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物業(yè)管理員基礎培訓資料-預覽頁

2025-05-11 23:35 上一頁面

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【正文】 如拒不執(zhí)行的,業(yè)主委員會主持召開業(yè)主大會提請對該委員實施罷免; 答:記為一個業(yè)主人數(shù)。 答:業(yè)主大會由物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的全體業(yè)主組成,業(yè)主大會作出的決定,審定的事項,物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的所有業(yè)主、物業(yè)使用人應當無條件遵守和執(zhí)行。 3業(yè)主大會與業(yè)主委員會的關系? (4)業(yè)主委員會依法代表業(yè)主大會作出的決定對全體業(yè)主、使用人具有約束力; 答:業(yè)主可以向物業(yè)所在地街道辦事處書面申請要求核實,街道辦事處應當在收到申請后30日內(nèi),根據(jù)核實情況作出處理決定。 3業(yè)主代表如何傳達業(yè)主意思?凡需投票表決的,業(yè)主贊同、反對或者棄權的意見應當經(jīng)本人簽字后,由業(yè)主代表在業(yè)主大會會議投票時如實反映。 3業(yè)主委員會超越權限的決定如何處理?若決定侵害業(yè)主合法權益的,受侵害的業(yè)主可以請求人民法院予以撤銷。 3若業(yè)主大會的決定侵害了業(yè)主,受侵害的業(yè)主如何維護自身權益? 答:由業(yè)主委員會擬定,業(yè)主大會審議通過,對物業(yè)小區(qū)全體業(yè)主具有約束力,物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的所有業(yè)主和物業(yè)使用人必須無條件的遵守。 物業(yè)出租、借用的,其承租人、借用人必須遵守業(yè)主管理規(guī)約的約定。 答:建立臨時管理規(guī)約和管理規(guī)約。 臨時管理規(guī)約、管理規(guī)約是一個公共性約束文件,對建設單位、業(yè)主和物業(yè)使用人均有約束力。 臨時管理規(guī)約、管理規(guī)約的制定主體是哪個? (3)業(yè)主應當履行的義務; 答:一個物業(yè)企業(yè)入駐物業(yè)服務管理小區(qū),必須開展的物業(yè)服務事項,也是物業(yè)企業(yè)與物業(yè)小區(qū)業(yè)主委員會簽訂合同必備的內(nèi)容。 (1)共用部位、共有設施、設備的日常維修、養(yǎng)護、運行和管理; (5)物業(yè)服務收費標準; 答:(1)物業(yè)企業(yè)應當制訂安全防范應急預案。 (2)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)發(fā)生突發(fā)性緊急事件,物業(yè)企業(yè)應當及時采取緊急措施處置,并按規(guī)定向相關行政管理部門和專業(yè)單位報告,協(xié)助做好相關工作。 (3)物業(yè)企業(yè)未制定安全防范應急預案的,由房地產(chǎn)行政主管部門責令限期改正,逾期仍不改正的,處一萬元以上十萬元以下的罰款。 1物業(yè)企業(yè)限制或者侵犯業(yè)主權利的,怎么處理? 