yè)，確定物業(yè)服務合同的內容； 籌備組應該做好哪些籌備工作？ （2）模范履行業(yè)主義務，按期履行交納物業(yè)管理服務費、物業(yè)專項維修資金等業(yè)主義務，無亂搭建行為。 1業(yè)主委員會人數(shù)、領導設置、任期年限及備案？遞補的委員作為候補委員參加業(yè)主委員會，并由下一次業(yè)主大會確認是否成為正式委員。 1業(yè)主委員會的職責是什么？ （8）根據(jù)業(yè)主大會的決定，代表全體業(yè)主參加因物業(yè)管理活動發(fā)生的訴訟或者仲裁； 答：有候補委員的，以得票多少依次遞補，無候補委員的，由業(yè)主聯(lián)名推薦候選人，并在下一次業(yè)主大會上選舉產生。 （3）管理規(guī)約； （2）由業(yè)主大會委托業(yè)主委員會依法向人民法院訴訟，申請維護全體業(yè)主的合法權益，督促有關業(yè)主依法履行業(yè)主大會作出的決定。 （5）業(yè)主委員會依法的行為后果由全體業(yè)主承擔。 3若業(yè)主大會、業(yè)主委員會作出代表全體業(yè)主利益的決定，個別業(yè)主不執(zhí)行如何處理？ 管理規(guī)約由首次業(yè)主大會籌備組或小區(qū)業(yè)主委員會擬定，并通過業(yè)主大會同意，同時報當?shù)劓?zhèn)人民政府或街道辦事處、當?shù)胤康禺a主管部門備案。 （4）違反規(guī)約應當承擔的責任。 （2）物業(yè)管理區(qū)域內安全措施的建立、公共秩序的維護； 怎樣確定物業(yè)其他約定服務內容？ （2）物業(yè)小區(qū)業(yè)主按照物業(yè)合同約定接受物業(yè)企業(yè)服務，在物業(yè)企業(yè)同意的情況下才能要求提供合同以外的其他服務，其費用由業(yè)主承擔，費用標準由業(yè)主與物業(yè)企業(yè)自行協(xié)商。 物業(yè)企業(yè)對特定業(yè)主提供特定服務？ 業(yè)主怎樣選擇物業(yè)服務內容？ 物業(yè)企業(yè)公開作出的服務承諾及制定的服務細則等文件，應當認定為物業(yè)服務合同的組成部分。出現(xiàn)此類情況時，應通過雙方重新協(xié)商簽訂新的合同。如定期開展防火巡查、安全檢查（小區(qū)化糞池安全巡查）、維護電梯、維護消防設施、監(jiān)控設施等等。 答：由頒發(fā)資質證書的行政主管部門責令限期整改，逾期仍不改正的，降低其資質等級或撤消其資質。 1物業(yè)企業(yè)在收到給小區(qū)業(yè)主郵寄的包裹、信件出現(xiàn)丟失的，物業(yè)企業(yè)是否承擔責任？ (2) 根據(jù)合同約定，對物業(yè)實施管理經營服務。 1物業(yè)企業(yè)承擔哪些義務？ （8）協(xié)助做好物業(yè)管理區(qū)域內的安全防范工作。 （13）法律法規(guī)規(guī)定的或物業(yè)合同約定的其他義務。 答：（1）物業(yè)企業(yè)有義務配合有關專業(yè)單位維持開展工作秩序的義務，不得以任何理由阻攔或收取管理費用。 1政府或有關部門需要在小區(qū)開展社會管理工作的，物業(yè)服務企業(yè)怎樣配合？ （6）管理費分攤； 答：物業(yè)服務收費應當遵循合理、公開以及費用與服務水平相適應的原則。 一旦交付業(yè)主之日起就由業(yè)主承擔。 答：物業(yè)企業(yè)向業(yè)主委員會提出費用增加的理由，由業(yè)主委員會負責召集業(yè)主大會，增加物業(yè)服務費由業(yè)主大會“雙過半 ”表決通過，并簽訂新的物業(yè)服務合同。 答：無義務為專業(yè)單位代收有關費用。 1物業(yè)小區(qū)高層樓房二次供水物業(yè)企業(yè)是否可以收取二次供水費用？怎樣收?。?