【正文】 物業(yè)服務(wù)合同不僅涉及業(yè)主對專有部分的委托管理，也包括對共有部分的委托管理，因此，對于選聘物業(yè)企業(yè)等屬于小區(qū)管理的重大事項(xiàng)，立法規(guī)定 應(yīng)由業(yè)主共同決定。業(yè)主權(quán)是一項(xiàng)復(fù)合性權(quán)利，一方面，作為建筑物專有部分的所有權(quán)人，業(yè)主對其個(gè)人專 有的部分享有占有、使用和處分的權(quán)利；另一方面，對于專有部分以外的共有部分，業(yè)主享有的是共同共有與共同管理的權(quán)利。 （2）物業(yè)企業(yè)分別與業(yè)主簽訂的物業(yè)服務(wù)合同無效。據(jù)此，陳某也應(yīng)具有業(yè)主資格，而該小區(qū)業(yè)委會的組成并不違法?！被橐龇ㄒ嘁?guī)定婚姻存續(xù)期間所獲得的財(cái)產(chǎn)為夫妻雙方共同所有。其次，物權(quán)法規(guī)定：“共同共有人對共有的不動產(chǎn)或者動產(chǎn)共同享有所有權(quán)。首先，依據(jù)《物業(yè)管理?xiàng)l例》第六條之 規(guī)定，房屋所有權(quán)人為業(yè)主。 [律師評析]對物業(yè)企業(yè)分別與業(yè)主簽訂的服務(wù)合同的效力認(rèn)定也存在有效與無效兩種觀點(diǎn)。 本案法院在審理過程中對陳某是否具有業(yè)主資格存在兩種觀點(diǎn)：第一種觀點(diǎn)認(rèn)為，房屋權(quán)屬證書上未記載的共有人不能成為業(yè)主。 訴訟中，該物業(yè)企業(yè)提出：小區(qū)業(yè)主委員會主任 陳某系業(yè)主的配偶，房屋產(chǎn)權(quán)證上未載明陳某姓名，陳某不具有業(yè)主資格，故小區(qū)業(yè)委會組成不符合法律規(guī)定，不具備訴訟主體資格；且新的物業(yè)服務(wù)合同系物業(yè)企 業(yè)在平等自愿的情況下同小區(qū)內(nèi)過半數(shù)業(yè)主簽訂的，符合物業(yè)合同成立要件，物業(yè)企業(yè)據(jù)此有權(quán)繼續(xù)為小區(qū)提供物業(yè)服務(wù)。 小區(qū)業(yè)主委員會遂作為原告向法院提起訴訟，請求判令該物業(yè)企業(yè)停止對小區(qū)提供物業(yè)服務(wù)并退出物業(yè)服務(wù)區(qū)。合同到期后，因該物業(yè)企業(yè)服務(wù)不到位，小區(qū)業(yè)主大會決定聘用新的物業(yè)企業(yè)。 1業(yè)主資格及物業(yè)企業(yè)聘任主體之認(rèn)定有的業(yè)主因房屋存在質(zhì)量問題或者存在安全隱患，而私自對房屋進(jìn)行改造搭建，如涉及到其他業(yè)主和整體環(huán)境的利益，往往都會被責(zé)令恢復(fù)原狀。但是，在實(shí)踐中發(fā)現(xiàn)，有很多業(yè)主在簽字時(shí)并未仔細(xì)閱讀 過這些文書，有的甚至在被起訴后才發(fā)現(xiàn)其中有自己的簽名。目前，業(yè)主在購房時(shí)都要簽訂《管理規(guī)約》，根據(jù)我國《合同法》的規(guī)定，當(dāng)事人雙方意思表達(dá)一致的，合同即告成 立，雙方都應(yīng)當(dāng)受其約束，履行各自的義務(wù)。 法院審理該案后認(rèn)為：根據(jù)原被告雙方簽訂的《管理規(guī)約》，王某屬于違約方，因此依法判令其拆除自行搭建的設(shè)施并恢復(fù)原狀。王某則辯稱，由于樓上業(yè)主經(jīng)常亂扔雜物，危害其家人安全，已多次向物業(yè)企 業(yè)反映情況，但物業(yè)企業(yè)未能及時(shí)處理，搭建的目的僅僅是為了避免樓上業(yè)主亂扔雜物，因此并無不當(dāng)之處。 具體而言，在與物業(yè)企業(yè)協(xié)商不成的情況下，業(yè)主的維權(quán)措施應(yīng)該是向小區(qū)所在地的街道辦事處、房屋管理局、物價(jià)主管部門、消費(fèi)者協(xié)會等部門投訴，也可以申請有關(guān)部門調(diào)解或者直接向人民法院提起訴訟。在行使這一權(quán)利時(shí)， 應(yīng)當(dāng)經(jīng)專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主同意。