【正文】 提供了公共部位的清掃保潔、設(shè)施設(shè)備維護(hù)、保安服務(wù)等服務(wù)內(nèi)容。 （3）業(yè)主不能擅自改室內(nèi)用途； （3）提出制定和修改管理規(guī)約，業(yè)主大會議事規(guī)則的建議； （5）按時(shí)交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用； （3）要遵守公安機(jī)關(guān)、農(nóng)業(yè)等行政主管部門的有關(guān)規(guī)定。 業(yè)主轉(zhuǎn)讓或者出租物業(yè)時(shí)，應(yīng)當(dāng)有向業(yè)主委員會和物業(yè)企業(yè)履行告知義務(wù)。 1業(yè)主將住宅改變?yōu)榻?jīng)營性用房的，以多數(shù)有利害關(guān)系的業(yè)主同意其行為進(jìn)行抗辯，人民法院會不會支持？ 1業(yè)主可以通過哪些途徑維護(hù)自己合法權(quán)益？ 物業(yè)共有（共用）部位、共有設(shè)施設(shè)備是指哪些？ 業(yè)主、業(yè)主委員會或物業(yè)企業(yè)提出改建、重建建筑物及附屬設(shè)施申請的，需要物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)多少業(yè)主表決同意才有效？ 答：可以。 答：由業(yè)主大會決定，管理由物業(yè)服務(wù)企業(yè)承擔(dān)。 答：是不正確的。 答：小區(qū)室外游泳池屬公共設(shè)施，應(yīng)屬全體業(yè)主所有；其收益應(yīng)扣除管理成本后屬全體業(yè)主所有（有特別約定的除外）。 答：（1）如有開發(fā)商承諾或合同中約定由開發(fā)商配備的，應(yīng)由開發(fā)商配備，交由物業(yè)企業(yè)管理； 答：（1）新建商品房物業(yè)服務(wù)管理用房由開發(fā)建設(shè)單位提供不得低于房屋總建筑面積的千分之三且不少于五十平方米； 答：（1）專有部分的維修； 共有部分由涉及業(yè)主共同出資維修，繳納了專項(xiàng)維修基金的業(yè)主按規(guī)定程序動(dòng)用專項(xiàng)維修基金維修。 首期物業(yè)專項(xiàng)維修資金的歸集標(biāo)準(zhǔn)？ （2）采用書面征求意見的形式。 （3）確定施工單位。 （一）向物業(yè)所在地鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府、街道辦事處，提出緊急使用物業(yè)專項(xiàng)維修資金書面申請； 答：屋面、墻體的防滲漏保修期為5年。 答：房屋主體結(jié)構(gòu)保修期限為房屋的使用年限。 答：業(yè)主專有（業(yè)主室內(nèi)部分）部分，由業(yè)主自行疏通，如果需要請物業(yè)企業(yè)維修的，由業(yè)主與物業(yè)企業(yè)協(xié)商，費(fèi)用由業(yè)主承擔(dān)；共用部分，可由物業(yè)企業(yè)進(jìn)行疏通；如發(fā)生嚴(yán)重堵塞無法進(jìn)行疏通的需要改造的，則由共用部分的業(yè)主出資或動(dòng)用物業(yè)專項(xiàng)維修資金進(jìn)行改造。由業(yè)主與物業(yè)企業(yè)協(xié)商并約定，其維修費(fèi)用由業(yè)主承擔(dān)。 業(yè)委會或物業(yè)企業(yè)可持介紹信查詢本小區(qū)的交存和使用情況。 （1）根據(jù)物業(yè)服務(wù)合同約定，應(yīng)當(dāng)由物業(yè)企業(yè)從物業(yè)服務(wù)收費(fèi)中支出的物業(yè)共有部位、共有設(shè)施設(shè)備的日常維修養(yǎng)護(hù)費(fèi)用； 答：應(yīng)由業(yè)主本人簽名。 答：因公共部位、公共設(shè)施設(shè)備的損壞，造成業(yè)主私有財(cái)產(chǎn)遭受的損失，不屬于物業(yè)專項(xiàng)維修資金賠償范圍，不能使用物業(yè)專項(xiàng)維修資金進(jìn)行賠償。 業(yè)主 因房屋質(zhì)量問題而拒交物業(yè)服務(wù)費(fèi)，前后共有半年之久，物業(yè)企業(yè)無奈之下將業(yè)主告上法庭。事后，該業(yè)主要求物業(yè)企業(yè)承擔(dān)責(zé)任并請求賠償損失，面對業(yè)主的該要求，物業(yè)企業(yè)應(yīng)當(dāng)賠償嗎？其依據(jù)是什么？ 