答:(1) 承接物業(yè)時,對物業(yè)共用部位、共用設施設備進行查驗,接管相關資料; (7) 經(jīng)業(yè)主、業(yè)主大會同意,可以利用物業(yè)共用部位、共用設施設備進行經(jīng)營; (3)物業(yè)合同終止時,業(yè)主大會選聘了新的物業(yè)服務企業(yè)的,物業(yè)服務企業(yè)之間做好交接工作; (7)在制止物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)違反有關治安、環(huán)保、物業(yè)裝飾裝修和使用等方面法規(guī)法律的規(guī)定的行為時,應及時向有關行政管理部門報告;發(fā)生安全事故時,在采取應急措施的同時,應及時向有關行政部門報告,協(xié)助做好救助工作; (12)協(xié)助街道辦事處、社區(qū)居委會、有關部門開展相應社會管理; 答:(1)服務人員的工資和社會保險費和福利; (5)秩序維護費用; (9)物業(yè)服務單位合理利潤。 物業(yè)服務收費應當遵循什么原則? 答:物業(yè)服務收費標準經(jīng)業(yè)主大會審定通過,簽訂了物業(yè)服務管理合同,對物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)所有業(yè)主均具有約束力。 前期物業(yè)服務合同生效之日至出售物業(yè)交付使用之日的物業(yè)服務費由誰承擔? (2)逾期仍不繳納的,物業(yè)企業(yè)可以向人民法院起訴,或者按約定申請仲裁。 物業(yè)企業(yè)在服務多年后,由于人工成本等費用增加,按合同約定的物業(yè)服務費不能保證正常運行,向業(yè)主委員會提出申請增加物業(yè)服務費,如何處置?經(jīng)業(yè)主大會表決通過新的服務費標準,對全體業(yè)主具有約束力。 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi),物業(yè)企業(yè)有無義務為供水、供電、供氣等專業(yè)單位收繳有關費用?但專業(yè)單位可以與物業(yè)企業(yè)協(xié)商,委托物業(yè)企業(yè)代為收取。 物業(yè)企業(yè)接受專業(yè)單位委托代收有關費用的,根據(jù)雙方約定向委托單位收取代收手續(xù)費,不得向業(yè)主收取手續(xù)費等額外費用(業(yè)主自行委托物業(yè)企業(yè)代為辦理的除外)。 1物業(yè)企業(yè)已經(jīng)按照合同約定以及相關規(guī)定提供服務,業(yè)主僅以未享受或者無需接受相關物業(yè)服務為由,拒不交納物業(yè)費的,其理由是否合理?業(yè)主對建筑物專有部分以外的共有部分,享有權利,承擔義務;不得以放棄權利不履行義務。 答:其理由不成立。 答:書面催交,業(yè)主無正當理由拒絕交納或者在催告的合理期限內(nèi)仍未交納物業(yè)費的,物業(yè)企業(yè)可向人民法院提起訴訟。 1違規(guī)收費如何處理? 答:業(yè)主入駐物業(yè)小區(qū)以后必須遵守以下規(guī)定: (4)業(yè)主不能破壞或者擅自改變房屋外觀; (8)不在住宅樓、居民社區(qū)飼養(yǎng)雞、鴨、鵝、兔、羊、豬、食用鴿等家畜家禽。 (9)業(yè)主還應當遵守業(yè)主大會制定的其他規(guī)定。 業(yè)主享有哪些權利? (4)參加業(yè)主大會會議,行使投票權; (8)對物業(yè)公用部位、共用設施設備和相關場地使用情況享有知情權和監(jiān)督權; (2)遵守物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)共用部位和共用設施設備的使用、公共秩序和環(huán)境衛(wèi)生的維護等方面的規(guī)章制度; (6)法律、法規(guī)規(guī)定的其他義務。 小區(qū)業(yè)主在小區(qū)飼養(yǎng)寵物的,要遵守哪些規(guī)定? 答:(1)物業(yè)企業(yè)可以進行勸阻、制止; 答:受害人可以申請物業(yè)糾紛調(diào)解或依法向人民法院提起訴訟,維護自身正當權益。 