【正文】 區(qū)域的房屋套數(shù)時，每戶業(yè)主只能購買一個車位或車庫。其收益在扣除物業(yè)企業(yè)管理成本后由全體業(yè)主共有,其使用由業(yè)主大會決定。 答：專有部分所有人應(yīng)當(dāng)及時修繕或者采取防范措施，如專有部分所有人不及時修繕或者不采取防范措施，造成對公共或他人損害的，由專有部分所有人賠償。 答：開發(fā)商在開發(fā)小區(qū)時應(yīng)根據(jù)建設(shè)、規(guī)劃或購房合同約定進行配置，如未規(guī)劃或約定包含上述設(shè)施，則應(yīng)由業(yè)主大會經(jīng)專有部分占建筑物總面積2/3以上的且占業(yè)主總?cè)藬?shù)2/3以上的業(yè)主同意，由全體業(yè)主共同出資對小區(qū)門崗、欄桿、刷卡等設(shè)施設(shè)備進行添置。 何時交存首期物業(yè)專項維修資金？ 使用物業(yè)專項維修資金需要多少業(yè)主同意？征求意見的形式？ 答：如該房屋在保修期內(nèi)，由業(yè)主委員會（業(yè)主代表）或物業(yè)企業(yè)通知開發(fā)商予以維修；如已過保修期（2年），則應(yīng)動用物業(yè)專項維修資金予以修復(fù)。因此，應(yīng)由開發(fā)商予以維修。 2怎樣查詢業(yè)主交存的物業(yè)維修資金？ （1）屬于商品房的，物業(yè)維修資金代管部門應(yīng)將業(yè)主交存的物業(yè)專項維修資金余額返還業(yè)主，并辦理銷戶手續(xù)。如業(yè)主本人無法簽名的，需由他人代簽的需取得業(yè)主書面授權(quán)方可代簽。 答：不涉及安全的需經(jīng)專有部分占建筑物總面積2/3以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)2/3以上的業(yè)主同意。該業(yè)主辯稱：交付的房屋存在嚴重的質(zhì)量問題，我已向建設(shè)單位和物業(yè) 企業(yè)多次提出檢查、維修要求，但兩家企業(yè)都不予答復(fù)，建設(shè)單位與物業(yè)企業(yè)是父子關(guān)系，以拒交物業(yè)費是合理合法的。雖然登記通常是確認所有權(quán)人的重要依據(jù)，但所有權(quán)的取得并不限于登記行為，只要是依法取得專有部分所有權(quán)的人，都應(yīng)認定為業(yè) 主。對共同部分的管理，業(yè)主個人并無權(quán) 單獨作出決定。 某物業(yè)企業(yè)向法院起訴業(yè)主王某，稱其未經(jīng)同 意，私自搭建封閉設(shè)施，違反了雙方簽訂的《管理規(guī)約》，要求法院判令其立即拆除。物權(quán)法的正式施行使得這一問題有了解決途徑。 某物業(yè)小區(qū)一幢住在頂層的業(yè)主因屋面下雨時漏雨，通過向業(yè)委會反映請求動用專項維修資金進行維修，在征求本樓業(yè)業(yè)主意見時，多數(shù)業(yè)主不同意動用專項維修資金進行維修該怎么辦？ （一）物業(yè)管理服務(wù)糾紛 設(shè)施設(shè)備超過保修期，須動用專項維修資金進行維修，但小區(qū)入住業(yè)主不足總戶數(shù)的50%時，怎樣動用專項維修資金？ 2使用專項維修基金需要業(yè)主簽名時，是否可以由子女或親戚、租賃戶代簽？ 答：下列費用不得從物業(yè)專項維修資金中列支：如果屬于人為損壞的，應(yīng)由當(dāng)事人負責(zé)修復(fù)。 答：物業(yè)小區(qū)有公共化糞池的，其安全監(jiān)管根據(jù)物業(yè)管理合同約定 由物業(yè)企業(yè)負責(zé)，并組織每年2次清掏。 1房屋的主體結(jié)構(gòu)損壞該怎么辦？ 答：業(yè)主委員會、物業(yè)企業(yè)或者相關(guān)業(yè)主代表按以下程序申請： 答：用于小區(qū)業(yè)主共有部位、共有設(shè)施設(shè)備的維修、更新和改造。 物業(yè)專項維修資金應(yīng)當(dāng)由業(yè)主交存，統(tǒng)一存入?yún)^(qū)專項維修資金管理中心在專戶管理銀行開立的物業(yè)專項維修資金專戶。 1小區(qū)沒有監(jiān)控設(shè)備該怎么辦？ 