律師分析：專項(xiàng)維修資金專項(xiàng)用于整幢樓的維修使用，其屋面是整幢共有，整幢樓的專項(xiàng)維修資金可以用于屋面的維修，但要分以下幾種情況：物業(yè)企業(yè)也不善罷甘休，直接切斷了小區(qū)的水電， 雙方的矛盾迅速升溫。在行使這一權(quán)利時(shí)， 應(yīng)當(dāng)經(jīng)專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主同意。目前，業(yè)主在購房時(shí)都要簽訂《管理規(guī)約》，根據(jù)我國《合同法》的規(guī)定，當(dāng)事人雙方意思表達(dá)一致的，合同即告成 立，雙方都應(yīng)當(dāng)受其約束，履行各自的義務(wù)。有的業(yè)主因房屋存在質(zhì)量問題或者存在安全隱患，而私自對房屋進(jìn)行改造搭建，如涉及到其他業(yè)主和整體環(huán)境的利益，往往都會被責(zé)令恢復(fù)原狀。合同到期后，因該物業(yè)企業(yè)服務(wù)不到位，小區(qū)業(yè)主大會決定聘用新的物業(yè)企業(yè)。對物業(yè)企業(yè)分別與業(yè)主簽訂的服務(wù)合同的效力認(rèn)定也存在有效與無效兩種觀點(diǎn)。首先，依據(jù)《物業(yè)管理?xiàng)l例》第六條之 規(guī)定，房屋所有權(quán)人為業(yè)主。物業(yè)服務(wù)合同不僅涉及業(yè)主對專有部分的委托管理，也包括對共有部分的委托管理，因此，對于選聘物業(yè)企業(yè)等屬于小區(qū)管理的重大事項(xiàng)，立法規(guī)定 應(yīng)由業(yè)主共同決定。據(jù)此，陳某也應(yīng)具有業(yè)主資格，而該小區(qū)業(yè)委會的組成并不違法。 本案法院在審理過程中對陳某是否具有業(yè)主資格存在兩種觀點(diǎn)：第一種觀點(diǎn)認(rèn)為，房屋權(quán)屬證書上未記載的共有人不能成為業(yè)主。 訴訟中，該物業(yè)企業(yè)提出：小區(qū)業(yè)主委員會主任 陳某系業(yè)主的配偶，房屋產(chǎn)權(quán)證上未載明陳某姓名，陳某不具有業(yè)主資格，故小區(qū)業(yè)委會組成不符合法律規(guī)定，不具備訴訟主體資格；且新的物業(yè)服務(wù)合同系物業(yè)企 業(yè)在平等自愿的情況下同小區(qū)內(nèi)過半數(shù)業(yè)主簽訂的，符合物業(yè)合同成立要件，物業(yè)企業(yè)據(jù)此有權(quán)繼續(xù)為小區(qū)提供物業(yè)服務(wù)。王某則辯稱，由于樓上業(yè)主經(jīng)常亂扔雜物，危害其家人安全，已多次向物業(yè)企 業(yè)反映情況，但物業(yè)企業(yè)未能及時(shí)處理，搭建的目的僅僅是為了避免樓上業(yè)主亂扔雜物，因此并無不當(dāng)之處。業(yè)主的監(jiān)督權(quán)體現(xiàn)在對物業(yè)服務(wù)質(zhì)量的監(jiān)督，業(yè)主們可以依法行 使該項(xiàng)權(quán)利。業(yè)主們陸續(xù)入住小區(qū)后，發(fā)現(xiàn)物業(yè)企業(yè)的服務(wù)并不到位，而且給小區(qū)的居民帶來極大不 便。 小區(qū)業(yè)主也可以直接向市政投訴電話12319反映情況，要求市政部門降低路燈亮度。該業(yè)主稱，如果該問題得不到解決，將拒絕繳納物業(yè)服務(wù)費(fèi)。 律師分析：業(yè)主的要求不正確，未安裝一戶一表的小區(qū)，按合同約定總分表的輸差應(yīng)該全體業(yè)主承擔(dān)。房屋質(zhì)量問題是業(yè)主與建設(shè)單位之間的關(guān)系，其責(zé)任方為建設(shè)單位，物業(yè)企業(yè)在其中僅是協(xié)調(diào)作用，不是直接的責(zé)任方。 涉及安全的按照緊急程序動(dòng)用專項(xiàng)資金。 （3）應(yīng)當(dāng)由當(dāng)事人承擔(dān)的因人為損壞物業(yè)共有部位、共有設(shè)施設(shè)備所需的修復(fù)費(fèi)用； 答：物業(yè)因拆遷或者其他原因滅失的，物業(yè)專項(xiàng)維修資金按以下原則處理： 答：部分業(yè)主未交存物業(yè)專項(xiàng)維修資金的，業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)督促其交存。