業(yè)主、使用人將住宅改變?yōu)榻?jīng)營性用房,要經(jīng)過什么程序? 答:不予支持。 答:(1)當事人自行協(xié)商解決,依法不能由當事人自行協(xié)商解決的事項外; 答:是指由物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主或者部分業(yè)主共有(共用)的部位,一般包括:物業(yè)的基礎、承重墻體、柱、梁、樓板、屋頂以及戶外的墻面、門廳、樓梯間、走廊通道抗震板(梁)、架空結構、車庫等。 共有設施設備,是指物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主或者部分業(yè)主共有的附屬設施設備,一般包括:電梯、天線、共用照明、共用二次供水、消防設施、門禁可視、防雷設施、綠地、道路、路燈、溝渠、池、井、管、公益性文體設施、物業(yè)管理用房等。 物業(yè)小區(qū)業(yè)主自用(專有)設施設備? 答:應當經(jīng)專有部分占建筑物總面積2/3以上的且占業(yè)主總人數(shù)2/3以上的業(yè)主同意。 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi),車位的使用應堅持什么原則? 答:小區(qū)的消防設施設備一般包括:消防通道、消防管網(wǎng)、消防栓、消防栓箱、水槍、水帶、應急照明設施、指示標志、滅火器、滅火箱等。 1消防設施設備應該由誰配置完善,屬于誰所有? (2)如在購房合同中沒有此項約定的,可以由業(yè)主共同出資配備,交由物業(yè)企業(yè)管理。 1小區(qū)內(nèi)園林綠化由誰建設,誰所有? (2)物業(yè)管理用房的所有權全體業(yè)主共有; (2)部分共有部分的維修; 答:首其物業(yè)專項維修資金的歸集標準為: 答:業(yè)主委員會、物業(yè)企業(yè)或者相關業(yè)主代表按以下程序申請使用: (5)工程竣工驗收后,憑竣工決算報告到區(qū)物業(yè)專項維修資金管理中心辦理決算,并撥付尾款。 當發(fā)生影響安全等情況,需要對公共設施設備、部位進行維修,但小區(qū)業(yè)主多數(shù)人不同意動用專項維修資金的怎么辦? (二)鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府、街道辦事處接到報告后應立即派人到現(xiàn)場核實情況,并根據(jù)現(xiàn)場實際情況確認搶修范圍。 (三) 持物業(yè)所在地鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府、街道辦事處出具的證明材料,向區(qū)專項維修資金管理中心申請維修資金。 (四)工程竣工驗收合格后,工程費用經(jīng)業(yè)主委員會(業(yè)主代表)確認后,在該物業(yè)小區(qū)的物業(yè)專項維修資金中如實列支。 某一個物業(yè)小區(qū)物業(yè)專項維修資金按規(guī)定程序使用完之后,又需要進行物業(yè)維修怎么辦?逾期未續(xù)交的,其房屋共有部位、共有設施設備的維修、更新、改造所需費用,由相關業(yè)主自行負責。 1更換路燈燈泡、清洗水箱、綠地用水等這些費用能否動用專項維修資金? 答:可以。 答:由整幢樓業(yè)主共同承擔,出現(xiàn)嚴重堵塞,無法疏通需要改造的,可動用該幢樓專項維修資金進行維修改造。 1業(yè)主專有部分維修是否可動用物業(yè)專項維修資金?業(yè)主專有部分的維修、更新、改造費用,由專有部分業(yè)主承擔。 1小區(qū)的配套設施未完善、不銹鋼欄桿私下改為鐵欄桿、外墻、綠化、管道、入口扶梯等沒有修好,在保修期內(nèi)屋頂墻面滲漏該找誰處理? 答:應該交,建設單位未售出的物業(yè),其首次物業(yè)專項維修資金,由建設單位在辦理總證時向區(qū)物業(yè)專項維修資金管理中心交存。 