1小區(qū)室外游泳池屬于誰所有？其收益歸誰所有？ 占用物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)業(yè)主共有的道路或者其他場地停放機動車的，收費和管理事項由誰決定？ 八、物業(yè)區(qū)域設(shè)施設(shè)備 （3）業(yè)主在對房屋實施裝修過程中，要遵守物業(yè)管理有關(guān)規(guī)定，不能危及他人和公共安全，不能對他人和公共區(qū)域合法權(quán)益產(chǎn)生侵害，否則物業(yè)企業(yè)有權(quán)進行勸阻、制止。 （2）提議召開業(yè)主大會會議，并就物業(yè)管理的有關(guān)事項提出建議； （2）業(yè)主不能私自亂搭亂建屋頂花園； 答：由開發(fā)商自建，物業(yè)服務(wù)企業(yè)管理的高層樓房二次供水，物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以參照中法水務(wù)集團二次供水水費標(biāo)準(zhǔn)收取水費，也可以按照據(jù)實分攤原則分攤二次供水設(shè)施費、二次供水電費以及二次供水清洗費等相關(guān)費用，收取終端水價。 業(yè)主違反物業(yè)服務(wù)合同約定，逾期不交納物業(yè)服務(wù)費用的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)通過哪幾種途徑維護自己權(quán)益？ （1）公共性收費主要指：物業(yè)服務(wù)成本收費部分。 六、物業(yè)服務(wù)收費 答：（1）按照物業(yè)服務(wù)合同的約定，提供相應(yīng)服務(wù)； (5) 可以根據(jù)業(yè)主委托提供物業(yè)服務(wù)合同約定以外的服務(wù)項目，可以接受水、電、氣、電視、通訊等公用事業(yè)單位的委托，提供水、電、氣、視、訊等共用事業(yè)費用的代收服務(wù)，并約定相應(yīng)費用、報酬； 物業(yè)企業(yè)是否可以將專項服務(wù)委托給其他人？ 答：物業(yè)企業(yè)可以根據(jù)物業(yè)業(yè)主要求開展特定服務(wù)，其服務(wù)內(nèi)容、收費標(biāo)準(zhǔn)等由業(yè)主與物業(yè)企業(yè)另行約定。 答：（1）業(yè)主委員會代表業(yè)主大會與物業(yè)企業(yè)商談服務(wù)合同時，在必須開展的公共性服務(wù)內(nèi)容外，可根據(jù)業(yè)主大會或業(yè)主委員會的要求開展其他物業(yè)服務(wù)，應(yīng)通過協(xié)商在合同內(nèi)約定。 （3）共有綠地、花木等的養(yǎng)護與管理； 答：由業(yè)主委員會書面通知該業(yè)主執(zhí)行，如果該業(yè)主仍然拒絕執(zhí)行，由業(yè)主委員會依法向人民法院提請訴訟。 經(jīng)費具體使用情況由業(yè)主委員會每半年以書面形式在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公示一次（7日），并接受業(yè)主的質(zhì)詢。 答：（1）制定業(yè)主委員會工作制度； 答：由業(yè)主大會選舉產(chǎn)生，一個物業(yè)管理小區(qū)的業(yè)委會委員成員一般由5人—11人組成且為單數(shù)，設(shè)主任1名、副主任13名。 （5）具備一定組織能力，且熱心公益事業(yè)，責(zé)任心強，具有社會公信力，未參加過違法組織； 1業(yè)主委員會成員候選人資格及產(chǎn)生？ 1首次業(yè)主委員會的成立，街道辦事處、建設(shè)單位的職責(zé)？ 答：（1）確定首次業(yè)主大會會議召開的時間、地點、形式和內(nèi)容； (6)決定提出改建、重建建筑物及其附屬設(shè)施的申請；物業(yè)服務(wù)費是由業(yè)主大會在選聘物業(yè)企業(yè)時根據(jù)服務(wù)內(nèi)容和服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)的高低協(xié)商確定。 物業(yè)服務(wù)類別？ 