如果化糞池、排污管道等出現(xiàn)損壞，需要進(jìn)行維修處理的，由物業(yè)企業(yè)提請業(yè)主委員會動(dòng)用專項(xiàng)維修資金進(jìn)行維修，如果小 區(qū)業(yè)主不同意，由業(yè)主委員或物業(yè)企業(yè)報(bào)告鎮(zhèn)政府、街道辦事處啟動(dòng)專項(xiàng)維修資金緊急程序進(jìn)行維修。 答：上述問題屬于開發(fā)遺留問題，應(yīng)由開發(fā)建設(shè)單位負(fù)責(zé)，諸如此類建設(shè)遺留問題不能轉(zhuǎn)嫁給物業(yè)服務(wù)企業(yè)。 答：不可以。 1房屋外墻磚脫落該怎么辦？ 答：消防設(shè)施損壞、外墻磚脫落、電梯大修等十種涉及安全的維修可以在不經(jīng)過業(yè)主同意的情況下，按緊急程序動(dòng)用物業(yè)專項(xiàng)維修資金進(jìn)行維修、更新。 （2）開發(fā)建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在辦理房屋初始登記時(shí)，繳納未出售的房屋的首期物業(yè)專項(xiàng)維修資金。 (1) 有電梯的，按每平方米建筑面積80元交存； （3）全體共有部分的維修。 （3）物業(yè)企業(yè)、業(yè)主委員會不得擅自改變物業(yè)管理用房用途。 1小區(qū)進(jìn)出門崗、攔桿、刷卡及刷卡機(jī)等應(yīng)由誰配備？ 1消防通道發(fā)生堵塞應(yīng)該怎么辦？ 答：消防設(shè)施設(shè)備應(yīng)由開發(fā)商配置完善，屬全體業(yè)主所有。 1物業(yè)專有部分出現(xiàn)危害或者可能危害公共安全的情形如何正確處理？ 車位、車庫的數(shù)量低于或等于房屋套數(shù)的，車位、車庫如何分配？ 答：物業(yè)小區(qū)業(yè)主自用專有設(shè)施、設(shè)備，包括：其專有部位范圍內(nèi)的全部設(shè)施設(shè)備。 （2）通過司法機(jī)關(guān)解決，如起訴、仲裁等； 答：要經(jīng)過有利害關(guān)系的業(yè)主、工商行政管理部門、業(yè)主委員會或物業(yè)所在地居委會同意。 （5）選舉業(yè)主委員會成員，并享有被選舉權(quán)； （5）業(yè)主不能破壞或者擅自變動(dòng)房屋承重結(jié)構(gòu)、主體結(jié)構(gòu)； 答：物業(yè)企業(yè)違反服務(wù)合同約定擅自提高收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)或者重復(fù)收費(fèi)，業(yè)主可向物價(jià)主管部門投訴，也可以向人民法院請求物業(yè)企業(yè)退還其已收取的違規(guī)費(fèi)用。 答：其理由不合理。 建設(shè)單位或開發(fā)商將物業(yè)交付業(yè)主后，業(yè)主在一定時(shí)期內(nèi)沒有使用該物業(yè)，業(yè)主是否繳納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用？ 答：由開發(fā)商或建設(shè)單位承擔(dān)。 物業(yè)服務(wù)收費(fèi)有哪些類別？ （2）公共設(shè)施設(shè)備的維修、管理、養(yǎng)護(hù)費(fèi)用； （2）有關(guān)專業(yè)單位要承擔(dān)進(jìn)入小區(qū)進(jìn)行安裝、改造、維修所產(chǎn)生的水、電、氣等費(fèi)用，恢復(fù)在安裝、改造、維修過程中損壞的公共設(shè)施、設(shè)備等。 1有關(guān)水、電、氣、通訊、有線電視等專業(yè)單位需要進(jìn)入小區(qū)進(jìn)行維修、改造、安裝的，相關(guān)單位的權(quán)利和義務(wù)。 （9）需改變公共建筑和共用設(shè)施用途的，應(yīng)提請業(yè)主大會討論決定同意； （4）不得隨意改變物業(yè)管理用房用途； (8) 法律法規(guī)規(guī)定的或物業(yè)合同約定的其他權(quán)利。 (3) 根據(jù)法規(guī)、政策和合同約定，收取物業(yè)服務(wù)費(fèi)用； 業(yè)主可依法向人民法院提請?jiān)V訟，維護(hù)自身合法權(quán)益。 物業(yè)企業(yè)若未履行合同，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)什么責(zé)任？ 物業(yè)企業(yè)怎樣開展公共服務(wù)？ 物業(yè)服務(wù)合同損害社會公共利益的，合同效力如何？