業(yè)主的監(jiān)督權(quán)體現(xiàn)在對物業(yè)服務(wù)質(zhì)量的監(jiān)督，業(yè)主們可以依法行 使該項(xiàng)權(quán)利。 律師分析：在本案中，物業(yè)企業(yè)的服務(wù)質(zhì)量較低，小區(qū)居民的基本 生活條件不能保障，導(dǎo)致業(yè)主的合法權(quán)益受到侵害。物業(yè)企業(yè)也不善罷甘休，直接切斷了小區(qū)的水電， 雙方的矛盾迅速升溫。業(yè)主們陸續(xù)入住小區(qū)后，發(fā)現(xiàn)物業(yè)企業(yè)的服務(wù)并不到位，而且給小區(qū)的居民帶來極大不 便。 物業(yè)公司疏于管理，業(yè)主如何維權(quán)？ 小區(qū)業(yè)主也可以直接向市政投訴電話12319反映情況，要求市政部門降低路燈亮度。 律師分析：市政路燈問題，不屬于小區(qū)物業(yè)管理設(shè)施設(shè)備范疇，物業(yè)企業(yè)接到業(yè)主反映，也到市政部門進(jìn)行了反映，所以，業(yè)主因市政路燈問題拒絕繳納物業(yè)服務(wù)費(fèi)的作法是不對的，物業(yè)企業(yè)可以依法向人民法院提請?jiān)V訟維護(hù)自身合法權(quán)益。該業(yè)主稱，如果該問題得不到解決，將拒絕繳納物業(yè)服務(wù)費(fèi)。 律師分析：專業(yè)單位的行為不正確，專業(yè)單位不得強(qiáng)制物業(yè)服務(wù)企 業(yè)代收有關(guān)費(fèi)用，不得因物業(yè)企業(yè)或者其他管理人拒絕代收而停止提供服務(wù)。 律師分析：開發(fā)商的行為不正確，雖然車庫的產(chǎn)權(quán)是開發(fā)商的，但 車庫作為小區(qū)的配套設(shè)施，小區(qū)開發(fā)商應(yīng)該充分參照小區(qū)周邊車庫的價(jià)格，根據(jù)本小區(qū)的實(shí)際情況確定合理的車庫或車位租金，并報(bào)價(jià)格主管部門審查同意方為有 效。 律師分析：業(yè)主的要求不正確，未安裝一戶一表的小區(qū)，按合同約定總分表的輸差應(yīng)該全體業(yè)主承擔(dān)。 律師分析：業(yè)主的做法不正確，不能以此拒絕繳納水、電、氣費(fèi)和 物業(yè)費(fèi)，來督促物業(yè)服務(wù)企業(yè)改進(jìn)。 律師分析：該合同無效。 律師分析：專項(xiàng)維修資金專項(xiàng)用于整幢樓的維修使用，其屋面是整幢共有，整幢樓的專項(xiàng)維修資金可以用于屋面的維修，但要分以下幾種情況：若物業(yè)企業(yè)建立健全公共秩序維護(hù)制度，協(xié)助做好物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的安全防范工作，無失職行為，就不應(yīng)當(dāng)賠償。事后，該業(yè)主要求物業(yè)企業(yè)承擔(dān)責(zé)任并請求賠償損失，面對業(yè)主的該要求，物業(yè)企業(yè)應(yīng)當(dāng)賠償嗎？其依據(jù)是什么？房屋質(zhì)量問題是業(yè)主與建設(shè)單位之間的關(guān)系，其責(zé)任方為建設(shè)單位，物業(yè)企業(yè)在其中僅是協(xié)調(diào)作用，不是直接的責(zé)任方。該業(yè)主的抗辯理由能否成立？為什么？ 業(yè)主 因房屋質(zhì)量問題而拒交物業(yè)服務(wù)費(fèi)，前后共有半年之久，物業(yè)企業(yè)無奈之下將業(yè)主告上法庭。 十一、案例分析 涉及安全的按照緊急程序動用專項(xiàng)資金。未接房或未入住的業(yè)主有義務(wù)配合（通過信件簽署書面同意書的形式）動用專項(xiàng)資金。 答：因公共部位、公共設(shè)施設(shè)備的損壞，造成業(yè)主私有財(cái)產(chǎn)遭受的損失，不屬于物業(yè)專項(xiàng)維修資金賠償范圍，不能使用物業(yè)專項(xiàng)維修資金進(jìn)行賠償。 答：應(yīng)由業(yè)主本人簽名。 （3）應(yīng)當(dāng)由當(dāng)事人承擔(dān)的因人為損壞物業(yè)共有部位、共有設(shè)施設(shè)備所需的修復(fù)費(fèi)用； （1）根據(jù)物業(yè)服務(wù)合同約定，應(yīng)當(dāng)由物業(yè)企業(yè)從物業(yè)服務(wù)收費(fèi)中支出的物業(yè)共有部位、共有設(shè)施設(shè)備的日常維修養(yǎng)護(hù)費(fèi)用； 2哪些費(fèi)用不能從物業(yè)專項(xiàng)維修資金中列支？ 答：物業(yè)因拆遷或者其他原因滅失的，物業(yè)專項(xiàng)維修資金按以下原則處理： 答：部分業(yè)主未交存物業(yè)專項(xiàng)維修資金的，業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)督促其交存。 2開發(fā)商未售出的物業(yè)該不該交存物業(yè)專項(xiàng)維修資金？ 業(yè)委會或物業(yè)企業(yè)可持介紹信查詢本小區(qū)的交存和使用情況。 答：業(yè)主持購房合同或產(chǎn)權(quán)證可以向區(qū)物業(yè)專項(xiàng)維修資金管理中心查詢本人的物業(yè)專項(xiàng)維修資金的交存和使用情況。 答：如果損壞的設(shè)施設(shè)備未過保修期，由提供該設(shè)施設(shè)備的單位進(jìn)行修復(fù)；如果損壞的設(shè)施設(shè)備已過保修期，則應(yīng)動用物業(yè)專項(xiàng)維修資金予以修復(fù)。 2小區(qū)內(nèi)監(jiān)控設(shè)備損壞了無法使用，由誰負(fù)責(zé)修復(fù)？如果化糞池、排污管道等出現(xiàn)損壞，需要進(jìn)行維修處理的，由物業(yè)企業(yè)提請業(yè)主委員會動用專項(xiàng)維修資金進(jìn)行維修，如果小 區(qū)業(yè)主不同意，由業(yè)主委員或物業(yè)企業(yè)報(bào)告鎮(zhèn)政府、街道辦事處啟動專項(xiàng)維修資金緊急程序進(jìn)行維修。 物業(yè)小區(qū)內(nèi)化糞池安全監(jiān)管、清掏由誰負(fù)責(zé)？化糞池出現(xiàn)損壞需要維修怎樣處置？ 答：上述問題屬于開發(fā)遺留問題，應(yīng)由開發(fā)建設(shè)單位負(fù)責(zé)，諸如此類建設(shè)遺留問題不能轉(zhuǎn)嫁給物業(yè)服務(wù)企業(yè)。 答：不可以。 1住底樓的業(yè)主室內(nèi)下水管道因樓上亂扔垃圾等造成堵塞，又不能分清責(zé)任的，其維修由誰承擔(dān)？由業(yè)主與物業(yè)企業(yè)協(xié)商并約定，其維修費(fèi)用由業(yè)主承擔(dān)。 1業(yè)主專有部分（如：業(yè)主室內(nèi)水管、下水道、線路等）出現(xiàn)損壞，可否聘請物業(yè)企業(yè)維修？ 答：業(yè)主專有（業(yè)主室內(nèi)部分）部分，由業(yè)主自行疏通，如果需要請物業(yè)企業(yè)維修的，由業(yè)主與物業(yè)企業(yè)協(xié)商，費(fèi)用由業(yè)主承擔(dān)；共用部分，可由物業(yè)企業(yè)進(jìn)行疏通；如發(fā)生嚴(yán)重堵塞無法進(jìn)行疏通的需要改造的，則由共用部分的業(yè)主出資或動用物業(yè)專項(xiàng)維修資金進(jìn)行改造。 答：房屋主體結(jié)構(gòu)保修期限為房屋的使用年限。 答：屋面、墻體的防滲漏保修期為5年。 1房屋外墻磚脫落該怎么辦？ 答：物業(yè)小區(qū)綠地的日常養(yǎng)護(hù)用水、清洗水箱、換路燈燈泡等對物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的日常維修養(yǎng)護(hù)，其費(fèi)用不能動用物業(yè)專項(xiàng)維修資金，應(yīng)根據(jù)合同約定應(yīng)由物業(yè)企業(yè)負(fù)責(zé)。 答：業(yè)主的物業(yè)專項(xiàng)維修資金賬面余額低于首期交存額30%的，小區(qū)業(yè)主應(yīng)當(dāng)按照首期物業(yè)專項(xiàng)維修資金的交存標(biāo)準(zhǔn)和方式續(xù)交。 （一）向物業(yè)所在地鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府、街道辦事處，提出緊急使用物業(yè)專項(xiàng)維修資金書面申請； 發(fā)生危及房屋安全等緊急情況時(shí)緊急動用專項(xiàng)維修資金程序？ 