【文章內(nèi)容簡介】 業(yè)自行協(xié)商。 （3）業(yè)主或業(yè)主委員會不得強迫物業(yè)企業(yè)開展合同約定以外的服務(wù)。 物業(yè)企業(yè)對特定業(yè)主提供特定服務(wù)？ 答：物業(yè)企業(yè)可以根據(jù)物業(yè)業(yè)主要求開展特定服務(wù)，其服務(wù)內(nèi)容、收費標(biāo)準(zhǔn)等由業(yè)主與物業(yè)企業(yè)另行約定。比如：業(yè)主對人身、財產(chǎn)安全有特殊保護要求的，業(yè)主可以與物業(yè)企業(yè)商定，并簽訂服務(wù)合同。 業(yè)主怎樣選擇物業(yè)服務(wù)內(nèi)容？ 答：物業(yè)企業(yè)進(jìn)入物業(yè)小區(qū)開展物業(yè)服務(wù)管理之前，應(yīng)當(dāng)與業(yè)主委員會簽訂物業(yè)服務(wù)合同。根據(jù)小區(qū)實際情況，并參照《渝北區(qū)物業(yè)行業(yè)物業(yè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)》，簽訂物業(yè)服務(wù)合同，合同內(nèi)容包括公共服務(wù)、其他約定服務(wù)、服務(wù)費收取、違約責(zé)任等。 物業(yè)企業(yè)公開作出的服務(wù)承諾及制定的服務(wù)細(xì)則等文件，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為物業(yè)服務(wù)合同的組成部分。 物業(yè)服務(wù)合同損害社會公共利益的，合同效力如何？ 答：物業(yè)服務(wù)合同若有損害社會公共利益的，依照合同法規(guī)定，該合同無效。出現(xiàn)此類情況時，應(yīng)通過雙方重新協(xié)商簽訂新的合同。 物業(yè)企業(yè)怎樣開展公共服務(wù)？ 答：物業(yè)企業(yè)入駐后根據(jù)合同約定，必須根據(jù)合同約定定期開展公共秩序維護、清潔衛(wèi)生、園林綠地養(yǎng)護、物業(yè)共用部分，共用設(shè)施、設(shè)備維護等。如定期開展防火巡查、安全檢查（小區(qū)化糞池安全巡查）、維護電梯、維護消防設(shè)施、監(jiān)控設(shè)施等等。 物業(yè)企業(yè)若未履行合同，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)什么責(zé)任？ 答：物業(yè)企業(yè)與業(yè)主委員會簽訂物業(yè)合同時，要根據(jù)雙方自愿簽署違約責(zé)任條款，一旦物業(yè)企業(yè)未履行合同，根據(jù)合同條款承擔(dān)違約責(zé)任，業(yè)主可以依法向物業(yè)企業(yè)要求合理補償。 物業(yè)企業(yè)在履行合同期間導(dǎo)致業(yè)主人身、財產(chǎn)安全受到損害的，應(yīng)如何處理？ 答：若未能履行物業(yè)服務(wù)合同的約定，導(dǎo)致業(yè)主人身、財產(chǎn)安全受到損害的，物業(yè)企業(yè)應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任。如物業(yè)企業(yè)履行了服務(wù)合同的，物業(yè)企業(yè)不承擔(dān)責(zé)任。 物業(yè)企業(yè)是否可以將專項服務(wù)委托給其他人？ 答：可以，物業(yè)企業(yè)可以委托有相應(yīng)資質(zhì)的企業(yè)或者個人完成物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)機電設(shè)備維修養(yǎng)護、清潔衛(wèi)生、園林綠化等專項服務(wù)。 但不可以將物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的全部物業(yè)服務(wù)一并委托給他人。 1物業(yè)企業(yè)的安全防范和突發(fā)事件怎樣處置？ 答：（1）物業(yè)企業(yè)應(yīng)當(dāng)制訂安全防范應(yīng)急預(yù)案。 （2）物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)發(fā)生突發(fā)性緊急事件，物業(yè)企業(yè)應(yīng)當(dāng)及時采取緊急措施處置，并按規(guī)定向相關(guān)行政管理部門和專業(yè)單位報告，協(xié)助做好相關(guān)工作。 （3）物業(yè)企業(yè)未制定安全防范應(yīng)急預(yù)案的，由房地產(chǎn)行政主管部門責(zé)令限期改正，逾期仍不改正的，處一萬元以上十萬元以下的罰款。 1物業(yè)企業(yè)限制或者侵犯業(yè)主權(quán)利的，怎么處理？ 答：由頒發(fā)資質(zhì)證書的行政主管部門責(zé)令限期整改，逾期仍不改正的，降低其資質(zhì)等級或撤消其資質(zhì)。 業(yè)主可依法向人民法院提請訴訟，維護自身合法權(quán)益。 1物業(yè)企業(yè)在收到給小區(qū)業(yè)主郵寄的包裹、信件出現(xiàn)丟失的，物業(yè)企業(yè)是否承擔(dān)責(zé)任？ 答：（1）小區(qū)業(yè)主郵寄的包裹、特快專遞、快信等應(yīng)由相關(guān)的快遞公司、郵政公司直接交予小區(qū)業(yè)主，發(fā)生丟失，應(yīng)由快遞公司、郵政公司負(fù)責(zé)；物業(yè)服務(wù)企業(yè)在與小區(qū)業(yè)主在簽訂管理服務(wù)合同時有該項約定，按約定承擔(dān)責(zé)任； （2）要及時在小區(qū)公示欄告之或電話通知業(yè)主領(lǐng)取，如果通過公示或電話通知業(yè)主后（有記錄等依據(jù)），仍長期無人認(rèn)領(lǐng)而出現(xiàn)丟失的，物業(yè)企業(yè)不承擔(dān)責(zé)任。 1物業(yè)企業(yè)在物業(yè)服務(wù)過程中享有哪些權(quán)利？ 答：(1) 承接物業(yè)時，對物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行查驗，接管相關(guān)資料； (2) 根據(jù)合同約定，對物業(yè)實施管理經(jīng)營服務(wù)。 (3) 根據(jù)法規(guī)、政策和合同約定，收取物業(yè)服務(wù)費用； (4) 可以將專項業(yè)務(wù)委托給專業(yè)服務(wù)企業(yè)實施。 (5) 可以根據(jù)業(yè)主委托提供物業(yè)服務(wù)合同約定以外的服務(wù)項目，可以接受水、電、氣、電視、通訊等公用事業(yè)單位的委托，提供水、電、氣、視、訊等共用事業(yè)費用的代收服務(wù)，并約定相應(yīng)費用、報酬； (6)根據(jù)物業(yè)服務(wù)合同或者管理規(guī)約，有權(quán)對物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)有關(guān)治安、環(huán)保、物業(yè)裝飾裝修和使用等方面法律法規(guī)規(guī)定的行為予以監(jiān)督、制止； (7) 經(jīng)業(yè)主、業(yè)主大會同意，可以利用物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行經(jīng)營； (8) 法律法規(guī)規(guī)定的或物業(yè)合同約定的其他權(quán)利。 1物業(yè)企業(yè)承擔(dān)哪些義務(wù)？ 答：（1）按照物業(yè)服務(wù)合同的約定，提供相應(yīng)服務(wù)； （2）物業(yè)合同終止時，應(yīng)將物業(yè)管理用房和承接物業(yè)時所接管的相關(guān)資料，移交給業(yè)主委員會； （3）物業(yè)合同終止時，業(yè)主大會選聘了新的物業(yè)服務(wù)企業(yè)的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)之間做好交接工作； （4）不得隨意改變物業(yè)管理用房用途； （5）不得將物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的全部的物業(yè)管理一并委托給他人； （6）接受水、電、氣、視、訊等公用事業(yè)委托的代收相關(guān)費用的，不得向業(yè)主收取代收手續(xù)費等額費用； （7）在制止物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)違反有關(guān)治安、環(huán)保、物業(yè)裝飾裝修和使用等方面法規(guī)法律的規(guī)定的行為時，應(yīng)及時向有關(guān)行政管理部門報告； （8）協(xié)助做好物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的安全防范工作。