答：“物業(yè)企業(yè)星級考核”是渝北區(qū)政府對在我區(qū)服務(wù)的物業(yè)企業(yè)服務(wù)質(zhì)量及誠信度的一項綜合考核體系，對考核結(jié)果實行五星級管理。 目前，絕大部分物業(yè)小區(qū)收取的物業(yè)服務(wù)費采取的包干制。 答：根據(jù)物業(yè)的建設(shè)用地規(guī)劃許可證確定的紅線圖范圍，結(jié)合物業(yè)的共有或共用設(shè)施設(shè)備、建筑物規(guī)模、社區(qū)建設(shè)等因素劃定的區(qū)域。 什么是物業(yè)？物業(yè)管理員工培訓(xùn)資料前 什么是業(yè)主？如：一個小區(qū)在規(guī)劃的紅線范圍內(nèi)的所有建筑物（含住宅、商業(yè)門面等）、共有或共用的設(shè)施設(shè)備（休閑娛樂設(shè)施，公共的地下、地上管網(wǎng)、停車庫、消防設(shè)施設(shè)備等）、園林綠化等均屬一個物業(yè)管理區(qū)域。 （3）為了做到物業(yè)服務(wù)收費合理，又要保證服務(wù)質(zhì)量，業(yè)主或業(yè)主委員會可以委托渝北區(qū)物業(yè)行業(yè)專家（物業(yè)協(xié)會），對物業(yè)服務(wù)質(zhì)量、收費標(biāo)準(zhǔn)等進行評估。90分以上掛五星，80以上掛四星，70分以上掛三星，60分以上掛二星，60分以下掛黃牌。 答：一個小區(qū)面積與選擇物業(yè)企業(yè)資質(zhì)必須適用以下規(guī)定： 1業(yè)主委員會與物業(yè)企業(yè)的關(guān)系？ 1業(yè)主大會決定選聘新的物業(yè)企業(yè)，原物業(yè)企業(yè)不按規(guī)定退出的，業(yè)主如何處理？ 業(yè)主大會會議的召開有哪幾種形式？ 答：(1)制定和修改業(yè)主大會議事規(guī)則和管理規(guī)約； 答：（1）業(yè)主大會選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會，業(yè)主委員會是業(yè)主大會的執(zhí)行機構(gòu)； 3業(yè)主委員會是否有權(quán)代表全體業(yè)主參加訴訟？ 答：若業(yè)主委員會作出超越權(quán)限的決定，業(yè)主可以向物業(yè)所在的街道辦事處反映，街道辦事處通過調(diào)查確定是超權(quán)限的決定，應(yīng)當(dāng)責(zé)令限期改正或者撤銷其決定，并通告全體業(yè)主。 答：臨時管理規(guī)約由開發(fā)建設(shè)單位制定，并報當(dāng)?shù)劓?zhèn)人民政府或街道辦事處、當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)行政主管部門備案。約定的內(nèi)容包括：服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)收費標(biāo)準(zhǔn)、違約責(zé)任等。比如：業(yè)主對人身、財產(chǎn)安全有特殊保護要求的，業(yè)主可以與物業(yè)企業(yè)商定，并簽訂服務(wù)合同。 物業(yè)服務(wù)合同損害社會公共利益的，合同效力如何？ 物業(yè)企業(yè)若未履行合同，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)什么責(zé)任？ 業(yè)主可依法向人民法院提請訴訟，維護自身合法權(quán)益。 （2）有關(guān)專業(yè)單位要承擔(dān)進入小區(qū)進行安裝、改造、維修所產(chǎn)生的水、電、氣等費用，恢復(fù)在安裝、改造、維修過程中損壞的公共設(shè)施、設(shè)備等。 答：由開發(fā)商或建設(shè)單位承擔(dān)。 答：其理由不合理。 答：要經(jīng)過有利害關(guān)系的業(yè)主、工商行政管理部門、業(yè)主委員會或物業(yè)所在地居委會同意。 答：物業(yè)小區(qū)業(yè)主自用專有設(shè)施、設(shè)備，包括：其專有部位范圍內(nèi)的全部設(shè)施設(shè)備。 