【正文】 但房屋。 　　根據(jù)[中華人民共和國民法通則]72條：按照合同或者其按合法方式取得財(cái)產(chǎn)的，財(cái)產(chǎn)所有權(quán)從財(cái)產(chǎn)交付時起轉(zhuǎn)移，法律另有規(guī)定或者當(dāng)事人另有約定的除外。 　　此案例的關(guān)鍵在于判斷劉某與張某之間的贈與關(guān)系是否成立，房屋的所有權(quán)是否轉(zhuǎn)移。 　　劉某將一幢房屋贈送給了家鄉(xiāng)的親戚張某，并在簽訂了書面贈與合同的情況下，將房產(chǎn)證一并交付。 如此房屋糾紛怎么辦？因此，在處理房地產(chǎn)案件中，房地產(chǎn)管理部門頒發(fā)的房地產(chǎn)權(quán)屬證書應(yīng)是唯一的依據(jù)。同時如以購房款的來源為確定房產(chǎn)權(quán)屬問題的依據(jù)必定會導(dǎo)致房產(chǎn)權(quán)的極大混亂，從而引發(fā)產(chǎn)權(quán)的不穩(wěn)定、不確定。那么，應(yīng)不應(yīng)該保護(hù)所謂的影子產(chǎn)權(quán)人呢？因?yàn)閲一騿挝辉阡N售這類房屋時根據(jù)具體的情況均給予了不同的優(yōu)惠政策使得房價較低，有些房價甚至低于成本價。另外，權(quán)利由于登記而具有公開的性質(zhì)，可以向社會公開房屋權(quán)利的狀態(tài)和結(jié)果，保障房地產(chǎn)交易的安全。 　　因此，房屋權(quán)屬登記具有強(qiáng)制性，是我國房地產(chǎn)管理部門實(shí)施的行政管理行為。第11條規(guī)定，權(quán)利人（申請人）為自然人的，應(yīng)當(dāng)使用身份證上的姓名。 　　第5條規(guī)定：房屋權(quán)屬證書是權(quán)利人依法擁有房屋所有權(quán)并對房屋行使占有、使用、收益和處分權(quán)利的唯一合法憑證。1998年的《城市房屋權(quán)屬登記管理辦法》第4條規(guī)定：申請人應(yīng)當(dāng)按照國家規(guī)定到房屋所在地的人民政府房地產(chǎn)行政主管部門申請房屋權(quán)屬登記，領(lǐng)取房屋權(quán)屬證書。物權(quán)是排他性的權(quán)利，這是物權(quán)的效力特征。 　　二、法律是否保護(hù)影子產(chǎn)權(quán)人？ 　　一、 點(diǎn)評:后雙方發(fā)生糾紛，訴諸法律。 案情介紹：迫使他不得不騰退房屋，停止?fàn)I業(yè)，其裝修房屋的損失以及停止?fàn)I業(yè)的損失都應(yīng)有張負(fù)責(zé)賠償。這是《民法通則》第66條明確規(guī)定的。因此，王盡管與張達(dá)成買賣協(xié)議，并辦理了房屋產(chǎn)權(quán)變更，但由于該買賣協(xié)議無效到訂立協(xié)議之時，因此，他沒有對房屋的所有權(quán)，沒有處分、管理、使用房屋的任何權(quán)利。 　　王與趙之間的房屋租賃協(xié)議無效。因此，該買賣協(xié)議無效。 　　《民法通則》第66條規(guī)定：沒有代理權(quán)，超越代理權(quán)或者代理權(quán)終止后的行為，只有經(jīng)過被代理人的追認(rèn)，被代理人才承擔(dān)民事責(zé)任。張某的行為明顯以超越代理權(quán)。張某只是李某房屋的房產(chǎn)代管人，并未授權(quán)其房屋買賣的權(quán)利。 案例評析：張某賠償趙某財(cái)產(chǎn)損失。趙于判決生效后10日內(nèi)將房屋交給李某；王與趙之間的租賃協(xié)議無效；張與王之間的買賣協(xié)議無效； 法院審理如下：李某聽說后，趕回某市訴至法院，要求王恢復(fù)原狀，返還房屋。