【正文】 　　(4)余缺的運(yùn)用或籌措　　持有現(xiàn)金，收益很低；現(xiàn)金短缺，則公司的正常運(yùn)作難以為繼。　　(3)現(xiàn)金余缺　　現(xiàn)金余缺是現(xiàn)金收入和現(xiàn)金支出之間的差額。　　(2)現(xiàn)金支出　　現(xiàn)金支出的內(nèi)容很多，分為營(yíng)業(yè)現(xiàn)金支出和其他現(xiàn)金支出兩部分?，F(xiàn)金收入不同于營(yíng)業(yè)收入，營(yíng)業(yè)收入是一個(gè)會(huì)計(jì)概念，其確認(rèn)基礎(chǔ)是權(quán)責(zé)發(fā)生制，無論款項(xiàng)是否收到，只要取得了收取款項(xiàng)的權(quán)利，即可確認(rèn)為收入；現(xiàn)金收入是一個(gè)財(cái)務(wù)概念，其確認(rèn)以收付實(shí)現(xiàn)制為基礎(chǔ)，即只有收到現(xiàn)金后才確認(rèn)為現(xiàn)金收入?！　　　‖F(xiàn)金預(yù)算集中反映了物業(yè)管理公司預(yù)算期內(nèi)現(xiàn)金或貨幣資金收支及余缺情況，為物業(yè)管理公司日常的資金管理、融資和投資決策提供了依據(jù)，因而，在物業(yè)管理公司理財(cái)中，對(duì)這一工具應(yīng)予以足夠的重視?！　?三)現(xiàn)金預(yù)算和現(xiàn)金持有量的確定　　現(xiàn)金預(yù)算是財(cái)務(wù)預(yù)算中居于中心地位的預(yù)算，它由現(xiàn)金收入、現(xiàn)金支出、現(xiàn)金余缺及其籌措和運(yùn)用四部分組成。　　　　預(yù)計(jì)損益表又稱年度利潤(rùn)計(jì)劃，是在經(jīng)營(yíng)決策(包括財(cái)務(wù)決策)基礎(chǔ)上，綜合反映物業(yè)管理公司預(yù)算期(通常為一年，下同)內(nèi)收入、成本費(fèi)用和凈利潤(rùn)的預(yù)算。在此，現(xiàn)金并非指現(xiàn)鈔，而是指公司的貨幣資金?！　　　≠Y本預(yù)算也稱設(shè)備維修更新計(jì)劃，是物業(yè)管理公司為實(shí)現(xiàn)物業(yè)的保值和增值，根據(jù)設(shè)備的運(yùn)行狀況和管理服務(wù)的需要制定的有關(guān)長(zhǎng)期資產(chǎn)(固定資產(chǎn)等)購入和更新改造支出的預(yù)算。其內(nèi)容包括物業(yè)管理公司管理人員的工資、獎(jiǎng)金及職工福利費(fèi)、固定資產(chǎn)折舊費(fèi)和修理費(fèi)、水電費(fèi)、辦公費(fèi)、差旅費(fèi)、郵電通訊費(fèi)、租賃費(fèi)、保險(xiǎn)費(fèi)、勞動(dòng)保護(hù)費(fèi)、保安費(fèi)、低值易耗品攤銷和其他費(fèi)用等。其中，直接人工費(fèi)預(yù)算是公司在預(yù)算期內(nèi)直接從事物業(yè)管理活動(dòng)人員的工資、獎(jiǎng)金和福利費(fèi)等預(yù)計(jì)支出，而直接材料費(fèi)預(yù)算是物業(yè)管理活動(dòng)中直接消耗的各種材料、輔助材料、燃料和動(dòng)力、低值易耗品和包裝物等方面的預(yù)計(jì)支出。管理服務(wù)收入是物業(yè)管理公司的主營(yíng)業(yè)務(wù)收入，這一主營(yíng)業(yè)務(wù)收入又可進(jìn)一步分為管理收入(包括公共服務(wù)、公眾代辦性服務(wù)和特約服務(wù)三部分)、經(jīng)營(yíng)收入和大修收入等。一般而言，物業(yè)管理公司的財(cái)務(wù)預(yù)算包括收入預(yù)算、營(yíng)業(yè)成本預(yù)算、管理費(fèi)用預(yù)算、財(cái)務(wù)費(fèi)用預(yù)算、資本預(yù)算、預(yù)計(jì)損益表、現(xiàn)金預(yù)算和預(yù)計(jì)資產(chǎn)負(fù)債表等多項(xiàng)內(nèi)容，它們之間的關(guān)系見圖233。確立這一假定的現(xiàn)實(shí)意義在于，物業(yè)管理公司僅在極少數(shù)情形下為日常物業(yè)管理服務(wù)進(jìn)行外部融資?！　　　