發(fā)生安全事故時，在采取應(yīng)急措施的同時，應(yīng)及時向有關(guān)行政部門報告，協(xié)助做好救助工作； （9）需改變公共建筑和共用設(shè)施用途的，應(yīng)提請業(yè)主大會討論決定同意； （10）因維修物業(yè)或者公共利益，確需臨時占用、挖掘道路、場地的，應(yīng)征得業(yè)主委員會同意； （11）將房屋裝飾裝修中禁止行為和注意事項告知業(yè)主并根據(jù)相關(guān)規(guī)定采取相應(yīng)制止措施； （12）協(xié)助街道辦事處、社區(qū)居委會、有關(guān)部門開展相應(yīng)社會管理； （13）法律法規(guī)規(guī)定的或物業(yè)合同約定的其他義務(wù)。 1有關(guān)水、電、氣、通訊、有線電視等專業(yè)單位需要進(jìn)入小區(qū)進(jìn)行維修、改造、安裝的，相關(guān)單位的權(quán)利和義務(wù)。 答：（1）物業(yè)企業(yè)有義務(wù)配合有關(guān)專業(yè)單位維持開展工作秩序的義務(wù)，不得以任何理由阻攔或收取管理費用。 （2）有關(guān)專業(yè)單位要承擔(dān)進(jìn)入小區(qū)進(jìn)行安裝、改造、維修所產(chǎn)生的水、電、氣等費用，恢復(fù)在安裝、改造、維修過程中損壞的公共設(shè)施、設(shè)備等。 1政府或有關(guān)部門需要在小區(qū)開展社會管理工作的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)怎樣配合？ 答：（1）物業(yè)企業(yè)有義務(wù)并積極配合、協(xié)助，并按政府或有關(guān)部門的要求在小區(qū)開展社會管理工作。 （2）政府或有關(guān)部門在小區(qū)開展社會管理工作中，屬于政府或有關(guān)部門職能職責(zé)承擔(dān)范圍的，因政府或有關(guān)部門人手不足需要委托小區(qū)物業(yè)企業(yè)開展此項工作的，比如：開展人口普查、某某示范小區(qū)創(chuàng)建等，政府或有關(guān)部門應(yīng)當(dāng)給予相應(yīng)的服務(wù)費用。 六、物業(yè)服務(wù)收費 物業(yè)服務(wù)成本原則上包含哪些部分？ 答：（1）服務(wù)人員的工資和社會保險費和福利； （2）公共設(shè)施設(shè)備的維修、管理、養(yǎng)護費用； （3）物業(yè)服務(wù)企業(yè)必需的辦公費用； （4）清潔、綠化費用； （5）秩序維護費用； （6）管理費分?jǐn)偅?（7）投入服務(wù)必需的固定資產(chǎn)折舊費用； （8）稅金； （9）物業(yè)服務(wù)單位合理利潤。 物業(yè)服務(wù)收費應(yīng)當(dāng)遵循什么原則？ 答：物業(yè)服務(wù)收費應(yīng)當(dāng)遵循合理、公開以及費用與服務(wù)水平相適應(yīng)的原則。 物業(yè)服務(wù)收費有哪些類別？ 答：物業(yè)服務(wù)收費分公共性服務(wù)收費、公眾代辦性收費和特約服務(wù)收費。 （1）公共性收費主要指：物業(yè)服務(wù)成本收費部分。 （2）公眾代辦收費主要指：物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)，業(yè)主委托物業(yè)企業(yè)代辦水、電、氣維修等服務(wù)收取的服務(wù)費。 （3）特約服務(wù)費主要指：物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)，業(yè)主與物業(yè)企業(yè)協(xié)商要求提供特約服務(wù)所產(chǎn)生的費用。 物業(yè)服務(wù)收費的依據(jù)是什么？ 答：物業(yè)企業(yè)在進(jìn)入招投標(biāo)時，經(jīng)物業(yè)企業(yè)與業(yè)主大會或業(yè)主委員會根據(jù)服務(wù)內(nèi)容進(jìn)行協(xié)商，在物業(yè)服務(wù)合同上約定。 