幾年后，張某見房屋價格日趨上漲，便自作主張，將房屋賣給了王某，雙方簽訂了協(xié)議，并辦理了產(chǎn)權(quán)變更手續(xù)。 　　李某在某市有四間房。 房屋代管人無權(quán)出賣其代管的房屋 糾正違反物業(yè)管理規(guī)定的行為，不能一味來軟的，也不能一味動硬的。 　　或許了解中海物業(yè)管理規(guī)則的業(yè)主說了好話，打完電話，裝修工頭老實(shí)了許多，不僅同意打掃地面，還向護(hù)衛(wèi)員道了歉。裝修工頭想了想，有道理，把手松開后，就走到一邊打電話。當(dāng)班護(hù)衛(wèi)員靈機(jī)一動，稱要檢查他們的裝修出入證，拿到裝修出入證后，護(hù)衛(wèi)員提出先把垃圾打掃干凈，才能把證件還給他們。業(yè)主一走，裝修工頭就給護(hù)衛(wèi)員商量，要等第二天再搬。 　　一天午夜，中海雅士閣某戶業(yè)主運(yùn)來不少裝修材料。 裝修工人弄臟公共場所地面不打掃怎么辦但未必時時靈驗(yàn)，像本案例中，你能找醉酒的人來要錢嗎？亦不妨換個思路，先避開鋒芒，做外圍或周邊的工作，再請他們出面協(xié)助，效果可能會更好。 點(diǎn)評：倆人轉(zhuǎn)而勸阻三位醉酒滋事的同伴，一起悄然離開。做出判斷后，護(hù)衛(wèi)員一邊善言相勸，穩(wěn)定他們的情緒，一邊避開鋒芒，勸說另兩位同行者：麻煩您們扶他們回去早點(diǎn)休息，別碰著哪兒傷了，對誰都不好。 　　護(hù)衛(wèi)員有禮貌的上前制止，但最活躍的三個人腳步踉蹌，以挑釁的口氣拒絕合作。循聲看去，原來是一群外出游玩的夜歸人，正以比賽踢翻消防通道的路標(biāo)取樂。 　　一個晚上，月朗星稀。婉言糾正 點(diǎn)評:陳某屬于自己疏忽未關(guān)窗戶造成，屬于意外損失，物業(yè)公司不承擔(dān)法律責(zé)任，所以不與賠償。 　　經(jīng)管里處再三協(xié)調(diào)無果，陳某將物業(yè)登記公司推上法廳。 　　很多住戶安裝了窗磁，門磁等防盜設(shè)施，但陳某安裝后的一個夏夜，因乘涼通風(fēng)后忘記關(guān)掉窗戶，當(dāng)夜小偷從窗戶潛入后盜走價值兩萬多元的現(xiàn)金、物品等陳某認(rèn)為這是因?yàn)槲飿I(yè)公司不他安防盜窗戶的原因，于是向物業(yè)公司索賠。 　　小區(qū)多層住宅除一摟外均不允許安裝防盜窗戶，這是鐵建住宅物業(yè)公司的規(guī)定。失竊后產(chǎn)生糾紛車位有償使用關(guān)系是車主與停車場形成的車位租金支付與收取的合同關(guān)系。 點(diǎn)評：物業(yè)公司必須承擔(dān)民事賠償責(zé)任。 法院認(rèn)為：于是業(yè)主將物業(yè)公司推上法庭。 　　2002年3月，深圳某小區(qū)，李某的私人轎車在停車場丟失，李某向物業(yè)公司提出索賠。 停車廠丟車賠償?shù)姆蓡栴}如果是這種情況，王小姐作為緊急避險(xiǎn)的受益人，應(yīng)當(dāng)給予張先生適當(dāng)?shù)难a(bǔ)償。管理處采取的緊急避險(xiǎn)措施可能會對張先生家的門窗或其它相關(guān)的設(shè)施造成一定的損害，財(cái)產(chǎn)損害賠償問題可以根據(jù)最高人民法院《關(guān)于貫徹執(zhí)行＜中華人民共和國民法通則＞若干問題的意見（試行）》第１５６條解釋為：因緊急避險(xiǎn)造成他人損失的，如果險(xiǎn)情是由自然原因引起的，行為人采取的措施又無不當(dāng)，則行為人不承擔(dān)民事責(zé)任。 　　