根據(jù)小區(qū)實(shí)際情況，并參照《渝北區(qū)物業(yè)行業(yè)物業(yè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)》，簽訂物業(yè)服務(wù)合同，合同內(nèi)容包括公共服務(wù)、其他約定服務(wù)、服務(wù)費(fèi)收取、違約責(zé)任等。比如：業(yè)主對人身、財(cái)產(chǎn)安全有特殊保護(hù)要求的，業(yè)主可以與物業(yè)企業(yè)商定，并簽訂服務(wù)合同。 （3）業(yè)主或業(yè)主委員會不得強(qiáng)迫物業(yè)企業(yè)開展合同約定以外的服務(wù)。約定的內(nèi)容包括：服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、違約責(zé)任等。 （6）其他物業(yè)服務(wù)內(nèi)容。 五、物業(yè)服務(wù)內(nèi)容 管理規(guī)約（臨時(shí)管理規(guī)約）的內(nèi)容有哪些？ 答：臨時(shí)管理規(guī)約由開發(fā)建設(shè)單位制定，并報(bào)當(dāng)?shù)劓?zhèn)人民政府或街道辦事處、當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)行政主管部門備案。 答：業(yè)主大會或者業(yè)主委員會作出的決定侵害業(yè)主合法權(quán)益的，受侵害的業(yè)主可以依法向人民法院訴訟請求予以撤銷。 答：若業(yè)主委員會作出超越權(quán)限的決定，業(yè)主可以向物業(yè)所在的街道辦事處反映，街道辦事處通過調(diào)查確定是超權(quán)限的決定，應(yīng)當(dāng)責(zé)令限期改正或者撤銷其決定，并通告全體業(yè)主。 答：業(yè)主代表應(yīng)當(dāng)提前就業(yè)主大會會議擬討論的事項(xiàng)征求其所代表的業(yè)主的意見。 3業(yè)主委員會是否有權(quán)代表全體業(yè)主參加訴訟？ 答：（1）業(yè)主大會選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會，業(yè)主委員會是業(yè)主大會的執(zhí)行機(jī)構(gòu)； 2業(yè)主委員會工作經(jīng)費(fèi)的來源？ 2業(yè)主委員會成立后公示的內(nèi)容？ （4）執(zhí)行業(yè)主大會作出的決議，向業(yè)主大會報(bào)告有關(guān)決議執(zhí)行的情況； （3）候補(bǔ)委員可以列席業(yè)主委員會會議，但不具有表決權(quán)。 （8）法律、法規(guī)和政策規(guī)定的其他條件。 （3）本人、配偶以及直系親屬未在為本物業(yè)管理區(qū)域提供服務(wù)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)內(nèi)工作或兼職； （4）擬訂業(yè)主委員會委員產(chǎn)生辦法，審查業(yè)主委員會候選人資格，確定候選人名單； 答：代表和維護(hù)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主在物業(yè)管理活動(dòng)中的合法權(quán)益，履行相關(guān)的義務(wù)。 答：(1)制定和修改業(yè)主大會議事規(guī)則和管理規(guī)約； 業(yè)主大會會議的召開有哪幾種形式？ （2）業(yè)主大會需要作出決定時(shí)，應(yīng)當(dāng)有物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)專有部分占建筑物總面積和業(yè)主均超過50%以上的決定才有效。 三、業(yè)主、業(yè)主大會、業(yè)主委員會 1業(yè)主大會決定選聘新的物業(yè)企業(yè)，原物業(yè)企業(yè)不按規(guī)定退出的，業(yè)主如何處理？ 1業(yè)主委員會與物業(yè)企業(yè)的關(guān)系？ （2）物業(yè)服務(wù)合同訂立、變更后，由物業(yè)企業(yè)一月內(nèi)向街道辦事處、房地產(chǎn)行政主管部門備案。 答：一個(gè)小區(qū)面積與選擇物業(yè)企業(yè)資質(zhì)必須適用以下規(guī)定：物業(yè)企業(yè)誠信記分與星級考核結(jié)合，并向社會公布，供業(yè)主選聘物業(yè)企業(yè)參考。90分以上掛五星，80以上掛四星，70分以上掛三星，60分以上掛二星，60分以下掛黃牌。 