（1）業(yè)主不能私自開挖地下室； 答：（1）按照物業(yè)服務合同的約定，接受物業(yè)服務企業(yè)提供的服務； （9）監(jiān)督物業(yè)共用部位、共用設施設備專項維修資金的管理和使用； （3）執(zhí)行業(yè)主大會的決定和業(yè)主大會授權業(yè)主委員會作出的決定； 答：（1）要遵守小區(qū)物業(yè)管理規(guī)約 （2）物業(yè)企業(yè)對勸阻、制止無效的可以根據(jù)物業(yè)服務合同、管理規(guī)約約定、相關政策對違規(guī)業(yè)主采取適當?shù)南拗菩源胧?業(yè)主入駐后對其房屋實施裝修等行為，物業(yè)企業(yè)處置方式？ 物業(yè)企業(yè)、業(yè)主需要利用物業(yè)共用部位、共用設施設備進行經營的，應征得哪些人的同意？ 答：應當首先滿足業(yè)主的使用需要。如物業(yè)企業(yè)制止業(yè)主不執(zhí)行，可向規(guī)劃、工商、消防、交通、房管等部門投訴，由有關部門根據(jù)各自職責處置。 如一幢樓消防設施出現(xiàn)損壞或丟失，保修期后應由業(yè)主共同出資進行完善補充。 答：小區(qū)內園林綠化由開發(fā)商按照規(guī)劃要求建設，沒有達到建設標準的，業(yè)主或業(yè)主委員會向區(qū)城鄉(xiāng)建委反映，由區(qū)城鄉(xiāng)建委責成開發(fā)商建設完善；小區(qū)內園林綠化歸全體業(yè)主共有，物業(yè)企業(yè)負責維護。 九、專項維修資金（即大修基金） 物業(yè)維修資金來源？答：（1）購買預售商品房的，購房者應當在辦理房屋預售合同備案登記繳納首期物業(yè)專項維修資金。 物業(yè)專項維修資金使用范圍？ （1）編制使用方案、申報工程預算； 發(fā)生危及房屋安全等緊急情況時緊急動用專項維修資金程序？ 答：業(yè)主的物業(yè)專項維修資金賬面余額低于首期交存額30%的，小區(qū)業(yè)主應當按照首期物業(yè)專項維修資金的交存標準和方式續(xù)交。 答：物業(yè)小區(qū)綠地的日常養(yǎng)護用水、清洗水箱、換路燈燈泡等對物業(yè)共用部位、共用設施設備的日常維修養(yǎng)護，其費用不能動用物業(yè)專項維修資金，應根據(jù)合同約定應由物業(yè)企業(yè)負責。 物業(yè)小區(qū)內化糞池安全監(jiān)管、清掏由誰負責？化糞池出現(xiàn)損壞需要維修怎樣處置？ 2小區(qū)內監(jiān)控設備損壞了無法使用，由誰負責修復？ 2哪些費用不能從物業(yè)專項維修資金中列支？未接房或未入住的業(yè)主有義務配合（通過信件簽署書面同意書的形式）動用專項資金。 十一、案例分析該業(yè)主的抗辯理由能否成立？為什么？ 律師分析：該合同無效。 律師分析：業(yè)主的做法不正確，不能以此拒絕繳納水、電、氣費和 物業(yè)費，來督促物業(yè)服務企業(yè)改進。 律師分析：開發(fā)商的行為不正確，雖然車庫的產權是開發(fā)商的，但 車庫作為小區(qū)的配套設施，小區(qū)開發(fā)商應該充分參照小區(qū)周邊車庫的價格，根據(jù)本小區(qū)的實際情況確定合理的車庫或車位租金，并報價格主管部門審查同意方為有 效。 律師分析：專業(yè)單位的行為不正確，專業(yè)單位不得強制物業(yè)服務企 業(yè)代收有關費用，不得因物業(yè)企業(yè)或者其他管理人拒絕代收而停止提供服務。 律師分析：市政路燈問題，不屬于小區(qū)物業(yè)管理設施設備范疇，物業(yè)企業(yè)接到業(yè)主反映，也到市政部門進行了反映，所以，業(yè)主因市政路燈問題拒絕繳納物業(yè)服務費的作法是不對的，物業(yè)企業(yè)可以依法向人民法院提請訴訟維護自身合法權益。 物業(yè)公司疏于管理，業(yè)主如何維權？ 法院審理該案后認為：根據(jù)原被告雙方簽訂的《管理規(guī)約》，王某屬于違約方，因此依法判令其拆除自行搭建的設施并恢復原狀。但是，在實踐中發(fā)現(xiàn)，有很多業(yè)主在簽字時并未仔細閱讀 過這些文書，有的甚至在被起訴后才發(fā)現(xiàn)其中有自己的簽名。 