緊急避險(xiǎn)行為因其保護(hù)的利益大于其所造成的損害，具有正義合理性，所以被我國法律所認(rèn)可。所謂緊急避險(xiǎn)，是指為了本人或第三人的人身或財(cái)產(chǎn)或者公共利益免遭正在發(fā)生的，實(shí)際存在的危險(xiǎn)而不得已采取的一種加害于他人人身或財(cái)產(chǎn)的損害行為。 案例評析：張先生認(rèn)為，管理處未經(jīng)他同意便擅自將他的房門撬開，屬于私闖民宅的行為，是犯罪行為，張先生要求物業(yè)管理公司賠償損失。 　　張先生是某住宅小區(qū)四樓的住戶，因?yàn)楣ぷ麝P(guān)系，經(jīng)常出差在外。 如此撬門物業(yè)公司應(yīng)否承擔(dān)賠償責(zé)任如何能扭轉(zhuǎn)這樣的觀念，看來都要靠大家的一份力量，更須在處理緊急事故的時候表現(xiàn)出專業(yè)性和規(guī)范性。 點(diǎn)評： 　　管理處全體員工在收到此消息后得到強(qiáng)烈的鼓舞，通宵辛勞帶來的疲倦亦馬上消失，繼續(xù)投入于事件調(diào)查及善后工作。事件發(fā)生后發(fā)現(xiàn)管理處全體員工都全力以赴，辛勞地工作，井井有條的處理步驟、團(tuán)結(jié)協(xié)作精神表露無遺，令住戶感覺到所居住的物業(yè)有此專業(yè)的管理隊(duì)伍是光榮的，因此特別寫信予以表揚(yáng)。就在當(dāng)天中午，總公司收到住戶的信件，打開一看，竟然不是投訴信而是表揚(yáng)信。內(nèi)容大致是作為住戶，當(dāng)然不希望有類似嚴(yán)重影響生活的故障發(fā)生，但亦明白事故是由意外所致。 　　第二天早晨，事件獲完滿解決后，管理處須馬上以書面形式向上級作出全面報(bào)告。 　　整個事故處理過程中不斷接到住戶的查詢，但在管理處員工耐心地向每一查詢者解釋后，住戶皆接受而無一投訴； 　　晚上十一時許，當(dāng)工程人員尚在緊張地進(jìn)行維修時，有住戶從鄰近商場超市購了很多的飲料及食品，慰勞管理處員工。管理處全體職員都主動推卻私人事務(wù)，自愿留下協(xié)助工作。 　　增派保安員到現(xiàn)場維持秩序和協(xié)助工作； 　　張貼通告于大門醒目位置及不斷發(fā)布最新消息； 　　為各崗位保安員配備應(yīng)急燈和手電筒； 　　消防電梯 　　安排專人監(jiān)控后備發(fā)電機(jī)運(yùn)行，以免出現(xiàn)故障；準(zhǔn)備充足燃料以備發(fā)電機(jī)長時間的運(yùn)行需要。唯一能提供食用水供應(yīng)的為每幢大樓地下的垃圾房，但由于該處衛(wèi)生條件較差，須立即用軟管將水源接出到公眾地方； 　　生活用水 采取措施： 　　除緊急照明外，其它公共照明全部停止； 　　后備發(fā)電機(jī)須長時間運(yùn)行； 　　管理處立即想到其會產(chǎn)生的影響： 　　某日中午約一時，正值午膳時間，筆者接獲傳呼，留言為小區(qū)內(nèi)四幢住宅大樓(共約1000戶)突然停電。物業(yè)公司采取措施 四、突發(fā)事件篇多數(shù)情況下,還是需要采取綜合措施,才能全面加以解決。 解決難題一招靈的時候也有,但為數(shù)不多。 　　治為輔。其上門來接受教育,辦法巧妙)。發(fā)現(xiàn)樓內(nèi)派發(fā)廣告,當(dāng)即接照廣告上的聯(lián)系渠道,或打電話或邀人前來,指出其錯誤做法和應(yīng)當(dāng)怎樣去做,敦促其依規(guī)行事(抓住其想促成生意的心理,39。 　　管為本。 　　據(jù)此管理處采取了一系列新辦法: 案情分析：但在樓內(nèi)亂塞亂貼搬家、裝修、送餐、美容之類廣告的現(xiàn)象卻屢禁不絕。 　　