車位、車庫的數(shù)量低于或等于房屋套數(shù)的，車位、車庫如何分配？ 1物業(yè)專有部分出現(xiàn)危害或者可能危害公共安全的情形如何正確處理？ 答：消防設(shè)施設(shè)備應(yīng)由開發(fā)商配置完善，屬全體業(yè)主所有。 1小區(qū)進出門崗、攔桿、刷卡及刷卡機等應(yīng)由誰配備？ （3）物業(yè)企業(yè)、業(yè)主委員會不得擅自改變物業(yè)管理用房用途。 （3）全體共有部分的維修。 1房屋外墻磚脫落該怎么辦？ 答：不可以。如果化糞池、排污管道等出現(xiàn)損壞，需要進行維修處理的，由物業(yè)企業(yè)提請業(yè)主委員會動用專項維修資金進行維修，如果小 區(qū)業(yè)主不同意，由業(yè)主委員或物業(yè)企業(yè)報告鎮(zhèn)政府、街道辦事處啟動專項維修資金緊急程序進行維修。 答：物業(yè)因拆遷或者其他原因滅失的，物業(yè)專項維修資金按以下原則處理： 小區(qū)業(yè)主也可以直接向市政投訴電話12319反映情況，要求市政部門降低路燈亮度。業(yè)主的監(jiān)督權(quán)體現(xiàn)在對物業(yè)服務(wù)質(zhì)量的監(jiān)督，業(yè)主們可以依法行 使該項權(quán)利。王某則辯稱，由于樓上業(yè)主經(jīng)常亂扔雜物，危害其家人安全，已多次向物業(yè)企 業(yè)反映情況，但物業(yè)企業(yè)未能及時處理，搭建的目的僅僅是為了避免樓上業(yè)主亂扔雜物，因此并無不當(dāng)之處。 訴訟中，該物業(yè)企業(yè)提出：小區(qū)業(yè)主委員會主任 陳某系業(yè)主的配偶，房屋產(chǎn)權(quán)證上未載明陳某姓名，陳某不具有業(yè)主資格，故小區(qū)業(yè)委會組成不符合法律規(guī)定，不具備訴訟主體資格；且新的物業(yè)服務(wù)合同系物業(yè)企 業(yè)在平等自愿的情況下同小區(qū)內(nèi)過半數(shù)業(yè)主簽訂的，符合物業(yè)合同成立要件，物業(yè)企業(yè)據(jù)此有權(quán)繼續(xù)為小區(qū)提供物業(yè)服務(wù)。物業(yè)服務(wù)合同不僅涉及業(yè)主對專有部分的委托管理，也包括對共有部分的委托管理，因此，對于選聘物業(yè)企業(yè)等屬于小區(qū)管理的重大事項，立法規(guī)定 應(yīng)由業(yè)主共同決定。首先，依據(jù)《物業(yè)管理條例》第六條之 規(guī)定，房屋所有權(quán)人為業(yè)主。有的業(yè)主因房屋存在質(zhì)量問題或者存在安全隱患，而私自對房屋進行改造搭建，如涉及到其他業(yè)主和整體環(huán)境的利益，往往都會被責(zé)令恢復(fù)原狀。在行使這一權(quán)利時， 應(yīng)當(dāng)經(jīng)專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主同意。 律師分析：專項維修資金專項用于整幢樓的維修使用，其屋面是整幢共有，整幢樓的專項維修資金可以用于屋面的維修，但要分以下幾種情況：事后，該業(yè)主要求物業(yè)企業(yè)承擔(dān)責(zé)任并請求賠償損失，面對業(yè)主的該要求，物業(yè)企業(yè)應(yīng)當(dāng)賠償嗎？其依據(jù)是什么？ 業(yè)主 因房屋質(zhì)量問題而拒交物業(yè)服務(wù)費，前后共有半年之久，物業(yè)企業(yè)無奈之下將業(yè)主告上法庭。 答：應(yīng)由業(yè)主本人簽名。 （1）根據(jù)物業(yè)服務(wù)合同約定，應(yīng)當(dāng)由物業(yè)企業(yè)從物業(yè)服務(wù)收費中支出的物業(yè)共有部位、共有設(shè)施設(shè)備的日常維修養(yǎng)護費用；由業(yè)主與物業(yè)企業(yè)協(xié)商并約定，其維修費用由業(yè)主承擔(dān)。 答：房屋主體結(jié)構(gòu)保修期限為房屋的使用年限。 （一）向物業(yè)所在地鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府、街道辦事處，提出緊急使用物業(yè)專項維修資金書面申請； 首期物業(yè)專項維修資金的歸集標(biāo)準(zhǔn)？ 