I(yíng)運(yùn)資金為任何公司從事生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)所必需?！　　　〈尕浖俣ㄊ侵讣俣ü镜拇尕洶唇?jīng)濟(jì)批量(經(jīng)濟(jì)批量是確定存貨采購量的一種方式，在該方式下，預(yù)算期內(nèi)存貨的采購費(fèi)用和存儲(chǔ)費(fèi)用之和最小)訂購，且?guī)齑媪磕軡M足日常維修保養(yǎng)之用?，F(xiàn)實(shí)中，許多物業(yè)管理公司從事多種經(jīng)營(yíng)，但由于其非物業(yè)管理服務(wù)業(yè)務(wù)的預(yù)算與一般公司的預(yù)算并無差別，而物業(yè)管理財(cái)務(wù)預(yù)算需經(jīng)業(yè)主大會(huì)批準(zhǔn)，因此，有必要確立該假定，以簡(jiǎn)化財(cái)務(wù)預(yù)算的編制。物業(yè)管理公司根據(jù)合同對(duì)物業(yè)進(jìn)行管理，除雙方或單方違約情形外，這一假定是合理的。編制財(cái)務(wù)預(yù)算時(shí)，首先應(yīng)明確編制預(yù)算的前提條件，即為公司財(cái)務(wù)預(yù)算的編制作出必要的、合理的假定。為此，有必要對(duì)其具體內(nèi)容作一認(rèn)識(shí)。但值得注意的是，零基預(yù)算也有一定的不足，主要表現(xiàn)為：編制預(yù)算的工作量相對(duì)較大，各費(fèi)用項(xiàng)目的成本效益率的確定缺乏客觀依據(jù)等?！　?duì)物業(yè)管理公司而言，零基預(yù)算有著重要價(jià)值。具體而言，零基預(yù)算的編制程序?yàn)椋孩儆筛鞑块T提出預(yù)算期內(nèi)可能發(fā)生的費(fèi)用項(xiàng)目及費(fèi)用額，而不考慮這些費(fèi)用項(xiàng)目以往是否發(fā)生及發(fā)生額是多少；②將全部的費(fèi)用項(xiàng)目分為必須保證支出的費(fèi)用項(xiàng)目和費(fèi)用額可以增減變動(dòng)的費(fèi)用項(xiàng)目?jī)纱箢?；③?duì)各費(fèi)用支出額可以增減變動(dòng)的費(fèi)用項(xiàng)目進(jìn)行成本效益分析，并按照成本效益率的大小進(jìn)行排序；④將預(yù)算期內(nèi)可動(dòng)用的經(jīng)濟(jì)資源在各費(fèi)用支出項(xiàng)目之間進(jìn)行分配。在我國，零基預(yù)算作為成本費(fèi)用預(yù)算的一種編制方法，越來越多地應(yīng)用于政府部門和以微利為主要特征的行業(yè)(如物業(yè)管理行業(yè)等)。它很快就受到美國政府和工商界的重視。這一方法的缺點(diǎn)為：沒有結(jié)合預(yù)算期的情況，重新對(duì)各項(xiàng)費(fèi)用支出的必要性及其支出水平進(jìn)行論證，難以實(shí)現(xiàn)費(fèi)用支出效益的最大化；同時(shí)，由于采用該方法編制的預(yù)算缺乏挑戰(zhàn)性，因而，也難以調(diào)動(dòng)各部門和全體員工控制費(fèi)用支出的積極性。　　固定預(yù)算是傳統(tǒng)的預(yù)算編制方法，在現(xiàn)實(shí)生活中得到了廣泛應(yīng)用?！　　　」潭A(yù)算，是指以過去的實(shí)際費(fèi)用支出為基礎(chǔ)，考慮預(yù)算期內(nèi)相關(guān)因素可能發(fā)生的變動(dòng)及其影響，在過去實(shí)際費(fèi)用基礎(chǔ)上增加或減少一定的百分比確定出的預(yù)算。理論研究表明，財(cái)務(wù)預(yù)算的編制方法不同，其效益性和實(shí)現(xiàn)的可能性大不相同。為此，不僅要求嚴(yán)格控制費(fèi)用支出，更重要的是在財(cái)務(wù)預(yù)算過程中，應(yīng)充分考慮各費(fèi)用支出的必要性及其經(jīng)濟(jì)價(jià)值，防止預(yù)算中包含不應(yīng)發(fā)生的費(fèi)用項(xiàng)目。　　，提高資金使用效益　　現(xiàn)代管理研究證明：計(jì)劃帶來的節(jié)約是最大的節(jié)約?！　