海富花園管理處下大力氣加以整治,力求辟出一方凈土。即使是作為全國城市物業(yè)管理優(yōu)秀示范小區(qū)的海富花園,也未能幸免。 　　亂派招貼,被人戲稱為城市的牛皮癌。 如何治理亂貼亂畫原告提出減免一個月管理費(fèi)的請求，屬于雙方的物業(yè)管理合同的范圍，與本案侵權(quán)糾紛不是同一法律關(guān)系，原告應(yīng)另行主張權(quán)利；原告要求賠禮道歉和賠償精神損失的請求于法無據(jù)，法院不予支持；原告提出的1元經(jīng)濟(jì)損失賠償獲得法院支持。 　　物業(yè)公司侵權(quán)成立法院經(jīng)審理后認(rèn)為： 　　3月27日，供電局的人要求該公司打開配電房的門，但因其不是該公司認(rèn)識的負(fù)責(zé)本小區(qū)用電管理的工作人員，也未能提供相應(yīng)的工作證件，因此，拒絕打開配電房。 　　物業(yè)公司：公司沒有采取停電措施，公司的職責(zé)是為業(yè)主提供優(yōu)質(zhì)服務(wù)，公司絕對不會采取對原告停電之類損害業(yè)主利益的事情，而且排除電力故障是供電部門的責(zé)任不是由物業(yè)公司負(fù)責(zé)。直到3月27日，業(yè)主致電供電管理部門，但供電部門的工作人員到達(dá)現(xiàn)場后，因其無工作證件而拒絕打開配電房的門。于是就找到該小區(qū)物業(yè)公司，要求查找停電原因，但物業(yè)公司告知他：因其拖欠物業(yè)管理費(fèi)而停電。 案情介紹: 物業(yè)公司擅自停電久而久之,習(xí)慣成自然。 克服人們的劣習(xí),不做宣傳教青工作是不行的,光靠宣傳教育也是不能的。之后,海富花園的綠地中依然游人如織,但踐踏綠地的現(xiàn)象已經(jīng)較為鮮見。同時把綠地噴灌時間由早晨改為傍晚,保持人流密度大的時段內(nèi)綠地清新溫潤(說明白點(diǎn),就是灑上水。 　　疏營造客觀情境,疏導(dǎo)游人流向。針對午后至零時人們出入較多的特點(diǎn),此間的中班護(hù)衛(wèi)指定一人重點(diǎn)負(fù)責(zé)綠地的巡邏,同時規(guī)定管理處其他員工若發(fā)現(xiàn)有人踐踏綠地,都要主動上前勸阻(辦事有分工,管事不分家,這為高水準(zhǔn)物業(yè)管理所必須),把綠地管理擺上重要版面,不留真空。 　　教加大宣傳力度,提高宣傳藝術(shù)。 采取措施：然而,其中也有一些不太自覺的人,隨意在草地上穿行、坐臥、嬉戲,導(dǎo)致綠地局部草皮倒伏、植被破壞、黃土裸露,不得不反復(fù)重植,這成為小區(qū)管理中的一個難題,管理處想了許多辦法,都未奏效。綠地上亭柵多姿,曲徑通幽,池水泛光,花木含情。 案情介紹： 三、違規(guī)篇 從本案的實(shí)際情況來看，乙的自建房從1996年開始，已使用20余年，歸丙繼續(xù)使用后，丙在向中胡同9號院內(nèi)又無其他廚房，一旦拆除，勢必又給丙家正常生活造成影響。因些，人民法院根據(jù)雙方的實(shí)際情況，判乙、丙將自建房拆除一部分，即保證了甲房屋的通風(fēng)、采光，又兼顧了乙的女兒丙的生活，是完全正確的。甲現(xiàn)收回原出租房屋后，乙的自建房對甲來說已經(jīng)構(gòu)成了通風(fēng)、采光方面的妨礙，根據(jù)《民法通則》第83條規(guī)定的處理相鄰關(guān)系的糾紛原則：即有利于發(fā)展生產(chǎn)、方便人民群眾的生活、公開合理、有利于團(tuán)結(jié)互助。 點(diǎn)評：區(qū)法院經(jīng)過審理，判決被告乙、丙在判決生效一個月內(nèi)將其在向中胡同9號院內(nèi)的自建房拆除。 