2出現(xiàn)部分業(yè)主未交存物業(yè)專項維修資金情況該怎么處理?對拒不交存或者續(xù)籌物業(yè)專項維修資金的業(yè)主要求期限交存,逾期仍不交存的,業(yè)主委員會可以向人民法院起訴要求其繳納。 2物業(yè)因拆遷或者其他原因滅失的,物業(yè)專項維修資金如何處理? (2)依法應當由開發(fā)建設單位承擔的物業(yè)共有部位、共有設施設備的維修、更新、改造費用;物業(yè)企業(yè)與業(yè)主是服務關系,業(yè)主享受了服務,就應繳納服務費,業(yè)主以建筑質(zhì)量問題為由不交納物業(yè)費是不合法的。 如遇上述情況,業(yè)主也可以直接向區(qū)城鄉(xiāng)建委投訴,由區(qū)城鄉(xiāng)建委責成建設單位維修,也可以通過訴訟或仲裁的方式解決。 某業(yè)主在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)遭一歹徒搶劫,被搶物品價值上萬元。 律師分析:是否賠償應當以物業(yè)企業(yè)是否按服務合同履行職責而 定。 (1)如果該幢樓還沒有過保修期,則由業(yè)主或物業(yè)企業(yè)向開發(fā)商提出要求,由開發(fā)商進行維修,開發(fā)商不同意維修,則向區(qū)城鄉(xiāng)建委投訴,由區(qū)城鄉(xiāng)建委責成開發(fā)商維修。 (2)如果過了保修期,樓頂被業(yè)主在樓頂作了其他使用,比如:修建了花園、樓亭、水池等設施,則由業(yè)主使用人自己出資維修。 (3)如果過了保修期,樓頂又沒有用作其他使用,如果在征求意見過程中,本樓多數(shù)業(yè)主不同意動用專項維修資金而達不到規(guī)定人數(shù),業(yè)委會(業(yè)主代表)、物業(yè)企業(yè)則可向物業(yè)所在地的鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府、街道辦事處申請啟動專項維修資金緊急程序,經(jīng)審批后可動用專項維修資金進行維修。 某物業(yè)小區(qū)部分業(yè)主不滿意在小區(qū)參與服務管理的物業(yè)企業(yè),向業(yè)主委員會提出另選物業(yè)企業(yè),業(yè)主委員會未經(jīng)業(yè)主代表大會的同意,臨時動議,不按有關規(guī)定程序另行選聘物業(yè)企業(yè),并簽訂服務合同,該合同是否有效?怎樣處置?街道應責令業(yè)主委員會限期召開業(yè)主大會臨時會議選聘新的物業(yè)企業(yè),如業(yè)主委員會超過限期任不召開,經(jīng)占總人數(shù)百分之二十以上的業(yè)主以書面形式要求,則由街道辦事處組織召開。 某物業(yè)小區(qū)由于水、電、氣沒有實現(xiàn)一戶一表,有關專業(yè)單位委托物業(yè)企業(yè)代收,由于對個別業(yè)主對物業(yè)企業(yè)的服務質(zhì)量有看法,于是拒絕繳納水、電、氣費,業(yè)主的做法是否正確?怎么辦?業(yè)主應當樹立正確的物業(yè)消費觀念,對物業(yè)服務質(zhì)量有看法,可以依靠物業(yè)服務合同的內(nèi)容與物業(yè)企業(yè)進行溝通協(xié)商,促進物業(yè) 企業(yè)改進服務質(zhì)量,如物業(yè)企業(yè)不按合同約定提供約定的服務,還可以向物業(yè)企業(yè)的行政主管部門(房管局)進行投訴。 對于不繳水、電、氣的業(yè)主可由物業(yè)公司向有關專業(yè)單位提供相應名單,由專業(yè)單位依法催收。 