答：消防設(shè)施損壞、外墻磚脫落、電梯大修等十種涉及安全的維修可以在不經(jīng)過業(yè)主同意的情況下，按緊急程序動用物業(yè)專項(xiàng)維修資金進(jìn)行維修、更新。 （4）備齊相關(guān)資料并經(jīng)物業(yè)所在地的鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府、街道辦事處審核同意后，報(bào)區(qū)物業(yè)專項(xiàng)維修資金管理中心審批后劃撥工程進(jìn)度款； （3）確定施工單位。 （1）編制使用方案、申報(bào)工程預(yù)算； 物業(yè)專項(xiàng)維修資金使用申請程序？ （2）采用書面征求意見的形式。 答：（1）不涉及安全的需經(jīng)專有部分占建筑物總面積2/3以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)2/3以上的業(yè)主同意。 物業(yè)專項(xiàng)維修資金使用范圍？ （2）開發(fā)建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在辦理房屋初始登記時(shí)，繳納未出售的房屋的首期物業(yè)專項(xiàng)維修資金。答：（1）購買預(yù)售商品房的，購房者應(yīng)當(dāng)在辦理房屋預(yù)售合同備案登記繳納首期物業(yè)專項(xiàng)維修資金。 (1) 有電梯的，按每平方米建筑面積80元交存； 首期物業(yè)專項(xiàng)維修資金的歸集標(biāo)準(zhǔn)？ 全體共有部分的維修由全體業(yè)主承擔(dān)。 共有部分由涉及業(yè)主共同出資維修，繳納了專項(xiàng)維修基金的業(yè)主按規(guī)定程序動用專項(xiàng)維修基金維修。 物業(yè)維修資金來源？ （3）全體共有部分的維修。 答：（1）專有部分的維修； 九、專項(xiàng)維修資金（即大修基金） （3）物業(yè)企業(yè)、業(yè)主委員會不得擅自改變物業(yè)管理用房用途。 答：（1）新建商品房物業(yè)服務(wù)管理用房由開發(fā)建設(shè)單位提供不得低于房屋總建筑面積的千分之三且不少于五十平方米； 1小區(qū)進(jìn)出門崗、攔桿、刷卡及刷卡機(jī)等應(yīng)由誰配備？ 答：小區(qū)內(nèi)園林綠化由開發(fā)商按照規(guī)劃要求建設(shè)，沒有達(dá)到建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)的，業(yè)主或業(yè)主委員會向區(qū)城鄉(xiāng)建委反映，由區(qū)城鄉(xiāng)建委責(zé)成開發(fā)商建設(shè)完善；小區(qū)內(nèi)園林綠化歸全體業(yè)主共有，物業(yè)企業(yè)負(fù)責(zé)維護(hù)。 答：（1）如有開發(fā)商承諾或合同中約定由開發(fā)商配備的，應(yīng)由開發(fā)商配備，交由物業(yè)企業(yè)管理； 1消防通道發(fā)生堵塞應(yīng)該怎么辦？ 如一幢樓消防設(shè)施出現(xiàn)損壞或丟失，保修期后應(yīng)由業(yè)主共同出資進(jìn)行完善補(bǔ)充。 答：消防設(shè)施設(shè)備應(yīng)由開發(fā)商配置完善，屬全體業(yè)主所有。 1小區(qū)的消防設(shè)施設(shè)備有哪些？ 答：小區(qū)室外游泳池屬公共設(shè)施，應(yīng)屬全體業(yè)主所有；其收益應(yīng)扣除管理成本后屬全體業(yè)主所有（有特別約定的除外）。 1物業(yè)專有部分出現(xiàn)危害或者可能危害公共安全的情形如何正確處理？如物業(yè)企業(yè)制止業(yè)主不執(zhí)行，可向規(guī)劃、工商、消防、交通、房管等部門投訴，由有關(guān)部門根據(jù)各自職責(zé)處置。 答：是不正確的。 答：由業(yè)主大會決定，管理由物業(yè)服務(wù)企業(yè)承擔(dān)。 答：可以。 車位、車庫的數(shù)量低于或等于房屋套數(shù)的，車位、車庫如何分配？ 答：應(yīng)當(dāng)首先滿足業(yè)主的使用需要。 