1991年6月，甲以乙、丙為告訴到區(qū)法院，要求乙、丙拆除自建房，排除妨礙。乙搬出后，甲即要求乙、丙拆自建廚房，以免影響房屋的通風(fēng)采光，雙方爭執(zhí)不一。 1991年5月，乙退還甲的兩間私房，搬至一居民小區(qū)居住。當(dāng)時雙方均無異議。乙系甲的同院鄰居，在該院也有私房2間。 案情介紹： 物業(yè)管理牽涉到方方面面，使許多微不足道的小事復(fù)雜化了，但正因?yàn)槿绱?，又使我們能夠借助方方面面的力量來促成?fù)雜化問題的解決。這一說，空調(diào)公司人員馬上聲明要按照物業(yè)公司規(guī)定打孔，并表示一定配合物業(yè)公司說服業(yè)主。說明物業(yè)公司要求在指定位置安裝空調(diào)、管線不能外露，是為了保證小區(qū)的外觀統(tǒng)一美觀，強(qiáng)調(diào)如果我們也像有些小區(qū)那樣各行其是安空調(diào)，那咱們的小區(qū)的外立面就會雜亂不堪入目，提醒這里畢竟是您的家園，您肯定也不希望舉目就看到這樣的景象。 說服方法：他認(rèn)為物業(yè)公司規(guī)定的位置太不合理，強(qiáng)烈要求將空調(diào)孔打在窗戶上方，并且明確表示：我今天就要在這里打孔，看你們會把我怎么樣？此時，空調(diào)公司的人員還不停地在一旁說著風(fēng)涼話，更助長了業(yè)主的不滿情緒。的業(yè)主不想按指定位置安裝空調(diào)要將北側(cè)空調(diào)孔打在窗戶上方。 案情介紹：是不重復(fù)犯同類錯誤。 點(diǎn)評： 　　為了防止類似問題的再次發(fā)生，他們馬上協(xié)調(diào)和督促有關(guān)方面對全樓的排污管道進(jìn)行了一次全面的疏通，從管道中清除了不少水泥塊、編織袋等異物，進(jìn)而徹底消除了管道返水的隱患。 　　問題解決了，但污水管返水因何而起呢?物業(yè)管理公司及時組織有關(guān)人員進(jìn)行檢查分析，最后認(rèn)定是該樓剛剛?cè)牖铮鬯艿墓艿纼?nèi)殘留建筑垃圾，平時排水量少時污水尚無大恙，用水高峰期時則排水不暢。然后，主管及時安排有關(guān)人員盡快更換木地板和櫥柜，同時協(xié)調(diào)責(zé)任方與業(yè)主就賠償問題達(dá)成共識（三項(xiàng)措施，一氣呵成，這樣積極主動地解決問題，業(yè)主心中自然就少了怨氣）。 　　幾分種后，維修工即帶著工具趕到現(xiàn)場，但此時污水已經(jīng)退去。 　　去年秋天的一個上午，3＃樓某室業(yè)主給物業(yè)管理分公司打來電話，說發(fā)現(xiàn)廚房和洗手間的地漏返水，污水已淹沒大廳的部分木地板，要求即刻處理。 污水管道返水怎么辦尤其是廚房、廁所的裝修，廚房、廁所在建筑時已經(jīng)過了特殊的防水設(shè)施處理，如果破壞了它的結(jié)構(gòu)，很可能就會漏水，所以，在裝修房時千萬要小心，以免破壞了鄰里的安寧。 　　裝修時要注意防水層 　　技術(shù)人員進(jìn)入李民室內(nèi)對其廁所進(jìn)行檢查維修，李民必須提供方便；需要破壞廁所的裝修地面時，李民不得阻攔；如需更換添置部件及材料，又需用戶自費(fèi)時由李民按票據(jù)面額負(fù)擔(dān)；李民拒付時，由楊女士墊付，然后，楊女士向李民直接追償，李民以外的其他人不得干涉。而被告對房屋及廁所裝修后，原告廁所內(nèi)出現(xiàn)嚴(yán)重漏水，直接侵害了原告的權(quán)益。對他人的權(quán)益構(gòu)成侵害的，應(yīng)當(dāng)停止侵害。 點(diǎn)評： 　　因此，他不同意楊女士的訴訟請求。修繕隊(duì)也來看過