小區(qū)業(yè)主委員會遂作為原告向法院提起訴訟，請求判令該物業(yè)企業(yè)停止對小區(qū)提供物業(yè)服務并退出物業(yè)服務區(qū)。其次，物權法規(guī)定：“共同共有人對共有的不動產或者動產共同享有所有權。 （2）物業(yè)企業(yè)分別與業(yè)主簽訂的物業(yè)服務合同無效。業(yè)主權是一項復合性權利，一方面，作為建筑物專有部分的所有權人，業(yè)主對其個人專 有的部分享有占有、使用和處分的權利；另一方面，對于專有部分以外的共有部分，業(yè)主享有的是共同共有與共同管理的權利?！被橐龇ㄒ嘁?guī)定婚姻存續(xù)期間所獲得的財產為夫妻雙方共同所有。 [律師評析] 1業(yè)主資格及物業(yè)企業(yè)聘任主體之認定 具體而言，在與物業(yè)企業(yè)協(xié)商不成的情況下，業(yè)主的維權措施應該是向小區(qū)所在地的街道辦事處、房屋管理局、物價主管部門、消費者協(xié)會等部門投訴，也可以申請有關部門調解或者直接向人民法院提起訴訟。 律師分析：在本案中，物業(yè)企業(yè)的服務質量較低，小區(qū)居民的基本 生活條件不能保障，導致業(yè)主的合法權益受到侵害。若物業(yè)企業(yè)建立健全公共秩序維護制度，協(xié)助做好物業(yè)管理區(qū)域內的安全防范工作，無失職行為，就不應當賠償。 2開發(fā)商未售出的物業(yè)該不該交存物業(yè)專項維修資金？ 答：業(yè)主持購房合同或產權證可以向區(qū)物業(yè)專項維修資金管理中心查詢本人的物業(yè)專項維修資金的交存和使用情況。 答：如果損壞的設施設備未過保修期，由提供該設施設備的單位進行修復；如果損壞的設施設備已過保修期，則應動用物業(yè)專項維修資金予以修復。 1住底樓的業(yè)主室內下水管道因樓上亂扔垃圾等造成堵塞，又不能分清責任的，其維修由誰承擔？ 1業(yè)主專有部分（如：業(yè)主室內水管、下水道、線路等）出現(xiàn)損壞，可否聘請物業(yè)企業(yè)維修？ （4）備齊相關資料并經物業(yè)所在地的鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府、街道辦事處審核同意后，報區(qū)物業(yè)專項維修資金管理中心審批后劃撥工程進度款； 物業(yè)專項維修資金使用申請程序？ 答：（1）不涉及安全的需經專有部分占建筑物總面積2/3以上的業(yè)主且占總人數(shù)2/3以上的業(yè)主同意。 全體共有部分的維修由全體業(yè)主承擔。 1小區(qū)的消防設施設備有哪些？ 答：利用物業(yè)共用部位、共用設施設備經營獲取的收益歸業(yè)主共有，除去管理成本后業(yè)主大會可以約定將該收益納入物業(yè)專項維修資金或者其他合理用途。人民法院可依法作出要求業(yè)主恢復原狀的決定。 答：物業(yè)裝修所產生的垃圾屬建筑垃圾，傾倒和填埋都有嚴格的規(guī)定，因此，原則上由物業(yè)企業(yè)統(tǒng)一處置，物業(yè)企業(yè)在處置過程中，要收取相應的除渣費，其費用由《管理規(guī)約》規(guī)定或由業(yè)主與物業(yè)企業(yè)協(xié)商確定。 業(yè)主違反物業(yè)服務合同或者管理規(guī)約的行為造成他人合法權益受損的，受害人如何維護自身合法權益？ 答：受其約束。 物業(yè)企業(yè)對物業(yè)管理區(qū)域內業(yè)主違反有關規(guī)定的處置方式？ 答：（1）遵守管理規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則； （7）監(jiān)督物業(yè)企業(yè)履行物業(yè)服務合同； （7）業(yè)主不能將衛(wèi)生間、廚房改在下層住戶的臥室、起居室、書房的上方； 業(yè)主必須遵守的有關規(guī)定？