。m當(dāng)留有余地　　預(yù)算作為一種控制目標(biāo)，其水平的高低既應(yīng)該體現(xiàn)出挑戰(zhàn)性，同時(shí)也應(yīng)是可實(shí)現(xiàn)的，不應(yīng)是高不可攀的，否則，財(cái)務(wù)預(yù)算難以起到應(yīng)有的作用。現(xiàn)代管理研究表明：?jiǎn)T工參與其目標(biāo)的確定過程，能有效地增強(qiáng)對(duì)其目標(biāo)的認(rèn)同，從而提高達(dá)成目標(biāo)的可能性。這一控制通過公司各部門全體員工的執(zhí)行得以實(shí)現(xiàn)。盡管如此，為提高財(cái)務(wù)預(yù)算的準(zhǔn)確性和可操作性，仍需在編制財(cái)務(wù)預(yù)算之前，了解其資金運(yùn)動(dòng)的特點(diǎn)，特別是設(shè)備維修保養(yǎng)等費(fèi)用支出項(xiàng)目的規(guī)律性?！　?二)財(cái)務(wù)預(yù)算的要求　　財(cái)務(wù)預(yù)算的編制過程，是對(duì)公司未來經(jīng)營(yíng)活動(dòng)和經(jīng)營(yíng)結(jié)果的安排過程。廣義財(cái)務(wù)預(yù)算過程中，基于對(duì)公司資金運(yùn)動(dòng)的分析和預(yù)測(cè)，管理層對(duì)物業(yè)管理公司未來財(cái)務(wù)狀況進(jìn)行了各種安排，財(cái)務(wù)預(yù)算就是這些安排的匯總?？梢姡?cái)務(wù)預(yù)算是物業(yè)管理公司理財(cái)活動(dòng)的重要環(huán)節(jié)，它提供了物業(yè)管理公司未來資金運(yùn)動(dòng)的信息，為物業(yè)管理公司管理層和業(yè)主等信息需求者評(píng)估物業(yè)管理公司未來的現(xiàn)金流量和經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)提供了基礎(chǔ)。具體而言，了解過去和分析現(xiàn)在是指了解公司過去和現(xiàn)在經(jīng)營(yíng)成果及其財(cái)務(wù)狀況；預(yù)測(cè)未來是在了解過去和分析現(xiàn)在的基礎(chǔ)上，對(duì)未來可能出現(xiàn)的各種情況及其對(duì)公司資金運(yùn)動(dòng)的影響進(jìn)行科學(xué)的推斷；而財(cái)務(wù)安排則是指為達(dá)成未來的財(cái)務(wù)狀況和經(jīng)營(yíng)成果，針對(duì)相關(guān)影響因素而進(jìn)行的各種財(cái)務(wù)決策活動(dòng)?！　?一)財(cái)務(wù)預(yù)算及其作用　　理論上，財(cái)務(wù)預(yù)算有廣義和狹義之分。財(cái)務(wù)預(yù)算既是這些了解、分析和規(guī)劃活動(dòng)結(jié)果的集中體現(xiàn)，又是保證公司的規(guī)劃目標(biāo)或財(cái)務(wù)管理目標(biāo)得以實(shí)現(xiàn)的管理控制工具。第四節(jié)　物業(yè)管理財(cái)務(wù)預(yù)算　　在物業(yè)管理企業(yè)的財(cái)務(wù)管理過程中，財(cái)務(wù)預(yù)算居于十分重要的地位?！　　　⌒б嬖u(píng)價(jià)工作涉及領(lǐng)域較廣，難度較大，在具體工作的開展上，財(cái)務(wù)管理部門應(yīng)循序漸進(jìn)，由淺入深，從簡(jiǎn)單到復(fù)雜，可先進(jìn)行單項(xiàng)項(xiàng)目的效益評(píng)價(jià)，取得經(jīng)驗(yàn)后再開展公司整體的效益評(píng)價(jià)。定性評(píng)價(jià)方法是對(duì)公司的經(jīng)濟(jì)效益進(jìn)行定性描述，而定量評(píng)價(jià)方法則是用定量指標(biāo)和數(shù)學(xué)模型進(jìn)行效益評(píng)價(jià)的方法。公司各部門也可進(jìn)行定期或不定期的自我評(píng)價(jià)，通過自身動(dòng)態(tài)變化的縱向比較，以及公司所做的橫向比較，發(fā)現(xiàn)問題，總結(jié)經(jīng)驗(yàn)，及時(shí)調(diào)整對(duì)策，強(qiáng)化管理力度?！　