某物 業(yè)小區(qū)由于水、電、氣沒有實現(xiàn)一戶一表,有關專業(yè)單位按進入小區(qū)的總表數(shù)值收費,并委托物業(yè)企業(yè)代收入戶的費用,由于總表與入戶分表出現(xiàn)差額,物業(yè)企業(yè)根 據(jù)差額分攤到每一個業(yè)主頭上并進行收取,業(yè)主不同意,只同意按入戶表數(shù)值繳費,因此,出現(xiàn)了業(yè)主與物業(yè)企業(yè)之間的矛盾糾紛,業(yè)主的要求是否正確?該怎樣處 置?其出現(xiàn)的差額不應由物業(yè)企業(yè)承擔,但物業(yè)企業(yè)有責任向相關專業(yè)單位提供小區(qū)到業(yè)主電費差額的基本情況。 解決輸差的最好辦法是小區(qū)業(yè)主委員會或街道辦事處動員小區(qū)業(yè)主盡快安裝一戶一表,安裝費用按有關規(guī)定由業(yè)主承擔。 某物業(yè)小區(qū)內(nèi),開發(fā)商有一部分車庫或車位沒有向小區(qū)業(yè)主出售,在向小區(qū)業(yè)主出租車庫或車位時,開發(fā)商認為車庫或車位屬自有,擅自出臺了上漲車庫或車位收費價格,導致小區(qū)業(yè)主不滿,開發(fā)商的行為是否正確?怎樣處置?業(yè)主也應支持產(chǎn)權人在價格主管部門核定范圍內(nèi)調(diào)價,不能只考慮業(yè)主自身利益。 某物業(yè)小區(qū)內(nèi),由于水、電、氣等沒有實現(xiàn)一戶一表,專業(yè)單位要求物業(yè)企業(yè)按總表由物業(yè)企業(yè)到每家每戶代為收費,物業(yè)企業(yè)以收取困難、沒有收費責任為由拒絕專業(yè)單位的要求,于是專業(yè)單位提出將對小區(qū)采取斷水、斷電、斷氣等措施,專業(yè)單位的行為是否正確?怎樣處置?水、電、氣等專業(yè)單位應該與物業(yè)企業(yè)協(xié)商,共同上門對最終使用人進行收費和催費工 作,如做了以上工作還不能收齊所欠水、電、氣費,專業(yè)單位應該通過司法訴訟進行起訴,保障自己的合法權益。 但作為物業(yè)企業(yè)也有義務在小區(qū)加強對業(yè)主自覺履行繳納水、電、氣費的宣傳,作為小區(qū)業(yè)主有自覺繳納水、電、氣費的義務。例如,門口的保安執(zhí)勤很不嚴格,致使小區(qū)多次發(fā)生失竊事件;小區(qū)的下水管道經(jīng)常壞掉,雨天,居民出行受阻;電網(wǎng)總是隔三岔五地出故障,物業(yè)維修不及 時;物業(yè)企業(yè)幾乎沒有公布過收支賬目……于是,業(yè)主們集體決定拒絕給付物業(yè)管理費,直到物業(yè)企業(yè)改善服務。另外,物權法還確認了業(yè)主有共同解聘物業(yè)企業(yè)的權利,即“對建設單位聘請的物業(yè)企業(yè)或者其他管理人,業(yè)主有權依法更換”。被告王某稱物業(yè)企業(yè)未能及時處理樓上業(yè)主經(jīng)常亂扔雜物情況,物業(yè)公司勸阻無效,王某應起訴樓上業(yè)主。 本案中,物業(yè)企業(yè)獲得勝 訴,最直接的證據(jù)就是雙方的《管理規(guī)約》。所以,業(yè)主在辦理入住手續(xù)時,應當仔細審查每份文件,以明確自己的權利和義務。 目前,大多數(shù)小區(qū)對建筑物整體外觀的要求都很高。 某物業(yè)企業(yè)與某小區(qū)業(yè)委會簽訂了物業(yè)服務合 同。 [分歧]第二種觀點認為,無論權屬證書上登記的所有權人是誰,夫妻雙方都享有業(yè)主的權利與義務。 (1)陳某具有業(yè)主資格。共有人按照約定管理共有的不動產(chǎn)或者動產(chǎn);沒有約定或者約定不明確的,各共有 人都有管理的權利和義務。首先,業(yè)主 委員會代表全體業(yè)主與物業(yè)企業(yè)簽訂物業(yè)服務合同是由業(yè)主權性質(zhì)所決定的。其次,由業(yè)主單
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