答：（1）如有開發(fā)商承諾或合同中約定由開發(fā)商配備的，應(yīng)由開發(fā)商配備，交由物業(yè)企業(yè)管理； 答：小區(qū)室外游泳池屬公共設(shè)施，應(yīng)屬全體業(yè)主所有；其收益應(yīng)扣除管理成本后屬全體業(yè)主所有（有特別約定的除外）。 答：由業(yè)主大會決定，管理由物業(yè)服務(wù)企業(yè)承擔(dān)。 業(yè)主、業(yè)主委員會或物業(yè)企業(yè)提出改建、重建建筑物及附屬設(shè)施申請的，需要物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)多少業(yè)主表決同意才有效？ 物業(yè)共有（共用）部位、共有設(shè)施設(shè)備是指哪些？ 1業(yè)主可以通過哪些途徑維護自己合法權(quán)益？ 業(yè)主轉(zhuǎn)讓或者出租物業(yè)時，應(yīng)當(dāng)有向業(yè)主委員會和物業(yè)企業(yè)履行告知義務(wù)。 （3）提出制定和修改管理規(guī)約，業(yè)主大會議事規(guī)則的建議； （3）業(yè)主不能擅自改室內(nèi)用途；如果拒不繳納，物業(yè)服務(wù)企業(yè)書面催收并通過業(yè)主委員會督促業(yè)主繳納，逾期再不繳納的物業(yè)企業(yè)可依法向法院提起訴訟。 答：（1）通過業(yè)主委員會督促業(yè)主限期繳納； 前期物業(yè)服務(wù)收費標(biāo)準(zhǔn)必須報經(jīng)物價主管部門備案，同時抄報區(qū)房管局備案。 物業(yè)服務(wù)成本原則上包含哪些部分？ （2）物業(yè)合同終止時，應(yīng)將物業(yè)管理用房和承接物業(yè)時所接管的相關(guān)資料，移交給業(yè)主委員會； (6)根據(jù)物業(yè)服務(wù)合同或者管理規(guī)約，有權(quán)對物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)有關(guān)治安、環(huán)保、物業(yè)裝飾裝修和使用等方面法律法規(guī)規(guī)定的行為予以監(jiān)督、制止； 答：可以，物業(yè)企業(yè)可以委托有相應(yīng)資質(zhì)的企業(yè)或者個人完成物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)機電設(shè)備維修養(yǎng)護、清潔衛(wèi)生、園林綠化等專項服務(wù)。 （4）物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)環(huán)境衛(wèi)生的維護（含小區(qū)化糞池的定期維護管理）； 物業(yè)企業(yè)必須提供哪些公共服務(wù)內(nèi)容？ 物業(yè)小區(qū)實施前期物業(yè)服務(wù)管理、后期物業(yè)服務(wù)管理時，應(yīng)建立什么制度對物業(yè)小區(qū)業(yè)主、物業(yè)使用人、建設(shè)單位進行管理約束？（如：某一物業(yè)產(chǎn)權(quán)人在一個物業(yè)小區(qū)內(nèi)有2套或2套以上住宅或其他物業(yè)的，只能計算為一個業(yè)主。 2業(yè)主委員會會議決定須由多少成員簽字同意才有效？ 業(yè)主委員會任期屆滿兩個月前，應(yīng)當(dāng)組織召開業(yè)主大會會議，選舉新一屆業(yè)主委員會。也可由小區(qū)20%以 上業(yè)主聯(lián)名向街道辦事處書面提出對業(yè)主委員會成員的罷免要求，街道辦事處30日內(nèi)書面通知業(yè)主委員會限期召開業(yè)主大會，由業(yè)主大會作出是否予以罷免的決 定。逾期未換屆的，占總?cè)藬?shù)百分之二十以上的業(yè)主要求物業(yè)所在地街道辦事處（鎮(zhèn)政府）組織換屆的，街道辦事處（鎮(zhèn)政府）應(yīng)當(dāng)在收到申請后三十日內(nèi)，組織召開業(yè)主大