【正文】 物業(yè)管理公司教材(下)第三章　物業(yè)管理公司的財務管理　　財務管理是物業(yè)管理中最重要的內(nèi)容之一。物業(yè)管理收入的主要來源是業(yè)主按月繳納的固定數(shù)目的管理費和小區(qū)內(nèi)其他各種管理收費(車輛的停車管理費、活動場所租賃收費等)。其他來源包括：管理費存在銀行的利息；專項服務的收費；經(jīng)營性綜合服務的收費等?！　∝攧展芾碡撠煾鞣N費用的統(tǒng)計、預算和收支控制，若管理不好每年的財務報表、財務制度及賬目記錄等，不僅會使物業(yè)管理公司蒙受損失，影響公司的正常管理運行，而且也會招致業(yè)主(使用人)的不滿，進而引起業(yè)主(使用人)與物業(yè)管理人員的爭議，直至拖交各種管理費用。現(xiàn)代物業(yè)管理制度要求有一套與之相適應的財務報表體系和管理制度，因此物業(yè)管理的領導對此一定要高度重視，并且要親自抓。第一節(jié)　物業(yè)管理公司財務管理概述　　一、物業(yè)管理公司財務管理目標　　物業(yè)管理公司的財務管理目標是指財務管理的目的行為，即在一定時期內(nèi)財務管理目標。它是根據(jù)物業(yè)管理公司總體目標的要求所決定的。一般來講，物業(yè)管理公司的財務管理目標是要求在改善財務狀況的條件下，不斷擴大財務成果，提高企業(yè)經(jīng)濟效益。主要包括如下幾個方面：　　　　經(jīng)濟效益是指公司在經(jīng)濟活動中所取得的有效成果大于服務經(jīng)營的消耗，要求物業(yè)管理公司占用和消耗盡可能少的資產(chǎn)，為社會和業(yè)主提供更優(yōu)質(zhì)的服務，獲得更多的利潤?！　　　∝敻蛔畲蠡侵腹就ㄟ^合理經(jīng)營，使本企業(yè)的總價值達到最大化。在股份制公司中，公司財富最大化也就是使股東財富最大化，這是當前西方財務管理理論中普遍提出的財務目標，并認為這是股東創(chuàng)辦企業(yè)的目的，是衡量企業(yè)財務行為和財務決策是否合理的標準。物業(yè)管理公司也有一個不斷發(fā)展、逐漸壯大的過程，因此，實現(xiàn)財富最大化當然也應成為其財務管理的主要目標之一。　　　　國家及行政主管部門對企業(yè)(公司)都有一定的要求、一定的規(guī)定，比如總產(chǎn)值、人均產(chǎn)值服務經(jīng)營效益等，實現(xiàn)這些要求后，不僅能保證國家稅收，同時也能完成企業(yè)的效益?！　《⑽飿I(yè)管理公司財務管理的幾個新觀念　　隨著社會主義市場經(jīng)濟的建立與發(fā)展，財務理財也必須樹立新觀點，適應社會的發(fā)展。這些觀念主要包括：　　　　物業(yè)管理公司的工作和發(fā)展，應該以市場為導向，面向市場，參與市場競爭，在競爭中求生存、求發(fā)展。作為物業(yè)公司的領導者、財會人員應該及時全面地學習和掌握價值規(guī)律、供求規(guī)律、市場競爭和現(xiàn)代企業(yè)制度等市場經(jīng)濟的重要理論，才能更好地樹立起市場觀念?！　　　〗?jīng)濟效益是指公司在經(jīng)濟活動中所取得的有效成果與勞動消耗相比較，力爭以較少的活勞動和物質(zhì)的消耗，生產(chǎn)出更多符合社會需求的產(chǎn)品或向社會提供更熱情周到的服務。提高經(jīng)濟效益是經(jīng)濟工作的出發(fā)點，也是建立現(xiàn)代企業(yè)制度的根本要求。