≡谠u(píng)價(jià)過程中，財(cái)務(wù)管理部門要逐步摸索出本公司各評(píng)價(jià)指標(biāo)的平均值，并進(jìn)而研究最佳值，以便據(jù)此對(duì)公司各部門進(jìn)行比較，使其向平均值或最佳值方向努力，逐步提高其物業(yè)管理水平。居民滿意率是一個(gè)綜合性的動(dòng)態(tài)指標(biāo)。居民是物業(yè)管理的直接受益者，居民滿意率的高低也是衡量物業(yè)管理質(zhì)量好壞的一個(gè)重要指標(biāo)。物業(yè)的整體完好、整潔、美觀，無違章亂搭、亂建、亂設(shè)攤子、亂設(shè)廣告牌、亂貼、亂畫，無違反規(guī)定養(yǎng)家禽、家畜及寵物，車輛停放有序，路面完好、暢通，無三廢污染源和噪音污染源等，則環(huán)境綜合效益好；反之，環(huán)境綜合效益就差。　?、岘h(huán)境綜合效益指標(biāo)。它是反映對(duì)物業(yè)產(chǎn)權(quán)產(chǎn)籍管理好壞的指標(biāo)。保潔程度越高，反映衛(wèi)生保潔工作做得越好?！　、咝l(wèi)生保潔程度。期初物業(yè)總價(jià)值)100％　?、蕲h(huán)境綠化率與綠化完好率。它也是反映物業(yè)管理好壞的綜合性指標(biāo)?；馂?zāi)事故率、刑事發(fā)案率、交通事故率越低，則說明保安工作做得越好；反之，保安工作做得不好?！　、芑馂?zāi)事故率、刑事發(fā)案率、交通事故率?！　、劬S修合格率?！　、诰S修及時(shí)率。它是衡量物業(yè)管理好壞的一個(gè)重要指標(biāo)，具體又可分為房屋完好率、附屬設(shè)備完好率和配套設(shè)施完好率。普通股每股利潤(rùn)　　(2)服務(wù)質(zhì)量指標(biāo)　　物業(yè)管理公司的服務(wù)質(zhì)量指標(biāo)通常難以確定和量化。其計(jì)算公式為：　　股利報(bào)酬率=每股股利247。普通股流通股數(shù)　?、吖衫麍?bào)酬率。資產(chǎn)總額)100％　?、廾抗衫麧?rùn)，又稱每股收益。資產(chǎn)報(bào)酬率越高，說明公司的資產(chǎn)利用效果好。營(yíng)業(yè)收入總額)100％　?、葙Y產(chǎn)報(bào)酬率。營(yíng)業(yè)收入利潤(rùn)率越高，則表明相同營(yíng)業(yè)收入所創(chuàng)造的利潤(rùn)越多。成本費(fèi)用總額)100％　?、軤I(yíng)業(yè)收入利潤(rùn)率。成本費(fèi)用利潤(rùn)率越高，說明花同樣代價(jià)所獲得的利潤(rùn)越高。所有者權(quán)益總額)100％　　③成本費(fèi)用利潤(rùn)率。權(quán)益報(bào)酬率越高，則說明公司運(yùn)用資金的效果越好。職工總數(shù)　?、跈?quán)益報(bào)酬率。它是反映公司人均創(chuàng)利水平的指標(biāo)。　　通過探討、比較，初步確立公司效益評(píng)價(jià)指標(biāo)體系。但建立評(píng)價(jià)指標(biāo)體系難度很大，需要多方面的研究、探討，需要一定的時(shí)間和繁瑣的篩選過程。目前，根據(jù)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)和深化改革中迫切需要解決的問題，效益評(píng)價(jià)應(yīng)從以下四個(gè)方面開展相關(guān)工作：　　(1)機(jī)構(gòu)設(shè)置、資源配置、設(shè)施功能與利用、資金籌措方式、總體管理與部門間橫向聯(lián)系等問題；　　(2)項(xiàng)目評(píng)價(jià)、投資效益、技術(shù)裝備合理性、設(shè)備配置與使用效益，以及其他重大投資決策的可行性研究、論證等；　　(3)公司各部門、機(jī)構(gòu)的效益評(píng)價(jià)；　　(4)物業(yè)管理綜合效益評(píng)價(jià)。