業(yè)主、業(yè)主委員會或物業(yè)企業(yè)提出改建、重建建筑物及附屬設(shè)施申請的，需要物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)多少業(yè)主表決同意才有效？ 答：利用物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備經(jīng)營獲取的收益歸業(yè)主共有，除去管理成本后業(yè)主大會可以約定將該收益納入物業(yè)專項(xiàng)維修資金或者其他合理用途。 物業(yè)企業(yè)、業(yè)主需要利用物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行經(jīng)營的，應(yīng)征得哪些人的同意？ 答：物業(yè)小區(qū)業(yè)主自用專有設(shè)施、設(shè)備，包括：其專有部位范圍內(nèi)的全部設(shè)施設(shè)備。 物業(yè)共有（共用）部位、共有設(shè)施設(shè)備是指哪些？ （2）通過司法機(jī)關(guān)解決，如起訴、仲裁等； 1業(yè)主可以通過哪些途徑維護(hù)自己合法權(quán)益？人民法院可依法作出要求業(yè)主恢復(fù)原狀的決定。 1業(yè)主將住宅改變?yōu)榻?jīng)營性用房的，以多數(shù)有利害關(guān)系的業(yè)主同意其行為進(jìn)行抗辯，人民法院會不會支持？ 答：物業(yè)裝修所產(chǎn)生的垃圾屬建筑垃圾，傾倒和填埋都有嚴(yán)格的規(guī)定，因此，原則上由物業(yè)企業(yè)統(tǒng)一處置，物業(yè)企業(yè)在處置過程中，要收取相應(yīng)的除渣費(fèi)，其費(fèi)用由《管理規(guī)約》規(guī)定或由業(yè)主與物業(yè)企業(yè)協(xié)商確定。 業(yè)主入駐后對其房屋實(shí)施裝修等行為，物業(yè)企業(yè)處置方式？ 答：要經(jīng)過有利害關(guān)系的業(yè)主、工商行政管理部門、業(yè)主委員會或物業(yè)所在地居委會同意。 業(yè)主違反物業(yè)服務(wù)合同或者管理規(guī)約的行為造成他人合法權(quán)益受損的，受害人如何維護(hù)自身合法權(quán)益？ 業(yè)主轉(zhuǎn)讓或者出租物業(yè)時(shí)，應(yīng)當(dāng)有向業(yè)主委員會和物業(yè)企業(yè)履行告知義務(wù)。 答：受其約束。 （2）物業(yè)企業(yè)對勸阻、制止無效的可以根據(jù)物業(yè)服務(wù)合同、管理規(guī)約約定、相關(guān)政策對違規(guī)業(yè)主采取適當(dāng)?shù)南拗菩源胧?物業(yè)企業(yè)對物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)業(yè)主違反有關(guān)規(guī)定的處置方式？ （3）要遵守公安機(jī)關(guān)、農(nóng)業(yè)等行政主管部門的有關(guān)規(guī)定。 答：（1）要遵守小區(qū)物業(yè)管理規(guī)約 （5）按時(shí)交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用； （3）執(zhí)行業(yè)主大會的決定和業(yè)主大會授權(quán)業(yè)主委員會作出的決定； 答：（1）遵守管理規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則； （9）監(jiān)督物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備專項(xiàng)維修資金的管理和使用； （7）監(jiān)督物業(yè)企業(yè)履行物業(yè)服務(wù)合同； （5）選舉業(yè)主委員會成員，并享有被選舉權(quán)； （3）提出制定和修改管理規(guī)約，業(yè)主大會議事規(guī)則的建議； 答：（1）按照物業(yè)服務(wù)合同的約定，接受物業(yè)服務(wù)企業(yè)提供的服務(wù)； （7）業(yè)主不能將衛(wèi)生間、廚房改在下層住戶的臥室、起居室、書房的上方； （5）業(yè)主不能破壞或者擅自變動房屋承重結(jié)構(gòu)、主體結(jié)構(gòu)； （3）業(yè)主不能擅自改室內(nèi)用途； （1）業(yè)主不能私自開挖地下室；