要提高經(jīng)濟效益，首先要樹立經(jīng)濟效益觀念，明確建立以提高經(jīng)濟效益指標作為檢查考核的目標。其次加強管理為提高經(jīng)濟效益的主要手段，并把加強管理作為提高經(jīng)濟效益的重要途徑?！　　　∥飿I(yè)管理公司所有者權益必須得到保障，使投入的資本不受任何侵犯，如不得隨意沖減資本，不得隨意轉移資本；除依法轉讓外，不得以任何方式抽走資本。在經(jīng)營過程中，其成本補償和利潤分配必須在保證資本完整性的前提下進行，保證資本權益不受任何形式的侵犯?！　　　≠Y金時間價值是指資金在運動中，由于時間因素所增加的價值。由于不同的時間、資金的價值并不相等，一般要以利率為計算依據(jù)，將貨幣收支換算到相同時間基礎上進行比較，衡量其實際價值。如果離開了時間價值因素，就無法正確地計算不同時期的財務收支，也不能進行正確的財務決策。因此應牢固地樹立資金時間的價值觀念?！　　　」镜呢攧栈顒樱芏喽际窃谟酗L險的條件下進行的。少冒風險，多獲利，是人們處理風險的基本原則。在風險不可避免的情況下，投資者由于冒險而進行投資時，必須爭取獲得超過時間價值以外的額外收益，這種額外收益稱之為投資風險價值，或投資的風險補償。為了做好財務工作，財務人員必須研究投資和經(jīng)營中的風險，計算風險度的大小，從而設法控制風險，這也是財務管理的基本觀念和基本原理，離開了風險，就無法正確評價公司的收益，也就無法進行融資和投資的決策?！　∪?、物業(yè)管理公司財務計劃的內(nèi)容　　財務計劃是物業(yè)管理公司物業(yè)經(jīng)營管理計劃的重要組成部分，是進行財務管理、財務監(jiān)督、財務分析的主要依據(jù)，其目的是確立企業(yè)經(jīng)營管理目標，使物業(yè)經(jīng)營管理活動按計劃協(xié)調(diào)進行，提高經(jīng)濟效益。物業(yè)管理公司財務計劃的內(nèi)容主要有：　　　　物業(yè)管理公司主要資金來源是物業(yè)管理服務費收入、門面房的租金以及其他經(jīng)營活動的收入等。應按照國家政府制定的收費標準，算出按月、按季、按年各項收入的總額，并采取有效措施，確保應收資金及時收取?！　?、費用的測算與分析　　各項成本、費用的測算是制定收費標準的基礎，也是進行財務核算和財務監(jiān)督的依據(jù)，應分門別類地測算出各項物業(yè)管理服務的成本與費用，在企業(yè)內(nèi)部實行經(jīng)濟責任制?！　　　ｍ椈鹜ǔＪ侵腹灿迷O備、設施的維修基金。關于專項基金的使用國家已做了相應的規(guī)定，各地地方政府也出臺了使用細則。專項基金的性質(zhì)已決定了必須?？顚Ｓ?，同時應預先做好使用計劃。專項基金的提存與使用是財務計劃中的一項重要內(nèi)容?！　　　」镜慕?jīng)營目的是獲取利潤。對公司資金運動過程進行現(xiàn)金流分析，其稅前現(xiàn)金流在交納所得稅后得到的稅后現(xiàn)金流，即為公司的凈經(jīng)營收入，也就是企業(yè)利潤，財務計劃應預測企業(yè)的利潤情況，并分析影響盈虧的關鍵因素，以便及時調(diào)整，確保經(jīng)營收益的最大化。　　四、機構設置物業(yè)管理公司的財務部與其他行業(yè)的財務部門大致相同，但其工作的內(nèi)容和方法具有本行業(yè)的特點。