因此，為保證此項(xiàng)工作的落實(shí)，公司應(yīng)為財(cái)務(wù)管理部門調(diào)配得力、精干的人員，專職從事效益評(píng)價(jià)工作，公司其他部門也應(yīng)大力支持和密切配合，并為開展效益評(píng)價(jià)工作提供多方面的必要條件?！　?，落實(shí)人員　　物業(yè)管理公司的財(cái)務(wù)管理部門應(yīng)是開展效益評(píng)價(jià)的工作機(jī)構(gòu)，應(yīng)在財(cái)務(wù)管理部門內(nèi)指定專人專職負(fù)責(zé)開展和協(xié)調(diào)效益評(píng)價(jià)工作。因此，物業(yè)管理公司的領(lǐng)導(dǎo)要統(tǒng)一思想，提高認(rèn)識(shí)，高度重視，不僅要深刻理解效益評(píng)價(jià)工作的作用及意義，而且要了解效益評(píng)價(jià)工作的基本內(nèi)容，并作為自己的重要職責(zé)提到議事日程卜。因此，開展效益評(píng)價(jià)工作是提高資源使用綜合效益，強(qiáng)化財(cái)務(wù)管理的基礎(chǔ)。為了適應(yīng)社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的需要，物業(yè)管理公司必須進(jìn)一步強(qiáng)化財(cái)務(wù)管理職能，積極開展效益評(píng)價(jià)工作?！　?4)物業(yè)管理公司的經(jīng)濟(jì)效益是指用最少的資源消耗，提供更多、有效、優(yōu)質(zhì)、適合業(yè)主需要的物業(yè)管理服務(wù)，是投入和產(chǎn)出的比例關(guān)系?！　?3)隨著社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，物業(yè)管理公司之間的競(jìng)爭(zhēng)必然加劇，因此，物業(yè)管理公司要求生存，謀發(fā)展，就必須采取發(fā)展外延與改造內(nèi)涵相結(jié)合的方針，通過深化改革，完善管理，提高現(xiàn)有資源使用的效益，減少資源使用中配置不合理、利用效益低和嚴(yán)重浪費(fèi)的現(xiàn)象。從這個(gè)意義上說，物業(yè)管理公司所從事的物業(yè)管理活動(dòng)牽涉到千家萬戶的居住環(huán)境、工作環(huán)境與生活質(zhì)量。因此，物業(yè)管理工作的好壞，直接影響到市容市貌和城市居民的工作和生活?！　?1)物業(yè)管理公司是獨(dú)立的法人經(jīng)濟(jì)實(shí)體，以盈利為目的，其經(jīng)營(yíng)活動(dòng)是以創(chuàng)造更多的經(jīng)濟(jì)效益為導(dǎo)向的，因此，評(píng)價(jià)公司經(jīng)濟(jì)效益的好壞就顯得十分重要?！　?一)效益評(píng)價(jià)及意義　　物業(yè)管理公司的效益評(píng)價(jià)是指用各種評(píng)價(jià)方法對(duì)公司的要素投入和產(chǎn)出效果進(jìn)行比較分析，并給出評(píng)價(jià)結(jié)論的管理活動(dòng)?！　×?、物業(yè)管理的效益評(píng)價(jià)　　在當(dāng)前整個(gè)國民經(jīng)濟(jì)從速度型向效益型轉(zhuǎn)變的大環(huán)境下，物業(yè)管理公司如何結(jié)合自身實(shí)際情況，合理利用有限資源，為物業(yè)業(yè)主和使用人提供優(yōu)質(zhì)、高效、低耗、適宜的服務(wù)，提高資源的使用效益，這是物業(yè)管理公司財(cái)務(wù)管理工作中亟需解決的重大實(shí)踐問題。③舉債經(jīng)營(yíng)，提高資產(chǎn)負(fù)債比率，利用權(quán)益乘數(shù)的倍增作用，改善權(quán)益報(bào)酬率等。因此，天龍物業(yè)管理公司可采取的策略主要有：①加強(qiáng)存貨管理，減少存貨積壓，實(shí)現(xiàn)資產(chǎn)加速周轉(zhuǎn)。這一關(guān)系解釋了三大比率如何相互影響，并進(jìn)而吸納其他財(cái)務(wù)比率共同決定權(quán)益報(bào)酬率的高低，同時(shí)，也為物業(yè)管理公司管理層指明了改善權(quán)益報(bào)酬率的途徑(若在該圖中加入同行業(yè)平均值，其價(jià)值會(huì)更大)。