前期物業(yè)服務(wù)收費標(biāo)準(zhǔn)必須報經(jīng)物價主管部門備案，同時抄報區(qū)房管局備案。 物業(yè)服務(wù)收費標(biāo)準(zhǔn)對業(yè)主是否有約束力？ 答：物業(yè)服務(wù)收費標(biāo)準(zhǔn)經(jīng)業(yè)主大會審定通過，簽訂了物業(yè)服務(wù)管理合同，對物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)所有業(yè)主均具有約束力。 前期物業(yè)服務(wù)合同生效之日至出售物業(yè)交付使用之日的物業(yè)服務(wù)費由誰承擔(dān)？ 答：由開發(fā)商或建設(shè)單位承擔(dān)。 一旦交付業(yè)主之日起就由業(yè)主承擔(dān)。 建設(shè)單位或開發(fā)商將物業(yè)交付業(yè)主后，業(yè)主在一定時期內(nèi)沒有使用該物業(yè)，業(yè)主是否繳納物業(yè)服務(wù)費用？ 答：業(yè)主應(yīng)該承擔(dān)物業(yè)服務(wù)管理費。 業(yè)主違反物業(yè)服務(wù)合同約定，逾期不交納物業(yè)服務(wù)費用的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)通過哪幾種途徑維護自己權(quán)益？ 答：（1）通過業(yè)主委員會督促業(yè)主限期繳納； （2）逾期仍不繳納的，物業(yè)企業(yè)可以向人民法院起訴，或者按約定申請仲裁。 物業(yè)企業(yè)在服務(wù)多年后，由于人工成本等費用增加，按合同約定的物業(yè)服務(wù)費不能保證正常運行，向業(yè)主委員會提出申請增加物業(yè)服務(wù)費，如何處置？ 答：物業(yè)企業(yè)向業(yè)主委員會提出費用增加的理由，由業(yè)主委員會負(fù)責(zé)召集業(yè)主大會，增加物業(yè)服務(wù)費由業(yè)主大會“雙過半 ”表決通過，并簽訂新的物業(yè)服務(wù)合同。經(jīng)業(yè)主大會表決通過新的服務(wù)費標(biāo)準(zhǔn)，對全體業(yè)主具有約束力。 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，物業(yè)企業(yè)有無義務(wù)為供水、供電、供氣等專業(yè)單位收繳有關(guān)費用？ 答：無義務(wù)為專業(yè)單位代收有關(guān)費用。但專業(yè)單位可以與物業(yè)企業(yè)協(xié)商，委托物業(yè)企業(yè)代為收取。 物業(yè)企業(yè)接受專業(yè)單位委托代收有關(guān)費用的，根據(jù)雙方約定向委托單位收取代收手續(xù)費，不得向業(yè)主收取手續(xù)費等額外費用（業(yè)主自行委托物業(yè)企業(yè)代為辦理的除外）。 1物業(yè)企業(yè)已經(jīng)按照合同約定以及相關(guān)規(guī)定提供服務(wù)，業(yè)主僅以未享受或者無需接受相關(guān)物業(yè)服務(wù)為由，拒不交納物業(yè)費的，其理由是否合理？ 答：其理由不合理。業(yè)主對建筑物專有部分以外的共有部分，享有權(quán)利，承擔(dān)義務(wù)；不得以放棄權(quán)利不履行義務(wù)。如果拒不繳納，物業(yè)服務(wù)企業(yè)書面催收并通過業(yè)主委員會督促業(yè)主繳納，逾期再不繳納的物業(yè)企業(yè)可依法向法院提起訴訟。 1如業(yè)主提出在物業(yè)服務(wù)企業(yè)提供服務(wù)期間出國或者出差，沒有享受到物業(yè)服務(wù)而拒絕繳費的，其理由成立否？ 答：其理由不成立。物業(yè)公司按合同約定提供了公共部位的清掃保潔、設(shè)施設(shè)備維護、保安服務(wù)等服務(wù)內(nèi)容。 1物業(yè)服務(wù)合同的權(quán)利義務(wù)終止后，物業(yè)企業(yè)如何收取業(yè)主應(yīng)支付而拖欠的物業(yè)費？ 答：書面催交，業(yè)主無正當(dāng)理由拒絕交納或者在催告的合理期限內(nèi)仍未交納物業(yè)費的，物業(yè)企業(yè)可向人民法院提起訴訟。 1違規(guī)收費如何處理？ 