根據(jù)每一個物業(yè)管理公司所管轄小區(qū)的范圍大小、高層樓宇的多少，以及開展服務內(nèi)容的多少等具體情況來設置機構，配備人員。由于財務管理不同于一般管理，基本崗位不隨內(nèi)容的多少來決定，因此根據(jù)財務管理的特點，物業(yè)管理公司的財務部門可以設立一崗多人或一人多崗。通常財務部門的崗位設置如圖231所示。　　五、財務部工作人員崗位職責　　　　(1)向總經(jīng)理負責，具體主持公司財務部的管理工作，做好總經(jīng)理的助手?！　?2)組織財務部門的政治學習、法律法規(guī)學習。要求所有財會人員遵紀守法，按照財政部中國人民銀行頒布的有關金融管理條例管理好財務。　　(3)每月、每季審核各種會計報表和統(tǒng)計報表，并寫出分析報告，送總經(jīng)理審閱?！　?4)檢查、督促各項費用的及時收繳和管理，保證公司的正常運轉?！　?5)合理有效地經(jīng)營好公司的金融資產(chǎn)，為公司創(chuàng)造更多的利潤?！　?6)審核、控制各項費用的支出，杜絕浪費?！　?7)組織擬定物業(yè)管理費等各項費用標準的預算方案，呈送總經(jīng)理、業(yè)主管理委員會和相關主管部門審核、修改決定?！　?8)熟悉各種工商、財會及稅務管理制度，運用法律、政策手段保護公司的合法權益?！　?9)根據(jù)物業(yè)管理行業(yè)特點以及本公司的實際情況，制定財務管理制度的細則。　　(10)完成總經(jīng)理交辦的其他事項。　　　　(1)對部門經(jīng)理負責，具體做好財務的日常管理工作；　　(2)每日做好各種會計憑證和財務處理工作；　　(3)每月、每季按時做好各種會計報表，送部門經(jīng)理審核；　　(4)負責檢查、審核各經(jīng)營部門及下屬機構的收支賬目，及時向部門經(jīng)理匯報；　　(5)檢查銀行、庫存現(xiàn)金和資產(chǎn)賬目，做到賬賬相符，賬實相符；　　(6)根據(jù)物業(yè)管理行業(yè)的特點和需要，組織各營業(yè)部門及下屬機構業(yè)務培訓，提高整體的業(yè)務水平和服務水準；　　(7)完成經(jīng)理交辦的其他事項?！　　　?1)對部門經(jīng)理負責，服從領導安排，盡職盡責做好本職工作?！　?2)嚴格遵守國家制定的財會制度和公司制定的財務管理細則，按制度管理好公司的銀行存款和庫存現(xiàn)金?！　?3)及時辦理各種轉賬、現(xiàn)金支票，并交會計做賬?！　?4)及時追收各種應收的款項，保護公司利益不受損失。　　(5)完成經(jīng)理交辦的其他事項。　　　　(1)對部門經(jīng)理負責，遵守公司制定的財務人員管理細則，做好本職工作；　　(2)及時統(tǒng)計、存貯各種費用交收資料，供主管會計參考；　　(3)維護好電腦設備，保管好所存的資料；對于變動的資料數(shù)據(jù)應及時修改與存貯，做到隨時變動，隨時修改，隨時存貯，以免出現(xiàn)差錯；　　(4)完成經(jīng)理交辦的其他事項。　　5收費員　　物業(yè)管理公司所管轄的業(yè)主(使用人)很多時，應專門配備收費員，這樣既可方便住戶，又能及時回籠資金。收費員的職責是：　　(1)對部門經(jīng)理負責，遵守公司制定的財務人員管理規(guī)則，做好本職工作。　　(2)負責物業(yè)管理費等各項費用的通知和收繳。　　(3)每天下班前應把當天收繳的各項管理費用的現(xiàn)金入庫，并統(tǒng)計好交費情況。　　