(％)=　　權(quán)益報(bào)酬率是一個(gè)高度綜合性指標(biāo)，投資者對(duì)其極為重視。所有者權(quán)益=1247。圖232稱為杜邦體系圖。 杜邦財(cái)務(wù)分析體系是借助于幾個(gè)主要財(cái)務(wù)比率之間存在的既定關(guān)系，評(píng)判物業(yè)管理公司償債能力和獲利能力的高低及其原因的一種綜合分析方法。為此，需要把各種財(cái)務(wù)比率結(jié)合起來，其方法就是杜邦財(cái)務(wù)分析體系?？梢?，天龍物業(yè)管理公司的總體財(cái)務(wù)狀況惡化趨勢(shì)不明顯，基本上保持了穩(wěn)定。④債務(wù)比率方面。營(yíng)業(yè)毛利率明顯下滑，收入利潤(rùn)率向下波動(dòng)，資產(chǎn)報(bào)酬率趨向穩(wěn)定，權(quán)益報(bào)酬率起伏較大。盡管存貨周轉(zhuǎn)速度逐步下降，但由于應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)速度不斷加快，固定資產(chǎn)的周轉(zhuǎn)速度有回升趨勢(shì)，因而，總資產(chǎn)的周轉(zhuǎn)速度波動(dòng)不大。1995～1999年間，天龍物業(yè)管理公司的兩大比率都過高，其中，流動(dòng)比率較穩(wěn)定，速動(dòng)比率有降低趨勢(shì)，物業(yè)管理公司的短期償債能力較強(qiáng)。表237列出了近5年間天龍物業(yè)管理公司的財(cái)務(wù)比率?！　∷?、比率趨勢(shì)分析比率趨勢(shì)分析，即將物業(yè)管理公司若干年的財(cái)務(wù)比率依時(shí)間先后順序予以排列，并作出比較，以加深對(duì)物業(yè)管理公司財(cái)務(wù)狀況及其變動(dòng)趨勢(shì)的了解。總之，指數(shù)分析和構(gòu)成分析能揭示比率分析無法提供的信息，特別是較長(zhǎng)時(shí)期內(nèi)物業(yè)管理公司資金的籌措和運(yùn)用信息?？梢?，指數(shù)分析與構(gòu)成分析提供了大體相同的信息。從負(fù)債方看，短期借款的減幅突出，％；％。例如表235中，％，其絕對(duì)數(shù)僅增加4萬元。分析時(shí)，重點(diǎn)應(yīng)放在波動(dòng)幅度較大的項(xiàng)目、波動(dòng)不大但很重要的項(xiàng)目上。　　某一項(xiàng)目指數(shù)=(報(bào)告期金額247?？v向分析和橫向財(cái)務(wù)分析的結(jié)合，即綜合分析實(shí)現(xiàn)了兩者優(yōu)勢(shì)的互補(bǔ)，是物業(yè)管理財(cái)務(wù)分析中不可或缺的方法。為了解動(dòng)態(tài)狀況，有必要進(jìn)行縱向分析。因此，盡管營(yíng)業(yè)成本的變動(dòng)不大，但它是造成收入利潤(rùn)率下降的惟一因素，值得特別予以關(guān)注，并進(jìn)一步具體分析其升高的原因。 表233中，流動(dòng)資產(chǎn)占總資產(chǎn)的比重過高，達(dá)60％以上，這就導(dǎo)致了高流動(dòng)比率、總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)速度過慢；應(yīng)收賬款的比重降低()，解釋了應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)速度加快的原因；。　　構(gòu)成分析中，重點(diǎn)應(yīng)放在比重較大、波動(dòng)較大的項(xiàng)目以及影響重要財(cái)務(wù)比率的相關(guān)項(xiàng)目上?！　∮捎跇?gòu)成分析側(cè)重于揭示財(cái)務(wù)狀況變動(dòng)的原因，在實(shí)際運(yùn)用時(shí)，應(yīng)以比率分析為主、構(gòu)成分析為輔，兩種分析相互補(bǔ)充。實(shí)際工作中，需用多年的報(bào)表加以綜合分析。　　某一項(xiàng)目所占百分比=(該項(xiàng)目金額247?！　?二