答：物業(yè)企業(yè)須首先向小區(qū)業(yè)主公示“企業(yè)星級”、企業(yè)資質(zhì)、營業(yè)執(zhí)照和“誠信度證明”（前期物業(yè)企業(yè)由開發(fā)建設(shè)單位負(fù)責(zé)公示），并作為合同備案要件之一。 （3）為了做到物業(yè)服務(wù)收費(fèi)合理，又要保證服務(wù)質(zhì)量，業(yè)主或業(yè)主委員會可以委托渝北區(qū)物業(yè)行業(yè)專家（物業(yè)協(xié)會），對物業(yè)服務(wù)質(zhì)量、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)等進(jìn)行評估。即通常所說的物業(yè)服務(wù)費(fèi)。如：一個(gè)小區(qū)在規(guī)劃的紅線范圍內(nèi)的所有建筑物（含住宅、商業(yè)門面等）、共有或共用的設(shè)施設(shè)備（休閑娛樂設(shè)施，公共的地下、地上管網(wǎng)、停車庫、消防設(shè)施設(shè)備等）、園林綠化等均屬一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域。 答：業(yè)主通過選聘物業(yè)企業(yè)，由業(yè)主和物業(yè)企業(yè)按照物業(yè)服務(wù)合同約定，對房屋及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)、管理，維護(hù)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和相關(guān)秩序的活動(dòng)。 什么是業(yè)主？《手冊》雖經(jīng)過多方征求意見和反復(fù)修改，由于物業(yè)管理涉及眾多法律法規(guī)和政策，也涉及多個(gè)部門的職能職責(zé)，我們在編寫當(dāng)中，難免還存 在沒有提到的問題以及不妥當(dāng)?shù)牡胤?，敬請?jiān)谑褂眠^程中提出意見，以便進(jìn)一步完善。物業(yè)管理員工培訓(xùn)資料前為了更加有效的指導(dǎo)業(yè)主、業(yè)主委員會、物業(yè)服務(wù)企業(yè)明晰各方權(quán)、責(zé)、利關(guān)系，履行各自承擔(dān)的義務(wù)和責(zé) 任，方便街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）、居（村）民委員會及時(shí)有效協(xié)調(diào)解決各種矛盾糾紛，房地產(chǎn)和物業(yè)管理協(xié)會根據(jù)《物權(quán)法》、國務(wù)院《物業(yè)管理?xiàng)l例》、《重慶市物業(yè)管理?xiàng)l例》、建設(shè)部《物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)管理辦法》、《重慶市物業(yè)專項(xiàng)維修資金管理辦法》、《重慶市市政設(shè)施管理?xiàng)l例》、《城鄉(xiāng)規(guī)劃法》、《重慶市城鄉(xiāng)規(guī)劃條例》、國務(wù)院《城市綠化條例》、《重慶市城市園林綠化條例》、《重慶市市容環(huán)境衛(wèi)生管理?xiàng)l例》、《重慶市環(huán)境保護(hù)條例》、建設(shè)部 《住宅室內(nèi)裝飾裝修管理辦法》、《重慶市建筑管理?xiàng)l例》、《重慶市主城區(qū)違法建筑整治工作領(lǐng)導(dǎo)小組辦公室關(guān)于主城區(qū)違法建筑整治工作中有關(guān)違法建（構(gòu)）筑 物認(rèn)定查處問題的復(fù)函》、《重慶市業(yè)主大會和業(yè)主委員會活動(dòng)規(guī)則（試行）》等法律法規(guī)和政策，認(rèn)真吸取多年來物業(yè)管理服務(wù)過程中的經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn)，組織物業(yè)行業(yè)專家結(jié)合我市實(shí)際編制了《重慶市物業(yè)服務(wù)管理手冊（試行）》（以下簡稱《手冊》），現(xiàn)印發(fā)到全區(qū)各機(jī)關(guān)、企事業(yè)單位和小區(qū)業(yè)主，供大家在涉及物業(yè) 服務(wù)管理工作中參考。 什么是物業(yè)？ 什么是物業(yè)服務(wù)企業(yè)？ 什么是業(yè)主代表？ 什么是業(yè)主委員會？ 答：根據(jù)物業(yè)的建設(shè)用地規(guī)劃許可證確定的紅線圖范圍，結(jié)合物業(yè)的共有