(4)樹立“業(yè)主至上，服務第一”的思想。工作中應熱情、周到，與廣大業(yè)主(使用人)交朋友，以爭取他們對物業(yè)管理工作的理解和支持。　　(5)完成部門經(jīng)理交辦的其他事項。第二節(jié)　物業(yè)管理公司的財務制度　　一、財務會計管理的涵義　　財務是指企業(yè)為達到既定目標所進行的籌集資金和運用資金的活動。在物業(yè)管理經(jīng)營過程中，各類管理服務費、特約代辦服務費、各種兼營性服務的收入和相應的開支等，就構成了物業(yè)管理公司的資金運行?！　∥飿I(yè)財務管理就是物業(yè)管理公司資金運行的管理，在資金運行過程中，包括整個物業(yè)經(jīng)營出租、管理服務收費等資金的籌集、使用、耗費、收入和分配。要按照政府有關規(guī)定，規(guī)范物業(yè)管理企業(yè)的財務行為，加強財務管理和經(jīng)濟核算。物業(yè)財務管理的對象就是物業(yè)經(jīng)營、管理、服務的資金費用和利潤。為了提高經(jīng)濟效益，擴大收入來源，使物業(yè)不斷保值增值，許多物業(yè)管理公司實行“一業(yè)為主，多種經(jīng)營”的方針，公司下屬既有商業(yè)貿(mào)易部門，也有工程維修機構，還有出租物業(yè)及其他提供有償服務服務機構?！　∝攧展芾淼闹饕獌?nèi)容有：對資金籌集運用的管理，固定資產(chǎn)和經(jīng)租房產(chǎn)租金的管理，租金收支管理，商品房資金的管理，物業(yè)有償服務管理費的管理，流動資金和專用資金的管理，資金分配的管理，財務收支匯總平衡等等?！　∝攧展芾淼娜蝿帐牵骸　?一)籌集、管理資金　　這就是要保證物業(yè)經(jīng)營的需要，加快資金周轉，不斷提高資金運用的效能，尤其是提高自有資金的收益率。物業(yè)管理公司的主要經(jīng)濟來源是房租收入、物業(yè)有償服務管理費收入，要大力組織租金收入，加強有償服務管理費的收費工作，做到應收盡受，提高回收率。另外，在資金使用上，對各項支出要妥善安排，嚴格控制，注意節(jié)約，防止浪費。充分發(fā)揮資金的效果?！　?二)經(jīng)濟核算　　通過財務活動加強經(jīng)濟核算，改善經(jīng)營管理，降低修繕、維修、養(yǎng)護成本，不斷降低消耗，增加積累，提高投資效益和經(jīng)濟效益?！　?三)多元經(jīng)營　　積極組織資金，開辟物業(yè)經(jīng)營市場，“一業(yè)為主，多元經(jīng)營”，不斷尋求物業(yè)經(jīng)營的新生長點，不斷拓展物業(yè)經(jīng)營的新領域，形成新優(yōu)勢?！　?四)財務監(jiān)督　　實行財務監(jiān)督，維護財經(jīng)紀律。物業(yè)管理公司的經(jīng)營、管理、服務，必須依據(jù)國家的方針、政策和財經(jīng)法規(guī)以及財務計劃，對公司預算開支標準和各項經(jīng)濟指標進行監(jiān)督，使資金的籌集合理合法，資金運用的效果不斷提高，確保資金分配兼顧國家、集體和個人三者的利益。同時，要在分配收益上嚴格遵守國家規(guī)定，及時上繳各種稅金，彌補以前年度虧損，提取法定公積金、公益金，并向投資者分配利潤?！　《?、財務會計管理制度　　財務管理制度是物業(yè)管理公司內(nèi)部管理的重要制度，是保證有關財務管理工作規(guī)范化、標準化的一系列具體規(guī)定?？