答：物業(yè)企業(yè)違反服務(wù)合同約定擅自提高收費標(biāo)準(zhǔn)或者重復(fù)收費，業(yè)主可向物價主管部門投訴，也可以向人民法院請求物業(yè)企業(yè)退還其已收取的違規(guī)費用。 1物業(yè)小區(qū)高層樓房二次供水物業(yè)企業(yè)是否可以收取二次供水費用？怎樣收取？ 答：由開發(fā)商自建，物業(yè)服務(wù)企業(yè)管理的高層樓房二次供水，物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以參照中法水務(wù)集團二次供水水費標(biāo)準(zhǔn)收取水費，也可以按照據(jù)實分?jǐn)傇瓌t分?jǐn)偠喂┧O(shè)施費、二次供水電費以及二次供水清洗費等相關(guān)費用，收取終端水價。 七、業(yè)主行為準(zhǔn)則 業(yè)主必須遵守的有關(guān)規(guī)定？ 答：業(yè)主入駐物業(yè)小區(qū)以后必須遵守以下規(guī)定： （1）業(yè)主不能私自開挖地下室； （2）業(yè)主不能私自亂搭亂建屋頂花園； （3）業(yè)主不能擅自改室內(nèi)用途； （4）業(yè)主不能破壞或者擅自改變房屋外觀； （5）業(yè)主不能破壞或者擅自變動房屋承重結(jié)構(gòu)、主體結(jié)構(gòu)； （6）物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的共用部分，業(yè)主不能擅自占用或者改建； （7）業(yè)主不能將衛(wèi)生間、廚房改在下層住戶的臥室、起居室、書房的上方； （8）不在住宅樓、居民社區(qū)飼養(yǎng)雞、鴨、鵝、兔、羊、豬、食用鴿等家畜家禽。 （9）業(yè)主還應(yīng)當(dāng)遵守業(yè)主大會制定的其他規(guī)定。 業(yè)主享有哪些權(quán)利？ 答：（1）按照物業(yè)服務(wù)合同的約定，接受物業(yè)服務(wù)企業(yè)提供的服務(wù)； （2）提議召開業(yè)主大會會議，并就物業(yè)管理的有關(guān)事項提出建議； （3）提出制定和修改管理規(guī)約，業(yè)主大會議事規(guī)則的建議； （4）參加業(yè)主大會會議，行使投票權(quán)； （5）選舉業(yè)主委員會成員，并享有被選舉權(quán)； （6）監(jiān)督業(yè)主委員會的工作； （7）監(jiān)督物業(yè)企業(yè)履行物業(yè)服務(wù)合同； （8）對物業(yè)公用部位、共用設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地使用情況享有知情權(quán)和監(jiān)督權(quán)； （9）監(jiān)督物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備專項維修資金的管理和使用； （10）法律、法規(guī)規(guī)定的其他權(quán)利。 業(yè)主承擔(dān)哪些義務(wù)？ 答：（1）遵守管理規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則； （2）遵守物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)共用部位和共用設(shè)施設(shè)備的使用、公共秩序和環(huán)境衛(wèi)生的維護等方面的規(guī)章制度； （3）執(zhí)行業(yè)主大會的決定和業(yè)主大會授權(quán)業(yè)主委員會作出的決定； （4）按照國家有關(guān)規(guī)定交納和補繳專項維修資金； （5）按時交納物業(yè)服務(wù)費用； （6）法律、法規(guī)規(guī)定的其他義務(wù)。 小區(qū)業(yè)主在小區(qū)飼養(yǎng)寵物的，要遵守哪些規(guī)定？ 答：（1）要遵守小區(qū)物業(yè)管理規(guī)約 （2）《重慶市養(yǎng)犬管理暫行辦法》 （3）要遵守公安機關(guān)、農(nóng)業(yè)等行政主管部門的有關(guān)規(guī)定。 物業(yè)企業(yè)對物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)業(yè)主違反有關(guān)