煞譃橐韵聨最愔贫龋骸　?一)會計核算方法及憑證賬冊制度　　(1)管理部采用借貸復式計賬法，會計科目和核算方法以企業(yè)單位預算會計為主，結合管理部的實際，設置銀行現(xiàn)金日記賬、總分類賬、各項明細分類賬；　　(2)原始憑證是計賬的依據(jù)，財會人員必須認真審核各種原始憑證，要求一切原始憑證必須手續(xù)完備、合法，內(nèi)容真實，數(shù)字正確，日期和印章齊全，大、小寫相符等，不得有白條報賬，不得有涂改。一切原始憑證經(jīng)審核無誤后，才能填制記賬憑證，據(jù)以記賬；　　(3)財會記賬員應對一切原始憑證記賬負責，賬簿的記載不得挖補、涂改或用褪色藥水消除字跡，記賬應使用鋼筆，不準用鉛筆或圓珠筆，發(fā)生錯誤應根據(jù)性質(zhì)，采用劃線更正或紅線更正。憑證、賬冊應根據(jù)專人列冊登記，妥善保管，不得丟失。有關會計報表、賬冊、會計憑證保存年限按上級規(guī)定辦理；　　(4)指定專人保管一切未使用的重要空白憑證，如支票、現(xiàn)金收據(jù)、發(fā)貨票據(jù)等，動用時由領用人辦理領用手續(xù)。對誤寫的收據(jù)或作廢的支票，應注銷作廢章，妥善保存，不得銷毀廢棄。　　(二)貨幣資金管理制度　　(1)嚴格按照國家有關現(xiàn)金管理制度的規(guī)定，除抵補現(xiàn)金庫存外，非經(jīng)銀行同意，不得將業(yè)務收入坐支留用，嚴格分清收支兩條線；　　(2)做好庫存現(xiàn)金的保管工作，有關證券和現(xiàn)金必須放在銀箱內(nèi)，確保安全。對指定使用備用金的人員必須進行定期檢查、核對，做好備用金的管理，庫存現(xiàn)金不得超過銀行規(guī)定的限額?！　、俳⒔∪F(xiàn)金賬目，做到日清月結，錢賬相符，杜絕白條抵庫或賬外現(xiàn)金，禁止私立“小金庫”；　　②對超過現(xiàn)金收付限額以上的收付款項，必須通過銀行結算。　　(三)費用現(xiàn)金報銷制度　　為了加強現(xiàn)金報銷管理，嚴格執(zhí)行財政紀律，對各項現(xiàn)金報銷擬定以下制度：　　(1)差旅費報銷制度(具體內(nèi)容略，下同)；　　(2)加班費報銷制度：　　(3)醫(yī)藥費報銷制度；　　(4)客飯招待費報銷制度?！　?四)往來賬目清理制度　　做好結賬收付款的工作是保證管理正常運轉的重要環(huán)節(jié)。財務人員要及時結賬收款，摧收應收賬款。過月未收的賬款，要上門催收。對月終尚未清理的債權債務，應查明原因，列出清冊。財會人員不能解決的事項應及時上報領導。　　(五)會計報表制度　　會計報表是經(jīng)營收支執(zhí)行情況的重要組成部分，其書寫報告是領導和上級主管部門了解管理部經(jīng)濟狀況和領導工作的重要信息資料，也是編制下半年收支計劃的重要依據(jù)。所以，要保證報表的數(shù)據(jù)準確，內(nèi)容完整，報送及時，手續(xù)完備。對年度結算報表，應附有分析收支計劃執(zhí)行情況的說明?！　?六)固定資產(chǎn)管理制度　　　　固定資產(chǎn)是指使用期限較長，單位價值較高，在使用過程中保持原有實物形態(tài)的資產(chǎn)，是管理部門進行有償服務所必須的物質(zhì)條件。為保證固定資產(chǎn)的安全完整，提高使用效率，應管好用好這些資產(chǎn)，提高服務效益和經(jīng)濟效益?！　　　?1)凡單價在2